Erschließung: Anbindung eines Grundstücks an öffentliche Anlagen

Erschlossen ist ein Grundstück, wenn es für seine zulässige Nutzung öffentlich und technisch angebunden ist. Zur Erschließung gehören vor allem Zufahrt oder Straße, Abwasserbeseitigung, Wasserversorgung, Stromanschluss und je nach Nutzung und Lage weitere Versorgungsleitungen, etwa Telekommunikation, Gas oder Fernwärme.

Nach § 123 BauGB liegt die Erschließungslast grundsätzlich bei der Gemeinde. Die Gemeinde erhebt den Erschließungsbeitrag nach § 127 BauGB; beitragspflichtig ist regelmäßig der Eigentümer bei Bekanntgabe des Beitragsbescheids nach § 134 BauGB. Ein als voll erschlossen angebotenes Grundstück ist deshalb nicht automatisch beitragsfrei. Für Anschluss- und Herstellungsbeiträge gelten zusätzlich Landesrecht, kommunale Satzungen und die Bedingungen der jeweiligen Versorger. Käufer sollten am Prüftag bei Gemeinde und Versorgern schriftlich klären, welche Erschließungsanlagen und Anschlüsse endgültig hergestellt, angeschlossen und abgerechnet sind.

§ 123 BauGB legt die Erschließungslast grundsätzlich der Gemeinde auf. §§ 127 ff. BauGB regeln, dass die Gemeinde die Anlieger an den Kosten beitragsfähiger Erschließungsanlagen beteiligt. Nach § 129 Abs. 1 Satz 3 BauGB trägt die Gemeinde mindestens zehn Prozent des beitragsfähigen Aufwands; der übrige Anteil von bis zu neunzig Prozent kann auf die Anlieger umgelegt werden.

Welche Anlagen beitragsfähig sind und wie verteilt wird, konkretisiert die kommunale Erschließungsbeitragssatzung. Wasser-, Abwasser- und Stromhausanschlüsse werden nicht nach BauGB, sondern nach Kommunalabgabengesetz und Versorgungsvertrag abgerechnet. Bei Neubaugebieten sind häufig städtebauliche Verträge nach § 11 BauGB Grundlage.

Erschließungskosten sind ein klassischer Kaufpreis-Schock. Wer ein Grundstück übernimmt, das bei Vermarktung als erschlossen galt, bei dem die Gemeinde aber noch keine endgültige Beitragsabrechnung verschickt hat, kann Jahre später einen Bescheid über mehrere Tausend Euro erhalten. Verkäufer haften für Restkosten nur, wenn der Kaufvertrag dies ausdrücklich regelt.

Lassen Sie sich vor dem Notartermin von der Gemeinde schriftlich bestätigen, welche Anlagen endgültig hergestellt sind und ob noch Beiträge ausstehen. Klären Sie im Kaufvertrag, wer offene Erschließungs- und Anschlussbeiträge trägt, und planen Sie bei teilerschlossenen Grundstücken Reserven für Hausanschlüsse, Kanalanschluss und Straßenausbau ein.