Bodenrichtwert und Verkehrswert: Unterschied und Nutzung

Der Bodenrichtwert ist ein Quadratmeterwert für das Musterstück einer Richtwertzone, der Bodenwert ist der Wert des Bodens eines bestimmten Grundstücks, der Verkehrswert der Marktwert des ganzen Grundstücks oder Hauses und der Kaufpreis der Betrag, den Käufer und Verkäufer vereinbart haben. Ein Quadratmeterwert aus der Bodenrichtwertkarte lässt sich deshalb nicht direkt mit dem Gesamtpreis eines Hauses vergleichen.

Ein Beispiel mit erfundenen Zahlen: Für die Richtwertzone sind 240 €/m² veröffentlicht, das unbebaute Grundstück ist 600 m² groß, und der Verkäufer verlangt 180.000 €. Die schnelle Rechnung lautet 240 €/m² × 600 m² = 144.000 €. Der verlangte Preis liegt damit 36.000 € über dieser Rechnung, also 25 Prozent darüber.

Daraus allein folgt weder ein fairer Aufschlag noch eine Überteuerung. Die 144.000 € gelten nur, wenn das Grundstück dem Musterstück der Zone entspricht (fachlich: Bodenrichtwertgrundstück), also dieselbe Nutzung erlaubt, gleich erschlossen und ähnlich geschnitten ist. Rechte Dritter, Bodenbelastungen und ein Gebäude stecken in der Rechnung nicht.

Stammen die 180.000 € aus einem unterschriebenen Kaufvertrag, sind sie ein vereinbarter Kaufpreis und nicht mehr nur eine Forderung. Ob dieses eine Geschäft als Maßstab für ein anderes Grundstück taugt, ist damit aber noch nicht gesagt.

Nein, der Bodenrichtwert gilt für das Musterstück einer Richtwertzone und nicht für jedes Grundstück darin. Eine Richtwertzone fasst Grundstücke zusammen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen, etwa ein Wohngebiet mit freistehenden Einfamilienhäusern, und für jede Zone gibt der Gutachterausschuss genau einen Wert an.

Ein konkretes Grundstück weicht fast immer etwas ab, es ist zum Beispiel größer, schmaler, liegt am Hang oder trägt ein Wegerecht. Vor einem Preisvergleich prüfen Sie deshalb in dieser Reihenfolge:

1. Richtwertzone, Nutzungsart und Stichtag kontrollieren, denn ein Wert für Gewerbeflächen oder ein alter Stichtag passt nicht zu einem Wohngrundstück.
2. Die Merkmale des Musterstücks mit dem Grundstück vergleichen, etwa Fläche, Zahl der Geschosse und Erschließung.
3. Klären, was der verlangte Preis umfasst, zum Beispiel ein Gebäude, eine Garage oder bereits bezahlte Erschließungsbeiträge.
4. Den Preis mit örtlichen Marktinformationen einordnen, etwa mit dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses.

Der Bodenrichtwert wird aus den Preisen tatsächlich verkaufter Grundstücke berechnet. Notare schicken jeden Grundstückskaufvertrag an den Gutachterausschuss, der daraus die Kaufpreissammlung führt (§ 195 BauGB), und aus diesen Preisen leitet er die Bodenrichtwerte ab (§ 196 BauGB). Wie das Schritt für Schritt abläuft, erklärt der Ratgeber Bodenrichtwert ermitteln.

In bebauten Gebieten wird der Wert so ermittelt, als wäre der Boden unbebaut. Haus, Garten und Bauzustand zählen also nicht mit. Bezugsgröße ist ein Quadratmeter des Musterstücks (§ 13 ImmoWertV).

Jeder Wert gilt für einen Stichtag, und ein älterer Stichtag beschreibt nicht den heutigen Markt. Was die einzelnen Angaben einer Richtwertauskunft bedeuten, zeigt der Ratgeber Was ist der Bodenrichtwert?. Die Werte für Ihre Gemeinde finden Sie in der Bodenrichtwert-Übersicht.

Amtlich veröffentlichen die Länder ihre Bodenrichtwerte in eigenen Portalen, meist unter dem Namen BORIS. Suchen Sie etwa die Bodenrichtwerte für Baden-Württemberg, finden Sie die amtliche Auskunft bei BORIS-BW, wo die Gutachterausschüsse des Landes ihre Werte zusammenführen, und eine Übersicht nach Landkreisen und Gemeinden unter Bodenrichtwerte Baden-Württemberg. Maßgeblich für ein einzelnes Grundstück bleibt immer die amtliche Auskunft mit Zone und Stichtag.

