Baugrundgutachten: Pflicht, Ablauf, Kosten und Bodenklasse

Ein Bauplatz im Neubaugebiet, unter dessen Rasen eine alte Auffüllung aus Bauschutt liegt? Ein Hanggrundstück, an dem für Keller und Zufahrt Erde abgetragen werden soll? Ein Keller, der bis in die Tiefe reicht, in der nach einem nassen Winter das Grundwasser steht? Von oben sieht keines dieser Grundstücke anders aus als die Nachbargrundstücke. Was darunter liegt, entscheidet aber, ob eine einfache Bodenplatte trägt, ob der Keller eine wasserdichte Betonwanne braucht und ob der Aushub gesondert entsorgt werden muss.

Diese Fragen beantwortet ein Baugrundgutachten, bevor der Tragwerksplaner die Statik rechnet und der Bauvertrag unterschrieben ist. Wer es früh beauftragt, kennt die Mehrkosten für Gründung, Abdichtung und Erdarbeiten, solange sich Entwurf, Angebot und Kaufpreis noch anpassen lassen.

Ein Baugrundgutachten ist der Bericht eines Ingenieurbüros für Geotechnik darüber, wie der Boden unter einem geplanten Gebäude aufgebaut ist und wie das Gebäude darauf sicher stehen kann. Geläufig sind auch die Namen Bodengutachten und Gründungsgutachten, die Normen sprechen vom geotechnischen Bericht.

Zu seinen Abschnitten gehören nach einem Vortrag der Bundesanstalt für Wasserbau der Schichtenaufbau, also welche Bodenarten in welcher Tiefe aufeinander folgen, außerdem die Grundwasserverhältnisse und die Empfehlungen zur Gründung. Mit Gründung ist der Teil des Hauses gemeint, der seine Last in den Boden überträgt, etwa Streifenfundamente oder eine tragende Bodenplatte.

Das Gutachten soll Schäden verhindern, die sonst erst nach dem Einzug sichtbar würden. Jeder Boden gibt unter der Last eines Hauses etwas nach, Fachleute nennen das Setzung. Gibt er unter einem Teil des Hauses stärker nach als unter dem anderen, reißen Wände und Bodenplatte. Aus dem Gutachten leitet der Tragwerksplaner deshalb ab, ob eine Bodenplatte genügt, ob eine weiche Schicht ausgetauscht werden muss oder ob Pfähle die Last bis in tiefere, tragfähige Schichten führen müssen.

Das Gutachten beantwortet allerdings nur, was im Auftrag steht. Nach Altlasten, alten Stollen oder Munitionsresten sucht es nicht von selbst, deshalb gehören bekannte Hinweise darauf in den Auftrag, wie der Ratgeber zu Grundstücksrisiken beschreibt.

Nicht immer als eigene Unterlage im Bauantrag, die Angaben daraus braucht aber die Statik des Hauses. Im Bauordnungsrecht heißt sie Standsicherheitsnachweis. Mit dieser Berechnung belegt ein Tragwerksplaner, dass Wände, Decken und Fundamente ihre Lasten sicher in den Boden abtragen.

In Nordrhein-Westfalen schreibt § 8 Abs. 1 der Verordnung über bautechnische Prüfungen vor, dass dieser Nachweis das statische System einschließlich der Gründung darstellt, und verlangt: „Die Beschaffenheit des Baugrundes und seine Tragfähigkeit sind anzugeben.“ Ein Gutachten mit diesem Namen fordert die Verordnung nicht. Wie der Tragwerksplaner an die Angaben kommt, richtet sich nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik, also nach den technischen Regeln, die sich in der Fachwelt durchgesetzt und in der Praxis bewährt haben, allen voran den Normen. In der Praxis gehört ein Baugrundgutachten dazu, sobald die üblichen Annahmen für einen einfachen Baugrund nicht mehr ausreichen. Die übrigen Länder regeln die bautechnischen Nachweise in ihrem eigenen Bauordnungsrecht.

Auch die Norm für geotechnische Untersuchungen, DIN 4020, geht von einer Untersuchung für jedes Vorhaben aus. Nach der Darstellung der Bundesanstalt für Wasserbau verlangt sie, dass geotechnische Untersuchungen für jede Bauaufgabe projektbezogen ausgeführt werden. Zusätzlich ordnen die Normen der Geotechnik jedes Vorhaben einer von drei Geotechnischen Kategorien zu, von GK 1 für einfache bis GK 3 für schwierige Verhältnisse. Welche gilt, legt der Gutachter für das konkrete Vorhaben fest, deshalb fällt auch ein Einfamilienhaus nicht automatisch in GK 1.

Für den Bauherrn hat diese Pflicht eine gute Seite. Mit den Angaben aus dem Gutachten kann die Baufirma Gründung und Erdarbeiten zu einem festen Preis anbieten, und der Bauherr weiß vor Baubeginn, womit er rechnen muss.

