Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt? Methodik und Rechtsgrundlage

Ein Bauplatz am Ortsrand, ein Reihenhaus in der Altstadt, eine Wiese hinter dem Neubaugebiet: Jeder dieser Verkäufe landet als Vertragsabschrift beim Gutachterausschuss. Einen gemeinsamen Durchschnitt bildet der Ausschuss daraus trotzdem nicht, denn im Preis des Reihenhauses steckt das Gebäude, und die Wiese ist kein Bauland.

Der Bodenrichtwert entsteht erst, wenn der Ausschuss passende Verkäufe auswählt, sie auf ein typisches Grundstück umrechnet und einer abgegrenzten Richtwertzone, kurz Zone, mit festem Stichtag zuordnet. Das Ergebnis ist ein Eurobetrag je Quadratmeter für diese Zone, keine Bewertung eines einzelnen Grundstücks.

Vom Kaufvertrag zum Bodenrichtwert führen sechs Schritte: Meldung des Vertrags, Auswertung, Anpassung an Stichtag und Musterstück, Abgrenzung der Zone, Beschreibung des Musterstücks und Veröffentlichung. Am Anfang stehen die Preise, die Käufer tatsächlich vereinbart haben. Nach § 195 BauGB schickt das Notariat eine Abschrift jedes Grundstückskaufvertrags an den Gutachterausschuss. Bis daraus ein veröffentlichter Wert wird, trifft der Ausschuss mehrere fachliche Entscheidungen. Die Tabelle zeigt sie vereinfacht, die Reihenfolge kann sich örtlich unterscheiden.

Sie suchen nicht die Methode, sondern den Wert für eine Adresse? Die Bodenrichtwert-Übersicht führt zu den Werten nach Bundesland, Kreis und Gemeinde, die konkrete Zone prüfen Sie im BORIS-Portal Ihres Landes. Wie ein einzelner Eintrag zu lesen ist, erklärt der Ratgeber Was ist der Bodenrichtwert?

Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Die Länder bilden diese Ausschüsse meist für einen Landkreis, eine kreisfreie Stadt oder eine größere Region. Ein Ausschuss ist ein unabhängiges Gremium aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen Gutachtern (§ 192 BauGB). Die Verträge und Auskünfte bearbeitet seine Geschäftsstelle.

Derselbe Ausschuss erstellt auf Antrag auch Gutachten über den Verkehrswert eines einzelnen Grundstücks. Das ist eine andere Aufgabe, denn das Gutachten bewertet ein bestimmtes Grundstück, der Bodenrichtwert dagegen eine ganze Zone. Wann welcher Wert zählt, zeigt der Ratgeber Bodenrichtwert und Verkehrswert.

Beantragen dürfen ein solches Gutachten nach § 193 Abs. 1 BauGB die Eigentümer und ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück, Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Grundstückswert zählt, sowie Behörden und Gerichte. Bindend ist das Gutachten nur, wenn das bestimmt oder vereinbart ist (§ 193 Abs. 3 BauGB). Die Gebühr regelt das Land, meist abhängig vom ermittelten Wert. Rechenbeispiele und die Frage, wann sich ein Gutachten lohnt, stehen im Ratgeber Grundstück bewerten lassen.

Die Kaufpreissammlung ist die Datenbank des Gutachterausschusses mit den ausgewerteten Verkäufen. Neben gewöhnlichen Kaufverträgen gehen dort auch Tauschverträge, neu bestellte Erbbaurechte, Zuschläge in Zwangsversteigerungen sowie Enteignungs- und Umlegungsbeschlüsse ein (§ 195 Abs. 1 BauGB). Die Geschäftsstelle ordnet jeden Preis dem Grundstück und seinen wertbestimmenden Merkmalen zu, denn der Preis allein sagt noch wenig.

Frei durchsuchbar ist die Sammlung nicht. Auskünfte daraus gibt es nur bei berechtigtem Interesse und nach den Regeln des jeweiligen Landes (§ 195 Abs. 3 BauGB). Wer ein berechtigtes Interesse hat, etwa als Sachverständiger mit einem Bewertungsauftrag, beantragt eine solche Kaufpreisauskunft bei der Geschäftsstelle. In Nordrhein-Westfalen kostet sie für bis zu 50 nicht anonymisierte Kauffälle 140 Euro, eine Bearbeitungspauschale von 40 Euro plus 100 Euro für die Kauffälle. Für Käufer ist deshalb der veröffentlichte Bodenrichtwert der zugängliche Weg zu den Verkäufen, auf denen er beruht.

Eine Immobilienanzeige nennt dagegen nur den Preis, den der Verkäufer verlangt. Ob das Grundstück zu diesem Preis verkauft wird, bleibt offen, und in die Kaufpreissammlung gelangt die Anzeige nicht.

Ein ungeprüfter Durchschnitt würde Grundstücke vermischen, deren Preise aus ganz unterschiedlichen Gründen voneinander abweichen. Ein erfundenes Beispiel mit drei Verkäufen aus einer Gemeinde zeigt das.

