Grundsteuer berechnen: jährlichen Betrag schätzen

Welche Regeln gelten für die Grundsteuerberechnung?

Die Grundsteuer B setzt sich aus drei Faktoren zusammen. Die §§ 252 bis 257 BewG regeln, wie das Finanzamt den Grundsteuerwert eines Wohngrundstücks im Ertragswertverfahren ermittelt. Das Verfahren berücksichtigt eine statistische Nettokaltmiete, die Restnutzungsdauer des Gebäudes und den Bodenwert.

Statistisch heißt dabei, dass nicht Ihre tatsächliche Miete zählt, sondern der Durchschnitt, den das Statistische Bundesamt für Gemeinden Ihrer Größe und Lage ausweist. Der Bodenwert bemisst sich nach § 247 BewG und damit nach dem Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022.

§ 15 GrStG legt die Steuermesszahl fest: 0,31 Promille für Ein- und Zweifamilienhäuser, 0,34 Promille für unbebaute Grundstücke. Für geförderten Wohnraum gelten unter bestimmten Voraussetzungen 25 Prozent Ermäßigung auf die Messzahl (§ 15 Abs. 2 und 3 GrStG). Für Baudenkmäler sind es 10 Prozent (§ 15 Abs. 5 GrStG).

Grundsteuerwert mal Messzahl ergibt nach § 13 GrStG den Steuermessbetrag. Die Gemeinde multipliziert ihn mit ihrem Hebesatz, den sie nach § 25 GrStG selbst festsetzt. Dieser letzte Faktor erklärt, warum zwei nahezu baugleiche Häuser in Nachbargemeinden unterschiedlich hoch besteuert werden.

Seit der Grundgesetzänderung von 2019 dürfen die Länder eigene Wege gehen, weil Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG ihnen erlaubt, das Bundesrecht durch eigenes Landesrecht zu ersetzen. Die Zuständigkeit des Bundes für die Grundsteuer selbst folgt aus Art. 105 Abs. 2 GG.

Welches Grundsteuermodell gilt in Ihrem Bundesland?

Ein eigenes Modell haben fünf Länder: Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Niedersachsen und Hamburg. Die übrigen elf rechnen nach der Systematik des Bundes. In den Flächenmodellen zählt der Bodenwert gar nicht mit. Zwei gleich große Grundstücke in derselben Gemeinde werden deshalb gleich besteuert, ob sie in der besten oder in der schlechtesten Lage liegen.

Grundsteuer für dasselbe Haus in acht Gemeinden

Berlin kommt in dieser Rechnung auf 818,91 € im Jahr, Bremen auf 787,58 €, obwohl Bremen mit 695 % den weit höheren Hebesatz beschlossen hat und Berlin nur 470 % verlangt.

Der Hebesatz ist nur der letzte Schritt. Vorher bewertet das Bundesmodell dasselbe Haus mit der Nettokaltmiete, die Anlage 39 BewG für jedes Land einzeln festlegt, und in Berlin liegt diese Miete so hoch, dass der höhere Grundsteuerwert den niedrigeren Hebesatz mehr als ausgleicht. In einem Land mit höheren Mieten kann die Grundsteuer deshalb höher ausfallen, obwohl die Gemeinde einen niedrigeren Hebesatz beschlossen hat. Im Saarland und in Sachsen kommt außerdem eine eigene Steuermesszahl hinzu.

Grundsteuer A oder B: welche gilt für mein Grundstück?

Steht auf Ihrem Bescheid „Grundsteuer B“, sind Sie hier richtig. Steht dort „Grundsteuer A“, geht es um einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb, und der Rechner bildet ihn nicht ab. Beide Hebesätze beschließt dieselbe Gemeinde, meist in derselben Haushaltssatzung.

Was sind Grundbesitzabgaben, und warum steht auf dem Bescheid mehr?

