Grundstückspreise in Deutschland 2026: Tabelle nach Bundesland

Was kostet 1 m² Grundstück in Deutschland? Eine einzelne bundesweite Zahl beantwortet das nicht. Bodenrichtwerte gelten je Richtwertzone, und die Länder veröffentlichen sie zu unterschiedlichen Stichtagen. Vergleichen Sie deshalb zuerst den Median des Bundeslandes und danach die Richtwertzone des Grundstücks. Der tatsächliche Kaufpreis kann davon abweichen, weil Zuschnitt, Erschließung, Baurecht und Nachfrage erst im Einzelfall wirken.

• 1. Lesen Sie jeden Eurobetrag zusammen mit Datenstand, Nutzungsart und Bundesland.
• 2. Öffnen Sie danach die Seite Ihrer Gemeinde, weil ein Landesmedian keine Richtwertzone ersetzt.
• 3. Ordnen Sie den Kaufpreis erst ein, wenn Zuschnitt, Erschließung, Baurecht und Nebenkosten mitgeprüft sind.

45 €/m² in Sachsen-Anhalt, 652 €/m² in Hamburg: So weit liegen die Mediane der Bodenrichtwerte für Wohnbauland zwischen den Bundesländern auseinander. Innerhalb eines Landes ist der Abstand oft noch größer, vor allem zwischen Großstadt und Umland. Wer ein Grundstück kauft, erbt oder für die Steuer bewertet, braucht deshalb nicht einen Durchschnitt für Deutschland, sondern den Wert für seine Gemeinde und seine Zone.

Dabei begegnen dem Leser drei verschiedene Zahlen. Der Angebotspreis ist das, was ein Verkäufer verlangt. Der amtliche Kaufwert beschreibt, was für verkauftes Bauland im Durchschnitt tatsächlich gezahlt wurde. Der Bodenrichtwert schließlich ist ein amtlicher Durchschnittswert für den Boden einer bestimmten Zone zu einem Stichtag. Alle drei heißen umgangssprachlich Grundstückspreis, beantworten aber unterschiedliche Fragen.

Nein. Der Bodenrichtwert ist ein von einer amtlichen Stelle festgelegter Durchschnittswert für den Boden in einer bestimmten Gegend, ausgewiesen in Euro je Quadratmeter. Der Grundstückspreis ist dagegen der Betrag, den ein Käufer für ein bestimmtes Grundstück tatsächlich zahlt.

Den Bodenrichtwert veröffentlichen die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte nach § 196 Baugesetzbuch (BauGB). Er gilt für eine Richtwertzone, also ein Gebiet mit ähnlicher Lage und ähnlichem Wert, und beschreibt ein typisches Grundstück dieser Zone. Diese Vereinfachung ist gewollt, denn nur so lassen sich viele Lagen miteinander vergleichen. Das eigene Flurstück bildet der Wert deshalb nur ungefähr ab.

Der Kaufpreis entsteht aus Angebot und Nachfrage. Zuschnitt, Baurecht, Erschließung und Verhandlung wirken auf ihn, und zwei Grundstücke derselben Zone können deshalb zu deutlich unterschiedlichen Preisen verkauft werden. Banken, Finanzämter und Sachverständige nutzen den Bodenrichtwert als Ausgangsgröße. Das Ergebnis ihrer Prüfung ist aber in jedem Fall ein Wert für das konkrete Grundstück.

Den Kaufpreis legen Käufer und Verkäufer fest, den Bodenrichtwert leitet der Gutachterausschuss für Grundstückswerte aus diesen tatsächlich gezahlten Preisen ab. Der Ausschuss ist ein selbständiges, unabhängiges Gremium aus Sachverständigen (§ 192 BauGB). Für welches Gebiet er zuständig ist, regelt das Landesrecht (§ 199 Abs. 2 BauGB); meist ist es ein Landkreis oder eine kreisfreie Stadt.