Jede der drei Divisionen ist richtig gerechnet. Der Durchschnitt aus 250, 700 und 6 Euro je Quadratmeter läge bei 318,67 Euro und wäre trotzdem kein Bodenrichtwert für Wohnbauland. Die drei Beträge messen nämlich nicht dieselbe Sache: einmal Bauland, einmal Boden samt Haus, einmal Ackerland.

Selbst zwei unbebaute Bauplätze sind nicht immer gleich. Bodenrichtwerte für baureifes Land gelten in der Regel für beitragsfreie Grundstücke, für die also keine Erschließungs- oder Anschlussbeiträge mehr anfallen (§ 16 Abs. 5 ImmoWertV). Stehen bei einem verkauften Bauplatz noch Beiträge aus, muss der Ausschuss den Preis entsprechend umrechnen. Einen pauschalen Prozentabschlag dafür schreibt die Verordnung nicht vor.

Eine Richtwertzone ist ein zusammenhängendes Gebiet, in dem die Grundstücke nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen (§ 196 Abs. 1 BauGB), etwa ein Wohngebiet mit ähnlich großen Einfamilienhäusern. Die Grenze zieht der Ausschuss so, dass die lagebedingten Wertunterschiede zum Musterstück grundsätzlich höchstens 30 Prozent betragen (§ 15 Abs. 1 ImmoWertV). Liegt der Richtwert bei 300 Euro je Quadratmeter, soll ein Grundstück der Zone also allein wegen seiner Lage um nicht mehr als etwa 90 Euro davon abweichen.

Drei Besonderheiten zeigen, warum ein Blick auf die Karte nicht genügt:

• Eine Grünfläche, ein Waldstück oder eine Straße kann innerhalb der Zone liegen. Für diese Flächen gilt der angegebene Wert nicht (§ 15 Abs. 2 ImmoWertV).
• Zonen dürfen sich deckungsgleich überlagern, etwa wenn Wohnhäuser und Gewerbebetriebe im selben Gebiet verstreut liegen. Dann gilt für jedes Grundstück der Wert, dessen Nutzung zu ihm passt (§ 15 Abs. 3 ImmoWertV).
• Die Zonengrenze folgt nicht zwingend den Flurstücksgrenzen. Ein Grundstück kann am Rand liegen oder zwei Zonen berühren.

Das Bodenrichtwertgrundstück, oft kurz Richtwertgrundstück genannt, ist ein gedachtes, unbebautes Musterstück mit den Eigenschaften, die in der Zone vorherrschen (§ 13 ImmoWertV). Auf einen Quadratmeter dieses Musterstücks bezieht sich der veröffentlichte Wert. Auch in bebauten Gebieten gilt der Betrag so, als wäre der Boden unbebaut.

Jeder Eintrag nennt den Entwicklungszustand, also ob es sich um baureifes Land, Bauerwartungsland oder eine landwirtschaftliche Fläche handelt, und die Art der Nutzung. Weitere Merkmale stehen dabei, wenn sie den Wert beeinflussen (§ 16 ImmoWertV):

• wie dicht gebaut werden darf, oft als Geschossflächenzahl angegeben
• die Bauweise, zum Beispiel offen mit Abstand zum Nachbarhaus
• Grundstücksgröße und Grundstückstiefe
• die Bodengüte bei Acker und Grünland
• bei baureifem Land stets der beitragsrechtliche Zustand

Wenige Verkäufe bedeuten nicht, dass ein Bodenrichtwert entfällt oder bei null liegt. In Gebieten mit geringem Grundstücksverkehr darf der Ausschuss Kaufpreise und Richtwerte aus vergleichbaren Gebieten oder aus früheren Jahren heranziehen und sie umrechnen. Er kann den Wert auch auf anderem fachlich geeignetem Weg ableiten, etwa vom Wert des fertigen Baulands aus, abzüglich der noch ausstehenden Kosten (§ 14 Abs. 2 ImmoWertV).

Die Zahl der Zonen verrät deshalb nichts über die Zahl der Verkäufe. Zeigt eine Übersicht für eine Gemeinde sechs Richtwertzonen, wurden dort nicht unbedingt sechs Grundstücke verkauft. Wie viele Verträge es tatsächlich gab, steht in der Regel im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses.

Der Stichtag legt fest, für welchen Zeitpunkt der Wert gilt. Ein Kaufvertrag aus einem anderen Monat ist deshalb nicht unbrauchbar, sein Preis wird aber auf diesen Stichtag umgerechnet. Nach § 196 BauGB sind Bodenrichtwerte mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn keine häufigere Ermittlung bestimmt ist. Einige Länder ermitteln häufiger, etwa jährlich. Für die Bewertung von Grundbesitz durch das Finanzamt kommen eigene Stichtage hinzu, die die Finanzverwaltung vorgibt.

