Grunderwerbsteuer berechnen: Satz und Betrag für Ihr Bundesland

Was zählt zur Bemessungsgrundlage?

Besteuert wird nicht der Kaufpreis, sondern die Gegenleistung (§ 8 GrEStG). Gemeint ist damit alles, was Sie aufwenden, um das Grundstück zu bekommen. In den allermeisten Kaufverträgen ist das schlicht der vereinbarte Preis. Welche Posten daneben mitgerechnet werden und welche außen vor bleiben, steht in der Tabelle. Drei davon sorgen regelmäßig für Rückfragen.

Bei welchen Käufen fällt Grunderwerbsteuer an?

Steuerbar ist nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG bereits der Kaufvertrag über ein inländisches Grundstück, nicht erst die Eintragung im Grundbuch. Die Steuer entsteht mit dem Abschluss des Vertrags (§ 14 GrEStG). Steht der Kauf noch unter einer Bedingung, etwa der Zustimmung einer Behörde, entsteht sie erst, wenn diese Bedingung eintritt.

Den Grundstücken stellt § 2 Abs. 2 GrEStG drei Rechte gleich: Erbbaurechte, Gebäude auf fremdem Boden und dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Auch wer eines dieser Rechte kauft, zahlt Grunderwerbsteuer.

§ 11 GrEStG nennt einen Steuersatz von 3,5 Prozent. Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG erlaubt den Ländern aber seit der Föderalismusreform 2006, den Satz selbst zu bestimmen, und 15 von ihnen haben das getan.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in den Bundesländern?

Zwischen dem niedrigsten und dem höchsten Landessatz liegen drei Prozentpunkte. Bei einem Kaufpreis von 150.000 € sind das 4.500 € Unterschied, nur weil das Grundstück auf der einen und nicht auf der anderen Seite einer Landesgrenze liegt.

Den gesetzlichen Regelsatz hat nur Bayern nie angehoben, deshalb liegt der Satz dort bei 3,5 Prozent. Der höchste Landessatz beträgt 6,5 Prozent.

Einen eigenen Satz für eine Stadt, einen Kreis oder eine Gemeinde gibt es nicht. Der Satz gilt landesweit: In der Region Hannover rechnet das Finanzamt mit denselben 5,0 Prozent wie in Lüneburg, im Vogtlandkreis mit denselben 5,5 Prozent wie in Leipzig. Von Gemeinde zu Gemeinde unterscheidet sich nur die jährliche Grundsteuer, weil dort jede Gemeinde ihren eigenen Hebesatz beschließt. Den Hebesatz Ihrer Gemeinde finden Sie im Hebesatz-Rechner.

Wann wird die Steuer fällig, und wer zahlt sie?

Steuerschuldner sind nach § 13 GrEStG Käufer und Verkäufer gemeinsam, und zwar als Gesamtschuldner: Das Finanzamt darf sich aussuchen, wen von beiden es in Anspruch nimmt. In der Praxis legt der Kaufvertrag die Zahlung fast immer dem Käufer auf, und das Finanzamt richtet den Bescheid zunächst an ihn. Zahlt er nicht, kann es auf den Verkäufer zugehen.

Kaufen zwei Personen zu je der Hälfte, erwirbt jede ihren Anteil für sich. Das Finanzamt setzt die Steuer deshalb in der Regel gegen jeden Erwerber gesondert fest, über seinen Anteil an der Gegenleistung. Kauft dagegen eine Gesellschaft, ergeht ein Bescheid über den vollen Betrag.

Der Betrag wird früher fällig, als viele einplanen. Der Notar muss den Vertrag binnen zwei Wochen an das Finanzamt melden (§ 18 GrEStG). Das Finanzamt setzt die Steuer fest, und fällig wird sie einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 15 GrEStG). In der Praxis liegt der Bescheid sechs bis zehn Wochen nach dem Notartermin im Briefkasten.

Erst wenn Sie gezahlt haben, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 GrEStG aus, also die Bescheinigung, dass die Grunderwerbsteuer beglichen ist. Ohne sie trägt das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer ein. Planen Sie den Betrag deshalb nicht als Restposten ein, sondern von Anfang an als Teil des Eigenkapitals.

Wo die Steuer in den Ablauf eines Kaufs gehört, vom Notartermin bis zur Eintragung im Grundbuch, steht im Ratgeber zum Grundstückskauf.

Wie wird die Grunderwerbsteuer beim Erbbaurecht berechnet?

Wer ein Erbbaurecht kauft, erwirbt nicht den Grund und Boden, sondern das Recht, ein fremdes Grundstück über Jahrzehnte zu bebauen und zu nutzen. Im Alltag heißt das Erbbaurecht oft Erbpacht; gemeint ist dieselbe Sache. Grunderwerbsteuer fällt trotzdem an, denn § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG stellt Erbbaurechte den Grundstücken gleich. Es gilt derselbe Landessatz wie beim Kauf von Volleigentum.

Anders ist die Bemessungsgrundlage. Zu dem Preis, den Sie dem bisherigen Erbbauberechtigten zahlen, kommt der Erbbauzins hinzu, also die jährliche Zahlung an den Grundstückseigentümer. Er geht nicht mit seinem Jahresbetrag in die Rechnung ein, sondern mit seinem Kapitalwert: Das Finanzamt rechnet alle künftigen Jahreszahlungen über die Restlaufzeit auf einen einzigen Betrag zum Stichtag um. Wie dieser Kapitalwert zu bilden ist, regelt das Bewertungsgesetz. Das Bayerische Landesamt für Steuern führt den kapitalisierten Erbbauzins ausdrücklich als Bestandteil der Gegenleistung auf.

