Grundstücksrisiken prüfen: Hochwasser, Radon, Altlasten 2026

Ein günstiger Bauplatz am Bach, eine alte Hofstelle mit früherer Tankanlage, ein Haus mit bewohntem Keller im Erzgebirge: Jedes dieser Grundstücke kann ein guter Kauf sein, und jedes wirft eine andere Frage auf. Ob am Bach gebaut werden darf, entscheidet der rechtliche Status der Fläche und nicht die Farbe auf einer Karte. Ob die Hofstelle belastet ist, zeigt erst eine Auskunft und im Zweifel eine Untersuchung. Und ob im Keller zu viel Radon steht, beantwortet nur eine Messung der Raumluft.

Diese Fragen gehören vor den Notartermin, weil sich ein unterschriebener Kaufvertrag kaum noch an ihre Antworten anpassen lässt. Umgekehrt ist nicht jeder Hinweis ein Grund, vom Kauf abzusehen. Ein Radonhinweis lässt sich beim Neubau mit einer dichten Bodenplatte einplanen, und selbst in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet kann die Wasserbehörde ein hochwasserangepasst geplantes Haus im Einzelfall genehmigen.

Zehn Themen tauchen vor einem Grundstückskauf besonders häufig auf: Hochwasser, Starkregen, Radon, Altlasten, Schutzgebiete, Baugrund, Erdbeben, Altbergbau, Lärm und Kampfmittel. Vollständig ist diese Liste nicht, denn auch Baulasten, Wegerechte oder ein ungeklärter Grenzverlauf können einen Kauf entscheiden.

Zuerst gehören die Hinweise auf den Tisch, die das geplante Haus verhindern oder eine teure Sanierung auslösen können, also ein festgesetztes Überschwemmungsgebiet, ein Altlastenverdacht und die Verordnung eines Schutzgebiets. Danach folgen Themen, die vor allem Planung und Baukosten verändern, etwa Radon, Baugrund, Erdbebenzone und Altbergbau. Starkregen und Lärm entscheiden seltener über die Genehmigung, prägen aber Keller, Außenanlagen und Wohnqualität auf Dauer.

Diese Reihenfolge ist eine Faustregel und kein Automatismus. Ein günstiger Bauplatz hilft wenig, wenn das gewünschte Haus dort nicht genehmigt werden kann. Ein Radonhinweis ist dagegen mit einer rechtzeitig geplanten Abdichtung vereinbar. Entscheidend ist deshalb nicht, möglichst viele Warnungen zu sammeln, sondern ihre Folgen für das konkrete Vorhaben zu klären.

Für jedes Thema gibt es einen ersten Nachweis, und jeder dieser Nachweise lässt eine Frage offen. Die Übersicht ordnet acht häufige Themen danach. Baugrund und Kampfmittel haben eigene Abschnitte, weil dort keine amtliche Karte den ersten Schritt übernimmt.

Eine brauchbare Vorprüfung endet deshalb nicht bei „Treffer“ oder „kein Treffer“. Sie hält fest, welche Aussage die Quelle erlaubt und was noch untersucht werden muss. Erste verfügbare Standortinformationen zu einer Adresse stellt die kostenlose Grundstücksprüfung zusammen. Die verbindliche Auskunft für ein Vorhaben geben Wasserbehörde, Bodenschutzbehörde, Naturschutzbehörde und Bauamt.

Einen Kartenhinweis lesen Sie richtig, wenn Sie zuerst die Lage kontrollieren, dann Quelle und dargestelltes Merkmal bestimmen und am Ende nur die Aussage übernehmen, die diese Quelle tatsächlich trifft. Ein Punkt für eine Adresse kann am Hauseingang, auf der Straße oder in der Mitte des Flurstücks liegen. Liegt er knapp in einer farbigen Fläche, gilt die Angabe deshalb nicht automatisch für das ganze Grundstück. Liegt er knapp daneben, ist das Grundstück umgekehrt nicht automatisch unberührt.

Jeder Hinweis braucht vier Angaben: die Quelle, den Kartenstand, das dargestellte Merkmal und die räumliche Abgrenzung. Bei einer Hochwasserkarte kommt das Szenario hinzu, denn eine Fläche für ein seltenes Extremhochwasser sagt etwas anderes als eine Fläche für ein häufiges Ereignis. Bei einer Radonkarte ist zu erkennen, ob sie ein amtlich festgelegtes Vorsorgegebiet, eine statistische Einschätzung des Untergrunds oder Messergebnisse zeigt.

Ebenso wichtig ist, was eine Karte gar nicht zeigen kann. Eine öffentliche Altlastenkarte ist nicht dasselbe wie das Kataster der Behörde, und welche Flächen veröffentlicht werden, regelt jedes Land selbst. Eine Starkregengefahrenkarte gibt es längst nicht für jede Gemeinde. Ein fehlender Eintrag kann also bedeuten, dass nichts bekannt ist, oder dass für diese Fläche noch niemand nachgesehen hat. Auch das Alter zählt, denn Hochwassergefahrenkarten werden nach § 74 WHG alle sechs Jahre überprüft und bei Bedarf aktualisiert. Ein Kartenausdruck im Exposé kann deshalb einen älteren Stand zeigen als das Portal des Landes.

