Hypothek: akzessorisches Grundpfandrecht nach §§ 1113 ff. BGB

Eine Hypothek wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Die Hypothek ist akzessorisch. Das heißt: Die Hypothek hängt vom Bestand der gesicherten Forderung ab. Besteht die gesicherte Forderung nicht oder erlischt sie, greift § 1163 BGB; die Hypothek steht dann dem Eigentümer zu oder geht auf ihn über. Für Käufer zählt der aktuelle Grundbuchstand: Steht in Abteilung III noch eine Hypothek, muss vor Kauf oder Finanzierung geklärt sein, ob sie gelöscht wird oder im Rang bestehen bleibt. In der Praxis der Immobilienfinanzierung verwenden Banken meist die flexiblere Grundschuld.

§§ 1113 ff. BGB regeln Inhalt, Entstehung und Übergang der Hypothek. Die Eintragung kann nach § 1116 BGB als Briefhypothek mit Hypothekenbrief oder als Buchhypothek ohne Brief erfolgen. Bei Tilgung der gesicherten Forderung steht die Hypothek nach § 1163 BGB dem Eigentümer zu und wird über § 1177 BGB zur Eigentümergrundschuld.

Wegen ihrer Akzessorietät folgt die Hypothek den Veränderungen der Hauptforderung: Wird die Forderung abgetreten, geht die Hypothek mit ihr über; wird sie reduziert oder erlischt sie, ändert sich die Hypothek entsprechend. Das macht die laufende Verwaltung aufwendiger als bei der nicht akzessorischen Grundschuld.

Beim Kauf eines bestehenden Grundstücks finden Sie heute ganz überwiegend Grundschulden in Abteilung III. Hypotheken treten vereinzelt bei älteren Finanzierungen, bestimmten Bausparkassen-Modellen, öffentlichen Förderdarlehen oder familiären Generationenverträgen auf. Steht eine Hypothek im Grundbuch, lohnt die Frage, ob sie noch valutiert oder bereits zur Eigentümergrundschuld geworden ist.

Lastenfreistellung läuft bei Hypotheken wie bei Grundschulden über Löschungsbewilligung der gesicherten Gläubigerin und notariellen Vollzug. Für eigene Finanzierungen verlangen Banken praktisch immer eine neue Grundschuld; eine neue Hypothek wird nur in Ausnahmen vereinbart. Lassen Sie die Unterscheidung im Kaufvertrag und in der Finanzierungszusage klar abbilden.