Baulastenverzeichnis: eigenständiges Register der Bauaufsicht

Das Baulastenverzeichnis ist ein eigenständiges öffentliches Register der unteren Bauaufsichtsbehörde. Es führt Baulasten, also öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die ein Eigentümer gegenüber der Bauaufsicht eingegangen ist — typischerweise Zufahrts-, Abstandflächen- oder Stellplatzbaulasten.

Anders als das Grundbuch wird das Baulastenverzeichnis nicht beim Amtsgericht geführt, sondern bei der Kommune oder beim Landkreis. Bayern ist ein Sonderfall: Dort gibt es kein klassisches Baulastenverzeichnis; vergleichbare Sicherungen laufen über zivilrechtliche Dienstbarkeiten und gesonderte Übernahmeerklärungen.

Rechtsgrundlage sind die Landesbauordnungen und die jeweiligen Verzeichnisverordnungen der Länder. Inhalt, Form der Auskunft und Gebühren unterscheiden sich deshalb zwischen den Bundesländern erheblich.

Eine gesetzliche Pflicht des Verkäufers, von sich aus über bestehende Baulasten aufzuklären, gibt es nur in den Grenzen des allgemeinen Aufklärungsgrundsatzes. In der Praxis muss der Käufer die Einsicht selbst beantragen oder über Notar oder Makler einholen lassen. Die Auskunft setzt regelmäßig ein berechtigtes Interesse voraus und ist gebührenpflichtig.

Holen Sie die Baulastauskunft vor dem Notartermin ein, nicht erst danach. Eine später entdeckte Abstandflächen- oder Zufahrtsbaulast kann Erweiterung, Aufstockung oder Bauantrag nachhaltig verändern und ist im Kaufpreis bei Verhandlung kaum noch korrigierbar.

Verlassen Sie sich nicht auf das Exposé oder die Aussage des Verkäufers. Beantragen Sie die Auskunft direkt bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde der Belegenheitsgemeinde und prüfen Sie den Eintrag auf Lage, Reichweite und Zweck.