Nebenkosten Grundstückskauf 2026 – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundsteuer aller 16 Bundesländer

Beim Grundstückskauf entstehen sechs Kostenblöcke. Die Grunderwerbsteuer (GrESt) auf den Kaufpreis ist mit 3,5 bis 6,5 Prozent der größte Einzelposten und variiert nach Bundesland. Notarkosten und Grundbuchgebühren bewegen sich zusammen bei etwa 1,5 Prozent, sind bundeseinheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und nicht verhandelbar. Die Maklerprovision fällt nur an, wenn Sie über einen Makler kaufen; bei selbst genutztem Wohneigentum gilt seit 2020 die hälftige Teilung. Vermessungskosten treten bei Grenzfeststellung oder Teilung auf. Erschließungsbeiträge sind kein Steuerposten, sondern kommunale Beiträge nach Baugesetzbuch (BauGB) und können je nach Erschließungszustand mehrere Tausend Euro ausmachen. Ab dem Folgejahr läuft die laufende Grundsteuer nach der Reform 2025.

Diese Posten unterscheiden sich grundlegend in einem Punkt: Drei davon sind nicht verhandelbar. Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Grundbuchgebühren sind gesetzlich festgelegt. Wer hier sparen will, muss entweder den Kaufpreis senken oder das Bundesland wechseln. Zwei Posten sind dagegen gestaltbar: die Maklerprovision (nur wenn überhaupt ein Makler tätig ist) und die Aufteilung des Kaufpreises auf Grundstück und gegebenenfalls bewegliches Inventar im Notarvertrag.

Für die schnelle Hausrechnung gilt eine Drittel-Regel. Etwa zwei Drittel der Nebenkosten gehen an die Finanzämter (Grunderwerbsteuer), gut ein Sechstel an Notar und Grundbuch, der Rest variiert mit Makler, Vermessung und sonstigen Auslagen. Wer die Bandbreite genauer eingrenzen möchte, findet alle 16 Bundesländer in den folgenden Abschnitten mit aktuellem Stand und Berechnungsbeispiel.

Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer. Artikel 105 Absatz 2a des Grundgesetzes räumt den Bundesländern seit 2006 das Recht ein, den Steuersatz selbst festzulegen. Vor dieser Föderalisierung galt bundesweit einheitlich 3,5 Prozent nach § 11 GrEStG. Seitdem hat jedes Land mindestens einmal angepasst, mit Ausnahme von Bayern. Bayern ist 2026 das einzige Land, das noch beim Bundesminimum von 3,5 Prozent liegt.

Vier Länder bilden die Höchstsatzgruppe mit 6,5 Prozent: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein. Dazwischen liegen zehn Länder mit Sätzen zwischen 5,0 und 6,0 Prozent. Drei Anpassungen aus den letzten Jahren sind besonders relevant: Sachsen hat zum 01.01.2023 von 3,5 auf 5,5 Prozent erhöht (die größte Einzelerhöhung bundesweit), Thüringen zum 01.01.2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent gesenkt (erste Senkung in der Föderalgeschichte) und Bremen zum 01.07.2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent angehoben. Die folgende Tabelle bildet den Stand 24.05.2026 ab.

Die Steuer entsteht nach § 14 GrEStG mit der Verwirklichung des Erwerbsvorgangs, in der Regel mit der Beurkundung des Kaufvertrags. Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis einschließlich übernommener Belastungen, nicht der Verkehrswert. Steuerschuldner sind Käufer und Verkäufer gemeinsam (§ 13 GrEStG); im Standardvertrag wird die Pflicht regelmäßig dem Käufer auferlegt. Das Finanzamt erteilt nach Zahlung die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung nicht vornimmt.

Bemessungsgrundlage ist der Wert der Gegenleistung. Bei einem klassischen Grundstückskauf entspricht das dem Kaufpreis plus aller weiteren Leistungen, die der Käufer erbringt: übernommene Hypotheken, Erschließungsbeiträge im Kaufpreis, Wert der Auflassung, übernommene Dienstbarkeiten. Wer Küchen, Einbaumöbel oder bewegliches Inventar separat im Kaufvertrag ausweist und nachvollziehbar bewertet, kann die Bemessungsgrundlage reduzieren. Die Aufteilung muss realistisch sein; willkürliche Kunstwerte führen zu Nachforderungen.