Wird ein Grundstück verkauft, schickt das Notariat eine Abschrift des Kaufvertrags an den Gutachterausschuss. Dort fließt sie in die Kaufpreissammlung, die der Ausschuss nach § 195 BauGB führt. Weil kein Grundstück dem anderen gleicht, rechnet der Ausschuss die Preise auf ein einheitliches Musterstück und einen festen Stichtag um. Anschließend fasst er Gebiete mit ähnlicher Lage zu Richtwertzonen zusammen und veröffentlicht für jede Zone einen Wert in Euro je Quadratmeter.

Die Werte werden mindestens alle zwei Jahre ermittelt, viele Länder schreiben sie jährlich fort. Veröffentlicht werden sie in den Bodenrichtwert-Informationssystemen der Länder (BORIS) und im bundesweiten Portal BORIS-D. Der Stichtag gehört zu jedem Wert, denn ohne ihn lässt sich nicht erkennen, welche Marktphase der Wert beschreibt.

Die drei Begriffe sagen, wann, wo und für welches Grundstück ein Bodenrichtwert gilt. Der Stichtag ist der Tag, auf den sich der Wert bezieht, meist der 1. Januar. Die Richtwertzone ist das Gebiet, für das der Wert gilt. Das Bodenrichtwertgrundstück ist das gedachte Musterstück der Zone, dessen Größe, Nutzung und Erschließung der Wert beschreibt (§ 13 Immobilienwertermittlungsverordnung, ImmoWertV).

Wer Werte aus zwei Ländern vergleicht, muss die Stichtage mitlesen. Ein Wert zum 31.12.2022 und ein Wert zum 01.01.2026 beschreiben unterschiedliche Marktphasen, auch wenn beide in ihrem Portal als aktuell angezeigt werden. Innerhalb einer Gemeinde gibt es meist viele Zonen, etwa für Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen, Gewerbe und landwirtschaftliche Flächen.

Weicht ein Grundstück vom Musterstück ab, etwa weil es doppelt so groß ist, wird der Wert angepasst. Dafür veröffentlichen viele Gutachterausschüsse in ihrem Grundstücksmarktbericht Umrechnungskoeffizienten, also Faktoren für typische Abweichungen. Die Zone und ihre Grenzen zeigt die Bodenrichtwertkarte. Die folgende Aufschlüsselung eines erfundenen Eintrags zeigt, welche Angaben dazugehören. Abkürzungen und Reihenfolge unterscheiden sich zwischen den Ländern.

Die Mediane der Bodenrichtwerte für Wohnbauland reichen von 45 €/m² in Sachsen-Anhalt bis 652 €/m² in Hamburg; der höchste Landesmedian ist damit rund 14-mal so hoch wie der niedrigste. Der Median ist der mittlere Wert: Die Hälfte der Datensätze eines Landes liegt darüber, die andere Hälfte darunter. Grundradar berechnet ihn aus den amtlichen BORIS-Daten von 15 Ländern, und die Stichtage der Länder reichen von 2024 bis 2026.

Bayern fehlt, weil das Land maschinenlesbare Bodenrichtwerte nur über sein gebührenpflichtiges Landesportal abgibt. Eine Einzelabfrage je Adresse ist in BORIS-Bayern kostenfrei. Hamburg liefert eine Zone in mehreren Zeilen, eine für jedes Merkmal. Die Zahl der Datensätze ist dort deshalb viel höher als die Zahl der Zonen, und der Rang Hamburgs ist nur eingeschränkt mit Flächenländern vergleichbar.

Innerhalb der Länder fallen die Unterschiede noch größer aus. Bei unserer Auswertung vom 24.05.2026 lagen in Berlin die mittleren 80 Prozent der 827 Datensätze für Wohnbauland zwischen 400 €/m² und 2.400 €/m², einzelne Zonen erreichten 12.000 €/m². In Nordrhein-Westfalen lag dieselbe Spanne zwischen 80 und 510 €/m², in Hessen zwischen 40 und 900 €/m², mit Spitzenzonen am Main bis 8.500 €/m².

