Grundstück bewerten: Bodenrichtwert, Verkehrswert, Gutachten

Eine Erbin will dem Finanzamt zeigen, dass das geerbte Bauland weniger wert ist als im Bescheid. Ein Käufer möchte wissen, ob der Preis im Exposé zur Lage passt. Zwei Geschwister müssen sich einigen, was das Grundstück der Eltern wert ist. Alle drei suchen eine Grundstücksbewertung, aber sie brauchen nicht dieselbe.

Entscheidend ist, wer das Ergebnis am Ende liest: nur Sie selbst, die Bank, das Finanzamt, die Miterben oder ein Gericht. Wer diesen Empfänger zuerst fragt, bezahlt kein Gutachten, das niemand verlangt, und reicht keine Schätzung ein, die niemand anerkennt.

Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert je Quadratmeter Boden für eine ganze Zone, der Verkehrswert dagegen der Marktwert eines einzelnen Grundstücks an einem bestimmten Stichtag. Ein Gutachten ist das Schriftstück, in dem ein Sachverständiger oder der Gutachterausschuss diesen Verkehrswert ermittelt und begründet.

Den Bodenrichtwert ermittelt der örtliche Gutachterausschuss aus den Preisen, die für Grundstücke tatsächlich bezahlt wurden. Er gilt für eine Richtwertzone, also ein Gebiet, in dem die Grundstücke nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen, etwa ein Viertel mit freistehenden Einfamilienhäusern (§ 196 BauGB). Angegeben wird er in Euro je Quadratmeter für ein gedachtes Musterstück dieser Zone und zu einem Stichtag. Bei einem angenommenen Bodenrichtwert von 200 Euro je Quadratmeter ergibt ein Grundstück mit 500 Quadratmetern rechnerisch 100.000 Euro Bodenwert, also den Wert seines Bodens. Das gilt allerdings nur, wenn es dem Musterstück entspricht.

Den amtlichen Wert Ihrer Zone mit Stichtag finden Sie in den Bodenrichtwertportalen der Länder oder bundesweit bei BORIS-D. Die Bodenrichtwert-Übersicht von Grundradar führt über die Länder, etwa Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen oder Rheinland-Pfalz, und ihre Kreise zu den Werten der Gemeinden und zum amtlichen Portal. Was die einzelnen Angaben einer Richtwertauskunft bedeuten, erklärt der Ratgeber Was ist der Bodenrichtwert?

Was ein einzelnes Grundstück wert ist, beschreibt erst der Verkehrswert. Das Baugesetzbuch versteht darunter den Preis, der an einem bestimmten Stichtag bei einem gewöhnlichen Verkauf zu erzielen wäre, und zwar mit allem, was dieses Grundstück rechtlich und tatsächlich ausmacht, und mit seiner Lage (§ 194 BauGB). Ungewöhnliche oder persönliche Umstände zählen nicht: Zahlt ein Nachbar mehr, weil er die Fläche unbedingt als Garten haben will, oder muss ein Eigentümer unter Zeitdruck verkaufen, ändert das den Verkehrswert nicht. Der Kaufpreis, den Käufer und Verkäufer am Ende vereinbaren, kann deshalb darüber oder darunter liegen. Warum der Zonenwert noch nicht der Wert Ihres Grundstücks ist, erklärt der Ratgeber Bodenrichtwert und Verkehrswert ausführlich.

Ein Gutachten führt meist vom Bodenrichtwert zum Verkehrswert. Für den Boden darf es statt einzelner Vergleichsverkäufe den Bodenrichtwert der Zone verwenden, wenn es ihn an das Grundstück anpasst, etwa an einen späteren Stichtag oder eine größere Fläche (§ 40 Abs. 2 ImmoWertV). Wie diese Anpassung mit Zu- und Abschlägen gerechnet wird, zeigt der Ratgeber Verkehrswert berechnen an einem Beispiel. Erstellen kann ein Gutachten ein Sachverständiger oder auf Antrag der Gutachterausschuss selbst. Einen individuellen Verkehrswert ermittelt erst eine Bewertung des konkreten Grundstücks.

