Grundstückswert berechnen: Bodenwert aus dem Bodenrichtwert

Was ist ein Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens in einer Zone, angegeben in Euro je Quadratmeter. § 196 Abs. 1 BauGB verpflichtet die Gutachterausschüsse der Länder, ihn flächendeckend zu ermitteln, und zwar aus den beurkundeten Kaufpreisen, die in der Kaufpreissammlung zusammenlaufen. In bebauten Gebieten wird der Wert so angesetzt, als wäre der Boden unbebaut. Das Haus zählt also nie mit, auch nicht anteilig.

Der Wert gehört keinem realen Grundstück in der Zone. Er gehört einem gedachten: dem Bodenrichtwertgrundstück. § 13 ImmoWertV beschreibt es als unbebautes und fiktives Grundstück, dessen Merkmale mit den in der Zone vorherrschenden Merkmalen weitgehend übereinstimmen. Bei einer Bewertung wird Ihr Grundstück mit diesem gedachten Grundstück verglichen, und jede Abweichung verändert den Wert.

§ 196 Abs. 1 BauGB verlangt, dass die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks dargestellt werden. Welche das sind, sagt das Baugesetzbuch nicht; das tut § 16 ImmoWertV. Zwei Merkmale stehen immer dabei, weitere kommen hinzu, sobald sie den Wert beeinflussen.

Was nur eine Einzelbegutachtung klären kann, steckt nach § 16 Abs. 1 ImmoWertV ausdrücklich nicht im Bodenrichtwert: eine Baulast, ein Wegerecht, eine Altlast oder ein Denkmalschutz, der allein Ihr Grundstück trifft. Anders liegt es nur, wenn ein solches Merkmal in der ganzen Zone vorherrscht. Bäume und Bepflanzung zählen nach § 14 Abs. 4 ImmoWertV ebenfalls nicht mit.

Eine kurze Definition mit den wichtigsten Verweisen steht im Glossareintrag Bodenrichtwert.

Welche Zu- und Abschläge verändern den Bodenwert?

Weicht ein Grundstück in einem wertbeeinflussenden Merkmal vom Bodenrichtwertgrundstück ab, wird der Unterschied über einen Zu- oder Abschlag ausgeglichen. Wie groß er ausfällt, legt der zuständige Gutachterausschuss für seine eigenen Zonen fest, und nicht eine bundesweite Tabelle.

Die Richtung eines Zu- oder Abschlags lässt sich je Merkmal benennen, die Höhe nicht.

Eine Grenze nennt die Verordnung allerdings selbst. Nach § 15 Abs. 1 ImmoWertV sind die Zonen so abzugrenzen, dass die lagebedingten Wertunterschiede zwischen den Grundstücken der Zone und dem Bodenrichtwertgrundstück grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen. Unterschiede, die aus den Merkmalen eines einzelnen Grundstücks stammen, bleiben bei dieser Abgrenzung ausdrücklich außer Betracht. Die Lage innerhalb der Zone ist damit nach oben begrenzt, der Zuschnitt Ihres Grundstücks ist es nicht.

Für das Maß der baulichen Nutzung rechnen einige Gutachterausschüsse mit veröffentlichten Umrechnungskoeffizienten. Maßgeblich ist dort die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ), also das Verhältnis der anrechenbaren Geschossflächen zur Grundstücksfläche: Bei 600 m² Grundstück und 420 m² Geschossfläche beträgt sie 0,70.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München veröffentlicht für die individuelle Wohnbebauung die Formel Koeffizient = 0,621 × WGFZ + 0,379 (Bodenrichtwerte zum 01.01.2024, beschlossen am 24.06.2024). Sein eigenes Beispiel rechnet so: Zu einer Zone mit einer WGFZ von 0,40 und einem Bodenrichtwert von 1.650 €/m² gehört der Koeffizient 0,627. Für ein Grundstück derselben Zone, auf dem eine WGFZ von 0,70 zulässig ist, gilt der Koeffizient 0,814. Der Bodenrichtwert wird im Verhältnis dieser beiden Koeffizienten umgerechnet und liegt für dieses Grundstück bei rund 2.140 €/m².

Nur für das Maß der baulichen Nutzung gibt es eine solche Formel. Für die anderen Merkmale veröffentlicht niemand eine allgemeine Prozentspanne, und wer eine nennt, hat sie geschätzt.

Wie die Gutachterausschüsse die Werte herleiten, beschreibt Wie der Bodenrichtwert ermittelt wird.

Warum ist der Bodenrichtwert nicht der Kaufpreis?

Weil er eine andere Frage beantwortet. Der Bodenrichtwert sagt, was der Boden in dieser Zone zum Stichtag im Durchschnitt wert war. Was ein bestimmtes Grundstück am Markt bringt, heißt Verkehrswert, und den ermittelt niemand durch Nachschlagen.

§ 194 BauGB definiert den Verkehrswert als den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks zu erzielen wäre, und zwar ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Gemeint ist der Preis unter normalen Umständen: kein Notverkauf, und auch kein Aufschlag, weil der Nachbar die Fläche unbedingt haben will.

Wie dieser Wert ermittelt wird, steht nicht im Baugesetzbuch. § 199 BauGB ermächtigt die Bundesregierung zu einer Verordnung, und diese Verordnung ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Nach § 6 Abs. 1 ImmoWertV stehen drei Verfahren zur Wahl: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches passt, richtet sich nach der Art des Objekts, und die Wahl ist zu begründen.

