388.491
15 von 16
250 €/m²
§ 196 BauGB
Grundstückspreise Deutschland 2026 auf einen Blick
Grundstückspreise Deutschland 2026 auf einen Blick
Was kostet 1 m² Grundstück in Deutschland? Als amtliche Orientierung liegt der Wohnbauflächen-Median bei 250 €/m², Datenstand 24.05.2026. Der tatsächliche Kaufpreis kann deutlich abweichen, weil Bodenrichtwerte Zonenwerte sind und Zuschnitt, Erschließung, Baurecht und Nachfrage erst im Einzelfall wirken.
- 1. Lesen Sie jeden Eurobetrag zusammen mit Datenstand, Nutzungsart und Bundesland.
- 2. Öffnen Sie danach die regionale Detailseite, weil Landesmediane keine Richtwertzone ersetzen.
- 3. Ordnen Sie den Kaufpreis erst ein, wenn Zuschnitt, Erschließung, Baurecht und Risiken mitgeprüft sind.
| Kennzahl | Wert | Einordnung |
|---|---|---|
| Median Wohnbauflächen | 250 €/m² | Median der 15 ausgewerteten Landesmediane, Datenstände je Land 2024–2026. |
| Spanne der Landesmediane | 45–652 €/m² | Sachsen-Anhalt am unteren Ende, Hamburg am oberen Ende; Hamburgs Zonen-Splitting beachten. |
| Höchstes Bundesland | Hamburg: 652 €/m² | Berlin folgt mit 640 €/m²; einzelne Hochpreislagen liegen deutlich darüber. |
| Niedrigstes Bundesland | Sachsen-Anhalt: 45 €/m² | Ländliche Räume in Mecklenburg-Vorpommern und Thüringen liegen ebenfalls deutlich unter Großstadtmärkten. |
| Bayern-Datenlücke | nicht aggregiert | Einzelabfragen bleiben in BORIS-Bayern möglich; offene maschinenlesbare Exporte fehlen. |
Was Grundstückspreise in Deutschland wirklich zeigen
Was Grundstückspreise in Deutschland wirklich zeigen
Der Vergleich der Landesmediane für Wohnbauflächen reicht von 45 €/m² in Sachsen-Anhalt bis 652 €/m² in Hamburg, Datenstand 24.05.2026 mit Länder-Stichtagen 2024–2026. Diese Spreizung ist kein Statistik-Artefakt, sondern Realität deutscher Bodenmärkte. Wer ein Grundstück kauft, beerbt oder bewertet, braucht ein klares Bild vom Bodenrichtwert als amtlichem Lagewert und vom Grundstückspreis als tatsächlich gezahltem Marktpreis. Beides ist verwandt, aber nicht dasselbe.
Diese Übersicht führt durch die rechtliche Grundlage nach § 196 BauGB, die Arbeit der Gutachterausschüsse, die 16 Bundesländer im direkten Vergleich und die wichtigsten Lagefaktoren, die den Quadratmeterpreis am Ende nach oben oder unten verschieben. Die Datenbasis stammt aus 388.491 amtlichen Richtwertzonen über 15 Bundesländer; Bayern liefert maschinenlesbare Bodenrichtwert-Exporte derzeit nur über das gebührenpflichtige Landesportal und ist deshalb in dieser Auswertung nicht aggregiert. Eine kostenfreie Einzelabfrage je Lage bleibt dort über das Bodenrichtwert-Informationssystem Bayern (BORIS-Bayern) möglich. Für die kompakte Definition empfehlen wir parallel den Kurzleitfaden zum Bodenrichtwert; die Bodenrichtwert-Übersicht liefert die regionalen Detailwerte.
Rechts- und Datenbasis: § 192 BauGB, § 193 BauGB, § 195 BauGB, § 196 BauGB, § 5 ImmoWertV, § 13 ImmoWertV, § 14 ImmoWertV, BelWertV
Bodenrichtwert und Grundstückspreis: der Unterschied
Bodenrichtwert und Grundstückspreis: der Unterschied
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden innerhalb einer Bodenrichtwertzone, ausgewiesen in Euro je Quadratmeter. Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte veröffentlichen ihn nach § 196 Baugesetzbuch (BauGB). Er bezieht sich auf ein typisches Grundstück der jeweiligen Zone und nicht auf Ihr konkretes Flurstück. Genau diese Abstraktion ist gewollt: Der Wert soll Vergleichbarkeit über viele Lagen schaffen, nicht den einzelnen Kaufpreis abbilden.
Der Grundstückspreis dagegen ist der Betrag, den eine Käuferin oder ein Käufer tatsächlich zahlt. Er entsteht aus Angebot und Nachfrage, Zuschnitt, Baurecht, Erschließungszustand, Verhandlungsgeschick und vielen weiteren Faktoren. Zwei Grundstücke in derselben Bodenrichtwertzone können sich im Marktpreis um den Faktor zwei oder drei unterscheiden, ohne dass der Bodenrichtwert daran etwas ändert. Wer beide Begriffe sauber trennt, vermeidet typische Fehlannahmen bei Kauf, Erbschaft, Schenkung oder Grundsteuererklärung.