Ein Ingenieurbüro für Geotechnik erkundet den Boden dort, wo das Haus stehen soll, lässt Proben im Labor bestimmen und fasst die Ergebnisse im Bericht zusammen. Den Auftrag erteilt in der Regel der Bauherr, und Architekt und Tragwerksplaner arbeiten mit dem Bericht weiter.

Was das Büro klären soll, legt der Auftrag fest, etwa ob ein Keller geplant ist, ob Regenwasser auf dem Grundstück versickern soll und ob an einem Hang die Standsicherheit des Geländes zu prüfen ist. Von der ersten Unterlage bis zum fertigen Bericht läuft die Arbeit in sechs Schritten ab:

1. Unterlagen sichten: Das Büro wertet Lageplan und Entwurf aus und zieht geologische Karten und vorhandene Bohrdaten des geologischen Landesdienstes heran, damit es die Erkundung gezielt ansetzen kann.
2. Untersuchung planen: Der Gutachter legt die Geotechnische Kategorie fest und bestimmt, wo und wie tief erkundet wird. Diese Entscheidung bestimmt den Aufwand im Gelände.
3. Bohren und sondieren: Das Büro verteilt mehrere Punkte über die Fläche, auf der das Haus stehen soll, weil sich der Boden schon auf wenigen Metern ändern kann. Bohrungen holen Bodenproben aus verschiedenen Tiefen nach oben. Eine Sondierung kommt ohne Probe aus und misst, wie stark der Boden dem Eindringen einer Stahlspitze widersteht, sie zeigt also, wo er locker und wo er fest gelagert ist.
4. Grundwasser festhalten: Steht in einem Bohrloch Wasser, notiert das Büro den Stand. Weil er nur für diesen Tag gilt, zieht es für die Planung weitere Angaben zum Grundwasser heran. Die Baugrundbroschüre der Stadt Ludwigsburg zitiert dazu ein Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main von 2007, nach dem in problematischen Gebieten der örtliche Grundwasserstand soweit möglich über mindestens 30 Jahre recherchiert werden muss.
5. Proben bestimmen: Ein Labor untersucht die Bodenproben. Auf seinen Ergebnissen beruhen die Berechnungen, mit denen das Büro die Tragfähigkeit und die zu erwartende Setzung abschätzt.
6. Bericht schreiben: Das Büro beschreibt Schichten, Grundwasser und Homogenbereiche und empfiehlt eine Gründung. Mit diesem Bericht bemisst der Tragwerksplaner die Fundamente, und die Baufirma kalkuliert die Erdarbeiten.

Einen festen Preis gibt es nicht, denn das Büro kalkuliert jedes Gutachten nach dem Umfang der Untersuchung, den das Haus und der Boden verlangen. Preisspannen für ein Einfamilienhaus, wie sie im Netz stehen, stammen von Anbietern und Online-Rechnern und weichen je nach Quelle stark voneinander ab. Einen Richtwert einer Behörde, einer Verbraucherzentrale oder einer Ingenieurkammer haben wir nicht gefunden.

Wie weit zwei Aufträge auseinanderliegen können, zeigt ein Vergleich. Ein Haus ohne Keller auf ebenem Grund in einem Neubaugebiet, für das aus der Erschließung schon Bohrungen vorliegen, braucht in der Regel weniger Bohrungen und Sondierungen als ein Haus mit Keller am Hang, für das zusätzlich die Standsicherheit des Geländes und die Versickerung zu prüfen sind.

Vergleichen Sie Angebote deshalb nicht nur nach dem Endpreis, sondern danach, was sie enthalten. Diese Posten bestimmen den Preis:

• Zahl und Tiefe der Bohrungen und Sondierungen: Ein größerer Grundriss, ein Keller oder ein uneinheitlicher Boden verlangen mehr und tiefere Erkundung.
• Laborversuche: Je mehr unterschiedliche Schichten die Bohrungen antreffen, desto mehr Proben bestimmt das Labor.
• Zugang für das Bohrgerät: Am Hang, in einer engen Baulücke oder ohne befahrbare Zufahrt wird die Arbeit im Gelände aufwendiger.
• Versickerung: Soll Regenwasser auf dem Grundstück versickern, kommt eine Prüfung hinzu, wie durchlässig der Boden ist.
• Analysen des Aushubs: Muss Boden abgefahren werden, lässt das Büro ihn auf Schadstoffe untersuchen, denn davon hängt ab, wohin er gebracht werden darf und was die Entsorgung kostet.
• Zusätzliche Fragen: Die Standsicherheit einer Böschung, Angaben für die Erdbebenbemessung oder eine Begleitung des Aushubs erweitern den Auftrag und damit den Preis.

Die Bodenklasse stammt aus der Norm für Erdarbeiten, DIN 18300, die den Boden früher in sieben Klassen einteilte, nach denen Baufirmen Aushub und Abtransport kalkulierten. Seit der Ausgabe von 2016 kennt die Norm diese Klassen nicht mehr, an ihre Stelle sind Homogenbereiche getreten, und aktuell gilt die Ausgabe von September 2019.

