Geschossflächenzahl (GFZ): zulässige Geschossfläche je Quadratmeter Grundstück

Die Geschossflächenzahl, abgekürzt GFZ, beschreibt das Verhältnis der Geschossfläche zur Grundstücksfläche. Sie wird als dimensionslose Dezimalzahl angegeben. Eine GFZ von 1,0 bedeutet, dass die Summe aller Geschossflächen genau so groß sein darf wie die Grundstücksfläche.

Maßgeblich sind die Vollgeschosse nach dem Bauordnungsrecht des jeweiligen Landes. Die Geschossfläche wird nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen ermittelt (§ 20 Abs. 3 BauNVO). Aufenthaltsräume in anderen Geschossen können angerechnet werden, wenn der Bebauungsplan dies ausdrücklich bestimmt.

§ 20 BauNVO definiert Begriff und Berechnung der GFZ. Der Vollgeschossbegriff folgt der Landesbauordnung, weshalb die Geschossflächenberechnung in Bayern, Hessen, Nordrhein-Westfalen und Berlin in Details abweichen kann.

§ 17 BauNVO setzt Obergrenzen, etwa 1,2 in reinen und allgemeinen Wohngebieten, 1,2 in Mischgebieten, 2,4 in Gewerbe- und Industriegebieten und 3,0 in Kerngebieten. Höhere Werte sind nach § 17 Abs. 2 BauNVO nur zulässig, wenn städtebauliche Gründe es erfordern und gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben.

Die GFZ ist der entscheidende Hebel für die maximale Wohn- oder Nutzfläche. Bei 500 Quadratmeter Grundstücksfläche und GFZ 0,8 ergeben sich rechnerisch 400 Quadratmeter Geschossfläche, verteilt auf die zulässigen Vollgeschosse.

Prüfen Sie die GFZ stets im Zusammenspiel mit GRZ, Vollgeschosszahl, Bauweise und Festsetzungen zu Dachgeschossen. Ein Grundstück mit hoher GFZ und nur einem zulässigen Vollgeschoss lässt sich anders ausnutzen als eines mit gleicher GFZ und drei Vollgeschossen.