Zuerst bestimmt die Grundstücksart den Wert, also ob und wofür auf einer Fläche gebaut werden darf, und innerhalb derselben Art verschieben ihn dann Lage, Größe, Zuschnitt, Erschließung sowie Rechte und Lasten. Ein Acker am Ortsrand und ein erschlossener Bauplatz daneben können deshalb trotz gleicher Lage im Preis weit auseinanderliegen.

Die Wertermittlung ordnet jede Fläche nach ihrem Entwicklungszustand ein, also danach, wie weit sie auf dem Weg zum Bauplatz ist: von Flächen der Land- oder Forstwirtschaft über Bauerwartungsland und Rohbauland bis zum baureifen Land (§ 3 ImmoWertV). Ein Acker, für den die Gemeinde ein Neubaugebiet plant, kann schon Bauerwartungsland sein. Ein Grundstück in einem Baugebiet, dessen Erschließung noch nicht gesichert ist, ist Rohbauland. Wie viel der Entwicklungszustand ausmacht, zeigt die Kaufwertstatistik des Statistischen Bundesamts: 2020 kostete baureifes Land im Bundesdurchschnitt 198,96 Euro je Quadratmeter, Rohbauland 50,17 Euro je Quadratmeter, also rund ein Viertel davon. Einen Abschlag für ein bestimmtes Grundstück ergeben diese Durchschnitte aus Verkäufen in ganz Deutschland nicht. Woran Sie erkennen, in welchem Entwicklungszustand eine Fläche ist, und welche Risiken der Kauf einer noch nicht bebaubaren Fläche hat, erklärt der Ratgeber Bauerwartungsland und Rohbauland.

Auch ein Bodenrichtwert gilt immer nur für eine bestimmte Art von Fläche. Zu jedem Richtwert gibt der Gutachterausschuss an, für welchen Entwicklungszustand und welche Art der Nutzung er gilt, etwa für Wohnen, Gewerbe oder Ackerland (§ 16 ImmoWertV). Ein Richtwert für ein Gewerbegebiet passt deshalb nicht zu einem Wohngrundstück auf der anderen Straßenseite. Welcher Wert zu welcher Grundstücksart gehört, zeigt die Tabelle.

Innerhalb derselben Grundstücksart verschieben die Merkmale des einzelnen Grundstücks den Wert, von der Lage an der einzelnen Straße über den Zuschnitt bis zur Erschließung; wie ein Sachverständiger sie prüft, zeigt die Beispielrechnung weiter unten. Besondere Umstände, die nur dieses Grundstück betreffen, etwa Altlasten im Boden oder ein Wegerecht, berücksichtigt ein Gutachten mit marktüblichen Zu- oder Abschlägen (§ 8 ImmoWertV). Ein Zuschlag ist dabei ebenso möglich wie ein Abschlag, etwa wenn ein Wegerecht über das Nachbargrundstück erst die Zufahrt sichert. Wie hoch ein solcher Zu- oder Abschlag ausfällt, ergibt sich aus dem örtlichen Markt, und eine bundesweite Prozenttabelle nennt diese Seite deshalb nicht.

Welche Bewertung passt, entscheidet der Anlass: Für die eigene Preiseinschätzung reicht oft eine Online-Schätzung, für einen Nachweis gegenüber Finanzamt, Bank, Gericht oder Miterben brauchen Sie eine begründete Bewertung des einzelnen Grundstücks. Einen belastbaren Nachweis verlangen typischerweise diese Anlässe: eine Erbschaft oder Schenkung mit Grundbesitzwertbescheid, ein verbilligter Verkauf an Angehörige, ein Streit über einen Steuerbescheid, eine Finanzierung, der Zugewinnausgleich bei einer Scheidung und die Aufteilung unter Miterben. Für die erste Einordnung eines Exposés vor dem Notartermin, für einen Abgleich in der Familie ohne Steuerfolgen oder für die Prüfung einer Maklerangabe reicht dagegen oft eine Online-Spanne.

