Bebauungsplan: verbindliches Ortsrecht für die Bebaubarkeit

Ein Bebauungsplan ist eine Satzung der Gemeinde und enthält in seiner aktuell rechtswirksamen Fassung verbindliche Regeln für die bauliche Nutzung eines Gebiets. Ein Bebauungsplan kann zeichnerische und textliche Festsetzungen zu Nutzung, Gebäudehöhe, Grundflächenzahl, Baugrenzen, Stellplätzen und Grünflächen regeln.

Der Bebauungsplan unterscheidet sich vom Flächennutzungsplan. Der Flächennutzungsplan stellt die städtebauliche Entwicklung in Grundzügen dar, während der Bebauungsplan verbindliche Regeln für einzelne Grundstücke schafft.

§ 9 BauGB beschreibt mögliche Inhalte eines Bebauungsplans. § 30 BauGB regelt die Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten oder einfachen Bebauungsplans.

Wenn kein Bebauungsplan vorliegt, richtet sich die Zulässigkeit häufig nach § 34 BauGB im Innenbereich oder § 35 BauGB im Außenbereich. Diese Unterscheidung ist für Käufer zentral.

Vor dem Kauf sollten Sie nicht allein fragen, ob ein Grundstück baulich wirkt. Entscheidend ist, welches Baurecht tatsächlich gilt: Geschosszahl, Grundflächenzahl, Dachform, Baugrenzen und Nutzung können den Wert stark verändern.

Ein hoher Bodenrichtwert ersetzt keine Prüfung des Bebauungsplans. Umgekehrt kann ein günstiges Grundstück attraktiv sein, wenn verbindliches Baurecht sauber und erschlossen vorliegt.