Für die professionelle Einordnung gilt: Der Bodenrichtwert ist ein statistischer Referenzwert, kein individueller Marktpreis. Banken, Finanzämter, Gutachterausschüsse und Notariate nutzen ihn als Ausgangsgröße, nicht als Endergebnis. Wer den Bodenrichtwert mit dem späteren Verkehrswert verwechselt, riskiert sowohl beim Kauf als auch bei steuerlichen Verfahren spürbare Korrekturen.

Wie der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert ermittelt
Wie der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert ermittelt
Die rechtliche Mechanik ist im Baugesetzbuch geregelt. Nach § 192 BauGB werden die Gutachterausschüsse als unabhängige Einrichtungen gebildet, in der Regel pro Landkreis oder kreisfreier Stadt. Die zentrale Datenquelle ist die Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB: Jeder beurkundete Kaufvertrag über ein Grundstück wird vom Notariat an den Ausschuss übermittelt und dort systematisch ausgewertet.
§ 193 BauGB beschreibt die Aufgaben des Ausschusses, insbesondere Verkehrswertgutachten und Auskünfte aus der Kaufpreissammlung. § 196 BauGB regelt die Bodenrichtwerte selbst: Der Ausschuss bildet flächendeckend Richtwertzonen, in denen die wertbeeinflussenden Merkmale weitgehend übereinstimmen. Innerhalb einer solchen Zone definiert er ein typisches Bodenrichtwertgrundstück, dessen Eigenschaften § 13 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) beschreibt. Dazu gehören Entwicklungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand sowie Bodenrichtwertgrundstücksgröße und -tiefe. Erst aus dem Zusammenspiel dieser Merkmale ergibt sich der veröffentlichte Wert.
Die Gutachterausschüsse aktualisieren die Werte mindestens alle zwei Jahre, in den meisten Ländern jährlich zum 1. Januar oder zum 31. Dezember des Vorjahres. Die Veröffentlichung läuft über die landesspezifischen Bodenrichtwert-Informationssysteme (BORIS) sowie über das bundesweite Portal BORIS-D. Der jeweilige Stichtag ist Teil der Veröffentlichung und Pflichtangabe für jede seriöse Auswertung. Wer einen Wert ohne Stichtag nennt, verliert die zeitliche Verankerung – und damit den Vergleichsmaßstab.

Stichtag, Richtwertzone, Bodenrichtwertgrundstück: drei Pflichtbegriffe
Stichtag, Richtwertzone, Bodenrichtwertgrundstück: drei Pflichtbegriffe
Der Stichtag ist der Tag, auf den sich die Wertaussage bezieht. Üblich ist der 1. Januar eines Jahres. Wenn Sie zwei Grundstücke in unterschiedlichen Bundesländern vergleichen, müssen die Stichtage übereinstimmen oder zumindest transparent benannt werden. Ein Wert mit Stichtag 31.12.2022 und ein Wert mit Stichtag 01.01.2026 beschreiben unterschiedliche Marktphasen, selbst wenn beide formal aktuell wirken. Verzögerungen zwischen Stichtag und Veröffentlichung sind die Regel, nicht die Ausnahme.
Die Bodenrichtwertzone fasst Lagen mit weitgehend übereinstimmenden wertbeeinflussenden Merkmalen zusammen. Innerhalb einer Gemeinde gibt es typischerweise mehrere Zonen für Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen, Gewerbeflächen, landwirtschaftliche Flächen und Sonderlagen. Ein Grundstück, das exakt auf einer Zonengrenze liegt, kann zwei unterschiedliche Richtwerte berühren – ein in der Praxis häufiges Streitthema bei Grundsteuererklärungen.
Das Bodenrichtwertgrundstück nach § 13 ImmoWertV ist die methodische Klammer: Es beschreibt das fiktive Standardgrundstück, dessen Eigenschaften dem Richtwert zugrunde liegen. Weicht Ihr konkretes Grundstück in Größe, Tiefe, Erschließung oder Nutzbarkeit ab, sind Zu- oder Abschläge erforderlich. Die ImmoWertV nennt diese Anpassung Umrechnung; sie ist kein Aufschlag aus dem Bauch heraus, sondern ein methodisch dokumentierter Schritt.
Die kartografische Darstellung der Richtwertzonen regelt § 14 ImmoWertV. Die Länder veröffentlichen sie als Bodenrichtwertkarte über ihre BORIS-Portale; daraus ergibt sich die Zonennummer, die jede belastbare Auswertung mitführen sollte.

16 Bundesländer im Vergleich: Median, Spannweite, Stichtag
16 Bundesländer im Vergleich: Median, Spannweite, Stichtag
Die untenstehende Tabelle zeigt für Wohnbauflächen den Median, das 10er- und 90er-Perzentil sowie die Zahl ausgewerteter Richtwertzonen für 15 Bundesländer. Bayern liefert maschinenlesbare Bodenrichtwert-Exporte ausschließlich über das gebührenpflichtige Landesportal BORIS-Bayern und ist deshalb in dieser Aggregation nicht enthalten; eine Einzelabfrage je Lage bleibt dort kostenfrei möglich. Die Reichweite der Landesmediane reicht von 45 €/m² in Sachsen-Anhalt bis 652 €/m² in Hamburg, eine Spreizung um den Faktor vierzehn. Hamburgs hohe Zonenzahl ist allerdings ein Splitting-Artefakt der dortigen Datenstruktur und nicht direkt mit Flächenländern vergleichbar.