Beim Vergleich zweier Länder gehören Eurobetrag und Stichtag zusammen. So gilt der Median in Sachsen-Anhalt zum Stichtag 01.01.2026, der Median in Hamburg zum 01.01.2025. Die Tabelle am Ende des Artikels nennt für jedes Land beide Mediane und den Stichtag.

Die Werte liegen weit auseinander, weil Arbeitsplätze, Nachfrage und verfügbares Bauland regional sehr unterschiedlich verteilt sind. Wo viele Menschen Arbeit finden und wenig Bauland ausgewiesen wird, steigt der Preis für jeden Quadratmeter.

Die Rhein-Main-Achse mit Frankfurt, Bad Homburg, Wiesbaden, Mainz und Darmstadt zählt seit Jahrzehnten zu den teuersten Bodenmärkten Deutschlands. Acht der zehn Gemeinden mit den höchsten Medianen für Wohnbauland liegen in derselben Grundradar-Auswertung in Hessen, dazu kommt Düsseldorf in Nordrhein-Westfalen.

Am anderen Ende stehen ländliche Gemeinden in Mecklenburg-Vorpommern wie Ruhner Berge, Kuhlen-Wendorf oder Vielank mit Medianen zwischen 10 und 14 €/m². Auch das sind amtlich veröffentlichte Werte und keine Schnäppchen-Inserate. Marienmünster in Ostwestfalen mit 15 €/m² zeigt, dass dünn besiedelte Räume mit viel Fläche und wenig Nachfrage auch im Westen niedrige Bodenwerte haben.

Wo Nachfrage, knappe Flächen und eine wachsende Bevölkerung zusammenkommen, steigen die Werte über Jahre. Wo die Bevölkerung schrumpft, stagnieren sie oder sinken nominal. Der Bodenrichtwert zeigt solche Bewegungen erst mit dem nächsten Stichtag, also mit bis zu zwei Jahren Verzögerung. Die Marktbeobachtung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) ordnet diese Entwicklung bundesweit ein.

Werte für eine einzelne Stadt oder einen Stadtteil stehen im Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses und in den Bodenrichtwerten des BORIS-Portals Ihres Bundeslands. Eine Städtetabelle mit je einem Preis führt dieser Ratgeber bewusst nicht. Eine Großstadt besteht aus Hunderten Richtwertzonen, und ein einzelner Stadtwert würde eine Villenlage und ein Gewerbegebiet am Stadtrand in eine Zahl mischen.

Der Grundstücksmarktbericht erscheint in der Regel jährlich und ist auf der Seite des Gutachterausschusses oder im Landesportal abrufbar. Er beschreibt, wie viele Grundstücke im Vorjahr verkauft wurden, welche Preise je Teilmarkt gezahlt wurden und wie sich die Preise entwickelt haben. Oft enthält er auch die Umrechnungskoeffizienten für abweichende Grundstücksgrößen.

Das Statistische Bundesamt zeigt den Unterschied zwischen Stadt und Land im Durchschnitt. In Gemeinden ab 500.000 Einwohnern kostete baureifes Land 2020 durchschnittlich 1.212,79 €/m², in Gemeinden unter 2.000 Einwohnern 71,16 €/m² (Destatis, Kaufwerte für Bauland 2020). Diese Größenklassen sagen allerdings nichts über eine bestimmte Stadt.

• Bundesweiter Einstieg: BORIS-D führt zu den Bodenrichtwerten der Länder.
• Beispiel Nordrhein-Westfalen: BORIS.NRW zeigt Bodenrichtwerte und die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse.
• Gemeinde bei Grundradar: Die Bodenrichtwert-Übersicht zeigt für 15 Länder den Median je Gemeinde mit Nutzungsart und Stichtag.
• Einzelne Zone: Die Bodenrichtwertkarte zeigt die amtlichen Zonen, wenn Straße oder Stadtteil entscheidend sind.

Neben der Lage bestimmen vor allem Größe und Zuschnitt, Erschließung, Baurecht, Bodenbeschaffenheit und Lasten im Grundbuch den Quadratmeterpreis. Ein langgestrecktes Grundstück am Hang mit schmaler Zufahrt erreicht selten den vollen Richtwert. Ein gut geschnittenes, voll erschlossenes Eckgrundstück kann ihn deutlich übersteigen.