Hilfreich ist eine Einteilung in drei Stufen. Auf der ersten Stufe geht es um Orientierung: Sie wollen wissen, in welcher Größenordnung ein Preis liegt. Auf der zweiten Stufe brauchen Sie eine Verhandlungsgrundlage, also ein begründetes Ergebnis, das Sie Käufer, Verkäufer oder Miterben vorlegen können. Auf der dritten Stufe steht ein Nachweis, den ein Finanzamt, eine Bank oder ein Gericht prüft und seiner Entscheidung zugrunde legt. Teuer wird es, wenn die Stufen verwechselt werden: wenn Sie ein Gutachten bezahlen, das niemand verlangt, oder wenn das Finanzamt eine kostenlose Schätzung nicht anerkennt, während die Einspruchsfrist schon läuft. Beim Verkauf eines Grundstücks reicht oft die zweite Stufe, eine begründete Preisvorstellung für die Verhandlung. Wie es danach mit Ablauf, Steuern und Kosten weitergeht, erklärt der Ratgeber Grundstück verkaufen.

Bezeichnungen wie „Kurzgutachten“ oder „Vollgutachten“ helfen bei der Auswahl kaum, denn aus dem Namen folgt weder der tatsächliche Prüfumfang noch die Eignung für einen bestimmten Empfänger. Lassen Sie sich deshalb die Leistung beschreiben, statt nur Produktnamen und Endpreise zu vergleichen.

Bewerten lassen sollten Sie, sobald eine andere Stelle den Wert prüft oder mehrere Beteiligte sich auf einen Wert einigen müssen; für die eigene Einordnung genügen oft Bodenrichtwert und Online-Schätzung. Wie viel eine falsche Wahl kosten kann, zeigt ein Beispiel mit angenommenen Zahlen. Setzt das Finanzamt ein geerbtes Grundstück um 60.000 Euro zu hoch an und gilt für den Erwerb ein Steuersatz von 15 Prozent, zahlen Sie ohne Nachweis 9.000 Euro Erbschaftsteuer zu viel. Unter Miterben oder im Zugewinnausgleich wirkt sich jeder Fehler auf die Auszahlung aus. Bei einem Grundstückswert von 400.000 Euro entspricht schon ein Prozent Abweichung 4.000 Euro, und wie stark sich die Ausgleichszahlung dadurch ändert, hängt von den Anteilen ab. Umgekehrt lohnt kein Gutachten, wenn niemand den Wert prüft und keine Zahlung davon abhängt.

Je höher der Betrag und je formaler der Anlass, desto eher lohnt sich eine ausführliche Bewertung. Drei Fragen, in dieser Reihenfolge, führen zur passenden Stufe:

1. Verlangt eine Behörde, eine Bank oder ein Gericht einen Wertnachweis? Dann fragen Sie dort zuerst, welche Bewertung anerkannt wird, und beauftragen erst danach.
2. Müssen sich mehrere Beteiligte auf einen Wert einigen, etwa Miterben oder Ehegatten im Zugewinnausgleich? Dann vereinbaren Sie Grundstück, Stichtag und Gutachter gemeinsam, bevor jemand einen Auftrag erteilt.
3. Geht es nur um Ihre eigene Einordnung? Dann genügen oft der amtliche Bodenrichtwert und eine Online-Schätzung. Steht ein Notartermin oder eine Frist bevor, fragen Sie die Bearbeitungszeit gleich mit dem Angebot ab.