Innerhalb der Länder fallen die Unterschiede noch deutlicher aus. In Berlin spannt sich das mittlere Achtzigprozent-Band der 827 Wohnbauzonen von 400 €/m² (P10) bis 2.400 €/m² (P90); einzelne Zonen erreichen Extremwerte bis 12.000 €/m². In Nordrhein-Westfalen verläuft das gleiche Band der 33.466 Wohnbauzonen zwischen 80 und 510 €/m², in Hessen zwischen 40 und 900 €/m² bei einzelnen Spitzenzonen am Main bis 8.500 €/m². Die hohe Zahl ausgewiesener Zonen ist ein Indiz für die Granularität der Datenbasis, nicht für die Schwankungsbreite des Marktes.
Die Stichtage variieren bewusst zwischen den Ländern und sind in der Spalte Datenstand transparent ausgewiesen. Bei einem länderübergreifenden Vergleich sollten Sie deshalb Eurobetrag und Datenstand zusammen prüfen. Sachsen-Anhalt veröffentlicht zum 01.01.2026, Hessen liefert turnusgemäß zum 01.01.2024, Hamburg arbeitet mit dem Datenstand 01.01.2025. Die regionalen Detailseiten zeigen Zone, Stichtag und Nutzungsart immer im Verbund.

Warum die Bundesländer beim Bodenwert so weit auseinanderliegen
Warum die Bundesländer beim Bodenwert so weit auseinanderliegen
Die Spreizung ist kein Datenartefakt, sondern Ausdruck der ökonomischen Geografie. Die Rhein-Main-Achse mit Frankfurt, Bad Homburg, Wiesbaden, Mainz und Darmstadt zählt seit Jahrzehnten zu den teuersten Bodenmärkten Deutschlands. Acht der zehn teuersten Gemeinden bei Wohnbauflächen liegen in Hessen, dazu Düsseldorf in Nordrhein-Westfalen. Treiber sind Arbeitsmarkt, Infrastruktur, eingeschränkte Flächenausweisung und Nachfragedruck.
Am anderen Ende stehen ländliche Gemeinden in Mecklenburg-Vorpommern wie Ruhner Berge, Kuhlen-Wendorf oder Vielank mit Medianwerten zwischen 10 und 14 €/m², Datenstand 24.05.2026 mit den jeweiligen Länder-Stichtagen. Auch hier handelt es sich um amtlich veröffentlichte Werte, nicht um Schnäppchen-Inserate. Marienmünster in Ostwestfalen mit 15 €/m² zeigt, dass auch außerhalb des Ostens dünn besiedelte Räume mit schwacher Nachfrage und hoher Flächenausstattung niedrige Bodenpreise tragen.
Strukturell sichtbar wird die Spreizung an drei Faktoren: erstens der Lage zu Wirtschaftszentren und Pendlerachsen, zweitens der Knappheit baureifer Flächen, drittens der demografischen Entwicklung. Wo alle drei zugunsten der Nachfrage zeigen, steigen die Werte über mehrere Jahre kontinuierlich. Wo zwei oder drei Faktoren entgegenstehen, sinken sie nominal oder stagnieren. Der Bodenrichtwert folgt dieser Bewegung im Rhythmus der gesetzlichen Fortschreibung von mindestens zwei Jahren (§ 196 BauGB); aktuelle Marktbewegungen erscheinen mit entsprechendem Versatz in den veröffentlichten Werten.
Die Marktbeobachtung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zeigt diese Dynamik bundesweit. Aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse entstehen jährlich Indizes, die die Bewegung im Baulandmarkt verfolgen. Für die Einordnung Ihrer Region ist die Kombination aus aktuellem Bodenrichtwert, mehrjähriger Veränderungsreihe und lokaler Nachfrage- und Bevölkerungsentwicklung der belastbarste Rahmen. Eine Momentaufnahme ohne Trendbetrachtung kann täuschen – besonders in Märkten, die sich gerade abkühlen oder neu beleben.

Was den Quadratmeterpreis im Einzelfall verschiebt
Was den Quadratmeterpreis im Einzelfall verschiebt
Der Bodenrichtwert beschreibt das Standardgrundstück seiner Zone. Die Realität weicht regelmäßig ab. Die wichtigsten Korrekturgrößen sind Größe und Zuschnitt, Erschließungszustand, planungsrechtliche Nutzbarkeit, Bodenbeschaffenheit, Lasten im Grundbuch sowie Lage innerhalb der Zone. Ein langgestrecktes Grundstück mit Hanglage und schmaler Zufahrt erreicht selten den vollen Richtwert; ein gut geschnittenes Eckgrundstück mit voll erschlossener Lage kann ihn deutlich übersteigen.
