Grundsteuer 2026: Reform, Berechnung und Hebesatz pro Gemeinde verstehen

Grundsteuer A zahlen land- und forstwirtschaftliche Betriebe, Grundsteuer B zahlen die Eigentümer aller übrigen Grundstücke, und Grundsteuer C ist ein höherer Hebesatz, den eine Gemeinde seit 2025 für baureife, aber unbebaute Grundstücke festlegen kann. Für ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder einen Bauplatz im Baugebiet gilt deshalb fast immer Grundsteuer B.

• Grundsteuer A: Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe beträgt die Steuermesszahl 0,55 Promille (§ 14 GrStG). Für einen Bauplatzkäufer zählt sie nur, solange ein Flurstück noch als Teil eines landwirtschaftlichen Betriebs bewertet wird.
• Grundsteuer B: Im Bundesmodell beträgt die Steuermesszahl 0,31 Promille für Wohngrundstücke, also Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum, und 0,34 Promille für unbebaute Grundstücke und Nichtwohngrundstücke (§ 15 GrStG).
• Grundsteuer C: Sie ist keine eigene Rechnung, sondern ein gesonderter Hebesatz für baureife Grundstücke. Er muss höher sein als der Hebesatz für die übrigen Grundstücke der Gemeinde (§ 25 Abs. 5 GrStG).

Mit Grundsteuer C soll die Spekulation mit Bauland teurer werden. Wer ein baureifes Grundstück in einem Gebiet mit Wohnungsmangel liegen lässt, zahlt mehr als der Nachbar, der baut. Dass jede Gemeinde ihre Hebesätze selbst festlegt, hat einen einfachen Grund: Das Aufkommen der Grundsteuer steht nach dem Grundgesetz den Gemeinden zu (Art. 106 Abs. 6 GG).

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach neu bewerteten Grundstücken und neuen Hebesätzen der Gemeinden erhoben, weil das Bundesverfassungsgericht die alte Einheitsbewertung am 10. April 2018 für verfassungswidrig erklärt hatte. Die Einheitswerte beruhten auf den Verhältnissen von 1964 im Westen und 1935 im Osten und behandelten gleichartige Grundstücke deshalb ungleich.

Für die neuen Werte hat das Finanzamt jedes Grundstück auf den Stichtag 1. Januar 2022 bewertet, so wie es an diesem Tag beschaffen war. Zahlbeträge aus den Jahren bis 2024 taugen deshalb kaum noch als Vergleich, auch nicht im Exposé eines Verkäufers. Welche Bewertungsregeln in welchem Land und Steuerjahr gelten, erklärt der Ratgeber Grundsteuerreform 2025.

Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen bewerten Grundstücke mit einem eigenen Landesmodell, die übrigen elf Länder mit dem Bundesmodell, teils mit eigenen Steuermesszahlen oder einem erweiterten Hebesatzrecht der Gemeinden. Das Modell bestimmt nur, wie der Messbetrag entsteht. Die letzte Rechnung, Messbetrag × Hebesatz ÷ 100, ist in allen Ländern dieselbe.

Für einen Kauf in einem anderen Bundesland heißt das: zuerst das Modell klären, dann prüfen, ob das Land eigene Messzahlen hat, und erst danach den Hebesatz der Zielgemeinde danebenlegen.

Die Grundsteuer ist der Grundsteuermessbetrag mal Hebesatz, geteilt durch 100, denn der Hebesatz ist ein Prozentsatz des Messbetrags (§ 25 Abs. 1 GrStG). Ein Hebesatz von 540 % bedeutet also das 5,4-Fache: Aus 130,20 € Messbetrag werden 130,20 × 540 ÷ 100 = 703,08 € Grundsteuer im Jahr. In den Rechner tragen Sie den Hebesatz deshalb nie als 5,4 ein, er rechnet mit der Prozentzahl selbst.

Den Messbetrag setzt das Finanzamt fest. Im Bundesmodell multipliziert es den Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl, einem Promillesatz (§ 13 GrStG). Ein Wohngrundstück mit einem Grundsteuerwert von 420.000 € kommt so mit 0,31 Promille auf einen Messbetrag von 130,20 €.