Ein erfundenes Grundstück zeigt, wie weit eine Kartenangabe trägt und wo der Fehlschluss beginnt.

Speichern Sie die vollständige Auskunft mit Legende, Kartenstand und Nutzungshinweisen, nicht nur einen ausgeschnittenen Bildschirmausschnitt. Nur so lässt sich später nachvollziehen, was die Karte zum Zeitpunkt der Kaufentscheidung gezeigt hat. Und nur so können Behörde oder Gutachter an genau derselben Stelle weiterprüfen.

Bei einem bebauten Grundstück können Sie für sichtbare Schäden und den technischen Gebäudezustand Bausachverständige nach Stadt auswählen. Kartenhinweise und eine Gebäudeuntersuchung beantworten unterschiedliche Fragen.

HQ100 bezeichnet ein Hochwasser, mit dem statistisch einmal in 100 Jahren zu rechnen ist, und in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet ist der Bau neuer Häuser grundsätzlich untersagt, kann aber im Einzelfall genehmigt werden. „Einmal in 100 Jahren“ heißt nicht, dass nach einem Hochwasser 99 ruhige Jahre folgen. Die Wahrscheinlichkeit liegt in jedem Jahr bei einem Prozent. Über 10 Jahre summiert sie sich auf rund 9,6 Prozent, über 20 Jahre auf rund 18,2 Prozent und über 30 Jahre, etwa die Dauer einer langen Baufinanzierung, auf rund 26 Prozent.

Die Hochwassergefahrenkarten der Länder stellen nach § 74 WHG bis zu drei Szenarien dar. Das mittlere Szenario ist das HQ100. Hochwasser mit hoher Wahrscheinlichkeit, oft HQhäufig genannt, treten deutlich öfter auf und werden dargestellt, soweit das erforderlich ist. Das HQextrem beschreibt ein seltenes Extremereignis, dessen Größe die Länder unterschiedlich festlegen, weshalb es nicht überall einem HQ200 entspricht. Jedes Szenario hat eine andere rechtliche Bedeutung für das Bauen.

Rechtlich zählt nicht die Gefahrenkarte, sondern der Status der Fläche. Überschwemmungsgebiete setzt die Landesregierung nach § 76 WHG durch Rechtsverordnung fest, mindestens für das HQ100. In Baden-Württemberg gelten die erfassten HQ100-Flächen dagegen kraft Gesetzes als festgesetzte Überschwemmungsgebiete. In beiden Fällen untersagt § 78 Abs. 4 WHG die Errichtung oder Erweiterung baulicher Anlagen, und nach § 78 Abs. 8 WHG gilt das schon für Gebiete, die ermittelt, in Karten dargestellt und vorläufig gesichert sind. Der Gesetzgeber will verhindern, dass neue Gebäude genau dort entstehen, wo der Fluss bei Hochwasser Platz braucht, und dass sie das Wasser auf die Nachbarn umlenken.

Die Wasserbehörde kann ein Vorhaben nach § 78 Abs. 5 WHG trotzdem genehmigen. Dafür darf es die Rückhaltung von Hochwasser nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen und muss verlorenen Rückhalteraum ausgleichen. Außerdem darf es Wasserstand und Abfluss nicht nachteilig verändern, den bestehenden Hochwasserschutz nicht beeinträchtigen und muss hochwasserangepasst ausgeführt werden. Ein Bestandshaus darf stehen bleiben, ein Anbau oder Ersatzbau braucht aber diese Genehmigung.

Fragen Sie deshalb mit dem konkreten Vorhaben an: Neubau oder Erweiterung, Lage auf dem Grundstück, geplante Höhe des Erdgeschosses und ob ein Keller vorgesehen ist. Szenarien, Kartenportale der Länder und Unterlagen erklärt der Hochwasser-Ratgeber, eine erste Einordnung der Adresse bietet die Hochwasserprüfung. Was eine Hochwasserlage für den Preis bedeutet, lässt sich nicht pauschal sagen. Die Auswertung der Bodenrichtwerte im Ahrtal zeigt nach der Flut 2021 einen Rückstand hinter der Entwicklung vergleichbarer Gemeinden, aber keinen pauschalen Sturz der amtlichen Werte.

Ob ein Haus in einer Hochwasserlage versichert werden kann, entscheidet der Versicherer nach seiner eigenen Einstufung der Adresse, und eine Wohngebäudeversicherung deckt Hochwasser und Starkregen nur, wenn der Zusatzbaustein für Elementarschäden vereinbart ist. Eine Kartenlage garantiert deshalb weder eine Ablehnung noch ein Angebot. Umgekehrt ist ein Haus außerhalb jeder Hochwasserfläche ohne diesen Baustein gegen Überschwemmung nicht versichert.

