Vorkaufsrecht der Gemeinde: §§ 24 ff. BauGB im Kaufprozess

Beim Vorkaufsrecht der Gemeinde kann die Gemeinde nach Abschluss eines Grundstückskaufvertrags an die Stelle des Käufers treten. Voraussetzung ist ein Vorkaufsfall nach § 24 BauGB oder eine Vorkaufsrechtssatzung nach § 25 BauGB. Die Gemeinde darf das Vorkaufsrecht nur aus städtebaulichen Gründen ausüben. Ein bloßes Kaufinteresse der Gemeinde reicht nicht.

Nach § 28 BauGB kann die Gemeinde das Vorkaufsrecht nur innerhalb von drei Monaten nach vollständiger Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausüben. Vor der Eigentumsumschreibung muss nachgewiesen sein, dass kein Vorkaufsrecht besteht oder dass die Gemeinde es nicht ausübt; regelmäßig geschieht das durch ein gemeindliches Negativzeugnis. Käufer sollten vor der Beurkundung oder spätestens vor der Eigentumsumschreibung klären, ob das Grundstück in einem Gebiet mit Vorkaufsrecht liegt und ob ein aktuelles Negativzeugnis vorliegt.

Nach § 28 Abs. 2 BauGB muss die Gemeinde das Vorkaufsrecht innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt ausüben. § 27 BauGB eröffnet dem Käufer eine Abwendungsmöglichkeit, wenn er die mit der Maßnahme verfolgten städtebaulichen Ziele in vergleichbarer Weise selbst umsetzen kann.

Das Verfahren läuft über den Notar: Nach der Beurkundung leitet er den Vertrag der Gemeinde zu. Die Gemeinde erteilt entweder ein Negativzeugnis (Nichtausübungs- oder Verzichtsbescheinigung) oder übt ihr Vorkaufsrecht aus. Ohne Negativzeugnis darf das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung nicht vornehmen.

Auch wenn Gemeinden ihr Vorkaufsrecht in absoluten Zahlen selten tatsächlich ausüben, ist die Negativzeugnis-Pflicht für jeden Kauf relevant. Sie verzögert die Eigentumsumschreibung regelmäßig um mehrere Wochen und kann den Zeitplan für Finanzierungsabruf und Übergabe verschieben.

Klären Sie früh, ob das Grundstück in einem Sanierungsgebiet, Entwicklungsbereich, Erhaltungssatzungsgebiet oder einer Vorkaufsrechtssatzung liegt. In sozial angespannten Lagen großer Städte werden Vorkaufsrechte aktiver eingesetzt; bei tatsächlicher Ausübung steht Ihnen unter Voraussetzungen die Abwendung nach § 27 BauGB offen.