Nicht genug ist eine Online-Schätzung, sobald jemand anderes das Ergebnis anerkennen muss, etwa das Finanzamt, die Bank oder ein Gericht, oder wenn das Grundstück Besonderheiten hat, die keine Datenbank kennt. Für die eigene Einordnung dagegen ist eine Online-Schätzung, auf vielen Portalen „Online-Wertermittler“ oder „Immobilienbewertung online“ genannt, genau das richtige Werkzeug: für die erste Prüfung eines Verkaufsangebots oder Exposés, für die Einordnung des eigenen Vermögens, für die Vorbereitung eines Gesprächs mit einem Makler und für die Suche nach einer Gegend, in der ein Bauplatz ins Budget passt. Sie ist schnell und kostenlos, und für diese Zwecke muss niemand anderes das Ergebnis anerkennen.

Eine Online-Schätzung zeigt, ob eine Preisvorstellung zu den regionalen Ausgangsdaten passt. Auf die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse (die Sammlung aller notariell beurkundeten Grundstücksverkäufe) hat sie dabei keinen Zugriff, und Besonderheiten des einzelnen Grundstücks fehlen: eine eingeschränkte Bebaubarkeit, Rechte Dritter wie ein Wegerecht, eine Baulast, Altlasten, ein ungewöhnlicher Zuschnitt oder eine noch offene Erschließung. Je individueller das Grundstück ist, etwa in Hanglage oder mit gemischter Nutzung, desto weiter kann die Schätzung danebenliegen.

Nicht jede Online-Bewertung verwendet dieselben Daten. Eine allgemeine „Fehlerquote von Online-Schätzungen“ ohne benannte Methode, Vergleichsobjekte und überprüfbare Auswertung ist deshalb nicht belastbar, und diese Seite nennt keine.

Der Grundradar-Schätzer fasst die veröffentlichten Bodenrichtwerte der gewählten Region und Nutzungsart zusammen. Seine Spanne beschreibt die Verteilung dieser Zonenwerte. Sie ist keine Preisspanne innerhalb einer einzelnen Richtwertzone und keine Zusage für den Verkaufspreis Ihres Flurstücks.

Wollen Sie eine Schätzung in einer Verhandlung verwenden, legen Sie den amtlichen Bodenrichtwert daneben. In vielen Ländern lässt er sich kostenlos abrufen, in Nordrhein-Westfalen und Brandenburg etwa gebührenfrei über das Bodenrichtwertportal. Eine schriftliche Auskunft der Geschäftsstelle kostet Gebühren nach Landesrecht, in Rheinland-Pfalz 31,70 bis 128 Euro je Grundstück zuzüglich Umsatzsteuer. Liegt der Preis im Exposé deutlich über dem Bodenwert aus Richtwert mal Fläche, fragen Sie nach dem Grund: Gebäude, Zuschnitt, Erschließung oder Rechte Dritter können den Abstand erklären.

Welchen Nachweis Sie brauchen, bestimmt der Empfänger: Das Finanzamt nimmt ein Gutachten oder einen zeitnahen Kaufpreis an, die Bank lässt den Wert selbst ermitteln, und Miterben müssen sich auf eine Bewertung einigen. Eine Gutachtenpflicht für alle Fälle gibt es nicht, und am strengsten geregelt ist das Finanzamt. Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer berechnet es den Grundbesitzwert nach festen, typisierenden Regeln des Bewertungsgesetzes, ohne das einzelne Grundstück anzusehen. Liegt der tatsächliche Wert darunter, müssen Sie das selbst nachweisen. Als Nachweis nennt § 198 BewG ein Gutachten des Gutachterausschusses oder einer Person, die eine staatliche, staatlich anerkannte oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle als Sachverständigen bestellt oder zertifiziert hat. Ebenso zählt ein Kaufpreis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr höchstens ein Jahr vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen ist, sofern sich am Grundstück seitdem nichts Wesentliches geändert hat.

Diese Regel gilt nicht ohne Weiteres für die Grundsteuer, für die eigene Vorschriften und teils Landesmodelle gelten. Gegen einen Steuerbescheid bleibt nach § 355 AO ein Monat ab Bekanntgabe für den Einspruch, und die Suche nach einem Gutachter darf diese Frist nicht aufzehren. Wie Auskunft, Wertnachweis und Einspruch zusammenhängen, zeigt der Ratgeber Bodenrichtwert anfechten.