DIN 18300 gehört zur VOB/C. Das ist der Teil der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, der die technischen Vertragsbedingungen für die einzelnen Gewerke enthält, hier für die Erdarbeiten. Ein Homogenbereich ist ein Abschnitt des Bodens mit gleichbleibenden Eigenschaften, den das Gutachten für genau dieses Bauvorhaben abgrenzt und beschreibt. Anders als die sieben Klassen gilt er also nicht für jede Baustelle gleich. Steht in einem älteren Gutachten oder Angebot noch eine Bodenklasse, stammt die Angabe aus dem alten System, und für einen neuen Vertrag über Erdarbeiten fragen Sie das Büro nach den Homogenbereichen.

Eine Einheit aus der Bodenübersichtskarte der Bundesanstalt für Geowissenschaften und Rohstoffe (BGR) ist weder eine Bodenklasse noch ein Homogenbereich. Die Karten BÜK200 und BÜK250 im Maßstab 1:200.000 und 1:250.000, auf denen ein Zentimeter zwei beziehungsweise zweieinhalb Kilometern entspricht, zeigen Bodenart und Bodenlandschaft für großräumige Aussagen zu Bodennutzung und Bodenschutz. Sie geben einen Überblick über die Böden einer Region und sind kein System, um Böden für das Bauen einzuordnen. Aus ihnen lässt sich deshalb weder der Aufwand für den Aushub noch die Tragfähigkeit unter einem Haus ablesen.

Eine dritte Klasse begegnet Bauherren in Erdbebengebieten, die Untergrundklasse. Nach dem Hessischen Landesamt für Naturschutz, Umwelt und Geologie steht R für felsartigen Gesteinsuntergrund, S für tiefe Beckenstrukturen mit mächtiger Sedimentfüllung und T für den Bereich dazwischen. Sie betrifft die Erdbebenbemessung in der Statik und ist ebenfalls keine Bodenklasse nach DIN 18300.

Ja, wenn der Baugrund über Preis oder Bebaubarkeit mitentscheiden kann, denn nach dem Notartermin lässt sich ein ungünstiger Befund nicht mehr in den Kaufpreis einrechnen.

Die Baugrundbroschüre der Stadt Ludwigsburg, die die Stadt mit dem Landesamt für Geologie, Rohstoffe und Bergbau Baden-Württemberg herausgibt, empfiehlt, Baugrund, Grundwasser und Altlasten nach Möglichkeit schon vor dem Erwerb eines Grundstücks begutachten zu lassen. Weil dafür auf fremdem Grund gebohrt wird, braucht es die Zustimmung des Eigentümers, und wer die Kosten trägt, sollte vorher schriftlich feststehen.

Ein Gutachten, das der Verkäufer schon besitzt, ist ein guter Anfang. Die Gründungsfrage des eigenen Hauses beantwortet es aber nicht von selbst, weil es für ein anderes Vorhaben erstellt wurde. Wann das Ergebnis vor der Bindung vorliegen sollte und was Boden- und Geländekarten bis dahin leisten, beschreibt die Antwort auf die Frage nach dem richtigen Zeitpunkt.

Sie zeigen, welche Fragen der Auftrag an das Büro ausdrücklich nennen sollte, ersetzen aber keine Untersuchung am Bauplatz.

Die kostenlose Grundstücksprüfung von Grundradar nennt für eine Adresse die mittlere Hangneigung in Grad mit einer Einstufung von leicht bis steil. Dazu kommen die Erdbebenzone mit der Untergrundklasse, soweit eine vorliegt, und die Bodenbewegung in Millimetern pro Jahr am nächsten Messpunkt des European Ground Motion Service (EGMS), eines europäischen Dienstes, der Hebungen und Senkungen des Bodens per Satellit misst. In Nordrhein-Westfalen, Sachsen, Brandenburg und im Saarland zeigt die Prüfung zusätzlich, ob das Grundstück in einem bekannten Gebiet mit altem Bergbau liegt. Eine Angabe zur Bodenart oder zur Tragfähigkeit enthält sie nicht. Auf der Karte lassen sich Erdbebenzonen, Altbergbau und Bodenbewegung auch für die Umgebung ansehen.

Bei einem steilen Hang gehört die Standsicherheit des Geländes in den Auftrag, und was vor dem Kauf am Hang sonst zu prüfen ist, beschreibt der Beitrag Hanglage vor dem Kauf prüfen. Ein Bewegungswert gibt eine gemessene Senkung oder Hebung wieder, aber nicht ihre Ursache. Wie er zu lesen ist, erklärt der Beitrag Bodenbewegung in Millimetern pro Jahr. Liegt das Grundstück in einem Gebiet mit altem Bergbau, klärt die Auskunft der Bergbehörde, ob das Büro zusätzlich nach Hohlräumen suchen muss. Meldet die Prüfung etwa eine steile Hangneigung und eine Senkung am nächsten Messpunkt, gehören beide Angaben mit Messwert und Abstand in die Anfrage an das Büro, damit es Standsicherheit und Bewegung von Anfang an in sein Angebot einbezieht.