Glossar
Grundstücksbegriffe ohne Scheingenauigkeit.
Diese Einstiegsbegriffe erklären, welche amtlichen Quellen, rechtlichen Grenzen und praktischen Kaufentscheidungen hinter den wichtigsten Prüfstellen stehen.
Register & Kataster
5 BegriffeBodenrichtwertWas ein Bodenrichtwert aussagt, wo seine Grenzen liegen und warum er keine Einzelbewertung Ihres Grundstücks ersetzt.FlurstückDas Flurstück verbindet Kataster, Grundbuch, Karte und amtliche Grundstücksdaten. Vor dem Kauf zählen Nummer, Zuschnitt und Lage.GrenzsteinGrenzsteine sichern die Flurstücksgrenze sichtbar im Gelände. § 919 BGB regelt die Mitwirkungspflicht, § 274 StGB stellt das Verrücken unter Strafe.LiegenschaftskatasterLiegenschaftskataster erklärt: Welche Angaben zu Flurstück, Fläche und Nutzung drinstehen und warum Eigentümerdaten ins Grundbuch gehören.VermessungsingenieurÖffentlich bestellte Vermessungsingenieure (ÖbVI) führen Grenz-, Teilungs- und Gebäudeeinmessungen mit Beurkundungsfunktion durch.
Recht & Eigentum
12 BegriffeAuflassungsvormerkungDie Auflassungsvormerkung sichert Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung zwischen Beurkundung und Umschreibung im Grundbuch.BaulastBaulasten können Zufahrt, Abstandsflächen oder Stellplätze sichern. Vor dem Notartermin gehört die Auskunft aus dem Verzeichnis dazu.BaulastenverzeichnisBaulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde. Käufer müssen die Auskunft selbst einholen.ErbbaurechtDas Erbbaurecht erlaubt Bauen auf fremdem Grundstück gegen Erbbauzins und wird in einem eigenen Erbbaugrundbuch geführt.ErbbauzinsDer Erbbauzins ist die regelmäßige Zahlung an den Grundeigentümer für das Erbbaurecht. § 9 ErbbauRG regelt Höhe und Anpassung.GrundbuchDas Grundbuch zeigt Eigentum, Rechte und Belastungen. Einsicht gibt es nur bei berechtigtem Interesse, meist über Notar oder Vollmacht.GrunddienstbarkeitDie Grunddienstbarkeit belastet ein Grundstück zugunsten eines anderen, etwa für Wege-, Leitungs- oder Fensterrechte.GrundschuldDie Grundschuld gibt der Bank das Recht, das Grundstück zu verwerten, wenn das Darlehen nicht bedient wird. Sie steht in Abteilung III des Grundbuchs.HypothekDie Hypothek ist ein Grundpfandrecht nach §§ 1113 ff. BGB. Sie hängt an einer Forderung und ist heute seltener als die Grundschuld.NachbarrechtDas Nachbarrecht regelt Abstände, Überbau, Immissionen und Pflanzenabstände. Es verbindet BGB-Regeln mit Landesnachbarrecht.NotwegerechtFehlt der Zugang zum öffentlichen Weg, kann § 917 BGB einen Notweg über ein Nachbargrundstück gegen Notwegerente erlauben.Vorkaufsrecht der GemeindeBeim gemeindlichen Vorkaufsrecht kann die Kommune nach §§ 24 ff. BauGB in den Kaufvertrag eintreten. Der Notar braucht ein Negativzeugnis.
Planung & Bebauung
8 BegriffeAußenbereichAußenbereich nach § 35 BauGB: Wann Bauen ausnahmsweise zulässig ist, welche Risiken Käufer prüfen sollten und warum Bauvoranfrage schützt.BauerwartungslandBauerwartungsland prüfen: Warum erwartetes Bauland noch kein Baurecht ist, welche Belege zählen und wo Käufer den Preisabschlag brauchen.BaunutzungsverordnungDie Baunutzungsverordnung definiert die Baugebietstypen und das zulässige Maß der baulichen Nutzung, auf das ein Bebauungsplan zurückgreift.BebauungsplanDer Bebauungsplan regelt, was auf einem Grundstück gebaut werden darf. Käufer prüfen Nutzung, Baugrenzen, Höhe und Nebenanlagen.DenkmalschutzDenkmalschutz kann Umbau, Abriss, Energieplanung und Kosten beeinflussen. Vor dem Kauf zählen Eintrag, Auflagen und Genehmigungspflichten.FlächennutzungsplanDer Flächennutzungsplan stellt die beabsichtigte Bodennutzung im gesamten Gemeindegebiet in Grundzügen dar und ist Grundlage künftiger Bebauungspläne.GeschossflächenzahlDie Geschossflächenzahl begrenzt die Summe der Geschossflächen aller Vollgeschosse im Verhältnis zur Grundstücksfläche und ist in § 20 BauNVO geregelt.GrundflächenzahlDie Grundflächenzahl legt fest, welcher Grundstücksanteil überbaut werden darf. § 19 Abs. 4 BauNVO begrenzt zusätzliche Nebenanlagen.
Steuern & Kosten
3 BegriffeErschließungErschließung bedeutet Anschluss an Straße, Kanal, Wasser, Strom, Gas und Telekommunikation. Beiträge richten sich nach §§ 123 ff. BauGB.GrundsteuerSeit 2025 gelten neue Grundsteuerwerte. Hebesatz, Landesmodell und Grundstücksdaten bestimmen die laufende Belastung nach dem Kauf.HebesatzDer Hebesatz entscheidet, wie viel Grundsteuer aus dem Grundsteuermessbetrag wird. Die Gemeinde multipliziert den Messbetrag mit ihrem Hebesatz.
Risiken & Umwelt
9 BegriffeAltlastenAltlasten können Kaufpreis, Baukosten und Nutzbarkeit prägen. Entscheidend sind Historie, Katasterauskunft, Gutachten und die Pflichtenkette nach § 4 BBodSchG.FFH-GebietWo FFH-Gebiete liegen, was § 34 BNatSchG für Bauvorhaben bedeutet und wie sie sich von Naturschutz- und Landschaftsschutzgebiet abgrenzen.HochwasserWas Hochwasserzonen rechtlich bedeuten, wie HQ100 statistisch zu lesen ist und warum festgesetztes Überschwemmungsgebiet und Gefahrenkarte nicht dasselbe sind.KampfmittelKampfmittelverdacht kann Erdarbeiten verzögern und Kosten auslösen. Zuständigkeit, Luftbildauswertung und Freigabe unterscheiden sich je Land.LandschaftsschutzgebietEin Landschaftsschutzgebiet kann Nutzung, Bauplanung und Genehmigungen begrenzen. Entscheidend sind Verordnung, Schutzzweck und Ausnahmen.NaturschutzgebietIm Naturschutzgebiet sind Veränderungen grundsätzlich untersagt. Abgrenzung zu Landschaftsschutzgebiet und FFH-Gebiet entscheidet über den realen Nutzungsspielraum.RadonRadon entsteht im Boden und kann sich in Innenräumen anreichern. §§ 121 bis 132 StrlSchG regeln Vorsorgegebiete, Referenzwert und Messpflichten.StarkregenStarkregen kann Grundstücke ohne Flussnähe treffen. KOSTRA-DWD 2020 liefert Rasterwerte für Planung, Entwässerung und Risikovorsorge.WasserschutzgebietWasserschutzgebiet prüfen: Was Zone I, II und III bedeuten, welche Bauauflagen drohen und welche Verordnung vor dem Notartermin zählt.