Baunutzungsverordnung: bundesweiter Rahmen für Art und Maß der baulichen Nutzung

Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) regelt bundesweit die Art und das Maß der baulichen Nutzung von Grundstücken. Maßgeblich ist meist die BauNVO-Fassung, auf die der Bebauungsplan beim Satzungsbeschluss verweist.

Die BauNVO legt fest, was Baugebietskategorien wie allgemeines Wohngebiet (WA), Mischgebiet (MI) oder Gewerbegebiet (GE) bedeuten. Sie unterscheidet zwischen allgemein zulässigen Nutzungen und Nutzungen, die nur ausnahmsweise zugelassen werden können. Käufer ordnen damit Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ), Vollgeschosse und Gebäudehöhe ein.

Rechtsgrundlage der Verordnung ist § 9a BauGB. Über § 1 Abs. 3 BauNVO werden die Festsetzungen des Bebauungsplans an die Gebietskategorien gebunden, sodass eine WA-Festsetzung im Bebauungsplan auf den vollen Katalog des § 4 BauNVO verweist.

Die §§ 16 bis 21a BauNVO regeln das Maß der baulichen Nutzung, insbesondere Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Baumassenzahl, Zahl der Vollgeschosse sowie zulässige Gebäudehöhen. § 17 BauNVO setzt Obergrenzen je Baugebiet, von denen ein Bebauungsplan nur unter besonderen städtebaulichen Voraussetzungen abweichen darf.

Für Käufer ist die BauNVO der Schlüssel zur Lesbarkeit eines Bebauungsplans. Steht im Plan zum Beispiel WA, GRZ 0,4, GFZ 0,8, II, ergibt sich aus den §§ 4, 19, 20 BauNVO präzise, welche Nutzungen erlaubt sind und wie groß das Bauvolumen maximal sein darf.

Beachten Sie den Fassungsstand. Bebauungspläne verweisen häufig auf die zum Satzungsbeschluss gültige BauNVO-Fassung, nicht auf die aktuelle. Welche Fassung gilt, steht in den textlichen Festsetzungen oder auf dem Rechtsplan und entscheidet im Streitfall über die zulässige Nutzung.