• Finanzierung: Eine Bank, die das Darlehen über Pfandbriefe refinanziert, lässt den Beleihungswert nach § 16 PfandBG von einem eigenen, unabhängigen Gutachter ermitteln, und andere Banken bewerten meist ebenfalls selbst. Ein von Ihnen bezahltes Gutachten übernimmt sie nicht automatisch; es kann aber die Verhandlung über Kreditrahmen und Eigenkapital stützen. Fragen Sie vorher, welche Unterlagen die Bank braucht.
• Erbengemeinschaft und Verkauf unter Angehörigen: Vereinbaren Sie, welches Grundstück zu welchem Stichtag bewertet wird und wie das Ergebnis verwendet wird. Eine Einschätzung eines Maklers oder eines Miterben, der selbst verkaufen will, überzeugt die anderen selten. Können sich die Erben gar nicht einigen, droht am Ende eine Teilungsversteigerung.
• Scheidung und Gerichtsverfahren: Besprechen Sie mit Ihrem Anwalt, welche Rolle ein privat beauftragtes Gutachten im Verfahren spielen kann. Die Werbeaussage „gerichtsfest“ garantiert nicht, dass ein Gericht eine Bewertung ohne weitere Prüfung übernimmt.
• Investoren, Bauträger und Versicherer: Stimmen Sie die verlangte Bewertung früh mit dem Vertragspartner ab. Ein Gutachten, das unter Zeitdruck nachgereicht werden muss, lässt wenig Raum, Umfang und Honorar zu verhandeln.

Einen geeigneten Sachverständigen erkennen Sie an einer nachprüfbaren Qualifikation für die Bewertung von Grundstücken, an Erfahrung mit Ihrer Grundstücksart und daran, dass er am Verkauf nichts verdient. Fragen Sie deshalb nicht nur nach einem Zertifikat, sondern nach dem Fachgebiet, der Stelle, die es ausgestellt hat, und seiner Gültigkeit.

Bewertungen bieten drei Gruppen an, und sie unterscheiden sich darin, wer ihre Qualifikation geprüft hat. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige werden nach § 36 GewO meist von der Industrie- und Handelskammer bestellt. Vorher müssen sie für ihr Sachgebiet besondere Sachkunde nachweisen, und sie werden darauf vereidigt, unabhängig, weisungsfrei, persönlich, gewissenhaft und unparteiisch zu arbeiten. Sie lassen sich im IHK-Sachverständigenverzeichnis nach Fachgebiet und Ort suchen.

Zertifizierte Sachverständige hat eine Zertifizierungsstelle nach der Norm DIN EN ISO/IEC 17024 geprüft. Für das Finanzamt stehen sie nach § 198 BewG den bestellten Sachverständigen gleich, wenn die Stelle entsprechend akkreditiert ist. Lassen Sie sich das Zertifikat mit Fachgebiet und Gültigkeit zeigen. Zur dritten Gruppe gehören alle übrigen Anbieter, vom Makler bis zum Online-Portal. Die Bezeichnung „Sachverständiger“ allein sagt nichts über eine Prüfung aus, denn § 36 GewO regelt nur die öffentliche Bestellung. Eine solche Bewertung kann für die eigene Einordnung genügen, ein Gutachten im Sinne des § 198 BewG ist sie nicht.

Daneben erstellt der Gutachterausschuss selbst auf Antrag Verkehrswertgutachten (§ 193 BauGB). Er ist ein Gremium aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen Gutachtern mit einer eigenen Geschäftsstelle (§ 192 BauGB) und führt die Kaufpreissammlung, aus der auch die Bodenrichtwerte stammen. Seine Gebühren folgen dem Landesrecht; zwei Beispiele stehen im nächsten Abschnitt. Ob der Gutachterausschuss oder ein freier Sachverständiger besser passt, entscheidet sich oft am Termin: Fragen Sie beide, bis wann das Ergebnis vorliegt.