Der Erschließungszustand ist häufig ein Streitpunkt. Einige Gutachterausschüsse weisen den Richtwert für erschließungsbeitragsfreie Lagen aus, andere für erschließungsbeitragspflichtige. Aus der Veröffentlichung des Ausschusses geht hervor, welche Variante gilt. Wer ohne diese Klärung pauschal multipliziert, rechnet Erschließungsbeiträge entweder doppelt oder gar nicht ein – beides verzerrt die Kaufentscheidung.
Planungsrechtlich entscheidet der Bebauungsplan oder die Einordnung nach § 34 BauGB (Innenbereich) bzw. § 35 BauGB (Außenbereich) über die zulässige Nutzung. Der Entwicklungszustand nach § 5 ImmoWertV (Bauerwartungsland, Rohbauland, baureifes Land) wirkt zusätzlich zur Nutzungsart auf den Wert; Bauerwartungsland und Außenbereichsgrundstücke werden in eigenen Klassen ausgewiesen und liegen deutlich unter vergleichbaren Wohnbau-Lagen, weil ihre Bebaubarkeit unsicher oder ausgeschlossen ist. Belastungen wie Baulasten, Wegerechte oder Altlasten reduzieren den Wert weiter; sie sind nicht aus dem Exposé erkennbar, sondern erst aus Grundbuchauszug und Baulastenverzeichnis.

Warum der Bodenrichtwert nicht der Verkaufspreis ist
Warum der Bodenrichtwert nicht der Verkaufspreis ist
Die Verwechslung passiert häufig: Der Bodenrichtwert wird mit der Grundstücksfläche multipliziert, und das Ergebnis wird als Kaufpreis interpretiert. Diese Rechnung liefert eine erste Größenordnung, ist aber kein belastbarer Marktwert. Der Bodenrichtwert selbst ist ein zonaler Statistikwert, abgeleitet aus den beurkundeten Kaufpreisen der Kaufpreissammlung; er nimmt weder den heutigen Angebotsdruck noch die konkreten Eigenschaften Ihres Grundstücks vorweg.
In der Praxis können tatsächliche Kaufpreise in nachgefragten Lagen deutlich über dem aktuellen Bodenrichtwert liegen, in entspannten Lagen auch darunter. Der Stichtag-Verzug von ein bis zwei Jahren zwischen Datenerfassung und Veröffentlichung erklärt einen Teil dieser Diskrepanz, vor allem in steigenden Märkten. Banken berücksichtigen diesen Effekt bei der Beleihung; Finanzämter berücksichtigen ihn bei Erbschaft- und Schenkungsteuer nur in den engen Grenzen des Bewertungsgesetzes.
Für die saubere Trennung lohnt sich ein Blick auf Bodenrichtwert vs. Verkehrswert. Der Ratgeber erklärt in komprimierter Form, warum aus einem statistischen Lagewert kein automatischer Kaufpreis wird. Wenn Sie für ein konkretes Grundstück eine Größenordnung brauchen, hilft der Rechner Grundstückswert ermitteln bei der ersten Einordnung. Ein vollständiges Verkehrswertgutachten liefert ein bestellter Sachverständiger oder der Gutachterausschuss auf Antrag.
Wie Sie den Bodenrichtwert bei Kauf, Steuer und Bank nutzen
Wie Sie den Bodenrichtwert bei Kauf, Steuer und Bank nutzen
Beim Grundstückskauf hat der Bodenrichtwert drei Funktionen: Er ordnet das Angebot in das lokale Preisniveau ein, er liefert eine Verhandlungsbasis und er warnt vor extremen Abweichungen nach oben oder unten. Ein Kaufpreis, der deutlich über dem Richtwert liegt, kann durch Bestand, Lage oder Marktphase gerechtfertigt sein; er sollte aber begründbar bleiben. Ein Kaufpreis weit unter dem Richtwert verlangt umgekehrt die Klärung, welche Risiken oder Lasten den Wert mindern.
Bei der Grundsteuer ab 2025 hängt die Bewertung im Bundesmodell unter anderem vom Bodenrichtwert ab. Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Hamburg und Niedersachsen nutzen eigene Landesmodelle, in denen der Bodenrichtwert anders gewichtet wird oder nicht direkt einfließt. Wer in einem Bundesmodell-Land lebt, sollte den im Grundsteuerportal hinterlegten Wert auf Zonennummer, Stichtag und Nutzungsart prüfen. Abweichungen zwischen Hauptnutzung und Richtwertzone (etwa bei einem Mehrfamilienhaus in einer EFH-Zone) sind ein typischer Einspruchsgrund.
Mehr zur Reform finden Sie im Ratgeber Grundsteuerreform 2025.
Den Hebesatz Ihrer Gemeinde liefert die Grundsteuer-Hebesatz-Übersicht nach Gemeinde oder direkt der Grundsteuer-Hebesatz-Rechner.
Bei der Baufinanzierung verwendet die Bank den Beleihungswert nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV, ergangen auf Grundlage von § 16 PfandBG), nicht den Bodenrichtwert direkt. Der Richtwert dient ihr aber als Plausibilitätsanker. Liegt der vereinbarte Kaufpreis deutlich über dem Bodenrichtwert plus üblichem Lagezuschlag, prüft die Bank intensiver; bei Abweichungen unter dem Richtwert sucht sie nach möglichen Wertminderern. Wer das vorher weiß, geht besser vorbereitet ins Kreditgespräch.