Viele Gemeinden verschicken einen einzigen Bescheid über die Grundbesitzabgaben, und die Grundsteuer ist darin nur ein Posten. Die übrigen Posten sind Gebühren für Leistungen der Gemeinde und keine Steuern. Deshalb liegt die Summe auf dem Bescheid regelmäßig über dem Betrag, den dieser Rechner ausweist.

Für den Vergleich mit dem Rechner brauchen Sie die Zeile „Grundsteuer B“ auf dem Bescheid, nicht den Gesamtbetrag. Die Gebühren beschließt die Gemeinde in eigenen Satzungen, und sie hängen nicht vom Grundsteuerwert ab. Eine geänderte Grundsteuer ändert sie deshalb nicht mit.

Gilt der Rechner für 2024, 2025 und 2026?

Der Rechner gilt für die Jahre ab 2025. Seit dem 1. Januar 2025 beruht die Grundsteuer auf dem neuen Grundsteuerwert, der zum 1. Januar 2022 ermittelt wird. Dieses Datum ist kein veralteter Datenstand, sondern der gesetzliche Hauptfeststellungszeitpunkt nach § 266 Abs. 1 BewG: An diesem einen Stichtag hat der Gesetzgeber alle Grundstücke in Deutschland bewerten lassen. Für 2025 und für 2026 ist die Rechnung deshalb dieselbe: derselbe Grundsteuerwert, dieselbe Steuermesszahl. Ändern kann sich von Jahr zu Jahr nur der Hebesatz, den die Gemeinde beschließt.

Für 2024 und früher rechnet der Rechner nicht. Bis dahin beruhte die Grundsteuer auf dem Einheitswert, der nach einer ganz anderen Systematik ermittelt wurde. Einen Betrag für 2024 finden Sie deshalb nur auf dem damaligen Bescheid. Aus den Eingaben dieses Rechners lässt er sich nicht ableiten.

Wie berechne ich die Grundsteuer für meine Stadt?

An der Rechnung ändert der Ort nichts, solange Ihr Bundesland nach dem Bundesmodell rechnet: Grundsteuerwert und Steuermesszahl entstehen aus Ihrem Grundstück, nicht aus dem Ortsnamen. Ortsabhängig ist allein der Hebesatz, den jede Gemeinde in ihrer Haushaltssatzung beschließt.

Für eine Rechnung mit dem Satz Ihrer Stadt brauchen Sie also genau eine Zahl von außen. Schlagen Sie den Hebesatz für Grundsteuer B in der Hebesatz-Übersicht nach und tragen Sie ihn oben ein. Die Übersicht nennt zu jeder Gemeinde auch den Stand des Beschlusses, damit Sie erkennen, ob seit der Reform 2025 neu festgesetzt wurde.

Was hat sich mit der Grundsteuerreform 2025 geändert?

Bis Ende 2024 beruhte die Grundsteuer auf Einheitswerten, die im Westen auf den Wertverhältnissen von 1964 und im Osten auf denen von 1935 fußten. Das Bundesverfassungsgericht erklärte diese Praxis 2018 für verfassungswidrig: Gleichartige Grundstücke wurden unterschiedlich bewertet, weil die alten Werte die tatsächliche Entwicklung längst nicht mehr abbildeten. Seit dem 1. Januar 2025 gilt deshalb der neu ermittelte Grundsteuerwert. Für die Gemeinden sollte die Reform aufkommensneutral bleiben, insgesamt also nicht mehr Geld in die Gemeindekassen spülen als vorher. Für den einzelnen Haushalt gilt das nicht. Wer in einer Lage wohnt, die sich seit 1964 überdurchschnittlich entwickelt hat, zahlt mehr, andere zahlen weniger. Viele Gemeinden haben ihre Hebesätze zum selben Stichtag angepasst, um ihr Aufkommen zu halten.

Was sich für Eigentümer im Einzelnen ändert und welche Fristen gelten, steht im Ratgeber zur Grundsteuer. Wie stark der kommunale Satz den Betrag verschiebt, zeigt die Übersicht der Hebesätze in Deutschland.