Elementarschäden sind Schäden durch Naturereignisse wie Überschwemmung, Rückstau, Erdrutsch oder Schneedruck. Welche Ereignisse ein Vertrag genau einschließt und welcher Selbstbehalt gilt, steht in den Versicherungsbedingungen und nicht im Namen des Bausteins. Ein Rückstauschaden kann zum Beispiel daran geknüpft sein, dass eine funktionierende Rückstausicherung eingebaut ist.

Für den Kauf ist die Frage aus zwei Gründen wichtig. Kreditgeber verlangen für eine Baufinanzierung häufig den Nachweis einer Wohngebäudeversicherung. Und ein bestehender Vertrag des Verkäufers geht nach § 95 VVG mit dem Eigentumswechsel auf den Käufer über, kann dann aber nach § 96 VVG von beiden Seiten gekündigt werden.

Fragen Sie den Verkäufer außerdem nach früheren Wasserschäden und danach, ob ein Versicherer schon einmal gekündigt oder den Baustein für Elementarschäden abgelehnt hat. Versicherer fragen Vorschäden im Antrag üblicherweise ab, und ein früherer Wasserschaden im Keller sagt über die Lage oft mehr als jede Karte.

Lassen Sie sich deshalb vor der Beurkundung die Police des Verkäufers zeigen und prüfen Sie, ob Elementarschäden eingeschlossen sind. Fehlt der Baustein, holen Sie mit der genauen Adresse ein eigenes Angebot ein. Eine erste Einordnung aus Sicht der Versicherer bietet der Hochwasser-Check des Gesamtverbands der Versicherer auf dieversicherer.de, der aber weder ein Angebot noch die amtliche Karte ersetzt. Beim unbebauten Grundstück stellt sich die Versicherungsfrage erst mit dem Haus, die Lage sollten Sie aber schon vor dem Kauf kennen, weil sie Bauweise und laufende Kosten mitbestimmt.

KOSTRA-DWD-2020 zeigt, wie viel Regen statistisch wie oft fällt, und eine Starkregengefahrenkarte zeigt, wohin dieses Wasser fließt, doch über das Risiko am einzelnen Haus entscheiden Gelände und Abflusswege. Bei Starkregen kommt das Wasser nicht aus einem Fluss, sondern nach einem Gewitter von der Straße, vom Hang oder vom Nachbargrundstück. Eine Flusshochwasserkarte bildet dieses Wasser nicht ab.

Der Datensatz KOSTRA-DWD-2020 des Deutschen Wetterdienstes gilt seit dem 01.01.2023 und wertet die Jahre 1951 bis 2020 aus. Für ein deutschlandweites Raster mit Feldern von rund 25 Quadratkilometern gibt er Regenhöhen für Dauerstufen von 5 Minuten bis 7 Tagen und für Wiederkehrzeiten von 1 bis 100 Jahren an. Planer bemessen damit Kanäle, Rückhaltebecken und Versickerungsanlagen. Eine Wassertiefe am Haus liefert KOSTRA nicht, weil der Datensatz nichts über Gelände, Versiegelung und Kanalnetz enthält.

Wie groß die Mengen sind, zeigt eine einfache Rechnung. Fallen 40 Liter pro Quadratmeter auf ein 600 Quadratmeter großes Grundstück, sind das 24.000 Liter Regen, bevor ein Tropfen versickert oder abfließt. Hinzu kommt Wasser, das von höher gelegenen Flächen zuläuft. Die eigene Grundstücksgröße reicht deshalb nicht, um die Menge am Haus zu bestimmen.

Kommunale Starkregengefahrenkarten rechnen dagegen aus, wohin das Wasser bei einem angenommenen Regen fließt und wie tief es sich sammelt. Nicht jede Gemeinde hat eine solche Karte. Fehlt sie, helfen Tiefbauamt oder Abwasserbetrieb weiter, und bei der Besichtigung lohnt ein Blick auf abgesenkte Garageneinfahrten, tief liegende Lichtschächte und Kellertüren. Fragen Sie Verkäufer und Nachbarn, ob bei früheren Gewittern Wasser im Keller oder auf der Straße stand. Räume unterhalb der Rückstauebene, die viele Entwässerungssatzungen an der Straßenoberkante festlegen, sollten gegen Rückstau aus dem Kanal gesichert sein. Wie Sie KOSTRA-Werte lesen und mit der Lage verbinden, erklärt der Ratgeber zu Starkregen und KOSTRA-DWD.

Eine Radonkarte zeigt, wie wahrscheinlich erhöhte Radonwerte in einer Gegend sind, aber nicht, wie viel Radon in einem bestimmten Keller oder Wohnzimmer steht, und das zeigt nur eine Messung der Raumluft. Radon ist ein radioaktives Edelgas, das aus dem Boden über Risse, Fugen und Leitungsdurchführungen in Gebäude gelangen kann. Man riecht und sieht es nicht.