§ 3 GrEStG enthält die wichtigsten Ausnahmen. Geringfügigkeit unter 2.500 Euro Kaufpreis (Nummer 1) ist beim Grundstückskauf praktisch ohne Bedeutung. Relevant sind Nummer 4 (Erwerb durch den Ehegatten oder Lebenspartner) und Nummer 6 (Erwerb durch Verwandte in gerader Linie). Ein Verkauf zwischen Eltern und Kind ist also vollständig grunderwerbsteuerfrei, ebenso unter Eheleuten. Geschwister gelten dagegen als Seitenlinie und sind nicht befreit. Erbschaften und Schenkungen fallen nicht unter die Grunderwerbsteuer, sondern unter das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz mit eigenen Freibeträgen.

Wenn der Kaufvertrag scheitert, greift § 16 GrEStG. Bei Rückgängigmachung innerhalb von zwei Jahren ohne Erfüllungswirkung wird die Steuer nicht festgesetzt oder zurückerstattet. Wichtig ist die saubere Vertragsgestaltung: Eine Erklärung der Rückgängigmachung muss notariell erfolgen und die Auflassungsvormerkung im Grundbuch gelöscht werden.

Seit dem 01.01.2025 wird die Grundsteuer in Deutschland nach neuen Regeln erhoben. Das Bundesverfassungsgericht hatte das alte Einheitswertverfahren 2018 für verfassungswidrig erklärt. Der Bundesgesetzgeber hat das Bundesmodell entworfen, gleichzeitig aber über die Öffnungsklausel des Artikel 72 Absatz 3 Grundgesetz den Ländern erlaubt, eigene Bewertungsverfahren einzuführen.

Fünf Länder nutzen diese Öffnungsklausel für ein eigenes Vollmodell. Baden-Württemberg arbeitet mit dem Bodenwertmodell: Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche mal Steuermesszahl, das Gebäude bleibt außen vor. Bayern wendet das Flächenmodell an, ein rein wertunabhängiges Verfahren, das Grundstücks- und Gebäudefläche mit Äquivalenzzahlen multipliziert. Hamburg nutzt das Wohnlagenmodell mit zusätzlichem Lagefaktor. Hessen verbindet Flächenansatz mit einem Faktor aus Bodenrichtwert und Gemeindemittelwert (Flächen-Faktor-Verfahren). Niedersachsen kombiniert Flächen und Lagefaktor ähnlich wie Hessen (Flächen-Lage-Modell).

Mehrere Länder bleiben beim Bundesmodell, passen aber die Steuermesszahlen oder das kommunale Hebesatzrecht an. Berlin senkt die Messzahl für Wohngrundstücke auf 0,31 Promille. Das Saarland nutzt eigene Messzahlen zwischen 0,34 und 0,64 Promille. Sachsen wendet das Sächsische Nutzungsartmodell an, das die Bundesmodell-Bewertung mit eigenen Messzahlen (0,36 Promille für Wohnen, 0,72 Promille für Gewerbe) kombiniert. Bremen passt die Messzahlen auf 0,31 und 0,75 Promille an, ohne formell die Öffnungsklausel zu nutzen.

Reines Bundesmodell ohne wesentliche Sonderregeln gilt in Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz und Thüringen. Nordrhein-Westfalen, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein bleiben formal beim Bundesmodell, erlauben den Kommunen aber differenzierte Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke. Berichten zufolge hat der Bundesfinanzhof im Frühjahr 2026 das Baden-Württembergische Bodenwertmodell in einem Verfahren bestätigt; eine vollständige Urteilssammlung liegt zum Stichtag dieses Beitrags noch nicht öffentlich vor. Klagen gegen das Bayerische Flächenmodell sind anhängig; eine Entscheidung wird im ersten Halbjahr 2027 erwartet.

Für die Kaufentscheidung folgt daraus eine klare Regel: Vergleichen Sie nicht nur Grundstückspreise zwischen zwei Ländern, sondern auch das jeweilige Grundsteuermodell und die kommunalen Hebesätze. Identische Bodenrichtwerte können in unterschiedlichen Modellen sehr unterschiedliche Jahreszahlungen ergeben. Für die Modelldetails führt unser Ratgeber zur Grundsteuerreform 2025 tiefer in die Bewertungslogik.

