Bebauungsplan: verbindliches Ortsrecht für die Bebaubarkeit

Der Bebauungsplan unterscheidet sich vom Flächennutzungsplan. Der Flächennutzungsplan stellt die städtebauliche Entwicklung in Grundzügen dar, während der Bebauungsplan verbindliche Regeln für einzelne Grundstücke schafft.

§ 9 BauGB beschreibt mögliche Inhalte eines Bebauungsplans. § 30 BauGB regelt die Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten oder einfachen Bebauungsplans.

Wenn kein Bebauungsplan vorliegt, richtet sich die Zulässigkeit häufig nach § 34 BauGB im Innenbereich oder § 35 BauGB im Außenbereich. Diese Unterscheidung ist für Käufer zentral.

Vor dem Kauf sollten Sie nicht allein fragen, ob ein Grundstück baulich wirkt. Entscheidend ist, welches Baurecht tatsächlich gilt: Geschosszahl, Grundflächenzahl, Dachform, Baugrenzen und Nutzung können den Wert stark verändern. Achten Sie dabei auf den Unterschied zwischen Baugrenze und Baulinie. Ob sich eine Baugrenze im Einzelfall überschreiten lässt, entscheidet die Gemeinde über eine Befreiung von der Baugrenze.

Ein hoher Bodenrichtwert ersetzt keine Prüfung des Bebauungsplans. Umgekehrt kann ein günstiges Grundstück attraktiv sein, wenn verbindliches Baurecht sauber und erschlossen vorliegt. Wer vor dem Kauf Sicherheit über sein Vorhaben will, kann es der Behörde vorab vorlegen; wie lange deren Antwort bindet, steht unter Gültigkeit des Bauvorbescheids.