Zwei Kartenarten werden oft verwechselt. Ein Radonvorsorgegebiet legt das Land nach § 121 StrlSchG dort fest, wo in einer beträchtlichen Zahl von Gebäuden ein Überschreiten des Referenzwerts erwartet wird, und diese Festlegung hat rechtliche Folgen. Die Karte des Bundesamts für Strahlenschutz zum Radonpotenzial ist dagegen eine statistische Einschätzung des Untergrunds. Das Radonpotenzial ist ein Index ohne Einheit und keine gemessene Konzentration in Becquerel je Kubikmeter.

Der Referenzwert für Aufenthaltsräume beträgt nach § 124 StrlSchG 300 Becquerel je Kubikmeter im Jahresmittel, wobei ein Becquerel einen radioaktiven Zerfall pro Sekunde bedeutet. Er ist keine Grenze, unterhalb derer Radon gesundheitlich bedeutungslos wäre, sondern ein Maßstab dafür, ab wann Schutzmaßnahmen besonders angezeigt sind. Ein Messbericht mit 180 Becquerel je Kubikmeter im Jahresmittel liegt also unter dem Referenzwert, ohne dass damit jedes Risiko ausgeschlossen wäre.

Für ein Bestandshaus ist ein geeigneter Messbericht aussagekräftiger als jede Karte. Prüfen Sie, in welchen Räumen, wie lange und unter welchen Bedingungen gemessen wurde, denn eine kurze Messung nach gründlichem Lüften belegt keinen Jahresmittelwert. Messung und Einordnung beim Kauf erklärt der Ratgeber zu Radon beim Hauskauf.

Für einen Neubau gilt § 123 StrlSchG überall und nicht nur im Vorsorgegebiet. Wer ein Gebäude mit Aufenthaltsräumen errichtet, muss den Zutritt von Radon aus dem Baugrund verhindern oder erheblich erschweren. Außerhalb der Vorsorgegebiete genügt dafür in der Regel der nach den anerkannten Regeln der Technik nötige Feuchteschutz, im Vorsorgegebiet kommen zusätzliche Anforderungen hinzu. Die baulichen Schritte beschreibt der Leitfaden zur Radonvorsorge beim Hausbau.

Altlasten klären Sie mit einer schriftlichen Auskunft der unteren Bodenschutzbehörde, meist beim Landkreis oder der kreisfreien Stadt, und mit dem, was über frühere Nutzungen des Grundstücks bekannt ist. Die Behörde führt dazu ein Kataster, das je nach Land etwa Altlastenkataster oder Bodenschutz- und Altlastenkataster heißt.

Das Bundes-Bodenschutzgesetz unterscheidet zwei Stufen. Altlasten sind nach § 2 BBodSchG stillgelegte Abfallablagerungen oder Grundstücke stillgelegter Anlagen, von denen schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren ausgehen. Altlastverdächtig ist eine solche Fläche, solange der Verdacht besteht, aber nicht geklärt ist. Diese Unterscheidung sollte in Exposé, Prüfbericht und Kaufvertrag erhalten bleiben, denn ein Verdacht ist noch kein Befund.

Eine frühere Tankstelle, Werkstatt, chemische Reinigung oder Aufschüttung ist ein Anlass, genauer nachzufragen, aber kein Beweis. Alte Karten, historische Luftbilder, Adressbücher und Gespräche in der Nachbarschaft verraten oft mehr als das Exposé. Ein Kataster ist zudem nicht zwingend vollständig, weil eine Fläche, die nie untersucht wurde, darin möglicherweise gar nicht auftaucht.

Wer die Auskunft bekommt, regelt das Landesrecht. Häufig verlangt die Behörde ein berechtigtes Interesse oder die Zustimmung des Eigentümers, als Kaufinteressent also meist eine Vollmacht des Verkäufers. Nennen Sie in der Anfrage Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer, die Adresse und den Anlass, und rechnen Sie mit einer Gebühr nach dem Gebührenrecht des Landes. Liegt ein begründeter Verdacht vor, stimmen Sie mit Behörde und Fachgutachter den Untersuchungsumfang ab, bevor ein pauschaler Sanierungsbetrag in die Kaufpreisrechnung eingeht.

Ein Kaufvertrag kann Kosten zwischen Käufer und Verkäufer verteilen, die öffentlich-rechtliche Pflicht ändert er aber nicht. Nach § 4 Abs. 3 BBodSchG kann die Behörde unter anderem den Verursacher, dessen Gesamtrechtsnachfolger, den heutigen Eigentümer und den Inhaber der tatsächlichen Gewalt zur Sanierung heranziehen, also auch einen Käufer, der die Belastung nicht verursacht hat. Mehrere Verpflichtete können untereinander nach § 24 Abs. 2 BBodSchG einen Ausgleich verlangen. Untersuchungsstufen und Vertragsklauseln erklärt der Ratgeber zu Altlasten beim Grundstückskauf.