Grenzen, Streitfälle und häufige Missverständnisse
Grenzen, Streitfälle und häufige Missverständnisse
Gegen die Festsetzung eines Bodenrichtwerts gibt es kein direktes Rechtsmittel. Der Wert ist eine fachliche Ableitung des Gutachterausschusses, kein Verwaltungsakt im engeren Sinn. Wer eine deutliche Abweichung geltend machen will, kann ein Gegengutachten in Auftrag geben; in steuerlichen Verfahren akzeptieren Finanzämter Abweichungen ab einer Größenordnung von rund 30 Prozent. Für die Wirkung im laufenden Veranlagungsjahr sind Fristen zu beachten, die je nach Land und Verfahren unterschiedlich sind.
Die BORIS-Portale der Länder unterscheiden sich technisch erheblich. Die offizielle Auskunft des Gutachterausschusses Berlin etwa weist darauf hin, dass die Adresssuche ohne den Zusatz Straße oder Str. zuverlässiger funktioniert. Anwender berichten regelmäßig, dass die Adresssuche bei kurzen Straßennamen oder Bindestrich-Schreibweisen versagt; in solchen Fällen hilft die direkte Auswahl über die Kartenansicht.
Mehrfachzonen, Privatstraßen, Wald- und Grünanteile sowie Hanglagen produzieren typische Konflikte mit dem Bodenrichtwert. Wenn ein Grundstück mehrere Zonen berührt, ist eine flächenanteilige Aufteilung erforderlich. Liegt ein Teilbereich außerhalb der Bauland-Richtwertzone (etwa anschließender Wald oder Grünland), gilt für diesen Teil ein deutlich niedriger Wert oder gar kein veröffentlichter Richtwert. Bei der Grundsteuererklärung sind solche Sachverhalte explizit auszuweisen – eine pauschale Anwendung des höchsten Werts ist häufig angreifbar.
Ein häufig übersehener Sonderfall ist die Bodenrichtwertangabe für land- und forstwirtschaftliche Flächen. Die Werte liegen typischerweise unter einem Euro je Quadratmeter und sind in vielen Portalen nur eingeblendet, wenn die Filteransicht aktiv geschaltet wird. Wer ein Mischgrundstück mit Bauland-, Wald- oder Ackerlandanteilen bewertet, sollte die jeweilige Nutzungsart pro Teilfläche separat ausweisen. Die Übernahme eines einzigen Bauland-Werts auf das gesamte Grundstück führt regelmäßig zu überhöhten Steuerbasen und entsprechend angreifbaren Bescheiden.

So nutzen Sie Bodenrichtwert und Grundstückspreise für Ihre Kaufentscheidung
So nutzen Sie Bodenrichtwert und Grundstückspreise für Ihre Kaufentscheidung
In der Praxis hat sich ein vierstufiges Vorgehen bewährt. Erstens: Bodenrichtwert für die konkrete Lage abrufen, mit Zonennummer, Stichtag und Nutzungsart dokumentieren. Zweitens: Mit dem typischen Bodenrichtwertgrundstück der Zone vergleichen – passen Größe, Zuschnitt, Erschließung und Nutzbarkeit, oder gibt es Abweichungen, die einen Zu- oder Abschlag rechtfertigen? Drittens: Den so eingeordneten Bodenwert dem geforderten Kaufpreis gegenüberstellen und eine schlüssige Erklärung für die Differenz formulieren.
Viertens: Den Wert in den Kontext der laufenden Kosten setzen. Dazu gehören Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Erschließungsbeiträge und die spätere Grundsteuer. Für eine erste Bandbreite reichen der kostenlose Rechner Grunderwerbsteuer und die Grundsteuer-Hebesatz-Prüfung.
Eine vollständige Methodikbeschreibung und die Quellenübersicht listen die ausgewerteten amtlichen Datenquellen je Bundesland.
Wer mehrere Grundstücke parallel prüft, sollte die vier Schritte konsequent für jedes durchlaufen und die Ergebnisse in einer einfachen Tabelle erfassen. Aus der Gegenüberstellung wird sichtbar, welches Angebot tatsächlich preislich attraktiv ist und welches nur scheinbar günstig wirkt. Der Bodenrichtwert ist dabei das stabile Vergleichsmaß; der Grundstückspreis ist die individuelle Entscheidung.

Methodik: Datenbasis, Auswertung, Grenzen
Methodik: Datenbasis, Auswertung, Grenzen
Datenbasis sind die amtlichen Bodenrichtwerte der 15 Bundesländer, die ihre BORIS-Daten maschinenlesbar bereitstellen (15 von 16 Ländern, ohne Bayern). Die Werte stammen direkt aus den landesseitigen Diensten der Gutachterausschüsse über WFS-Schnittstellen, Open-Data-Pakete der Landesvermessungsämter oder formell freigegebene Datenexporte; die Lizenzierung läuft überwiegend nach DL-DE/BY-2.0 und GeoNutzV. Insgesamt fließen 388.491 preisführende Richtwertzonen über alle Nutzungsarten in den Datenbestand ein, davon 175.047 Wohnzonen. Die hier gezeigten Auswertungen filtern auf Wohnen, weil diese Klasse für den privaten Grundstückskauf die belastbarste Referenz ist. Die Gemeindeabdeckung beträgt 8.409 Gemeinden in 15 Ländern.