Welche Angaben führen zu einem falschen Ergebnis?

Vier Fehler kommen immer wieder vor. Erstens wird der falsche Jahrgang des Bodenrichtwerts eingetragen. Maßgeblich ist der Wert zum 1. Januar 2022, nicht der heutige. Die Landesportale zeigen inzwischen die Jahrgänge 2024 und 2026 an. Wenn Sie den aktuellen Wert nehmen, rechnen Sie sich in einer gestiegenen Lage die Steuer zu hoch. Den Wert von 2022 finden Sie im Archiv Ihres Landesportals oder auf Ihrem Feststellungsbescheid.

Zweitens wird die Wohnfläche mit der Grundfläche verwechselt. Maßgeblich ist die Wohnflächenverordnung, nach der Balkone meist nur zu einem Viertel und Kellerräume gar nicht zählen.

Drittens wird der Hebesatz des Vorjahrs eingetragen, obwohl viele Gemeinden ihn zur Reform 2025 neu festgesetzt haben. Viertens greifen viele zum Bodenrichtwert der falschen Zone, weil eine Zonengrenze oft mitten durch die Straße läuft. Prüfen Sie diese vier Angaben, bevor Sie ein Ergebnis mit Ihrem Bescheid vergleichen.

Welche Daten nutzt der Grundsteuer-Rechner?

Der Rechner setzt das Bundesmodell nach den §§ 252 bis 257 BewG um und arbeitet durchgehend auf dem Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022.

Für die statistische Nettokaltmiete nutzt der Rechner Bundesland, Grundstücksart, Wohnfläche, Baujahr und Mietniveaustufe. Das Baujahr bestimmt außerdem die Restnutzungsdauer. Bei bebauten Wohngrundstücken berücksichtigt er pauschale Bewirtschaftungskosten und rechnet die verbleibenden Mieterträge auf den Bewertungsstichtag um. In den Grundsteuerwert fließt außerdem der abgezinste Bodenwert ein. Für unbebaute Grundstücke entfällt die Ertragsberechnung. Mit Steuermesszahl und Hebesatz wird daraus die Jahressteuer.

Der Rechner rundet Zwischenwerte nicht. Das Finanzamt rundet den Grundsteuerwert nach § 230 BewG auf volle 100 € ab. Deshalb kann das Ergebnis um wenige Cent vom Bescheid abweichen.

Angaben, die nur aus Ihrer Erklärung hervorgehen, etwa Stellplätze oder Nebengebäude, kennt der Rechner nicht.

Fehlt Ihnen der amtliche Bodenrichtwert, starten Sie mit dem Grundstückswert-Rechner oder mit den Bodenrichtwerten je Bundesland. Den Wert zum 1. Januar 2022 finden Sie im BORIS-Portal Ihres Landes oder auf Ihrem Feststellungsbescheid.

Quelle: §§ 219 bis 257 BewG mit den Anlagen 36 bis 41, §§ 13, 15 und 25 GrStG sowie das Amtliche Handbuch Bewertung und Grundsteuer 2022/2025 des Bundesfinanzministeriums. Bodenrichtwerte und Mietniveau zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022, Steuermesszahlen nach dem Stand 2025 und damit auch für 2026.

Warum kann der Steuerbescheid abweichen?

Das Ergebnis ersetzt keinen Bescheid und keine steuerliche Beratung. Verbindlich ist allein der Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts zusammen mit dem Grundsteuerbescheid der Gemeinde. In Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Niedersachsen und Hamburg gilt ein anderes Landesgesetz. Der Rechner zeigt dort weiterhin das Ergebnis nach dem Bundesmodell, als Vergleichswert und nicht als Ihre Steuer. In Bayern etwa bleibt der Bodenwert vollständig außen vor, das Ergebnis kann deshalb weit abweichen.

Die Abgrenzung zu Kaufpreis und Verkehrswert erklärt Bodenrichtwert vs. Verkehrswert.