Auf einer Auskunft stehen oft drei Daten, die leicht verwechselt werden:

Eine heute abgerufene Auskunft ist also keine Bewertung von heute. Zwischen Stichtag und Veröffentlichung vergehen oft Monate, weil der Ausschuss die Verträge erst auswerten muss. Für einen aktuellen Kauf zählen zusätzlich neuere Marktdaten, für einen zurückliegenden Steuerfall dagegen gerade der damalige Stichtag.

Veröffentlicht wird der Bodenrichtwert in den Bodenrichtwert-Informationssystemen der Länder, kurz BORIS. Dazu verpflichtet § 196 Abs. 3 BauGB den Gutachterausschuss, der die Werte außerdem dem Finanzamt mitteilt. Das bundesweite Portal BORIS-D bündelt viele dieser Angaben, die ausführliche Auskunft mit allen Merkmalen steht je nach Land im eigenen Portal.

Öffnen Sie dort zum Eurobetrag immer die Zonendaten, den Stichtag und die Merkmale des Musterstücks. Die Portale unterscheiden sich bei Suche, Kartenansicht und Lizenzhinweisen.

Neben den Bodenrichtwerten veröffentlichen die Gutachterausschüsse einen Grundstücksmarktbericht, in manchen Ländern Immobilienmarktbericht genannt. Er zeigt, wie viele Grundstücke verkauft wurden und wie sich die Preise entwickelt haben. Außerdem enthält er Daten, die der Ausschuss für Bewertungen ableitet, etwa Liegenschaftszinssätze und Umrechnungskoeffizienten für unterschiedlich große Grundstücke (§ 193 Abs. 5 BauGB). Wer einen Bodenrichtwert auf ein abweichendes Grundstück übertragen will, findet dort die passenden Faktoren.

Grundradar übernimmt die veröffentlichten Werte und fasst sie in der Bodenrichtwert-Übersicht für Gemeinden, Kreise und Länder zusammen, jeweils mit Nutzungsart und Stichtag. Dargestellt wird unter anderem der Median, also der mittlere Zonenwert: Die eine Hälfte der Zonen liegt darüber, die andere darunter.

Dieser Median ist eine Berechnung von Grundradar, kein zusätzlicher amtlicher Wert und keine eigene Auswertung von Kaufverträgen. Er beschreibt die Zonen einer Region, nicht den Wert eines bestimmten Grundstücks. Auch eine Spanne zwischen niedrigen und hohen Zonenwerten sagt nicht, zu welchem Preis ein einzelnes Grundstück verkauft wird.

Am häufigsten werden Bodenrichtwert und Verkehrswert verwechselt, gefolgt von falscher Nutzungsart, übersehenem Stichtag und übersehener Zonengrenze. Alle vier Fehler lassen sich mit einem Blick in den vollständigen Eintrag vermeiden.

• Richtwert als Verkehrswert lesen: Der Bodenrichtwert beschreibt die Zone, der Verkehrswert ein bestimmtes Grundstück mit Gebäude, Rechten und Lasten.
• Nutzungsart verwechseln: Ein Wert für Wohnbauland gilt nicht für Gewerbe, Acker oder Wald in derselben Gemeinde.
• Stichtag übersehen: Ein Wert von 2022 und einer von 2026 beschreiben verschiedene Marktlagen und gehören nicht ohne Hinweis nebeneinander.
• Zonengrenze übersehen: Liegt ein Grundstück am Rand einer Zone, zeigt die Kartenansicht im BORIS-Portal die Grenze verlässlicher als die Adresssuche.

Speichern oder drucken Sie den vollständigen Richtwerteintrag mit Stichtag, Zone, Merkmalen des Musterstücks und Quelle. Notieren Sie daneben, worin Ihr Grundstück abweicht, etwa bei Größe, Tiefe oder Erschließung. Mit diesen Angaben lässt sich eine Frage an die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses oder an einen Sachverständigen konkret stellen.

Halten Sie einen Richtwert für falsch, führt der Ratgeber Bodenrichtwert anfechten durch die möglichen Wege.

Das Baugesetzbuch regelt, wer die Bodenrichtwerte ermittelt, woher die Daten kommen und wie die Werte veröffentlicht werden (§§ 192 bis 196 BauGB). Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) beschreibt die fachliche Ableitung: vorrangig im Vergleichswertverfahren, also aus Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke (§ 14 Abs. 1 ImmoWertV).

Das angewendete Verfahren muss der Ausschuss dokumentieren, einen einzelnen Bodenrichtwert muss er dagegen nicht begründen (§ 14 Abs. 5 ImmoWertV). Wer wissen will, wie ein bestimmter Wert zustande kam, fragt bei der Geschäftsstelle nach oder liest den Grundstücksmarktbericht.

Verfahren

Vergleichswertverfahren

Bezugsobjekt

Bodenrichtwertgrundstück

Pflichtmerkmale

Entwicklungszustand, Nutzungsart

Einheit

Euro je m²