Erbbaurecht: Bauen auf fremdem Grund mit eigenem Recht

Das Erbbaurecht gibt einer Person das Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu errichten oder zu halten. Das Erbbaurecht kann grundsätzlich veräußert, vererbt und belastet werden, während das Grundstück beim Eigentümer bleibt.

Das Erbbaurecht wird im Alltag oft Erbpacht genannt. Juristisch ist „Erbpacht“ ungenau, denn maßgeblich ist das Erbbaurecht nach dem ErbbauRG.

Das Erbbaurechtsgesetz regelt Bestellung, Inhalt, Übertragung, Erlöschen und den Heimfall. Heimfall bedeutet, dass der Grundstückseigentümer das Erbbaurecht vorzeitig zurückverlangen kann, wenn der Vertrag das für bestimmte Fälle vorsieht, etwa bei längerem Zahlungsrückstand beim Erbbauzins.

Eine Laufzeit schreibt das Gesetz nicht vor. Wie lange das Erbbaurecht läuft, vereinbaren Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigter im Vertrag.

Marktpraxis, keine gesetzliche Vorgabe: Nach Angaben des Deutschen Erbbaurechtsverbands sind Vertragslaufzeiten von 60 bis 99 Jahren üblich.

Nach § 14 ErbbauRG erhält das Erbbaurecht ein eigenes Grundbuchblatt, das sogenannte Erbbaugrundbuch. Banken buchen Grundschulden, die das Erbbaurecht belasten, in dieses Erbbaugrundbuch und nicht in das Grundbuchblatt des belasteten Grundstücks.

Beim Kauf eines Erbbaurechts erwerben Sie nicht den Grund und Boden, sondern das Recht, ihn zu bebauen und zu nutzen. Was das Recht wert ist, hängt deshalb an drei Größen, die es beim Kauf von Volleigentum gar nicht gibt: am jährlichen Erbbauzins, an der Restlaufzeit und an der Wertsicherungsklausel. Diese Klausel legt fest, wann und wie stark der Erbbauzins später angehoben wird, meist gekoppelt an den Verbraucherpreisindex.

Eine Laufzeit gibt das Gesetz nicht vor, sie steht allein im Vertrag. Für Ihre Finanzierung zählt deshalb nicht, was als Laufzeit üblich sein mag, sondern die Restlaufzeit Ihres konkreten Erbbaurechts und was am Ende damit geschieht. Lassen Sie sich beides vor dem Notartermin schriftlich geben.

Prüfen Sie vor dem Notartermin Erbbauvertrag, Heimfallregelung, Entschädigung bei Zeitablauf nach § 27 ErbbauRG und Zustimmungsrechte des Grundeigentümers. Kurze Restlaufzeiten oder unklare Entschädigungsregeln können die Finanzierung erschweren.