Geschossflächenzahl (GFZ): zulässige Geschossfläche je Quadratmeter Grundstück

Die Geschossflächenzahl, kurz GFZ, gibt nach § 20 Abs. 2 BauNVO an, wie viel Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 BauNVO zulässig ist. Maßgeblich ist die jeweils wirksame Planfassung; dazu gehören Änderungen und textliche Festsetzungen, die bis zum Zeitpunkt der Prüfung oder Antragstellung gelten.

Eine Geschossflächenzahl von 1,0 ergibt rechnerisch höchstens so viel Geschossfläche, wie die maßgebliche Grundstücksfläche umfasst. Die Geschossfläche wird nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen ermittelt. Was als Vollgeschoss gilt, richtet sich nach der jeweiligen Landesbauordnung. Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen zählen nur mit, wenn der Bebauungsplan das nach § 20 Abs. 3 BauNVO festsetzt. Für eine erste Plausibilisierung rechnen Käufer GFZ mal maßgebliche Grundstücksfläche. Ob diese Fläche für das geplante Vorhaben nutzbar ist, entscheidet erst der Abgleich mit Art der baulichen Nutzung, also etwa Wohngebiet, Mischgebiet oder Gewerbegebiet, Grundflächenzahl (GRZ), Vollgeschosszahl, Bauweise, Baugrenzen und Dachgeschossregeln.

§ 20 BauNVO definiert Begriff und Berechnung der GFZ. Der Vollgeschossbegriff folgt der Landesbauordnung, weshalb die Geschossflächenberechnung in Bayern, Hessen, Nordrhein-Westfalen und Berlin in Details abweichen kann.

§ 17 BauNVO setzt Obergrenzen, etwa 1,2 in reinen und allgemeinen Wohngebieten, 1,2 in Mischgebieten, 2,4 in Gewerbe- und Industriegebieten und 3,0 in Kerngebieten. Höhere Werte sind nach § 17 Abs. 2 BauNVO nur zulässig, wenn städtebauliche Gründe es erfordern und gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben.

Die GFZ ist der entscheidende Hebel für die maximale Wohn- oder Nutzfläche. Bei 500 Quadratmeter Grundstücksfläche und GFZ 0,8 ergeben sich rechnerisch 400 Quadratmeter Geschossfläche, verteilt auf die zulässigen Vollgeschosse.

Prüfen Sie die GFZ stets im Zusammenspiel mit GRZ, Vollgeschosszahl, Bauweise und Festsetzungen zu Dachgeschossen. Ein Grundstück mit hoher GFZ und nur einem zulässigen Vollgeschoss lässt sich anders ausnutzen als eines mit gleicher GFZ und drei Vollgeschossen.