Bebauungsplan: verbindliches Ortsrecht für die Bebaubarkeit

Ein Bebauungsplan ist eine gemeindliche Satzung. Er kann Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen, Grünflächen, Stellplätze, Gemeinbedarf und weitere Festsetzungen regeln.

Er ist vom Flächennutzungsplan zu unterscheiden. Der Flächennutzungsplan ist vorbereitend, der Bebauungsplan kann für einzelne Grundstücke verbindliche Regeln setzen.

§ 9 BauGB beschreibt mögliche Inhalte eines Bebauungsplans. § 30 BauGB regelt die Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten oder einfachen Bebauungsplans.

Wenn kein Bebauungsplan vorliegt, richtet sich die Zulässigkeit häufig nach § 34 BauGB im Innenbereich oder § 35 BauGB im Außenbereich. Diese Unterscheidung ist für Käufer zentral.

Vor dem Kauf sollten Sie nicht nur fragen, ob ein Grundstück baulich wirkt. Entscheidend ist, welches Baurecht tatsächlich gilt: Geschosszahl, Grundflächenzahl, Dachform, Baugrenzen und Nutzung können den Wert stark verändern.

Ein hoher Bodenrichtwert ersetzt keine Prüfung des Bebauungsplans. Umgekehrt kann ein günstiges Grundstück attraktiv sein, wenn verbindliches Baurecht sauber und erschlossen vorliegt.