Bei der Erschließung lohnt ein genauer Blick. Manche Gutachterausschüsse geben den Richtwert für erschließungsbeitragsfreie Lagen an, andere für beitragspflichtige. Welche Variante gilt, steht im Eintrag des Ausschusses. Wer ohne diese Angabe rechnet, zählt die Erschließungsbeiträge entweder doppelt oder gar nicht.

Wie weit ein Grundstück entwickelt ist, verändert den Preis am stärksten. Baureifes Land darf bebaut werden und ist erschlossen. Rohbauland ist für eine Bebauung vorgesehen, aber noch nicht erschlossen, und Bauerwartungsland ist Fläche, deren spätere Bebauung erst erwartet wird. Nach der Kaufwertstatistik kostete baureifes Land 2020 im Bundesdurchschnitt 198,96 €/m², Rohbauland dagegen 50,17 €/m². Was die Stufen im Einzelnen unterscheidet und wo es einen örtlichen Wert für Bauerwartungsland gibt, erklärt der Ratgeber Bauerwartungsland und Rohbauland.

Ob gebaut werden darf, entscheidet der Bebauungsplan oder, wo es keinen gibt, die Einordnung in den Innenbereich (§ 34 BauGB) oder den Außenbereich (§ 35 BauGB). Baulasten, Wegerechte oder Altlasten mindern den Wert zusätzlich. Im Exposé stehen sie nicht. Wegerechte sind im Grundbuch eingetragen, Baulasten im Baulastenverzeichnis, und zu Altlasten gibt die untere Bodenschutzbehörde Auskunft.

Im Vergleichswertverfahren wird der Wert eines Grundstücks aus den Kaufpreisen ähnlicher Grundstücke abgeleitet, die in derselben Gegend tatsächlich verkauft wurden. Für unbebaute Grundstücke ist es der Regelweg der Immobilienwertermittlungsverordnung (§§ 24 bis 26 und § 40 ImmoWertV).

Die Kaufpreise stammen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Weil die verkauften Grundstücke nie genau gleich sind, passt der Sachverständige jeden Preis an: an den Stichtag der Bewertung, an die Größe und an Unterschiede wie Erschließung oder Bebaubarkeit. Erst aus den angepassten Preisen bildet er den Vergleichswert.

Liegen nicht genug passende Verkäufe vor, darf statt der einzelnen Preise der Bodenrichtwert verwendet werden. Er ist selbst aus Vergleichspreisen entstanden und wird dann an das Grundstück angepasst. Wenn Ratgeber von zwei Methoden sprechen, dem Vergleichswertverfahren und dem Bodenrichtwertverfahren, meinen sie deshalb zwei Wege innerhalb desselben Verfahrens.

Ein erfundenes Beispiel zeigt den Ablauf. In einem Baugebiet wurden drei ähnliche Grundstücke verkauft: 520 m² für 130.000 € (250 €/m²), 610 m² für 158.600 € (260 €/m²) und 700 m² für 161.000 € (230 €/m²). Im einfachen Mittel ergibt das 246,67 €/m². Ist ein Verkauf zwei Jahre alt oder das Grundstück schlechter geschnitten, passt der Sachverständige den Preis vorher an. Für ein Grundstück, das einem Gericht, dem Finanzamt oder einer Bank einen Wert nachweisen soll, erstellt diese Rechnung ein Sachverständiger oder der Gutachterausschuss. Wann sich das lohnt, erklärt der Ratgeber Grundstück bewerten lassen.

Der Kaufpreis weicht ab, weil der Bodenrichtwert ein Musterstück zu einem vergangenen Stichtag beschreibt, während der Kaufpreis heute für ein bestimmtes Grundstück verhandelt wird. In gefragten Lagen liegen Kaufpreise oft über dem Bodenrichtwert, in Gegenden mit wenig Nachfrage auch darunter.

