Erschließung: Anbindung eines Grundstücks an öffentliche Anlagen

Erschließung bedeutet, dass ein Grundstück an die für seine Nutzung notwendigen öffentlichen Anlagen angebunden ist. Dazu zählen üblicherweise die öffentliche Straße einschließlich Gehweg und Beleuchtung, Schmutz- und Niederschlagswasserkanal, Trinkwasser, Strom, häufig Gas sowie Telekommunikation.

In der Praxis werden Grundstücke als voll erschlossen, teilerschlossen oder unerschlossen angeboten. Voll erschlossen heißt: alle Anlagen liegen anschlussfertig in der Straße. Teilerschlossen bedeutet, dass einzelne Anlagen fehlen, etwa eine endgültig hergestellte Straße. Unerschlossen heißt, dass wesentliche Anlagen erst noch geschaffen werden müssen.

§ 123 BauGB legt die Erschließungslast grundsätzlich der Gemeinde auf. §§ 127 ff. BauGB regeln, dass die Gemeinde die Anlieger an den Kosten beitragsfähiger Erschließungsanlagen beteiligt. Nach § 129 Abs. 1 Satz 3 BauGB trägt die Gemeinde mindestens zehn Prozent des beitragsfähigen Aufwands; der übrige Anteil von bis zu neunzig Prozent kann auf die Anlieger umgelegt werden.

Welche Anlagen beitragsfähig sind und wie verteilt wird, konkretisiert die kommunale Erschließungsbeitragssatzung. Wasser-, Abwasser- und Stromhausanschlüsse werden nicht nach BauGB, sondern nach Kommunalabgabengesetz und Versorgungsvertrag abgerechnet. Bei Neubaugebieten sind häufig städtebauliche Verträge nach § 11 BauGB Grundlage.

Erschließungskosten sind ein klassischer Kaufpreis-Schock. Wer ein Grundstück übernimmt, das bei Vermarktung als erschlossen galt, bei dem die Gemeinde aber noch keine endgültige Beitragsabrechnung verschickt hat, kann Jahre später einen Bescheid über mehrere Tausend Euro erhalten. Verkäufer haften für Restkosten nur, wenn der Kaufvertrag dies ausdrücklich regelt.

Lassen Sie sich vor dem Notartermin von der Gemeinde schriftlich bestätigen, welche Anlagen endgültig hergestellt sind und ob noch Beiträge ausstehen. Klären Sie im Kaufvertrag, wer offene Erschließungs- und Anschlussbeiträge trägt, und planen Sie bei teilerschlossenen Grundstücken Reserven für Hausanschlüsse, Kanalanschluss und Straßenausbau ein.