Wir werten die Daten nach einer einheitlich kanonisierten Nutzungsart aus. Berlin nutzt etwa eine andere Codierung als Brandenburg oder Hessen; die dokumentierte Zuordnungstabelle ordnet diese Landestaxonomien zehn Standardklassen zu: Wohnen, Mischnutzung, Gewerbe, Industrie, Acker, Grünland, Wald, Weinberg, Sonder und Unbebaut. Die Tabelle in dieser Auswertung filtert ausschließlich auf die Klasse Wohnen, weil sie für den privaten Grundstückskauf die belastbarste Referenz ist. Detailregeln der Zuordnung stehen in unserer Methodik.
Für jedes Bundesland berechnen wir Median, 10er-Perzentil und 90er-Perzentil über die Wohnzonen mit hinterlegtem Preis. Bei Bundesländern mit besonders feiner Zonengliederung (vor allem Hamburg mit pro Zonenattribut aufgesplitteten Mehrfachzeilen) sind die Zonenzahlen relativ zu anderen Ländern höher; die zeilenweise Medianbildung bleibt dort technisch korrekt, ein direkter Ranking-Vergleich der Landesmediane zwischen Hamburg und Flächenländern ist aber nur eingeschränkt belastbar. Eine flächengewichtete Variante wäre methodisch sauberer und ist als Folgeauswertung vorgesehen; für die hier gezeigte Lagepreis-Indikation wird vorerst die zeilenweise Berechnung verwendet.
Wir weisen Stichtage je Bundesland aus und vereinheitlichen sie nicht. Diese Transparenz ist bewusst gewählt, weil eine künstliche Harmonisierung über unterschiedliche Marktphasen hinweg die Aussagekraft schwächen würde. Bayern bleibt aus dem aggregierten Datenbestand ausgeklammert, solange das Land maschinenlesbare Exporte nur über sein gebührenpflichtiges Landesportal anbietet; Einzelabfragen je Lage bleiben in BORIS-Bayern kostenfrei möglich. Sobald die Datenbereitstellung zu fairen Bedingungen freigegeben wird, schließen wir die Lücke. Ausführlichere Hinweise zur Datenqualität je Land stehen in den Datenquellen.
- Ausgewertete Zonen (gesamt)
- 388.491
- Davon Wohnen
- 175.047
- Gemeinden abgedeckt
- 8.409
- Länder abgedeckt
- 15 von 16
Bundesländer nach Wohnbauflächen-Median
Bundesländer nach Wohnbauflächen-Median
| Bundesland | Median €/m² | P10 €/m² | P90 €/m² | Zonen (Wohnen) | Datenstand |
|---|---|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 70 | 28 | 399 | 1.472 | variiert (2019–2026) |
| Bayern | nicht enthalten | – | – | – | Landesportal kostenpflichtig |
| Berlin | 640 | 400 | 2.400 | 827 | 01.01.2025 |
| Brandenburg | 115 | 25 | 400 | 2.144 | 01.01.2026 |
| Bremen | 268 | 150 | 771 | 250 | 01.01.2026 |
| Hamburg | 652 | 256 | 2.189 | 84.797* | 01.01.2025 |
| Hessen | 145 | 40 | 900 | 9.776 | 01.01.2024 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 55 | 16 | 200 | 5.121 | variiert je Landkreis |
| Niedersachsen | 100 | 38 | 290 | 15.818 | 01.01.2026 |
| Nordrhein-Westfalen | 250 | 80 | 510 | 33.466 | 01.01.2026 |
| Rheinland-Pfalz | 150 | 46 | 472 | 8.707 | 01.01.2026 |
| Saarland | 105 | 60 | 200 | 3.550 | 31.12.2024 |
| Sachsen | 100 | 37 | 530 | 1.784 | 01.01.2024 |
| Sachsen-Anhalt | 45 | 20 | 150 | 4.216 | 01.01.2026 |
| Schleswig-Holstein | 150 | 45 | 500 | 1.130 | 01.01.2024 |
| Thüringen | 56 | 27 | 220 | 1.989 | 01.01.2026 |
Häufig gestellte Fragen
Was ist der Bodenrichtwert genau?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden innerhalb einer Bodenrichtwertzone, ausgewiesen in Euro je Quadratmeter. Er wird von den Gutachterausschüssen nach § 196 BauGB aus der Kaufpreissammlung abgeleitet und bezieht sich auf ein typisches Grundstück der Zone, nicht auf Ihr konkretes [Flurstück](/glossar/flurstueck). Der Wert ist ein statistischer Referenzwert, kein individueller Marktpreis.
Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?