Nein, ein Schutzgebiet verbietet nicht automatisch jedes Bauvorhaben, denn was erlaubt ist, hängt von der Schutzkategorie, der Verordnung für genau dieses Gebiet und dem geplanten Vorhaben ab. Ein Naturschutzgebiet, ein Landschaftsschutzgebiet und ein Wasserschutzgebiet unterliegen unterschiedlichen Vorschriften. Die Angabe „liegt im Schutzgebiet“ sagt deshalb noch nicht, welche davon gilt.

Die vier häufigsten Kategorien unterscheiden sich deutlich in ihrer Strenge.

Bei Natura-2000-Gebieten kommt es auf die Erhaltungsziele an, also auf die Lebensräume und Arten, die dort geschützt werden. Deshalb kann auch ein Vorhaben knapp außerhalb der Grenze eine Prüfung auslösen, wenn es zum Beispiel Wasser ableitet, das ein geschütztes Feuchtgebiet braucht. § 34 BNatSchG ist aber keine pauschale Vorschrift für jede Schutzgebietsart.

Fragen Sie deshalb nicht nur, ob das Grundstück im Schutzgebiet liegt, sondern ob dieses Vorhaben an dieser Stelle mit der Schutzregelung vereinbar ist. Beschreiben Sie dafür jede geplante Veränderung, also Neubau oder Anbau, Zufahrt, Erdarbeiten, Entwässerung und Anlagen, in denen wassergefährdende Stoffe gelagert werden. Ein Bestandshaus, ein Umbau und ein Neubau können in derselben Verordnung ganz unterschiedlich behandelt werden. Ob eine Ausnahme oder Befreiung möglich ist, entscheidet die Naturschutz- oder Wasserbehörde am Einzelfall. Für die Anfrage helfen ein Lageplan mit der Gebietsgrenze, die Verordnung, eine kurze Beschreibung des Vorhabens und Fotos der Fläche.

Beim Kauf selbst kann ein Schutzgebiet eine weitere Folge haben. § 66 BNatSchG gibt den Ländern ein Vorkaufsrecht an bestimmten Grundstücken, etwa in Naturschutzgebieten und Nationalparks oder an Grundstücken mit oberirdischen Gewässern. Mehrere Länder haben davon abweichende eigene Regeln erlassen, darunter Nordrhein-Westfalen, Sachsen, Schleswig-Holstein und Thüringen. Übt das Land sein Recht aus, kommt der Vertrag mit dem Land statt mit dem Käufer zustande, und der Notar holt die nötigen Erklärungen im Vollzug des Kaufvertrags ein.

Ob eine Adresse in einem vom Bundesamt für Naturschutz erfassten Naturschutz-, Landschaftsschutz- oder FFH-Gebiet liegt, zeigt die Naturschutz-Prüfung. Die maßgebliche Verordnung veröffentlicht die erlassende Behörde, häufig auf den Seiten des Landkreises oder im Verkündungsblatt des Landes.

Tragfähigkeit und Grundwasserstand klärt ein Baugrundgutachten, auch geotechnischer Bericht oder bodenmechanisches Gutachten genannt, für das ein Fachbüro auf dem Grundstück bohrt oder sondiert und die Bodenschichten auswertet. Karten liefern dazu nur Vorinformationen. Ob unter dem geplanten Haus tragfähiger Kies, weicher Lehm, Torf oder eine alte Auffüllung liegt, kann sich schon auf wenigen Metern ändern.

Ein Baugrundgutachten beantwortet vor allem vier Fragen, und jede davon verändert Bauweise oder Kosten. Wie die Antworten in einem Gutachten stehen, zeigt der erfundene Auszug nach der Liste.

• Schichten und Tragfähigkeit: Daraus leitet der Tragwerksplaner die Gründung ab, etwa eine Bodenplatte auf verdichtetem Untergrund oder eine aufwendigere Pfahlgründung.
• Grundwasser: Der höchste zu erwartende Wasserstand bestimmt, ob ein Keller gegen drückendes Wasser gebaut werden muss, zum Beispiel als wasserundurchlässige Betonwanne, die am Bau oft „weiße Wanne“ heißt.
• Versickerung: Die Durchlässigkeit des Bodens entscheidet, ob Regenwasser auf dem Grundstück versickern kann oder abgeleitet werden muss.
• Erdarbeiten: Das Gutachten beschreibt den Boden in sogenannten Homogenbereichen, nach denen Baufirmen Aushub und Entsorgung kalkulieren.

Ein Baugrundgutachten ist nicht in jedem Bauantrag als eigene Unterlage vorgeschrieben, denn welche Nachweise das Bauamt sehen will, regelt das Bauordnungsrecht des Landes. Die Bemessung der Gründung folgt aber den Technischen Baubestimmungen, die die Länder nach dem Muster des Deutschen Instituts für Bautechnik einführen, und ohne Kenntnis des Baugrunds kann ein Tragwerksplaner die Gründung nicht verlässlich bemessen. Viele Planer und Baufirmen verlangen deshalb ein Gutachten, bevor sie einen verbindlichen Preis nennen. Wie ein Gutachten abläuft, welche Posten seinen Preis bestimmen und was aus den alten Bodenklassen wurde, erklärt der Ratgeber zum Baugrundgutachten.

