Erbbaurecht: Bauen auf fremdem Grund mit eigenem Recht

Das Erbbaurecht ist ein veräußerliches und vererbliches dingliches Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu halten. Grundeigentum und Bauwerk fallen damit auseinander: Der Grundeigentümer behält das Grundstück, der Erbbauberechtigte hält rechtlich das Gebäude.

Umgangssprachlich ist häufig von Erbpacht die Rede. Juristisch ist diese Bezeichnung ungenau, denn die historische Erbpacht ist abgeschafft. Maßgeblich ist heute ausschließlich das Erbbaurecht nach dem ErbbauRG.

Das Erbbaurechtsgesetz regelt Bestellung, Inhalt, Übertragung, Heimfall und Erlöschen. Übliche Laufzeiten reichen von 60 bis 99 Jahren; bei Wohnbaugrundstücken kommunaler oder kirchlicher Anbieter sind 75 oder 99 Jahre verbreitet.

Nach § 14 ErbbauRG erhält das Erbbaurecht ein eigenes Grundbuchblatt, das sogenannte Erbbaugrundbuch. Banken buchen Grundschulden, die das Erbbaurecht belasten, in dieses Erbbaugrundbuch und nicht in das Grundbuchblatt des belasteten Grundstücks.

Beim Kauf eines Erbbaurechts erwerben Sie nicht den Grund und Boden, sondern das Recht, ihn zu bebauen und zu nutzen. Erbbauzins, Wertsicherungsklausel und Restlaufzeit prägen den Verkehrswert daher stärker als bei einem klassischen Volleigentumserwerb.

Prüfen Sie vor dem Notartermin Erbbauvertrag, Heimfallregelung, Entschädigung bei Zeitablauf und Zustimmungsrechte des Grundeigentümers. Kurze Restlaufzeiten oder unklare Entschädigungsregeln können die Finanzierung erschweren.