Der Hebesatz ist die letzte Stellschraube der Grundsteuer. Nach § 25 Grundsteuergesetz (GrStG) legt jede Gemeinde eigene Hebesätze fest. Seit der Reform 2025 sind drei Hebesätze möglich: Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliches Vermögen, Grundsteuer B für bebaute und bebaubare Grundstücke und Grundsteuer C für unbebautes baureifes Bauland (optional). Für den Grundstückskauf relevant ist in der Regel Grundsteuer B.

Unsere Datenbank `grundsteuer_hebesatz_de` enthält für das Jahr 2025 die Hebesätze von 10.939 Gemeinden in 21.687 Datenzeilen, Stand 30.06.2025, Quelle Statistische Ämter des Bundes und der Länder (Destatis-Tabelle 71231-03-01-5). Daraus ergibt sich pro Bundesland ein Median, der nach der Reform stark schwankt. Hamburg meldet einen Wert von 975 Prozent, weil das Wohnlagenmodell eine niedrigere Bemessungsbasis liefert und die Stadt den Hebesatz entsprechend hochgezogen hat. Bremen liegt zwischen 645 und 695 Prozent, Nordrhein-Westfalen im Median bei 664 Prozent. Bayern bleibt mit 275 Prozent unter dem Bundesdurchschnitt, weil das Flächenmodell eine andere Bemessungslogik verwendet.

Eine niedrige Hebesatzzahl bedeutet daher nicht automatisch eine niedrige Steuer. Erst die Kombination aus Bewertungsmodell, Steuermesszahl und Hebesatz ergibt den Jahresbetrag. Wer Grundstücke in unterschiedlichen Bundesländern oder Gemeinden vergleicht, sollte die Hebesätze als drittes Element neben Kaufpreis und Bewertungsmodell heranziehen. Unser Grundsteuer-Hebesatz-Rechner liefert für jede der knapp 11.000 Gemeinden den aktuellen Hebesatz B und einen Plausibilitäts-Vergleich zum Landesmedian.

Konkret bedeutet das für die Praxis: Eine Stadt mit hohem Hebesatz und niedrigem Bodenrichtwert kann eine ähnliche Jahressteuer ergeben wie eine Stadt mit niedrigem Hebesatz und hohem Bodenrichtwert. Die Spreizung der Hebesätze in derselben Region ist oft größer als zwischen zwei Bundesländern. München liegt mit 824 Prozent Hebesatz B 2025 deutlich über vielen kleineren Gemeinden im bayerischen Umland; Köln liegt bei 475 Prozent, Berlin nach Reform-Anpassung bei 470 Prozent.

Notargebühren sind bundeseinheitlich geregelt und nicht verhandelbar. Grundlage ist das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) mit Anlage 2 (Tabelle B), die die 1,0-Gebühr pro Geschäftswert ausweist. § 97 GNotKG definiert den Geschäftswert: Bei Grundstückskaufverträgen ist das der Kaufpreis, ggf. der höhere Verkehrswert.

Beim Grundstückskauf entstehen bei der Notarin oder beim Notar drei Gebührenpositionen. Die Beurkundung des Kaufvertrags nach Kostenverzeichnis 21100 wird mit dem 2,0-fachen Gebührensatz abgerechnet. Die Vollzugsgebühr nach Kostenverzeichnis 22110 fällt mit 0,5 an, die Betreuungsgebühr nach Kostenverzeichnis 22200 ebenfalls oft mit 0,5. In Summe liegt der Notar bei einem normalen Kaufvertrag bei 3,0 Gebühren. Auf alle Notargebühren kommt die Umsatzsteuer von 19 Prozent, weil der Notar ein selbständiger Unternehmer im Sinne des § 12 Umsatzsteuergesetz (UStG) ist. Grundbuchgebühren sind dagegen Gerichtskosten nach dem Gerichtskostengesetz und nicht umsatzsteuerpflichtig.

Das Kostenrechtsänderungsgesetz (KostRÄG) 2025 hat die Gebühren nach Tabelle B zum 01.06.2025 um etwa 6 bis 9 Prozent angehoben. Die folgenden Beträge zeigen die neuen Werte:

Bei 100.000 Euro Geschäftswert: 1,0-Gebühr 273 Euro, Notar gesamt (3,0) 819 Euro, Grundbuch (1,5) 410 Euro, Umsatzsteuer 156 Euro, Summe brutto rund 1.385 Euro (ca. 1,39 Prozent).