1. Grundsteuerart klären: Für Haus, Wohnung und Bauplatz ist es fast immer Grundsteuer B.
2. Modell des Bundeslandes klären: Davon hängt ab, welche Angaben in die Bewertung eingehen.
3. Grundsteuerwert ermitteln (Bundesmodell): Wer den Bescheid hat, liest ihn im Grundsteuerwertbescheid ab. Vor dem Kauf wird er aus Fläche, Bodenrichtwert und Gebäudedaten geschätzt.
4. Messbetrag ableiten (Bundesmodell): Grundsteuerwert × Steuermesszahl. Mit Bescheid steht das Ergebnis im Grundsteuermessbescheid.
5. Hebesatz anwenden: Erst Messbetrag × Hebesatz ÷ 100 ergibt den Betrag, den die Gemeinde verlangt.

Ohne Bescheid ist die erste Stufe die aufwendige. Im Bundesmodell ist der Grundsteuerwert eines unbebauten Grundstücks die Fläche mal Bodenrichtwert (§ 247 BewG); 600 m² bei 250 € je m² ergeben 150.000 €. Für ein Wohnhaus setzt das Gesetz eine Nettokaltmiete je Quadratmeter an, die nach Land, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr festgelegt ist. Je nach Mietniveaustufe der Gemeinde, einer amtlichen Einstufung des örtlichen Mietniveaus, kommen Zu- oder Abschläge hinzu (§ 254 BewG). Aus diesem Ertrag und dem Bodenwert ergibt sich der Grundsteuerwert (§ 252 BewG).

Alte Exposé-Werte taugen vor dem Notartermin nur als grober Anhaltspunkt. Für die Näherung im Bundesmodell steht der Grundsteuer-Rechner bereit. Den Bodenwert ordnen Sie mit dem Grundstückswert-Rechner oder den Bodenrichtwerten je Bundesland ein.

Den Hebesatz, der für Sie gilt, nennt der Grundsteuerbescheid Ihrer Gemeinde. Ohne Bescheid zeigt der Rechner auf dieser Seite die Hebesätze von 10.748 Gemeinden, Stand 30.06.2025.

Die Unterschiede zwischen den Gemeinden sind groß. Der mittlere Hebesatz für Grundsteuer B liegt im Datensatz bei 395 %: Die eine Hälfte der Gemeinden verlangt weniger, die andere mehr. Creglingen in Baden-Württemberg verlangt 1.350 %. Bei einem Messbetrag von 120 € zahlt ein Eigentümer in einer Gemeinde mit 395 % also 474 € im Jahr, in Creglingen 1.620 €. Allerdings entstehen die Messbeträge in Baden-Württemberg nach einem anderen Modell als etwa in Nordrhein-Westfalen, deshalb bedeutet ein hoher Hebesatz nicht automatisch eine hohe Steuer.

Den Gemeindesatz allein liefert der Grundsteuer-Hebesatz-Rechner. Die Übersicht nach Bundesländern, Landkreisen und Gemeinden steht unter Grundsteuer-Hebesätze in Deutschland; von dort übernimmt der Grundsteuer-Rechner den Hebesatz Ihrer Gemeinde direkt.

Prüfen Sie zuerst, in welchem der drei Bescheide die Zahl steht, die Ihnen falsch vorkommt, weil ein Fehler nur mit einem Rechtsbehelf gegen genau diesen Bescheid korrigiert wird. Die Bescheide bauen aufeinander auf: Der Messbescheid übernimmt den Grundsteuerwert, der Bescheid der Gemeinde den Messbetrag. Ein solcher vorgelagerter Bescheid heißt Grundlagenbescheid, und was in ihm entschieden ist, lässt sich nur durch Anfechtung dieses Bescheids angreifen (§ 351 Abs. 2 AO). Eine zu hohe Wohnfläche wird also nicht korrigiert, wenn Sie nur der Zahlungsaufforderung der Gemeinde widersprechen.