Die Gutachterausschüsse werten die Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB aus. Auf dieser Basis bilden sie flächendeckend Richtwertzonen mit weitgehend übereinstimmenden wertbeeinflussenden Merkmalen. Für jede Zone wird ein typisches Bodenrichtwertgrundstück nach § 13 ImmoWertV definiert. Aus dem Zusammenspiel von Lage, Nutzungsart, Entwicklungszustand und Erschließung ergibt sich der veröffentlichte Wert.
Wie oft wird der Bodenrichtwert aktualisiert?
Die Gutachterausschüsse aktualisieren den Bodenrichtwert mindestens alle zwei Jahre, wie es § 196 BauGB vorsieht. In den meisten Bundesländern schreiben sie ihn jährlich zum 1. Januar oder zum 31. Dezember des Vorjahres fort. Der jeweilige Stichtag ist Teil der amtlichen Veröffentlichung und sollte bei jeder Auswertung mit angegeben werden, weil ältere Werte ein anderes Marktumfeld abbilden als aktuelle.
Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?
Den Bodenrichtwert finden Sie über die BORIS-Portale der Bundesländer und über das bundesweite BORIS-D-Portal. Eine kompakte Übersicht je Bundesland, Landkreis und Gemeinde finden Sie auf der Bodenrichtwert-Übersicht von grundradar.de. Dort werden die amtlichen Werte mit Zone, Stichtag und Nutzungsart angezeigt; Bayern fehlt in der Aggregation, weil maschinenlesbare Exporte dort nur über ein gebührenpflichtiges Landesportal angeboten werden – einzelne Adressabfragen bleiben in BORIS-Bayern kostenfrei.
Ist der Bodenrichtwert der Kaufpreis?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein zonaler Lagewert, der Kaufpreis ist der individuell verhandelte Marktpreis. Beide hängen zusammen, können aber deutlich voneinander abweichen. In nachgefragten Lagen liegt der Kaufpreis oft über dem Bodenrichtwert, in entspannten Lagen auch darunter. Entscheidend ist, den zonalen Lagewert nicht mit dem individuellen Verkehrswert zu verwechseln.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Deutschland im Durchschnitt?
Der Bodenrichtwert für Wohnbauflächen liegt bundesweit bei einem Median von 250 €/m² (Datenstand 24.05.2026, Median der 15 Landesmediane). Werden alle 175.047 ausgewerteten Wohnzonen einzeln gleichgewichtet, ergibt sich ein höherer zeilenweiser Median von 350 €/m², weil zonenreiche Länder wie Hamburg und Nordrhein-Westfalen die Verteilung nach oben ziehen. Bayern ist in beiden Werten nicht enthalten, weil maschinenlesbare Exporte dort nur über ein gebührenpflichtiges Landesportal verfügbar sind.
Warum unterscheiden sich Bodenrichtwert und Verkehrswert?
Der Bodenrichtwert ist ein zonaler Durchschnitt für ein typisches Grundstück der Zone. Der Verkehrswert ist der individuelle Marktwert eines konkreten Grundstücks zu einem Stichtag; ein Verkehrswertgutachten ermittelt ihn. Das Gutachten nutzt den Bodenrichtwert als Ausgangsgröße und passt ihn über Zu- und Abschläge an Größe, Zuschnitt, Erschließung, Baurecht und Lasten an.
Wer setzt den Bodenrichtwert fest?
Den Bodenrichtwert setzen die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte fest. Sie sind nach § 192 BauGB als unabhängige Einrichtungen gebildet, meist auf Ebene des Landkreises oder der kreisfreien Stadt; ihre Aufgaben regelt § 193 BauGB. Geschäftsstelle und fachliche Leitung sind je nach Land beim Landratsamt, beim Vermessungsamt oder bei der Stadtverwaltung angesiedelt.
Was kostet ein Quadratmeter Grundstück in Deutschland?
Der Quadratmeterpreis hängt stark von Lage und Bundesland ab. Für Wohnbauflächen liegt der Bodenrichtwert-Median bundesweit bei 250 €/m². In Ballungsräumen sind 1.000 €/m² und mehr üblich (Frankfurt am Main, Düsseldorf, München, Hamburg, Berlin), in ländlichen Räumen Mecklenburg-Vorpommerns liegen die Werte teils unter 20 €/m². Der tatsächliche Kaufpreis weicht regelmäßig deutlich vom Bodenrichtwert ab.
Welches Bundesland hat die höchsten Grundstückspreise?
Hamburg führt beim Bodenrichtwert-Median für Wohnbauflächen mit 652 €/m². Berlin folgt mit 640 €/m², Nordrhein-Westfalen liegt bei 250 €/m². Acht der zehn teuersten einzelnen Gemeinden liegen jedoch in Hessen, insbesondere im Rhein-Main-Gebiet (Bad Homburg, Oberursel, Frankfurt am Main, Bad Soden am Taunus, Wiesbaden, Darmstadt). Bayern ist mangels offener Datenbereitstellung nicht enthalten; Hamburgs hohe Zonenzahl ist ein Splitting-Artefakt und nicht direkt mit Flächenländern vergleichbar.
Wie berechne ich den Bodenwert meines Grundstücks?