Bei 250.000 Euro: 1,0-Gebühr 485 Euro, Notar gesamt 1.455 Euro, Grundbuch 728 Euro, Umsatzsteuer 276 Euro, Summe brutto rund 2.459 Euro (ca. 0,98 Prozent).

Bei 500.000 Euro: 1,0-Gebühr 935 Euro, Notar gesamt 2.805 Euro, Grundbuch 1.403 Euro, Umsatzsteuer 533 Euro, Summe brutto rund 4.741 Euro (ca. 0,95 Prozent).

Bei 750.000 Euro: 1,0-Gebühr 1.335 Euro, Notar gesamt 4.005 Euro, Grundbuch 2.003 Euro, Umsatzsteuer 761 Euro, Summe brutto rund 6.769 Euro (ca. 0,90 Prozent).

Bei 1.000.000 Euro: 1,0-Gebühr 1.735 Euro, Notar gesamt 5.205 Euro, Grundbuch 2.603 Euro, Umsatzsteuer 989 Euro, Summe brutto rund 8.797 Euro (ca. 0,88 Prozent).

Sichtbar wird die degressive Wirkung der Tabelle: Mit steigendem Kaufpreis sinkt der prozentuale Anteil der Notarkosten am Kaufpreis. Das ist konstruktionsbedingt, weil die Tabelle B mit zunehmenden Stufen flacher steigt. Der häufig genannte Pauschalwert von 1,5 Prozent Notar plus 0,5 Prozent Grundbuch ist eine konservative Schätzung, die für Niedrigpreis-Grundstücke knapp passt und für Hochpreislagen zu hoch greift.

Das Grundbuch wird von den Amtsgerichten geführt. Die Grundbuchordnung (GBO) regelt die Verfahren, die Kosten richten sich nach dem Gerichtskostengesetz und der Anlage 1 zum GNotKG. Beim Grundstückskauf entstehen zwei zentrale Grundbuchpositionen.

Die Auflassungsvormerkung nach Kostenverzeichnis 14150 sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsumschreibung. Sie wird unmittelbar nach Beurkundung im Grundbuch eingetragen und sorgt dafür, dass der Verkäufer das Grundstück zwischen Notartermin und Eigentumsumschreibung nicht doppelt veräußern kann. Die Gebühr beträgt das 0,5-fache der Tabelle B; bei 300.000 Euro Kaufpreis sind das etwa 273 Euro.

Die Eigentumsumschreibung nach Kostenverzeichnis 14110 ist der zweite Schritt. Sobald die Grunderwerbsteuer beglichen, die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt und der Kaufpreis gezahlt ist, wird die Käuferin oder der Käufer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Die Gebühr beträgt 1,0 der Tabelle B; bei 300.000 Euro etwa 546 Euro. Hinzu kommen Eintragungskosten für eventuell eingetragene Grundschulden der finanzierenden Bank, die ihrerseits mit 1,0 der Tabelle B abgerechnet werden.

Auf Grundbuchgebühren fällt keine Umsatzsteuer an. Wer die Löschung alter Belastungen wie nicht mehr valutierender Grundschulden des Verkäufers benötigt, trägt diese Kosten in der Regel der Verkäufer; im Kaufvertrag wird das ausdrücklich geregelt. Bei vermieteten Objekten kommt manchmal die Löschung von Vorkaufsrechten dazu.

Vermessungskosten sind kein Standardposten. Sie entstehen nur in bestimmten Konstellationen. Wenn die Grenzpunkte nachweislich vorhanden und gesichert sind und das Flurstück nicht geteilt wird, brauchen Sie keine Vermessung. Im Bestandshandel von Wohngrundstücken ist das die Regel.

Die Grenzanzeige ist eine informelle Markierung durch eine Vermessungsingenieurin oder einen Vermessungsingenieur, ohne Eintrag im Liegenschaftskataster. Sie kostet je nach Aufwand 300 bis 800 Euro. Eine amtliche Grenzherstellung oder Grenzfeststellung erfolgt durch ein öffentlich bestelltes Vermessungsbüro oder das Landesvermessungsamt; die Kosten richten sich nach der Vermessungsgebührenordnung des jeweiligen Bundeslandes. Üblich sind 500 bis 1.500 Euro je nach Grenzlänge und Bodenwert.