Für die Suche können Sie Immobiliengutachter nach Stadt auswählen. Prüfen Sie anschließend, ob Sachgebiet und Qualifikation zum Bewertungszweck passen.

Ein Gutachten des Gutachterausschusses über ein unbebautes Grundstück mit 300.000 Euro Verkehrswert kostet in Rheinland-Pfalz 1.890 Euro zuzüglich Umsatzsteuer und in Nordrhein-Westfalen 2.000 Euro, bei einem freien Sachverständigen legt das Angebot den Preis fest. Eine verbindliche Gebührentabelle gibt es für private Sachverständige nicht: Das Honorar wird frei vereinbart, als Pauschale oder nach Stunden, und hängt von Grundstück, Zweck und Umfang der Ausarbeitung ab. Zwei amtliche Regelungen geben trotzdem feste Anhaltspunkte. Zieht ein Gericht einen Sachverständigen für die Bewertung von Immobilien heran, erhält er nach dem Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz 125 Euro je Stunde (§ 9 JVEG mit Anlage 1, Sachgebiet 7). Beauftragen Sie den Gutachterausschuss, richtet sich die Gebühr nach der Gebührenordnung des Landes und meist nach dem Verkehrswert, den das Gutachten ermittelt.

So entstehen die beiden Beträge: In Rheinland-Pfalz beträgt die Gebühr 1,5 von Tausend des Werts zuzüglich 1.440 Euro Grundgebühr, also 1.890 Euro zuzüglich Umsatzsteuer. In Nordrhein-Westfalen sind es 0,2 Prozent des Werts zuzüglich 1.400 Euro, also 2.000 Euro. Macht das Grundstück dort mehr Arbeit, etwa wegen eines Erbbaurechts, eines Nießbrauchs oder mehrerer Stichtage, kommt ein Zuschlag nach Zeitaufwand von höchstens 4.000 Euro hinzu. Das Diagramm zeigt beide Gebühren für drei Grundstückswerte. Ein freier Sachverständiger kann darüber oder darunter liegen; welcher Betrag für Ihr Grundstück gilt, zeigt erst ein schriftliches Angebot.

Vergleichbar werden Angebote erst, wenn sie dieselben Leistungen beschreiben. Auch ein kostenloses Angebot prüfen Sie auf seinen Umfang: Ist es eine automatische Schätzung, ein unverbindliches Gespräch oder eine Bewertung, die mit einem späteren Maklerauftrag verbunden ist? Die Grunderwerbsteuer rechnen Sie getrennt mit dem Grunderwerbsteuer-Rechner, die laufende Grundsteuer über den Grundsteuer-Hebesatz Ihrer Gemeinde.

Für ein angenommenes unbebautes Grundstück in Rheinland-Pfalz mit 600 Quadratmetern und einem Bodenrichtwert von 250 Euro je Quadratmeter ergibt die Rechnung 150.000 Euro Bodenwert und eine Gebühr von 1.612,45 Euro, falls der Gutachterausschuss das Gutachten erstellt. Die Zahlen sind erfunden, die Gebührensätze nicht. Die 150.000 Euro aus Bodenrichtwert mal Fläche sind der Bodenwert eines Grundstücks, das dem typischen Grundstück der Zone entspricht, aber noch nicht der Verkehrswert Ihres Grundstücks.

Hier setzt die Bewertung an. Der Bodenrichtwert erfasst die Lage, soweit sie für die ganze Zone gilt: den Ort und das Viertel, also die Makrolage. Was nur Ihr Grundstück betrifft, prüft der Sachverständige einzeln: die Mikrolage direkt an Straße und Nachbarbebauung, den Zuschnitt, eine abweichende Größe, eine fehlende Erschließung oder eine Baulast. Für eine abweichende Grundstücksgröße verwendet er Umrechnungskoeffizienten, die der Gutachterausschuss aus Kaufpreisen ableitet. Je mehr solcher Abweichungen es gibt, desto weiter kann der Verkehrswert von den 150.000 Euro entfernt liegen, nach oben wie nach unten.