Vor dem Kauf lohnt die Frage nach vorhandenen Unterlagen, etwa nach Gutachten aus der Erschließung eines Neubaugebiets, nach Bohrungen auf Nachbargrundstücken oder nach Bohrdaten und geologischen Karten des geologischen Landesdienstes. Für ein eigenes Gutachten vor dem Kauf braucht es die Zustimmung des Eigentümers, weil auf seinem Grundstück gebohrt wird.

Nennen Sie im Auftrag ausdrücklich bekannte Hinweise auf Altlasten, Altbergbau oder Kampfmittel. Sonst wird fachlich sauber gearbeitet, aber an der Frage vorbei, die für den Kauf entscheidet. Bei Hanglagen gehört außerdem die Standsicherheit des Geländes zum Auftrag, weil Abgrabungen für Keller und Zufahrt den Hang verändern.

Eine Erdbebenzone verbietet kein Bauvorhaben, sie bestimmt aber, ob und wie der Tragwerksplaner Erdbebenlasten in der Statik berücksichtigen muss. Die deutsche Einteilung nach DIN EN 1998-1 mit nationalem Anhang, dem Eurocode 8, kennt die Zonen 0 bis 3. Zone 0 steht für die geringste, Zone 3 für die höchste in Deutschland berücksichtigte Gefährdung. Höhere Zonen liegen vor allem auf der Schwäbischen Alb, am Oberrhein und in der Niederrheinischen Bucht um Aachen und Köln. Die Einteilung soll sicherstellen, dass Gebäude in diesen Gegenden ein seltenes, aber dort zu erwartendes Beben überstehen, ohne einzustürzen.

Neben der Zone zählt der Untergrund. Die Norm unterscheidet geologische Untergrundklassen, bezeichnet mit R, T und S, und Baugrundklassen A bis C. Ein Haus auf mächtigen weichen Lockergesteinsschichten wird bei einem Beben stärker beansprucht als eines auf Fels. Deshalb gehört die Einstufung des Baugrunds in das Baugrundgutachten, bevor die Statik gerechnet wird.

Welche Nachweise tatsächlich nötig sind, hängt von Zone, Untergrund, Bauwerksart und der im Land eingeführten Fassung der Technischen Baubestimmungen ab. Für ein bestehendes Haus gilt die Norm nicht rückwirkend, ein größerer Umbau kann aber neue Nachweise auslösen. Nehmen Sie den Erdbebennachweis ausdrücklich in den Vertrag mit dem Tragwerksplaner auf, weil ein nachträglicher Statiknachtrag Zeit und Geld kostet. Bei einem Fertighaus sollte der Anbieter schriftlich bestätigen, dass die Statik für die Erdbebenzone und den Baugrund dieses Grundstücks gilt, denn eine Typenstatik ist für bestimmte Annahmen gerechnet.

Die Zone für eine Adresse zeigt die Erdbebenzonenabfrage des GFZ Helmholtz-Zentrums für Geoforschung in Potsdam oder der Kartendienst des Landes. Für die Kaufentscheidung ist sie selten ein Ausschlussgrund, für den Bauvertrag aber eine Angabe, die von Anfang an feststehen sollte.

Altbergbau prüfen Sie mit einer grundstücksbezogenen Auskunft der Bergbehörde des Landes, denn dort liegen die Unterlagen über alte Stollen, Schächte und Abbaufelder. Altbergbau meint stillgelegten Bergbau, dessen Hohlräume noch im Untergrund liegen können. Bricht ein solcher Hohlraum nach oben durch, entsteht ein Tagesbruch, also ein plötzlicher Einbruch der Geländeoberfläche.

Betroffen sind vor allem alte Stein- und Braunkohlereviere sowie Erz- und Salzbergbaugebiete, etwa das Ruhrgebiet, das Aachener Revier, das Saarland, das Erzgebirge, die Lausitz, das Mansfelder Land und Teile Thüringens. Auch außerhalb bekannter Reviere kann es kleine, schlecht dokumentierte Gruben geben.

Zuständigkeit und Auskunftsweg unterscheiden sich nach Land. In Nordrhein-Westfalen ist die Bezirksregierung Arnsberg mit ihrer Abteilung Bergbau und Energie zuständig, in Sachsen das Sächsische Oberbergamt und in Brandenburg das Landesamt für Bergbau, Geologie und Rohstoffe. In Sachsen-Anhalt ist es das Landesamt für Geologie und Bergwesen, im Saarland das Oberbergamt des Saarlandes. Einige Länder veröffentlichen Karten mit bekannten Einwirkungsbereichen, andere erteilen Auskünfte nur auf Antrag und teilweise gegen Gebühr.