In dieser Kette ist der Bodenrichtwert ein Eingangswert, kein Ergebnis. Für ein unbebautes Baugrundstück führt das Vergleichswertverfahren über den Bodenrichtwert zum Bodenwert. Erst die Zu- und Abschläge für das einzelne Grundstück und die Marktlage zum Wertermittlungsstichtag machen daraus einen Verkehrswert.

Die beiden Begriffe nebeneinander erklärt Bodenrichtwert und Verkehrswert.

Wann brauche ich ein Gutachten?

Sobald jemand anderes dem Wert vertrauen muss: ein Gericht, ein Finanzamt, eine Bank oder ein Miterbe. Für die eigene Einordnung vor einem Kauf oder Verkauf genügt die Rechnung oben.

Ein Verkehrswertgutachten schreibt eine Gutachterin oder ein Gutachter nach § 194 BauGB und den Verfahren der ImmoWertV. Nötig wird es regelmäßig bei einer Erbauseinandersetzung, bei einer Scheidung und in einem Gerichtsverfahren. Für eine Finanzierung führen Banken eine eigene Wertermittlung durch, und welche Form sie dafür akzeptieren, entscheidet die Bank.

Beim Finanzamt liegt der Fall anders. Für Erbschaft und Schenkung setzt es zunächst den typisierten Wert nach den §§ 179 ff. BewG an. Ein Gutachten brauchen Sie dort nicht, es dient nach § 198 BewG dem Nachweis, dass der Wert Ihres Grundstücks tatsächlich niedriger liegt.

Zwischen der eigenen Schätzung und dem Vollgutachten liegt die amtliche Auskunft. Nach § 196 Abs. 3 BauGB kann jeder bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen. Je nach Land fällt dafür eine Gebühr an. Für ein Verkaufsgespräch oder eine erste Einordnung reicht diese Auskunft oft aus.

Was ein Gutachten kostet und wen Sie damit beauftragen, steht in Grundstück bewerten lassen.

Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?

Im Bodenrichtwertportal des Bundeslandes, in dem das Grundstück liegt. Ermittelt werden die Werte von den Gutachterausschüssen, die nach § 192 BauGB als unabhängige Ausschüsse gebildet werden. Wo diese Ausschüsse angesiedelt sind, regeln die Länder selbst.

Nach § 196 Abs. 3 BauGB sind die Bodenrichtwerte zu veröffentlichen. Ob der Abruf kostenlos ist, entscheidet jedes Land für sich, und deshalb unterscheiden sich auch die Karten und die vorliegenden Jahrgänge von Land zu Land.

Für die Abfrage brauchen Sie die Adresse oder die Flurstücksnummer, also die amtliche Kennung des Grundstücks im Liegenschaftskataster.

Die Richtwertzonen mit ihren Werten zeigt die Karte der Richtwertzonen, dieselben Zahlen je Ort stehen unter Bodenrichtwerte nach Gemeinde. Maßgeblich bleibt die amtliche Auskunft des Gutachterausschusses.

Warum ist die Nutzungsart für den Bodenwert entscheidend?

Wohnbauland und Ackerland stehen in derselben Gemeinde nebeneinander, können sich im Quadratmeterpreis aber stark unterscheiden. Ein Median über alle Nutzungsarten mischt beides und ist als Antwort auf die Frage nach einem Baugrundstück unbrauchbar. Deshalb wird die Nutzungsart hier immer mit ausgewiesen, und deshalb kann eine Gemeinde mehrere sehr verschiedene Werte gleichzeitig haben, ohne dass einer davon falsch wäre.

Auf welchen Zeitpunkt beziehen sich die Zonenwerte?

Die Gutachterausschüsse stellen die Bodenrichtwerte zu einem festen Datum fest, in den meisten Ländern zum 1. Januar, und veröffentlichen sie mit einigen Monaten Verzug. Der Wert bezieht sich auf die Verhältnisse an diesem Tag, nicht auf den heutigen Markt. Zwischen zwei Stichtagen können sich die Marktpreise deutlich verändern. In der Zwischenzeit bleibt der amtliche Wert die belastbarste verfügbare Auskunft. Wie viele Jahrgänge vorliegen, unterscheidet sich je Bundesland, weil jedes Land seine Daten selbst erhebt und veröffentlicht.

Wie berechnet Grundradar den Median und die Spanne?

Grundlage sind die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse, die über die Landesportale als amtliche Daten bereitgestellt werden. Für das ausgewählte Bundesland, den Landkreis oder die Gemeinde fasst Grundradar die Zonen einer Nutzungsart zusammen und berechnet daraus den Median sowie P10 und P90. Ausgewiesen werden die Nutzungsart, die Zahl der einbezogenen Zonen und der Stichtag, damit nachvollziehbar bleibt, worauf sich ein Wert stützt.

Woher stammen die Bodenrichtwerte?

Quelle: Gutachterausschüsse für Grundstückswerte der Länder, § 196 BauGB, veröffentlicht über die Landesportale und BORIS-D. Wie die Zonen gebildet werden und welche Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks auszuweisen sind, regeln die §§ 13 bis 16 ImmoWertV. Der Stichtag steht beim jeweiligen Ergebnis.

Was kann der Rechner nicht berücksichtigen?

Diese Seite liefert eine Einordnung, kein Wertgutachten. Sie berücksichtigt weder Gebäude noch Zuschnitt, Erschließungszustand, Baulasten oder Altlasten. Für einen belastbaren Verkehrswert brauchen Sie eine Bewertung nach § 194 BauGB durch eine Gutachterin oder einen Gutachter, und für einen rechtsverbindlichen Auszug den Gutachterausschuss Ihres Kreises.