Ein häufiger Fehler ist die Rechnung Bodenrichtwert mal Fläche, deren Ergebnis dann als Kaufpreis gilt. Das erfundene Beispiel zeigt, was die Rechnung leistet. Ein unbebautes Grundstück mit 600 m² wird für 180.000 € angeboten, das sind 300 €/m². Der passende Bodenrichtwert liegt bei 240 €/m², für 600 m² also bei 144.000 €. Der verlangte Preis liegt damit 36.000 € oder 25 Prozent über der Richtwertrechnung.

Ob der Unterschied gerechtfertigt ist, klären erst Stichtag, Lage und Grundstück. Liegt der Stichtag zwei Jahre zurück und sind die Preise seitdem gestiegen, kann ein Teil der Abweichung schon erklärt sein. Die Abweichung allein beweist weder einen überhöhten Preis noch ein gutes Geschäft. Den Unterschied zwischen Richtwert und Verkehrswert erklärt der Ratgeber Bodenrichtwert vs. Verkehrswert. Eine erste Größenordnung für ein bestimmtes Grundstück liefert der Rechner Grundstückswert ermitteln.

Nach der Kaufwertstatistik des Statistischen Bundesamts stieg der durchschnittliche Kaufwert für baureifes Land in Deutschland von 76,21 €/m² im Jahr 2000 über 129,67 €/m² im Jahr 2010 auf 198,96 €/m² im Jahr 2020. Die Zahlen stammen aus dem Zeitvergleich der Fachserie 17, Reihe 5, veröffentlicht am 26.08.2021 (Destatis, Kaufwerte für Bauland 2020).

Diese Durchschnittswerte beschreiben allerdings nicht, wie viel teurer ein bestimmtes Grundstück geworden ist. Erfasst werden die Verkäufe unbebauter Baulandgrundstücke ab 100 m², und in jedem Jahr werden andere Grundstücke verkauft. Werden in einem Jahr mehr Grundstücke in teuren Städten verkauft, steigt der Durchschnitt, auch wenn kein einziges Grundstück teurer geworden ist. Das Statistische Bundesamt nennt die Statistik deshalb selbst eher eine Statistik der Eigentumswechsel als eine echte Preisstatistik und veröffentlicht keine prozentualen Veränderungen.

Für die reine Preisentwicklung berechnet das Statistische Bundesamt seit Mai 2008 einen Preisindex für Bauland, der den Einfluss unterschiedlicher Verkäufe weitgehend herausrechnet. Neuere Jahre der Kaufwerte stehen in der Datenbank GENESIS-Online im Themenbereich 61511.

Für Ihre Gemeinde ist die Zeitreihe der Bodenrichtwerte aussagekräftiger als ein Bundesdurchschnitt. Der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses zeigt, wie sich die Werte vor Ort entwickelt haben. Auf den Gemeindeseiten der Bodenrichtwert-Übersicht zeigt Grundradar, wo die Daten es erlauben, die Bodenrichtwerte mehrerer Stichtage im Verlauf.

Beim Kauf ist der Bodenrichtwert der Maßstab für den Angebotspreis, bei der Grundsteuer im Bundesmodell eine Grundlage der Bewertung und bei der Bank ein Anhaltspunkt für die Prüfung des Kaufpreises. In allen drei Fällen ist er ein Ausgangswert und nicht das Ergebnis.

Beim Grundstückskauf ordnet der Richtwert das Angebot in das örtliche Preisniveau ein und liefert eine Verhandlungsbasis. Ein Preis deutlich über dem Richtwert kann durch Lage oder Zuschnitt gerechtfertigt sein, sollte sich aber begründen lassen. Ein Preis weit darunter verlangt umgekehrt die Frage, welche Lasten oder Risiken den Wert mindern.