Die Grundformel lautet Bodenwert = Bodenrichtwert × Fläche. In der Praxis sind Zu- und Abschläge nach § 13 ImmoWertV erforderlich, wenn Ihr konkretes Grundstück vom typischen Bodenrichtwertgrundstück in Größe, Zuschnitt, Erschließung oder Nutzbarkeit abweicht. Die Hinweise unter [Grundstück bewerten lassen](/ratgeber/grundstueck-bewerten-lassen) ordnen ein, wann diese Anpassung als Erstschätzung reicht und wann ein Gutachten nötig wird.
Kann ich den Bodenrichtwert kostenlos abfragen?
Ja, in 15 von 16 Bundesländern. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen die Werte über die landesspezifischen BORIS-Portale unter den jeweiligen Lizenzbedingungen der Landesvermessungsbehörden (überwiegend DL-DE/BY-2.0 und GeoNutzV); ergänzend gibt es das bundesweite BORIS-D-Portal. Bayern bietet maschinenlesbare Exporte nur über sein gebührenpflichtiges Landesportal; Einzelabfragen je Lage bleiben dort kostenfrei. grundradar.de aggregiert die offenen Daten der 15 frei lizenzierten Länder und macht sie unter Bodenrichtwerte Deutschland durchsuchbar.
Was bedeutet der Stichtag beim Bodenrichtwert?
Der Stichtag ist der Tag, auf den sich die Wertaussage bezieht – meist der 1. Januar eines Jahres. Bodenmärkte verändern sich, deshalb beschreiben Werte mit unterschiedlichen Stichtagen unterschiedliche Marktphasen. Wer zwei Grundstücke aus verschiedenen Ländern vergleicht, sollte deshalb Eurobetrag und Stichtag gemeinsam prüfen. Ein nackter Wert ohne Stichtag ist für seriöse Vergleiche nicht belastbar.
Was tun, wenn der Bodenrichtwert für mein Grundstück falsch wirkt?
Gegen die Festsetzung eines Bodenrichtwerts gibt es kein direktes Rechtsmittel; der Wert ist eine fachliche Ableitung des Gutachterausschusses. Sie können aber bei deutlicher Abweichung ein Gegengutachten in Auftrag geben. In steuerlichen Verfahren akzeptieren Finanzämter Abweichungen ab einer Größenordnung von rund 30 Prozent. Bei Mehrfachzonen oder offensichtlichen Zuordnungsfehlern ist die Geschäftsstelle des Ausschusses der erste Ansprechpartner.
Fazit
Bodenrichtwerte und Grundstückspreise gehören zusammen, sind aber nicht dasselbe. Der Bodenrichtwert liefert den amtlichen Lagewert nach § 196 BauGB, der Grundstückspreis spiegelt den tatsächlich gezahlten Marktpreis im individuellen Fall. Wer beide Größen sauber unterscheidet, gewinnt eine belastbare Grundlage für Kauf, Steuer, Erbschaft und Bankgespräch. Die Spreizung von 45 €/m² in Sachsen-Anhalt bis 652 €/m² in Hamburg zeigt: Ohne länder- und zonenspezifische Einordnung verliert jede Preisaussage ihren Maßstab. Mit Stichtag, Zone und Nutzungsart in der Hand wird aus einer Eurozahl ein nachvollziehbarer Vergleichswert – und aus dem Grundstückskauf eine kalkulierte Entscheidung.
- § 192 Baugesetzbuch – Bildung des Gutachterausschusses – Rechtsgrundlage für die Bildung der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, abgerufen am 24.05.2026.
- § 193 Baugesetzbuch – Aufgaben des Gutachterausschusses – Aufgabenkatalog des Ausschusses inklusive Bodenrichtwertableitung und Verkehrswertgutachten, abgerufen am 24.05.2026.
- § 195 Baugesetzbuch – Kaufpreissammlung – Grundlage der Datenbasis: Übermittlung jedes beurkundeten Kaufvertrags an den Ausschuss, abgerufen am 24.05.2026.
- § 196 Baugesetzbuch – Bodenrichtwerte – Rechtsgrundlage für Ableitung und Veröffentlichung der Bodenrichtwerte durch die Gutachterausschüsse, abgerufen am 24.05.2026.
- § 13 Immobilienwertermittlungsverordnung 2021 – Definition des Bodenrichtwertgrundstücks und seiner wertbeeinflussenden Merkmale, abgerufen am 24.05.2026.
- § 14 Immobilienwertermittlungsverordnung 2021 – Regelungen zur Bodenrichtwertkarte und zur Darstellung der Zonen, abgerufen am 24.05.2026.
- BORIS-D – Bundesweites Bodenrichtwert-Informationssystem – Bundesweite Aggregation der landesseitig gelieferten Bodenrichtwerte, abgerufen am 24.05.2026.
- Destatis – Kaufwerte für Bauland – Amtliche Statistik zu Kaufwerten für baureifes Land je Bundesland, abgerufen am 24.05.2026.
- Deutschlandatlas – Baulandpreise – Kartografische Aufbereitung der Baulandpreise im Bundesvergleich, abgerufen am 24.05.2026.
- BBSR – Wohnungs- und Immobilienmarktbeobachtung – Forschungsplattform des BBSR zur Marktbeobachtung, abgerufen am 24.05.2026.