Erbbaurecht: Bauen auf fremdem Grund mit eigenem Recht

Das Erbbaurecht gibt einer Person das Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu errichten oder zu halten. Das Erbbaurecht kann grundsätzlich veräußert, vererbt und belastet werden, während das Grundstück beim Eigentümer bleibt.

Das Erbbaurecht wird im Alltag oft Erbpacht genannt. Juristisch ist „Erbpacht“ ungenau, denn maßgeblich ist das Erbbaurecht nach dem ErbbauRG.

Das Erbbaurechtsgesetz regelt Bestellung, Inhalt, Übertragung, Heimfall und Erlöschen. Übliche Laufzeiten reichen von 60 bis 99 Jahren; bei Wohnbaugrundstücken kommunaler oder kirchlicher Anbieter sind 75 oder 99 Jahre verbreitet.

Nach § 14 ErbbauRG erhält das Erbbaurecht ein eigenes Grundbuchblatt, das sogenannte Erbbaugrundbuch. Banken buchen Grundschulden, die das Erbbaurecht belasten, in dieses Erbbaugrundbuch und nicht in das Grundbuchblatt des belasteten Grundstücks.

Beim Kauf eines Erbbaurechts erwerben Sie nicht den Grund und Boden, sondern das Recht, ihn zu bebauen und zu nutzen. Erbbauzins, Wertsicherungsklausel und Restlaufzeit prägen den Verkehrswert daher stärker als bei einem klassischen Volleigentumserwerb.

Prüfen Sie vor dem Notartermin Erbbauvertrag, Heimfallregelung, Entschädigung bei Zeitablauf und Zustimmungsrechte des Grundeigentümers. Kurze Restlaufzeiten oder unklare Entschädigungsregeln können die Finanzierung erschweren.