Die Tabelle rechnet weiter, falls der Gutachterausschuss das Gutachten erstellt und auf einen Verkehrswert von 150.000 Euro kommt: Die Gebühr beträgt dann gut ein Prozent des Werts. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, was von diesem Wert abhängt. Spart der Nachweis beim Finanzamt mehr Steuer, als das Gutachten kostet, oder verschiebt er eine Auszahlung unter Erben um mehr als diesen Betrag, rechnet sich die Bewertung. Geht es nur um Ihre eigene Einordnung, genügt die erste Zeile der Tabelle.

Für jede Grundstücksbewertung brauchen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug, die Angaben aus dem Liegenschaftskataster, Planunterlagen zur Bebaubarkeit und vorhandene Auskünfte zu Baulasten oder Altlasten; was darüber hinaus nötig ist, hängt vom Grundstück und vom Zweck ab. Stellen Sie zuerst zusammen, was Grundstück, Rechte und Nutzung beschreibt, und nennen Sie fehlende Unterlagen ausdrücklich im Auftrag. Ein Sachverständiger sollte erklären, welche Dokumente er braucht und welche Annahmen er sonst treffen muss. Fehlt etwa die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis, muss er entweder unterstellen, dass keine Baulast besteht, oder die Lücke als Vorbehalt ins Ergebnis schreiben. Beides macht die Bewertung angreifbar, beim Finanzamt ebenso wie in einer Verhandlung unter Miterben.

Der Bewertungsstichtag gehört ausdrücklich in den Auftrag. Beim Erbfall oder bei einem früheren Geschäft ist das nicht der Tag der Besichtigung, und auch der Zustand des Grundstücks kann damals ein anderer gewesen sein. Nennt ein Exposé einen Wert, fragen Sie deshalb immer, auf welchen Stichtag er sich bezieht.

• Adresse, Gemarkung, Flurstücke und Fläche
• aktueller Grundbuchauszug und Unterlagen aus dem Liegenschaftskataster
• Bebauungsplan oder andere Planunterlagen sowie Angaben zu Erschließung und Beiträgen
• vorhandene Auskünfte zu Baulasten, Altlasten oder anderen Beschränkungen
• Kaufverträge, Erbbaurechtsverträge oder andere Vereinbarungen, soweit sie den Wert berühren
• bei bebauten Grundstücken zusätzlich Bauunterlagen, Flächenberechnungen, Angaben zum Zustand und bei Vermietung die Mietverträge

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kennt drei Verfahren: Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert. Welches passt, hängt von der Art des Grundstücks, den Gepflogenheiten am Markt und den verfügbaren Daten ab, und ein sorgfältiges Gutachten begründet die Wahl. Eine abgelegene Inselparzelle hat kaum Vergleichsverkäufe, eine Ackerparzelle keine Mieten. Kein Verfahren ist richtig, nur weil es aufwendiger klingt.

Bei unbebautem Bauland kommt es vor allem auf vergleichbaren Boden an. Der Bodenrichtwert kann dafür die Grundlage sein, wenn er zu den Merkmalen des Grundstücks passt. Bei bebauten Grundstücken reicht die Rechnung aus Richtwert mal Fläche nicht. Wer ein vermietetes Mehrfamilienhaus nur über Vergleichspreise schätzt, lässt die Mieteinnahmen außen vor. Auch bei einem selbst bewohnten Einfamilienhaus kann mit der marktüblich erzielbaren Miete gerechnet werden, doch die Wahl des Verfahrens muss dann begründet sein.