Der Verkehrswert ist der Preis, den ein bestimmtes Grundstück an einem Stichtag bei einem gewöhnlichen Verkauf erzielen würde; das Baugesetzbuch nennt ihn auch Marktwert (§ 194 BauGB). Ein Verkauf unter Verwandten zum Freundschaftspreis oder ein Notverkauf zählt dabei nicht, denn solche Preise sagen nichts über den Markt.

Anders als der Bodenrichtwert erfasst der Verkehrswert alles, was dieses Grundstück ausmacht: Lage, Gebäude und Bauzustand, Erschließung, Baugrund, Rechte und Belastungen. Erstellt wird ein Verkehrswertgutachten von Sachverständigen oder, auf Antrag, vom Gutachterausschuss (§ 193 BauGB).

Ein Verkehrswert garantiert trotzdem keinen Verkaufserlös. Umgekehrt beweist ein abweichender Kaufpreis nicht, dass das Gutachten falsch ist, denn Stichtag, Zustand und Marktlage können sich unterscheiden.

Ein Sachverständiger ermittelt den Verkehrswert mit einem der drei Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), und welches passt, hängt vom Objekt ab. Beim Vergleichswertverfahren leitet der Sachverständige den Wert aus Kaufpreisen ähnlicher Grundstücke ab; das ist bei unbebautem Bauland üblich, und hier kommt der Bodenrichtwert am direktesten zum Zug. Beim Ertragswertverfahren zählt, welche Miete ein Objekt dauerhaft einbringt, etwa ein vermietetes Mehrfamilienhaus. Beim Sachwertverfahren addiert er den Bodenwert und den Wert der Gebäude nach Herstellungskosten und Alter und passt die Summe an den örtlichen Markt an, typisch für ein selbst genutztes Einfamilienhaus. Im Ertrags- und im Sachwertverfahren geht der Bodenwert als eigener Baustein ein, und ihn leitet der Sachverständige in der Regel aus dem Bodenrichtwert ab. Die drei Verfahren im Vergleich zeigt der Ratgeber Grundstück bewerten lassen.

Welches Verfahren ein Gutachten gewählt hat, steht in seiner Begründung. Bei einem unbebauten Grundstück sollten Sie dort den verwendeten Bodenrichtwert mit Zone und Stichtag wiederfinden und jeden Zu- oder Abschlag mit dem Merkmal, das ihn auslöst. Wie ein Sachverständiger mit solchen Zu- und Abschlägen vom Bodenrichtwert zum Wert eines einzelnen Grundstücks kommt, rechnet der Ratgeber Verkehrswert berechnen an einem Beispiel vor.

Den Verkehrswert verändern vor allem Bebaubarkeit, Erschließung, Größe und Zuschnitt, Rechte Dritter, Boden und Altlasten sowie bei bebauten Grundstücken das Gebäude. Passt ein Grundstück in diesen Punkten nicht zum Musterstück, passt ein Gutachten den Bodenwert mit Zu- oder Abschlägen an. Bei einem bebauten Grundstück kommt das Gebäude hinzu. Die Tabelle zeigt, welche Merkmale zu prüfen sind und wo die Antwort steht.

Sie nennt Prüfaufgaben, keine festen Abschläge. Ein Wegerecht kann ein Grundstück belasten oder ihm erst die Zufahrt sichern. Auch eine Risikokarte zeigt nur, dass etwas zu prüfen ist, und beziffert keinen Wertverlust. Die Quellen dazu sammelt die Übersicht der Grundstücksrisiken.

Für die erste Auswahl von Grundstücken genügt meist die Richtwertauskunft mit einer überschlägigen Rechnung, denn sie zeigt, welche Fragen ein Angebot aufwirft. Muss dagegen eine andere Stelle den Wert anerkennen, entscheidet diese Stelle, welche Bewertung sie annimmt: die Bank, das Finanzamt oder das Gericht.

Ein Verkehrswertgutachten ist deshalb nicht in jedem Bank-, Erbschafts- oder Steuerfall Pflicht. Bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer etwa setzt das Finanzamt zunächst einen eigenen Wert an. Wer einen niedrigeren Wert belegen will, kann nach § 198 BewG ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines anerkannten Sachverständigen vorlegen. Bei der Grundsteuer im Bundesmodell ist ein solches Gutachten ebenfalls als Nachweis möglich, denn § 220 Abs. 2 BewG verweist auf diese Regeln. Dort zählt der niedrigere Wert allerdings erst, wenn der festgestellte Grundsteuerwert ihn um mindestens 40 Prozent übersteigt.