Wird ein Erbbaurecht neu bestellt, gibt es häufig gar keinen Kaufpreis. Die Gegenleistung besteht dann im Wesentlichen aus dem kapitalisierten Erbbauzins.

Diesen Fall bildet der Rechner nicht ab. Er rechnet mit einem Kaufpreis, und den Kapitalwert eines Erbbauzinses kann er nicht bilden, weil dafür die Restlaufzeit und die Wertsicherungsklausel aus Ihrem Vertrag nötig sind. Beides steht im Erbbauvertrag und im Erbbaugrundbuch. Für den Betrag selbst ist die Auskunft Ihres Finanzamts oder einer Steuerberatung maßgeblich.

Was ein Erbbaurecht sonst von Volleigentum unterscheidet und wie der Erbbauzins angepasst wird, steht im Glossar.

Wann lässt sich Grunderwerbsteuer sparen?

Der größte Hebel liegt beim unbebauten Grundstück mit anschließendem Hausbau. Kaufen Sie Grundstück und Haus aus einer Hand, kann das Finanzamt beides zusammen besteuern, also auch die Baukosten. Entscheidend ist, ob Grundstückskauf und Bebauung einen einheitlichen Erwerbsgegenstand bilden, und getrennte Verträge schließen das für sich genommen nicht aus. Das Bayerische Landesamt für Steuern zählt Gebäudeerrichtungskosten deshalb unter bestimmten Voraussetzungen zur Gegenleistung. Lassen Sie die Vertragsgestaltung vor der Unterschrift prüfen.

Für bestimmte Erwerbe gilt eine gesetzliche Befreiung. § 3 GrEStG nimmt unter anderem Erwerbe zwischen Ehegatten und zwischen Verwandten in gerader Linie aus, also zwischen Eltern und Kindern oder zwischen Großeltern und Enkeln. Unter Geschwistern greift die Befreiung nicht.

Dieselbe Vorschrift befreit Erwerbe, deren maßgeblicher Wert 2.500 € nicht übersteigt. Das ist eine Freigrenze und kein Freibetrag: Wird der Betrag überschritten, ist der volle Kaufpreis steuerpflichtig, und es wird nichts abgezogen.

Was kommt neben der Steuer noch auf Sie zu?

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten neben dem Kaufpreis, aber nicht der einzige. Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ab, und ihre Gebühren sind nicht verhandelbar. Die Gebührentabelle dort steigt langsamer als der Kaufpreis: Je teurer das Grundstück, desto kleiner der prozentuale Anteil.

In der Praxis liegen Notar und Grundbuchamt zusammen bei etwa einem Prozent des Kaufpreises. Wird eine Grundschuld mitbeurkundet, kommen je nach Darlehenshöhe noch einige hundert Euro dazu. Dieser Rechner setzt mit 1,5 und 0,5 Prozent bewusst höher an, damit Ihre Finanzierung nicht knapp wird.

Ein Maklerhonorar kommt nur dazu, wenn ein Makler eingeschaltet war. Kauft ein Verbraucher ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung, darf der Verkäufer seit Dezember 2020 höchstens die Hälfte seiner Provision weitergeben (§§ 656a bis 656d BGB), und zahlen müssen Sie erst, wenn er seinen Anteil beglichen hat. Haben Sie den Makler selbst beauftragt, tragen Sie die Provision allein. Der Käuferanteil liegt je nach Region meist zwischen 1,5 und 3,57 Prozent.

Ob und in welchem Umfang die Bank diese Nebenkosten mitfinanziert, klären Sie vor dem Kauf mit ihr.

Welche Posten beim Kauf eines unbebauten Grundstücks sonst noch anfallen, sammelt der Ratgeber zu den Nebenkosten beim Grundstückskauf.

Wie rechnet dieser Rechner?

Der Rechner nimmt Ihren Kaufpreis, wendet den Satz des gewählten Bundeslandes an und stellt Notar- und Grundbuchkosten mit den üblichen Erfahrungswerten von 1,5 und 0,5 Prozent daneben. Ein Maklerhonorar geben Sie gesondert an, weil es regional stark schwankt. Die 16 Landessätze stammen aus den amtlichen Quellen der Finanzverwaltungen. Jede Zeile der Tabelle nennt die Quelle und das Datum, an dem wir sie zuletzt geprüft haben.

Quelle: §§ 1, 2, 3, 8, 9, 11, 13, 14, 15, 16, 18 und 22 GrEStG, Art. 105 Abs. 2a GG, das Bewertungsgesetz, das GNotKG, §§ 656a bis 656d BGB sowie die Finanzverwaltungen der 16 Länder. Zu den Erschließungskosten: BFH-Urteil vom 23.02.2022, II R 9/21.

Stand der Landessätze: alle 16 Sätze zuletzt geprüft am 01.08.2026. Das Prüfdatum steht zusätzlich in jeder Zeile der Tabelle.

Wann können die tatsächlichen Kosten abweichen?

Notar- und Grundbuchkosten sind Planungswerte am oberen Rand, keine Kostennote. Wir rechnen bewusst höher, damit Ihre Finanzierung nicht knapp wird. Die tatsächliche Rechnung fällt meist niedriger aus und hängt vom Umfang der Beurkundung ab, etwa davon, ob eine Grundschuld mitbestellt wird. Die Steuer selbst setzt das Finanzamt fest. Für die Behandlung Ihres konkreten Vertrags ist dessen Auskunft oder die einer Steuerberatung maßgeblich.