Baulastenverzeichnis: eigenständiges Register der Bauaufsicht

Das Baulastenverzeichnis wird in der Regel nicht beim Grundbuchamt geführt, sondern nach Landesrecht bei der zuständigen Bauaufsicht oder einer anderen zuständigen Stelle. Käufer sollten vor dem Notartermin eine Baulastenauskunft mit aktuellem Ausstellungsdatum für das konkrete Flurstück beantragen oder über Notar, Verkäufer oder Makler einholen. Für die Einsicht oder Auskunft verlangt die zuständige Stelle regelmäßig ein berechtigtes Interesse; der Nachweis richtet sich nach Landesrecht. Bayern führt kein klassisches Baulastenverzeichnis. Dort werden baurechtliche Sicherungen häufig anders geregelt, etwa über Dienstbarkeiten oder Abstandsflächenübernahmen.

Rechtsgrundlage sind die Landesbauordnungen und die jeweiligen Verzeichnisverordnungen der Länder. Inhalt, Form der Auskunft und Gebühren unterscheiden sich deshalb zwischen den Bundesländern erheblich.

Eine gesetzliche Pflicht des Verkäufers, von sich aus über bestehende Baulasten aufzuklären, gibt es nur in den Grenzen des allgemeinen Aufklärungsgrundsatzes. In der Praxis muss der Käufer die Einsicht selbst beantragen oder über Notar oder Makler einholen lassen. Die Auskunft setzt regelmäßig ein berechtigtes Interesse voraus und ist gebührenpflichtig.

Holen Sie die Baulastauskunft vor dem Notartermin ein, nicht erst danach. Eine später entdeckte Abstandflächen- oder Zufahrtsbaulast kann Erweiterung, Aufstockung oder Bauantrag nachhaltig verändern und ist im Kaufpreis bei Verhandlung kaum noch korrigierbar.

Verlassen Sie sich nicht auf das Exposé oder die Aussage des Verkäufers. Beantragen Sie die Auskunft direkt bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde der Belegenheitsgemeinde und prüfen Sie den Eintrag auf Lage, Reichweite und Zweck.