Vorkaufsrecht der Gemeinde: §§ 24 ff. BauGB im Kaufprozess

Das Vorkaufsrecht der Gemeinde ist ein gesetzliches Eintrittsrecht in einen bereits beurkundeten Kaufvertrag. Nach § 24 BauGB steht es der Gemeinde in bestimmten städtebaulichen Konstellationen zu, etwa im Geltungsbereich eines Bebauungsplans für öffentliche Zwecke oder in Sanierungs- und Entwicklungsgebieten.

Vom allgemeinen Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB ist das besondere Vorkaufsrecht nach § 25 BauGB zu unterscheiden: Dafür beschließt die Gemeinde eine eigene Satzung über Flächen, die später für städtebauliche Maßnahmen benötigt werden. In beiden Fällen tritt die Gemeinde zu den Bedingungen des vorliegenden Vertrags ein; der Erstkäufer scheidet aus.

Nach § 28 Abs. 2 BauGB muss die Gemeinde das Vorkaufsrecht innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt ausüben. § 27 BauGB eröffnet dem Käufer eine Abwendungsmöglichkeit, wenn er die mit der Maßnahme verfolgten städtebaulichen Ziele in vergleichbarer Weise selbst umsetzen kann.

Das Verfahren läuft über den Notar: Nach der Beurkundung leitet er den Vertrag der Gemeinde zu. Die Gemeinde erteilt entweder ein Negativzeugnis (Nichtausübungs- oder Verzichtsbescheinigung) oder übt ihr Vorkaufsrecht aus. Ohne Negativzeugnis darf das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung nicht vornehmen.

Auch wenn Gemeinden ihr Vorkaufsrecht in absoluten Zahlen selten tatsächlich ausüben, ist die Negativzeugnis-Pflicht für jeden Kauf relevant. Sie verzögert die Eigentumsumschreibung regelmäßig um mehrere Wochen und kann den Zeitplan für Finanzierungsabruf und Übergabe verschieben.

Klären Sie früh, ob das Grundstück in einem Sanierungsgebiet, Entwicklungsbereich, Erhaltungssatzungsgebiet oder einer Vorkaufsrechtssatzung liegt. In sozial angespannten Lagen großer Städte werden Vorkaufsrechte aktiver eingesetzt; bei tatsächlicher Ausübung steht Ihnen unter Voraussetzungen die Abwendung nach § 27 BauGB offen.