Wie Sie Auftrag, Qualifikation und Honorar eines Gutachtens klären, beschreibt der Ratgeber Grundstück bewerten lassen. Läuft bei einem Steuerbescheid eine Einspruchsfrist, legen Sie den Einspruch rechtzeitig ein und warten nicht, bis das Gutachten fertig ist.

Beim Kauf zählt der Preis, auf den Sie sich einigen, bei Bank, Finanzamt und Gericht der Wert, den diese Stelle selbst ansetzt oder als Nachweis annimmt; der Bodenrichtwert ist in allen Fällen nur der erste Anhaltspunkt. Die Tabelle zeigt für typische Anlässe einen sinnvollen ersten Schritt und was damit noch offen bleibt.

Nein, der Grundsteuerwert ist ein steuerlicher Wert für die Grundsteuer und kein Marktwert. Seit 2025 ist er die Grundlage der Grundsteuer und hat dort den früheren Einheitswert abgelöst. Das Finanzamt stellt ihn im Grundsteuerwertbescheid fest. Mit dem Verkaufspreis hat er wenig zu tun, auch wenn in vielen Ländern der Bodenrichtwert einfließt.

Auch der Einheitswert war kein Verkehrswert. Er beruhte auf den Wertverhältnissen von 1964, in den ostdeutschen Ländern sogar von 1935, und bildete die heutigen Preise deshalb nicht ab. Das Bundesverfassungsgericht hat diese Bewertung 2018 für verfassungswidrig erklärt, woraufhin der Gesetzgeber die Grundsteuer neu geregelt hat. Wer einen alten Einheitswertbescheid findet, kann daraus weder den Grundsteuerwert von heute noch einen Marktwert ablesen.

Im Bundesmodell ergibt sich der Wert eines unbebauten Grundstücks in der Regel aus Fläche mal Bodenrichtwert (§ 247 BewG). Mehrere Länder rechnen anders, darunter Bayern mit einem reinen Flächenmodell, Baden-Württemberg mit einem modifizierten Bodenwertmodell und Hessen mit einem Flächen-Faktor-Verfahren. Wie viel Grundsteuer daraus wird, hängt zusätzlich vom Hebesatz der Gemeinde ab, den die Grundsteuer-Hebesatz-Übersicht zeigt.

Nicht immer, und direkt vergleichen lassen sich die beiden Werte ohnehin nicht, denn der Bodenrichtwert ist ein Wert je Quadratmeter und der Verkehrswert ein Betrag für das ganze Objekt. Vergleichbar wird erst der Bodenwert, also Bodenrichtwert mal Fläche.

Auch dieser Bodenwert liegt nicht immer unter dem Verkehrswert. Ein erfundenes Grundstück mit 600 m² in einer Zone mit 250 €/m² hat überschlägig 150.000 € Bodenwert. Steht darauf ein gepflegtes Einfamilienhaus, liegt der Verkehrswert meist deutlich darüber. Ist das Haus dagegen abbruchreif, können die Abrisskosten den Wert unter 150.000 € drücken, und eine eingeschränkte Bebaubarkeit wirkt ähnlich.

Eine Faustregel wie „Verkehrswert gleich Bodenrichtwert plus 20 Prozent“ gibt es deshalb nicht. Das Verhältnis hängt vom einzelnen Grundstück und vom Stichtag ab.

Der Rechner Grundstückswert ermitteln legt die amtlichen Bodenrichtwerte eines Landes, Landkreises oder einer Gemeinde für eine Nutzungsart nebeneinander. Er zeigt den Median und die Spanne, in der die mittleren 80 Prozent dieser Zonenwerte liegen, jeweils mit Stichtag und Zahl der Zonen. Daraus ergibt sich eine erste Bodenwert-Spanne ohne Gebäudewert.

Diese Spanne beschreibt, wie weit die Zonenwerte im Gebiet auseinanderliegen. Sie ist keine Fehlerquote und kein zu erwartender Verkaufspreis, und sie ersetzt weder die Zone Ihres Grundstücks noch die Prüfung seiner Merkmale. Zum Kaufpreis kommen außerdem Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, die der Grunderwerbsteuer-Rechner berechnet.

Die Einordnung stützt sich auf die Gesetzestexte, die unten als Quellen stehen. Den Bodenrichtwert regeln § 196 BauGB und § 13 ImmoWertV, den Verkehrswert regelt § 194 BauGB. Die Zahlenbeispiele auf dieser Seite sind erfunden und beschreiben kein reales Grundstück.

Bodenrichtwert

Zonal, €/m²

Verkehrswert

Objektbezogen, € gesamt

Verbindung

Bodenwert als Komponente

Rechtsquellen

§ 194, § 196 BauGB