Prüfen Sie zuerst, ob Grundstück, Fläche, Stichtag und Zweck mit Ihrem Auftrag übereinstimmen und ob das Gutachten erkennen lässt, welche Daten und welches Verfahren es verwendet hat; erst dann lohnt der Blick auf den Endbetrag. Offene Fragen sollten als Annahmen gekennzeichnet sein: Wird etwa eine Zufahrt als gesichert behandelt, obwohl der rechtliche Nachweis fehlt, ist das eine wichtige Rückfrage.

Vier Fehler kommen bei Bewertungen immer wieder vor, und jeder lässt sich am fertigen Ergebnis erkennen. Der erste ist ein Wert von jemandem, der am Verkauf verdient. Ein Makler, der den Vermittlungsauftrag haben möchte, hat ein eigenes Interesse an dem Preis, den er nennt; fragen Sie deshalb, ob mit der Bewertung ein Auftrag verbunden ist. Der zweite ist ein Verfahren, das nicht zum Grundstück passt, etwa eine reine Vergleichsrechnung für ein vermietetes Mehrfamilienhaus. Ein sorgfältiges Gutachten begründet, warum es Vergleichswert, Ertragswert oder Sachwert gewählt hat, und fehlt diese Begründung, fragen Sie nach.

Der dritte Fehler sind Belastungen, die eine Schnellbewertung übersieht: Altlasten, Baulasten, Hochwassergefahr, Lärm, Denkmalschutz oder ein Naturschutzgebiet können den Wert deutlich senken. Welche davon an Ihrem Grundstück eine Rolle spielen können, beschreibt der Ratgeber Grundstücksrisiken. Vor einem Kauf hilft außerdem der Ratgeber Grundstück kaufen bei der Reihenfolge der Prüfungen, und die übrigen Kosten stellt der Ratgeber Nebenkosten Grundstückskauf zusammen. Einen Überblick über regionale Preise gibt der Ratgeber Grundstückspreise in Deutschland.

Der vierte Fehler ist ein Stichtag, der nicht zur Frage passt. Ein Wert aus einem zwei Jahre alten Exposé beschreibt nicht den heutigen Markt, und für die Erbschaftsteuer zählt der Todestag des Erblassers (§ 9 und § 11 ErbStG). Steht im Gutachten ein anderer Stichtag als im Auftrag, ist das Ergebnis für Ihren Zweck nicht verwendbar, auch wenn die Rechnung stimmt.

Die Seite stützt sich auf die Gesetzestexte: § 194 BauGB (Verkehrswert), §§ 192 bis 196 BauGB (Gutachterausschuss, Kaufpreissammlung, Bodenrichtwerte), die ImmoWertV, § 198 BewG, § 355 AO, § 16 PfandBG, § 36 GewO sowie §§ 9 und 11 ErbStG. Die Durchschnittspreise für baureifes Land und Rohbauland stammen aus der Kaufwertstatistik des Statistischen Bundesamts für 2020. Die Gebührenbeispiele stammen aus der Gebührenübersicht der Gutachterausschüsse in Rheinland-Pfalz, der Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung NRW (Stand 01.01.2026) und Anlage 1 JVEG. Honorarspannen freier Sachverständiger und allgemeine Abweichungen von Online-Schätzungen nennt die Seite nicht, weil dafür keine überprüfbare Quelle mit vergleichbarem Leistungsumfang vorliegt. Sie ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Der Grundradar-Schätzer verwendet veröffentlichte Bodenrichtwerte. Er fasst die verfügbaren Zonenwerte der gewählten Nutzungsart und Region zusammen. Die angegebene Spanne beschreibt diese Verteilung. Sie ist keine gemessene Fehlerquote der Schätzung und keine Zusage für den Verkaufspreis eines einzelnen Grundstücks.

Rechtsgrundlagen: § 194 BauGB, §§ 192–196 BauGB, ImmoWertV §§ 3, 8, 13, 16, 18, 24, 27 ff., 35 ff., 40, 41, § 198 BewG, § 355 AO, § 16 PfandBG, § 36 GewO, §§ 9, 11 ErbStG