Eine Teilungsvermessung wird notwendig, wenn aus einem bestehenden Flurstück mehrere kleinere entstehen sollen. Sie umfasst Grenzfeststellung, Abmarkung und Katasternachweis. Die Kosten richten sich nach Bodenwert und Fläche und liegen typisch zwischen 1.500 und 3.700 Euro. In Hochpreislagen können sie deutlich höher ausfallen, weil der Bodenwert in die Gebührenrechnung einfließt.

Die Gebäudeeinmessung ist nach Abschluss eines Neubaus in den meisten Bundesländern Pflicht. Sie sichert, dass das fertig gestellte Gebäude im Liegenschaftskataster korrekt erfasst wird, und kostet je nach Gebäudegröße 500 bis 1.200 Euro. Diese Position fällt nicht beim Grundstückskauf, sondern beim späteren Bauabschluss an.

Die Maklerprovision ist der einzige Nebenkostenblock, der nicht zwingend entsteht. Wer privat oder direkt vom Eigentümer kauft, zahlt keine Provision. Wird ein Makler beauftragt, gilt seit dem 23.12.2020 das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten (Maklerlohngesetz). § 656d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) schreibt für selbst genutztes Wohneigentum vor, dass die Provision hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird, sofern nur eine Seite den Makler beauftragt.

Üblich sind heute Provisionen von 3,57 Prozent je Seite inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer, also netto 3,0 Prozent. Damit entstehen für den Käufer bei einem 300.000-Euro-Grundstück 10.710 Euro Maklerkosten. Bei reinen Bauplatzkäufen fällt häufig keine Maklerprovision an, weil viele Bauplätze direkt von Kommunen oder Bauträgern verkauft werden.

Wichtig ist die saubere Vertragsgestaltung. Die Maklerprovision wird auf den notariell beurkundeten Kaufpreis berechnet, nicht auf das Bruttovermögen oder eine separate Vereinbarung. Wer Inventar gesondert ausweist, kann auch die Maklerprovision auf den reinen Grundstücksbetrag begrenzen. Vorsicht ist geboten bei kombinierten Angeboten mit Bauvertrag: Wenn Grundstück und Hausbau vom selben Anbieter kommen, kann die Maklerprovision auf den Bauteil entfallen, aber die Grunderwerbsteuer auch auf das Gesamtpaket erhoben werden. Solche Konstellationen sind in der Rechtsprechung als einheitlicher Vertragsgegenstand bekannt und führen zu höherer Steuerlast.

Die folgende Berechnung nimmt einen Kaufpreis von 300.000 Euro an, ohne Maklerbeteiligung. Notarkosten und Grundbuch werden mit rund 2.700 Euro brutto angesetzt (entsprechend der Tabelle-B-Stufe für Geschäftswerte zwischen 290.000 und 320.000 Euro nach dem Stand 01.06.2025). Die Grundsteuer ist nicht enthalten, weil sie als Folgekosten ab dem Folgejahr entsteht und vom Hebesatz der konkreten Gemeinde abhängt.

Bayern (3,5 Prozent GrESt): 10.500 Euro Steuer plus 2.700 Euro Notar/Grundbuch ergibt 13.200 Euro Nebenkosten (rund 4,4 Prozent vom Kaufpreis). Mit Maklerprovision von 10.710 Euro auf Käuferseite steigt die Summe auf 23.910 Euro (8,0 Prozent).

Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen (jeweils 5,0 Prozent): 15.000 Euro Steuer plus 2.700 Euro ergibt 17.700 Euro Nebenkosten (rund 5,9 Prozent). Mit Makler: 28.410 Euro (9,5 Prozent).

Bremen, Hamburg, Sachsen (jeweils 5,5 Prozent): 16.500 Euro Steuer plus 2.700 Euro ergibt 19.200 Euro Nebenkosten (rund 6,4 Prozent). Mit Makler: 29.910 Euro (10,0 Prozent).

Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern (jeweils 6,0 Prozent): 18.000 Euro Steuer plus 2.700 Euro ergibt 20.700 Euro Nebenkosten (rund 6,9 Prozent). Mit Makler: 31.410 Euro (10,5 Prozent).

Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein (jeweils 6,5 Prozent): 19.500 Euro Steuer plus 2.700 Euro ergibt 22.200 Euro Nebenkosten (rund 7,4 Prozent). Mit Makler: 32.910 Euro (11,0 Prozent).

Der Unterschied zwischen Bayern und den Höchstsatz-Ländern liegt bei einem 300.000-Euro-Grundstück bei 9.000 Euro. Bei 600.000 Euro sind es 18.000 Euro, bei einer Million Euro 30.000 Euro. Wer mehrere Standorte vergleicht, sollte deshalb die Grunderwerbsteuer als ersten Filter behandeln. Für die individuelle Berechnung mit Ihrem konkreten Kaufpreis und Bundesland steht der Grunderwerbsteuer-Rechner bereit.

Die meisten Banken finanzieren beim Grundstücks- oder Immobilienkauf nur den Kaufpreis selbst, nicht die Nebenkosten. Das hat einen einfachen Grund: Die Nebenkosten erhöhen den Beleihungsauslauf, ohne den Beleihungswert zu steigern. Eine Bank, die Kaufpreis plus Nebenkosten gemeinsam finanziert, vergibt also einen Kredit über mehr als 100 Prozent des werthaltigen Sicherungsobjekts.

Die übliche Erwartung lautet: Eigenkapital deckt mindestens die Kaufnebenkosten plus einen Sicherheitspuffer. Bei 10 bis 15 Prozent Nebenkosten und einem 300.000-Euro-Grundstück bedeutet das 30.000 bis 45.000 Euro Eigenkapital für die Nebenkosten, plus idealerweise weitere 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapitalbeitrag zum Beleihungsanteil. In Hochpreislagen mit hohem Hebesatzland (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein) steigt die nötige Liquidität entsprechend.

Sogenannte Vollfinanzierungen, bei denen 110 oder 120 Prozent des Kaufpreises finanziert werden, sind möglich, aber teurer. Die Banken arbeiten dann mit höheren Zinsaufschlägen für das Beleihungsrisiko über 80 Prozent. Bei steigendem Zinsniveau wird der Aufschlag spürbar. Wer die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlen kann, erhält in der Regel die günstigsten Konditionen.

Praktisch sollten Sie die Nebenkosten mit zeitlicher Reserve einplanen. Die Grunderwerbsteuer wird etwa vier bis acht Wochen nach Beurkundung fällig; Notar- und Grundbuchkosten verteilen sich auf zwei bis drei Rechnungen zwischen Beurkundung und endgültiger Eigentumsumschreibung. Die Maklerprovision wird typischerweise mit Beurkundung oder unmittelbar danach fällig.

Beim selbst genutzten Eigenheim sind Kaufnebenkosten steuerlich nicht absetzbar. Weder Grunderwerbsteuer noch Notarkosten, Grundbuchgebühren oder Maklerprovision können in der Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden. Lediglich Handwerkerleistungen nach Einzug sind als haushaltsnahe Dienstleistungen begrenzt absetzbar. Wer also rein selbst nutzt, muss die Nebenkosten aus dem versteuerten Einkommen tragen.

Bei vermieteten Objekten verändert sich die Lage. Kaufnebenkosten zählen zu den Anschaffungsnebenkosten und sind nicht direkt im Jahr der Zahlung absetzbar, sondern werden gemeinsam mit dem Gebäudekaufpreis über die Abschreibungsdauer verteilt. Auf den Boden entfällt keine Abschreibung; nur der Gebäudeanteil ist absetzbar. Die typische Abschreibung beträgt 2 Prozent pro Jahr bei Bestandsbauten und 3 Prozent bei Neubauten ab 2023. Wer das Grundstück also kauft, dann selbst bebaut und vermietet, kann die anteiligen Nebenkosten auf den Gebäudeteil verteilen.

Die Aufteilung des Kaufpreises auf Grundstück und Gebäude im Notarvertrag ist deshalb steuerlich relevant. Eine hohe Bodenquote reduziert die Abschreibungsbasis, eine hohe Gebäudequote erhöht sie. Das Finanzamt prüft die Aufteilung anhand der amtlichen Bodenrichtwerte. Eine grobe Abweichung von der Realitätsabbildung führt zu Korrekturen.

