Erbbauzins: laufende Vergütung für das Erbbaurecht

Der Erbbauzins ist die wiederkehrende Geldleistung, die der Erbbauberechtigte an den Grundeigentümer für die Nutzung des Grundstücks zahlt. Vereinbart wird er im Erbbauvertrag und im Grundbuch des belasteten Grundstücks als Reallast eingetragen.

Üblich ist eine jährliche Zahlung. Die Höhe wird im Vertrag fest vereinbart und liegt in der Bewertungspraxis je nach Lage, Laufzeit und Vertragspartner regelmäßig zwischen drei und sechs Prozent des Bodenwerts pro Jahr.

§ 9 ErbbauRG erlaubt die Vereinbarung eines Erbbauzinses als wiederkehrende Leistung. Anpassungen sind nur unter den dort genannten Voraussetzungen zulässig, insbesondere mit einem Mindestabstand zur vorherigen Festsetzung. Für Wohnungserbbaurechte gelten nach § 9a ErbbauRG zusätzliche Einschränkungen, insbesondere eine Bindung an die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung.

Wertsicherungsklauseln, die den Erbbauzins an einen Index wie den Verbraucherpreisindex koppeln, müssen den Anforderungen des Preisklauselgesetzes genügen. Eine unzulässige Klausel wird nicht automatisch nichtig, sondern bleibt bis zur rechtskräftigen Beanstandung wirksam.

Beim Kauf eines Erbbaurechts wirken Höhe, Anpassungsklausel und Restlaufzeit des Erbbauzinses unmittelbar auf den Verkehrswert. Ein scheinbar günstiger Kaufpreis kann durch hohe oder stark indexierte Erbbauzinsen wieder verbraucht werden.

Bei Vermietung sind Erbbauzinsen steuerlich grundsätzlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar. Bei Eigennutzung entfällt diese Möglichkeit. Klären Sie die steuerliche Behandlung vor Vertragsschluss mit der Steuerberatung; eine pauschale Bewertung trägt nicht jeden Einzelfall.