Erbbauzins: laufende Vergütung für das Erbbaurecht

Der Erbbauzins ist die regelmäßig geschuldete Zahlung, die Erbbauberechtigte für das Erbbaurecht an den Grundstückseigentümer leisten. Der Erbbauzins wird im Erbbaurechtsvertrag vereinbart; bei dinglicher Ausgestaltung gelten nach § 9 Abs. 1 ErbbauRG die Vorschriften über Reallasten, regelmäßig mit Eintragung als Erbbauzinsreallast im Erbbaugrundbuch.

Zum Stichtag zählen für Käufer eines Erbbaurechts vor allem der geschuldete Erbbauzins, die letzte Anpassung, der nächste Anpassungstermin, die Restlaufzeit, die Anpassungsklausel und eine mögliche Indexbindung. Außerdem ist zu prüfen, für welche Nutzung das Erbbaurecht bestellt wurde und ob diese Nutzung zum geplanten Vorhaben passt. Ein niedriger Kaufpreis kann wirtschaftlich unattraktiv werden, wenn die laufende Zahlung hoch ist oder nach dem Vertrag stark steigen kann. Für den Vergleich sollten Käufer den Erbbauzins als Jahresbetrag, als Betrag je Quadratmeter und als Anteil am Bodenwert betrachten. Vor dem Kauf sollten Erbbaurechtsvertrag, Erbbaugrundbuch und Wertsicherungsklausel über Notar oder bei berechtigtem Interesse zusammen geprüft werden.

§ 9 ErbbauRG erlaubt die Vereinbarung eines Erbbauzinses als wiederkehrende Leistung. Anpassungen sind nur unter den dort genannten Voraussetzungen zulässig, insbesondere mit einem Mindestabstand zur vorherigen Festsetzung. Für Wohnungserbbaurechte gelten nach § 9a ErbbauRG zusätzliche Einschränkungen, insbesondere eine Bindung an die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung.

Wertsicherungsklauseln, die den Erbbauzins an einen Index wie den Verbraucherpreisindex koppeln, müssen den Anforderungen des Preisklauselgesetzes genügen. Eine unzulässige Klausel wird nicht automatisch nichtig, sondern bleibt bis zur rechtskräftigen Beanstandung wirksam.

Beim Kauf eines Erbbaurechts wirken Höhe, Anpassungsklausel und Restlaufzeit des Erbbauzinses unmittelbar auf den Verkehrswert. Ein scheinbar günstiger Kaufpreis kann durch hohe oder stark indexierte Erbbauzinsen wieder verbraucht werden.

Bei Vermietung sind Erbbauzinsen steuerlich grundsätzlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar. Bei Eigennutzung entfällt diese Möglichkeit. Klären Sie die steuerliche Behandlung vor Vertragsschluss mit der Steuerberatung; eine pauschale Bewertung trägt nicht jeden Einzelfall.