Bei der Grundsteuer seit 2025 hängt der Grundsteuerwert im Bundesmodell unter anderem vom Bodenrichtwert ab. Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Hamburg und Niedersachsen nutzen eigene Landesmodelle, in denen der Bodenrichtwert anders oder gar nicht einfließt. Prüfen Sie im Bescheid Zonennummer, Stichtag und Nutzungsart. Passt die Zone nicht zur tatsächlichen Nutzung, etwa bei einem Mehrfamilienhaus in einer Zone für Einfamilienhäuser, kann das ein Einspruchsgrund sein. Mehr zur Reform steht im Ratgeber Grundsteuerreform 2025, den Hebesatz Ihrer Gemeinde zeigt die Grundsteuer-Hebesatz-Übersicht mit dem Grundsteuer-Hebesatz-Rechner.

Bei der Baufinanzierung rechnet die Bank nicht direkt mit dem Bodenrichtwert. Für Pfandbriefdarlehen ermittelt sie einen Beleihungswert nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), und andere Banken gehen oft ähnlich vor. Den Richtwert zieht die Bank aber zur Kontrolle heran. Liegt der Kaufpreis weit darüber, prüft sie genauer, und die Finanzierung kann niedriger ausfallen als erhofft.

Berührt ein Grundstück mehrere Zonen, wird jede Teilfläche mit dem Wert ihrer Zone angesetzt, und gegen den Bodenrichtwert selbst gibt es kein direktes Rechtsmittel. Der Wert ist eine fachliche Ableitung des Gutachterausschusses und kein Bescheid. Angreifen lässt sich erst der Steuerbescheid, der auf ihm beruht.

Wer einen niedrigeren Wert für sein Grundstück geltend machen will, braucht in der Regel ein Gutachten. Ob und unter welchen Bedingungen das Finanzamt einen niedrigeren Wert anerkennt, hängt von der Steuer und vom Verfahren ab. Der Ratgeber Bodenrichtwert anfechten erklärt die Wege und Fristen.

Streit entsteht vor allem bei Grundstücken mit Teilflächen außerhalb der Bauland-Zone, etwa anschließendem Wald, Grünland oder einer Privatstraße. Für solche Teile gilt ein deutlich niedrigerer Wert oder gar kein veröffentlichter Richtwert. Werte für land- und forstwirtschaftliche Flächen liegen oft bei wenigen Euro je Quadratmeter und werden in manchen Portalen erst angezeigt, wenn die entsprechende Nutzungsart gewählt ist. Wer den Bauland-Wert auf das ganze Grundstück überträgt, setzt die Steuerbasis zu hoch an.

Auch die Portale selbst sind eine Fehlerquelle. Der Gutachterausschuss Berlin weist darauf hin, dass die Adresssuche ohne den Zusatz Straße oder Str. zuverlässiger funktioniert. Findet die Suche eine Adresse nicht, hilft die Auswahl direkt auf der Karte.

Zum Kaufpreis kommen die Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 Prozent, die Kosten für Notar und Grundbuch, gegebenenfalls eine Maklerprovision und, wenn die Erschließung noch nicht abgerechnet ist, die Erschließungsbeiträge der Gemeinde. Diese Kaufnebenkosten zahlt der Käufer in der Regel aus Eigenkapital.

Wie groß der Unterschied zwischen den Ländern ist, zeigt das erfundene Beispiel von oben mit einem Kaufpreis von 144.000 €. In Bayern mit 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer fallen 5.040 € Steuer an, in Nordrhein-Westfalen mit 6,5 Prozent 9.360 €. Notar- und Grundbuchgebühren richten sich nach festen Tabellen des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) und steigen mit dem Kaufpreis.

Für die Erschließungskosten gibt es keinen bundesweiten Eurobetrag. Die Gemeinde legt die Kosten für Straße, Beleuchtung und Entwässerung nach ihrer Satzung auf die Grundstücke um und trägt selbst mindestens 10 Prozent des beitragsfähigen Aufwands (§ 129 BauGB). Wie viel auf ein Grundstück entfällt, hängt von der Länge der Straße, der Grundstücksgröße und dem Verteilungsschlüssel ab.