Karten zeigen bekannte oder vermutete Bereiche, aber nicht immer, wo ein Hohlraum genau liegt und in welchem Zustand er ist. Bei einem Hinweis klären Sie mit der Bergbehörde, ob eine bergbautechnische Stellungnahme oder eine Erkundung durch Bohrungen nötig ist. Mögliche Kosten für Sicherung, Verfüllung oder eine tiefere Gründung gehören in die Kaufentscheidung. Wer für eine Sicherung aufkommt, lässt sich nicht aus einer allgemeinen Revierbeschreibung ableiten, sondern hängt davon ab, ob es einen verantwortlichen Bergbauunternehmer oder Rechtsnachfolger gibt.

Lärmkarten zeigen berechnete Langzeitpegel großer Straßen, Schienenwege, Flughäfen und Ballungsräume, aber keine Messung am künftigen Schlafzimmerfenster, und was dort ankommt, prüfen Sie vor Ort zu verschiedenen Tageszeiten. Die strategischen Lärmkarten gehen auf die EU-Umgebungslärmrichtlinie zurück, die in den §§ 47a bis 47f des Bundes-Immissionsschutzgesetzes umgesetzt ist.

Kartiert werden nach § 47b BImSchG Hauptverkehrsstraßen mit mehr als drei Millionen Kraftfahrzeugen im Jahr, Haupteisenbahnstrecken mit mehr als 30.000 Zügen im Jahr, Großflughäfen mit mehr als 50.000 Starts und Landungen im Jahr sowie Ballungsräume mit mehr als 100.000 Einwohnern. Nach § 47c BImSchG werden die Karten mindestens alle fünf Jahre überprüft. Lden ist dabei ein über Tag, Abend und Nacht gemittelter Pegel, der Abend- und Nachtlärm stärker gewichtet, und Lnight beschreibt nur die Nacht.

Eine Nebenstraße, ein Gewerbebetrieb oder eine Lieferzufahrt fehlen in diesen Karten oft ganz. Besichtigen Sie deshalb auch zu den Zeiten, in denen Lärm zu erwarten ist, denn eine werktägliche Lieferzufahrt bleibt bei einem Termin am Sonntag unauffällig. Achten Sie außerdem darauf, wohin Schlafräume, Fenster und Terrasse zeigen. Ob die Gemeinde gegen bestehenden Lärm vorgehen will, zeigt ihr Lärmaktionsplan nach § 47d BImSchG, zum Beispiel mit geplanten Geschwindigkeitsbegrenzungen oder Lärmschutzwänden.

Grenzwerte stehen in anderen Vorschriften. Die Verkehrslärmschutzverordnung legt für reine und allgemeine Wohngebiete 59 dB(A) am Tag und 49 dB(A) in der Nacht fest, allerdings nur für den Bau oder die wesentliche Änderung von Straßen und Schienenwegen. Wer neben einer bestehenden Straße kauft, kann sich darauf nicht berufen. Für den Lärm von Gewerbeanlagen gilt die TA Lärm, und zuständig ist die Immissionsschutzbehörde.

Für Fluglärm gilt eine eigene Regel mit harten Folgen. Um größere Flughäfen setzen die Länder nach dem Fluglärmschutzgesetz Lärmschutzbereiche mit zwei Tag-Schutzzonen und einer Nacht-Schutzzone fest. In der Tag-Schutzzone 1 und in der Nacht-Schutzzone dürfen nach § 5 Abs. 2 FluLärmG keine Wohnungen errichtet werden. Ausnahmen gelten unter anderem innerhalb bebauter Ortsteile und im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der vor der Festsetzung des Lärmschutzbereichs bekannt gemacht wurde.

Kampfmittel, also Blindgänger, Munition und andere Reste aus Kriegen, spielen vor allem dann eine Rolle, wenn auf dem Grundstück Erdarbeiten geplant sind, und das Verfahren dafür regelt jedes Land selbst. Frühere Bombardierungen, Kampfhandlungen oder eine militärische Nutzung können eine eigene Prüfung erforderlich machen, auch wenn auf dem Grundstück seit Jahrzehnten ein Haus steht.

Die Wege unterscheiden sich deutlich. In Nordrhein-Westfalen läuft der Antrag in der Regel über die örtliche Ordnungsbehörde, die den Kampfmittelbeseitigungsdienst einbindet, und die Bezirksregierung Düsseldorf beschreibt das Verfahren. In Baden-Württemberg ist der Kampfmittelbeseitigungsdienst beim Regierungspräsidium Stuttgart landesweit für die Vorerkundung zuständig. In Niedersachsen nimmt das Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Anträge auf Kriegsluftbildauswertung entgegen. Rheinland-Pfalz bescheinigt vor Baumaßnahmen ausdrücklich keine Kampfmittelfreiheit und verweist dafür auf private Fachfirmen.