• Stimmen Fläche und Nutzung? Vergleichen Sie Grundstücksfläche, Wohn- und Nutzfläche, Baujahr und Grundstücksart mit Kaufvertrag, Bauakte oder Grundbuch.
• Passt die Messzahl zur Nutzung? Ein Wohnhaus liegt im Bundesmodell bei 0,31 Promille, nicht bei 0,34.
• Stimmt der Hebesatz? Im Bescheid der Gemeinde muss der Satz stehen, den die Gemeinde für dieses Jahr beschlossen hat, nicht ein Vorjahreswert.
• Geht die Rechnung auf? Messbetrag × Hebesatz ÷ 100 muss den Jahresbetrag ergeben.

Gegen die beiden Bescheide des Finanzamts ist der Einspruch der richtige Weg. Er muss innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe eingelegt werden (§ 355 Abs. 1 AO). Welcher Rechtsbehelf gegen den Bescheid der Gemeinde gilt und wohin er zu schicken ist, steht in der Rechtsbehelfsbelehrung am Ende dieses Schreibens; lesen Sie sie am Tag des Eingangs. Hält die Wertberechnung, aber der Bodenrichtwert selbst erscheint zu hoch, erklärt der Ratgeber Bodenrichtwert anfechten, welche Wege es gibt.

Die Gemeinde setzt die Grundsteuer für jedes Kalenderjahr fest (§ 27 Abs. 1 GrStG), und fällig wird sie im Regelfall zu je einem Viertel am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November (§ 28 Abs. 1 GrStG). Bei 576 € Jahressteuer sind das vier Raten zu je 144 €.

Einen neuen Brief gibt es nicht zwingend jedes Jahr. Zahlt ein Eigentümer dieselbe Grundsteuer wie im Vorjahr, darf die Gemeinde sie durch öffentliche Bekanntmachung festsetzen, etwa im Amtsblatt. Diese Bekanntmachung wirkt so, als wäre an diesem Tag ein schriftlicher Bescheid zugegangen (§ 27 Abs. 3 GrStG). Ändert die Gemeinde ihren Hebesatz, muss sie die Grundsteuer neu festsetzen (§ 27 Abs. 2 GrStG).

• Der neue Bescheid ist noch nicht da: Sie zahlen zu den bisherigen Terminen den zuletzt festgesetzten Betrag weiter (§ 29 GrStG). Kommt der Bescheid, ist eine Nachzahlung innerhalb eines Monats fällig; zu viel Gezahltes verrechnet oder erstattet die Gemeinde (§ 30 GrStG).
• Kleine Beträge: Bis 15 € im Jahr kann die Gemeinde den ganzen Betrag zum 15. August verlangen, bis 30 € je die Hälfte zum 15. Februar und 15. August (§ 28 Abs. 2 GrStG).
• Einmal im Jahr zahlen: Auf Antrag zahlen Sie den Jahresbetrag am 1. Juli. Der Antrag muss bis zum 30. September des Vorjahres gestellt sein, für 2027 also bis zum 30. September 2026 (§ 28 Abs. 3 GrStG).

Hamburg regelt Festsetzung und Fälligkeit in einem eigenen Landesgesetz; dort gelten die Termine, die der Hamburger Bescheid nennt.

Dieser Ratgeber trennt zwischen Bundesrecht, Länderabweichungen und kommunalem Hebesatz. Grundlage sind die FAQ des Bundesministeriums der Finanzen, die BMF-Monatsberichte November 2021 und Januar 2025, die Pressemitteilung des Bundesverfassungsgerichts zum Urteil von 2018, die Seite „Im Fokus: Grundsteuer“ des Bundesfinanzhofs sowie Grundgesetz, Bewertungsgesetz, Grundsteuergesetz und Abgabenordnung.

Die Hebesätze im Rechner stammen von den Statistischen Ämtern des Bundes und der Länder. Grundradar hat die Hebesätze der Gemeinden 2024 mit der Änderungstabelle 71231-02-01-5 der Regionaldatenbank Deutschland fortgeschrieben; den Stand nennt die Quellenzeile unter dem Rechner. Die Daten stehen unter der Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Werte im Abschnitt zum Hebesatz, der Median und die Zahl der Gemeinden mit Grundsteuer C, hat Grundradar aus diesem Datensatz berechnet.