Vor dem Kauf sollten Sie deshalb bei der Gemeinde erfragen, ob für das Grundstück noch Erschließungsbeiträge offen sind, und im Kaufvertrag festhalten, wer sie trägt. Ein niedriger Preis für ein unerschlossenes Grundstück ist nur scheinbar günstig, wenn die Beiträge danach noch anfallen. Alle Posten mit Beispielen erklärt der Ratgeber Nebenkosten beim Grundstückskauf, die Steuer berechnet der Grunderwerbsteuer-Rechner.

Prüfen Sie den Preis, indem Sie den Bodenrichtwert abrufen, das Grundstück mit dem Musterstück der Zone vergleichen, die Differenz zum Angebotspreis begründen und die Nebenkosten addieren. So lässt sich erkennen, ob ein Angebot tatsächlich günstig ist oder nur so wirkt.

1. Richtwert abrufen: Notieren Sie den Bodenrichtwert der Zone mit Zonennummer, Stichtag und Nutzungsart aus dem BORIS-Portal oder der Bodenrichtwert-Übersicht.
2. Mit dem Musterstück vergleichen: Prüfen Sie, ob Größe, Zuschnitt, Erschließung und Bebaubarkeit zum Bodenrichtwertgrundstück passen, oder ob ein Zu- oder Abschlag gerechtfertigt ist.
3. Angebotspreis gegenüberstellen: Rechnen Sie den angepassten Wert auf die Fläche hoch und suchen Sie für die Differenz zum verlangten Preis eine schlüssige Erklärung.
4. Kosten ergänzen: Addieren Sie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, offene Erschließungsbeiträge und die spätere Grundsteuer.

Grundlage sind die amtlichen Bodenrichtwerte der 15 Bundesländer, die ihre BORIS-Daten maschinenlesbar bereitstellen. Die Werte stammen aus den Diensten der Länder, aus Open-Data-Paketen der Vermessungsverwaltungen oder aus freigegebenen Exporten; lizenziert sind sie überwiegend nach DL-DE/BY-2.0 und GeoNutzV. Bei der Auswertung vom 24.05.2026 enthielt der Bestand 388.491 Datensätze mit Preisangabe über alle Nutzungsarten, davon 175.047 für Wohnbauland. Ein Datensatz ist eine Zeile der gelieferten Daten und nicht in jedem Land genau eine Zone. Abgedeckt waren 8.409 Gemeinden. Die Mediane in den Tabellen dieses Ratgebers stammen dagegen aus dem aktuellen Bestand, denselben Daten wie auf den Seiten der Länder.

Die Länder verschlüsseln Nutzungsarten unterschiedlich. Berlin verwendet etwa andere Kürzel als Brandenburg oder Hessen. Eine dokumentierte Zuordnungstabelle ordnet die Landesangaben zehn einheitlichen Klassen zu: Wohnen, Mischnutzung, Gewerbe, Industrie, Acker, Grünland, Wald, Weinberg, Sonder und Unbebaut. Die Ländertabelle nennt zuerst den Median für Wohnbauland, weil diese Klasse für den privaten Grundstückskauf die passende Referenz ist, und daneben den Median über alle Nutzungsarten.

Für jedes Land berechnen wir den Median über alle Datensätze für Wohnbauland mit Preisangabe und getrennt davon den Median über alle Nutzungsarten. Jede Zeile zählt dabei gleich. In Hamburg, das eine Zone in mehrere Zeilen aufteilt, zählen manche Zonen dadurch mehrfach, und ein Ranglistenvergleich mit Flächenländern ist nur eingeschränkt möglich. Nach Fläche gewichten wir die Werte nicht.

Die Stichtage der Länder werden ausgewiesen und nicht vereinheitlicht, denn eine künstliche Angleichung über verschiedene Marktphasen würde die Werte verfälschen. Bayern bleibt ausgeklammert, solange das Land maschinenlesbare Daten nur gegen Gebühr abgibt. Hinweise zur Datenqualität je Land stehen in den Datenquellen.

Datensätze (Auswertung 24.05.2026)

388.491

Davon Wohnbauland

175.047

Gemeinden (Auswertung 24.05.2026)

8.409

Länder mit offenen Daten

15 von 16