Wichtig ist, was ein Dokument tatsächlich belegt. Eine Luftbildauswertung prüft anhand historischer Aufnahmen, ob es Hinweise etwa auf Bombentrichter gibt, während eine technische Untersuchung im Boden sucht. Eine Freigabe gilt nur für die Fläche und Tiefe, die untersucht wurde, und nicht automatisch für einen späteren Anbau. Bei einem verdächtigen Fund stellen Sie die Arbeiten ein, berühren den Gegenstand nicht und verständigen die Polizei. Unterlagen und Länderbeispiele erklärt der Ratgeber zur Kampfmittelfreigabe.

Neben Umwelt- und Bodenthemen gibt es rechtliche Punkte, die einen Kauf ebenso entscheiden und in anderen Registern stehen. Eine Baulast ist eine Verpflichtung des Eigentümers gegenüber der Bauaufsicht, zum Beispiel eine Abstandsfläche oder eine Zufahrt für das Nachbargrundstück freizuhalten. Sie steht im Baulastenverzeichnis und nicht im Grundbuch, und Bayern kennt kein klassisches Baulastenrecht. Wege- oder Leitungsrechte als Grunddienstbarkeit stehen dagegen in Abteilung II des Grundbuchs. Ist ein Gebäude oder ein Bodendenkmal geschützt, können Umbauten und Erdarbeiten nach dem Denkmalschutzgesetz des Landes genehmigungspflichtig sein.

Wie Sie Baulasten abfragen, erklärt der Ratgeber zu Baulasten. Wie Grundbuch, Grenzen, Zufahrt und Kaufvertrag zusammenhängen, zeigt die Kauf-Checkliste für Grundstücke. Dazu gehört auch die Frage, ob das Grundstück erschlossen ist, also rechtlich gesichert an einer öffentlichen Straße liegt und an Wasser und Abwasser angeschlossen werden kann, und ob dafür noch Erschließungsbeiträge nach §§ 127 ff. BauGB anfallen können.

Aus Hinweisen wird eine Kaufentscheidung, wenn für jeden wesentlichen offenen Punkt feststeht, welcher Nachweis fehlt, wer ihn liefert und ob er vor der Beurkundung vorliegen muss. Dafür genügt eine kurze Tabelle, ein aufwendiges Dokument ist nicht nötig.

Oben stehen Hinweise, die ein Bauverbot oder eine Sanierungspflicht nach sich ziehen können, weil sie sich nach dem Kauf nicht mehr verhandeln lassen. Themen, die Bauweise und Baukosten verändern, folgen, und Themen, die vor allem die Wohnqualität betreffen, lassen sich meist parallel klären. Fünf Schritte führen von der Karte zum Vertrag, und die Tabelle danach zeigt, wie die Einträge für einzelne Punkte aussehen können.

1. Vorhaben beschreiben: Halten Sie fest, was Sie bauen, umbauen oder nutzen wollen, mit Keller, Zufahrt und Erdarbeiten, denn jede Behörde prüft dieses Vorhaben und nicht das Grundstück im Allgemeinen.
2. Kartenlage sichern: Speichern Sie die Auskünfte zu Hochwasser, Starkregen, Radon und Schutzgebieten vollständig mit Legende und Kartenstand.
3. Anfragen stellen: Schreiben Sie Bodenschutzbehörde, Bergbehörde und Kampfmittelbeseitigungsdienst früh an, weil deren Bearbeitung dauern kann, und fragen Sie den Verkäufer nach vorhandenen Gutachten, Messberichten und der Versicherungspolice.
4. Fachleute beauftragen: Wo eine Auskunft einen Verdacht bestätigt, klären Baugrundgutachter, Tragwerksplaner oder Altlastengutachter den Umfang der Untersuchung und die Kosten.
5. Vertrag regeln: Punkte, die sich bis zum Notartermin nicht klären lassen, bekommen eine ausdrückliche Regelung im Kaufvertrag.

Die Beispiele in der Tabelle beschreiben Prüfaufgaben, keine Befunde zu einem echten Grundstück. Ein Preisabschlag löst ein Bauhindernis nicht, denn darf das geplante Haus nicht gebaut werden, hilft auch ein günstigerer Kaufpreis wenig. Umgekehrt kann eine fachlich geklärte Schutzmaßnahme einen zunächst unsicheren Punkt planbar machen.

Für offene erhebliche Fragen sollte vor der Beurkundung feststehen, wie mit ihnen umgegangen wird, etwa über eine aufschiebende Bedingung, ein Rücktrittsrecht oder eine Regelung zur Kostentragung. Solche Klauseln gestaltet der Notar, bei Bedarf zusammen mit einem eigenen Rechtsberater. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass eine allgemeine Formulierung im Exposé eine bestimmte Eigenschaft des Grundstücks garantiert.

Wie teuer Boden in der Lage amtlich bewertet wird, zeigt der Bodenrichtwert der jeweiligen Zone mit seinem Stichtag. Eine erste Wertspanne für ein Grundstück liefert die Grundstückswert-Schätzung, die offene Risiken aber nicht einpreist.