Hypothek: akzessorisches Grundpfandrecht nach §§ 1113 ff. BGB

Die Hypothek ist ein dingliches Verwertungsrecht an einem Grundstück und wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Sie sichert eine bestimmte Forderung des Gläubigers, etwa ein Bankdarlehen, und berechtigt im Sicherungsfall zur Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück.

Anders als die Grundschuld ist die Hypothek streng akzessorisch zur gesicherten Hauptforderung: Sie entsteht, wandelt sich und erlischt mit dieser Forderung. Genau diese Bindung macht sie in der Praxis seltener als die Grundschuld, weil Banken bei Umschuldungen, Aufstockungen oder neuen Sicherungszwecken eine forderungsunabhängige Sicherheit bevorzugen.

§§ 1113 ff. BGB regeln Inhalt, Entstehung und Übergang der Hypothek. Die Eintragung kann nach § 1116 BGB als Briefhypothek mit Hypothekenbrief oder als Buchhypothek ohne Brief erfolgen. Bei Tilgung der gesicherten Forderung steht die Hypothek nach § 1163 BGB dem Eigentümer zu und wird über § 1177 BGB zur Eigentümergrundschuld.

Wegen ihrer Akzessorietät folgt die Hypothek den Veränderungen der Hauptforderung: Wird die Forderung abgetreten, geht die Hypothek mit ihr über; wird sie reduziert oder erlischt sie, ändert sich die Hypothek entsprechend. Das macht die laufende Verwaltung aufwendiger als bei der nicht akzessorischen Grundschuld.

Beim Kauf eines bestehenden Grundstücks finden Sie heute ganz überwiegend Grundschulden in Abteilung III. Hypotheken treten vereinzelt bei älteren Finanzierungen, bestimmten Bausparkassen-Modellen, öffentlichen Förderdarlehen oder familiären Generationenverträgen auf. Steht eine Hypothek im Grundbuch, lohnt die Frage, ob sie noch valutiert oder bereits zur Eigentümergrundschuld geworden ist.

Lastenfreistellung läuft bei Hypotheken wie bei Grundschulden über Löschungsbewilligung der gesicherten Gläubigerin und notariellen Vollzug. Für eigene Finanzierungen verlangen Banken praktisch immer eine neue Grundschuld; eine neue Hypothek wird nur in Ausnahmen vereinbart. Lassen Sie die Unterscheidung im Kaufvertrag und in der Finanzierungszusage klar abbilden.