Für gewerblich genutzte Grundstücke gelten eigene Regeln. Hier sind Kaufnebenkosten als Betriebsausgaben über die Abschreibung absetzbar; die Buchführung erfolgt nach den Vorgaben des Handelsgesetzbuchs (HGB) und der Einkommensteuerrichtlinien. Wer gewerblich kauft, sollte vor Beurkundung mit Steuerberatung sprechen, weil die Strukturierung des Kaufs (Einzelunternehmen, GmbH, Familiengesellschaft) die Steuerwirkung verändert.

Die Grunderwerbsteuersätze in der Tabelle dieses Beitrags werden monatlich gegen das Bundesministerium der Finanzen (BMF) und die Landesfinanzministerien abgeglichen. Stale Sätze sind das größte Risiko bei diesem Thema: Mehrere bekannte Aggregatoren-Tabellen im Netz zeigen 2026 immer noch Stände von 2022 oder 2023. Wir führen je Bundesland Datum der letzten Anpassung und Primärquelle mit, damit Sie die Aktualität nachvollziehen können.

Die Hebesätze für die Grundsteuer B stammen aus unserer eigenen Datenbank `grundsteuer_hebesatz_de` auf der Hetzner-Postgres-Instanz. Sie enthält für das Jahr 2025 Werte für 10.939 Gemeinden (21.687 Zeilen, weil zwei Jahre vorgehalten werden). Stand der Daten ist der 30.06.2025; Quelle sind die Statistischen Ämter des Bundes und der Länder, Tabelle 71231-03-01-5, veröffentlicht unter Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die in den Texten genannten Landesmediane stammen aus einer SELECT-Abfrage, die je Bundesland den Median über alle Gemeinden bildet.

Notarkosten in der Tabelle dieses Beitrags entsprechen der Anlage 2 GNotKG nach Stand des Kostenrechtsänderungsgesetzes (KostRÄG) 2025, in Kraft seit 01.06.2025. Die Werte wurden gegen das Bundesministerium der Justiz und die freie Veröffentlichung auf gesetze-im-internet.de geprüft. Beispielrechnungen verwenden den 3,0-Gebührensatz für Notar (Beurkundung 2,0 + Vollzug 0,5 + Betreuung 0,5) plus 1,5 für Grundbuch (Vormerkung 0,5 + Umschreibung 1,0), umsatzsteuerpflichtig nur auf den Notarteil.

Die Aussagen zu Reformmodellen bei der Grundsteuer stammen aus den Landesgesetzen der jeweiligen Bundesländer (LGrStG BW, BayGrStG, HmbGrStG, HGrStG, NGrStG) sowie aus dem Grundsteuergesetz des Bundes in der Fassung ab 01.01.2025. Quellenstand und -auswertung sind in jedem Abschnitt benannt. Eine vollständige fachliche Würdigung liefert unsere Detailseite zur Reform.

Die Kaufnebenkosten beim Grundstückskauf sind kein Mysterium. Sie folgen klaren gesetzlichen Regeln: Grunderwerbsteuer nach dem Landesrecht (3,5 bis 6,5 Prozent), Notar und Grundbuch nach dem GNotKG mit Tabelle B, Maklerprovision nach § 656d BGB, Grundsteuer als Folgekosten nach der Reform 2025. Wer diese vier Ebenen sauber trennt und mit dem konkreten Bundesland abgleicht, hat eine belastbare Kaufkalkulation in der Hand.

Der größte Hebel liegt in der Wahl des Bundeslandes. Zwischen Bayern und den Höchstsatz-Ländern liegen bei gleicher Kaufsumme bis zu 3 Prozentpunkte Grunderwerbsteuer; auf eine Million Euro entspricht das 30.000 Euro. Bei einem Mehrstandortvergleich ist die Grunderwerbsteuer also der erste Filter, bevor Notarkosten und Hebesätze überhaupt ins Bild kommen.

Für die laufenden Kosten ab dem Folgejahr ist die Reform 2025 entscheidend. Fünf Länder mit eigenem Vollmodell, mehrere Länder mit Messzahl-Anpassung und unterschiedliche kommunale Hebesätze ergeben am Ende sehr unterschiedliche Jahressteuern. Wer den Hebesatz seiner Wunschgemeinde kennt, schließt eine wichtige Lücke in der Kaufrechnung. Unser Hebesatz-Rechner und der Grunderwerbsteuer-Rechner liefern beide Werte mit aktuellem Stand.