Grundstück kaufen 2026: Prüfliste in 7 Schritten

Ein Bauplatz am Ortsrand, der im Exposé „voll erschlossen“ heißt. Eine Wiese hinter dem Elternhaus, die „bald Bauland“ werden soll. Ein Eckgrundstück in der Stadt, über das der Nachbar zu seiner Garage fahren darf. Ob aus solchen Angeboten ein guter Kauf wird, entscheidet sich fast immer vor dem Notartermin: beim Budget, beim Baurecht, bei den Risiken der Fläche und bei dem, was im Grundbuch steht.

Die Reihenfolge der Prüfung hat einen einfachen Grund. Bis zur Beurkundung beim Notar ist weder Käufer noch Verkäufer an den Kauf gebunden. Danach gilt der Vertrag für beide Seiten, und ein Mangel, den eine Prüfung vorher gezeigt hätte, lässt sich meist nicht mehr zurückdrehen.

Diese Checkliste ordnet die Prüfung in sieben Schritte, vom ersten Kassensturz bis zur Übergabe. Gesetze, Verordnungen und amtliche Hinweise haben den Stand 17.09.2026.

Beim Grundstückskauf prüfen Sie zuerst Geld, Preisniveau, Baurecht, Risiken und den Wert des Grundstücks und gehen erst dann zum Notar, weil der beurkundete Vertrag beide Seiten bindet. Die ersten beiden Schritte legen fest, welche Grundstücke überhaupt in Frage kommen. Die Schritte drei bis fünf prüfen ein konkretes Angebot, und dazu gehört auch ein Blick in den Grundbuchauszug. Die Schritte sechs und sieben vollziehen den Kauf rechtlich.

Die Trennung in sieben Schritte folgt den Stellen, bei denen die Antworten liegen. Das Budget klären Sie mit Bank und Steuerrechner, das Preisniveau mit den Bodenrichtwerten des Gutachterausschusses, das Baurecht mit dem Bauamt und die Risiken mit den Fachbehörden der Länder. Den Wert beurteilen Sachverständige, den Vertrag beurkundet der Notar, und das Eigentum trägt das Grundbuchamt ein.

Auch nach dem Notartermin ist das Geld des Käufers nicht schutzlos. Der Kaufvertrag macht die Zahlung in der Regel von Bedingungen abhängig, die der Notar überwacht, und erst seine Fälligkeitsmitteilung löst die Zahlung aus. Wie das im Einzelnen abläuft, steht in Schritt 6. Gegen einen schlechten Kauf schützt dieser Mechanismus allerdings nicht: Ein überteuertes oder nicht bebaubares Grundstück bleibt gekauft.

Sie brauchen den Kaufpreis und zusätzlich die Kaufnebenkosten, und die Nebenkosten sollten Sie vor der ersten Besichtigung beziffert haben. Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer. Ihren Satz legt jedes Bundesland selbst fest, von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro sind das in Bayern 7.000 Euro und in Nordrhein-Westfalen 13.000 Euro. Den genauen Betrag für Ihr Land rechnet der Grunderwerbsteuer-Rechner aus.

Hinzu kommen die Gebühren für Notar und Grundbuchamt und, wenn ein Makler beteiligt ist, dessen Provision. Bei der Provision gibt es eine Besonderheit: Die gesetzliche Teilung zwischen Käufer und Verkäufer nach § 656d BGB gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser, nicht für ein unbebautes Grundstück. Was im Exposé steht, ist dort also Verhandlungssache. Wie hoch Notar- und Grundbuchkosten bei Ihrem Kaufpreis ausfallen, rechnet der Ratgeber zu den Nebenkosten beim Grundstückskauf mit Beispielen vor.

Beim Kassensturz gehören außerdem Posten dazu, die nicht im Kaufvertrag stehen. Gemeinden erheben für Straßen, Wege und Plätze einen Erschließungsbeitrag (§ 127 BauGB), wenn diese Anlagen noch nicht abgerechnet sind. Ein Grundstück, das „erschlossen“ heißt, kann also noch eine Rechnung der Gemeinde nach sich ziehen; fragen Sie deshalb schriftlich nach, ob alle Beiträge bezahlt sind. Dazu kommen gegebenenfalls Vermessung und ein Baugrundgutachten. Die Grundsteuer tragen Sie nach dem Kaufvertrag meist ab dem Übergang von Nutzen und Lasten, im Kaufjahr also anteilig. Steuerschuldner gegenüber der Gemeinde werden Sie erst ab dem folgenden 1. Januar. Den Hebesatz jeder Gemeinde zeigt der Grundsteuer-Hebesatz-Rechner.

Welche Preise in einer Gegend üblich sind, zeigt der amtliche Bodenrichtwert: ein Durchschnittswert je Quadratmeter für eine Zone mit ähnlicher Lage, den der Gutachterausschuss aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen ermittelt (§ 196 BauGB). Jeder Wert gilt zu einem Stichtag. Die Gutachterausschüsse ermitteln ihn mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres neu; kürzere Abstände erlaubt das Gesetz.

Ein Beispiel zeigt, wie der Wert hilft. Liegt der Bodenrichtwert einer Zone bei 250 Euro je Quadratmeter, ergibt das für ein 600 Quadratmeter großes Grundstück rechnerisch 150.000 Euro. Verlangt der Verkäufer 190.000 Euro, sollten Sie nach den Gründen fragen. Es kann gute Gründe geben, etwa einen besonders günstigen Zuschnitt, oder schlechte, etwa einen Preis, der sich an alten Hochphasen orientiert. Der Bodenrichtwert ist allerdings kein Kaufpreis für ein bestimmtes Grundstück, und wie er sich vom Marktwert unterscheidet, erklärt der Ratgeber Bodenrichtwert und Verkehrswert.

Den Bodenrichtwert einer Adresse finden Sie im Portal BORIS-D oder im Bodenrichtwertportal Ihres Landes; auf der Bodenrichtwertkarte von Grundradar lassen sich die Zonen der Länder nachschlagen, die ihre Werte als offene Daten bereitstellen. Einen bundesweiten Durchschnittspreis für Bauland veröffentlicht das Statistische Bundesamt in seiner Statistik der Kaufwerte für Bauland (Tabellenreihe 61511). Für eine Kaufentscheidung taugt dieser Durchschnitt wenig, weil er Dörfer und Großstädte in einer Zahl vermischt. Wie weit die Preise zwischen Regionen auseinanderliegen, zeigt der Ratgeber zu den Grundstückspreisen in Deutschland.

Ob auf einem Grundstück gebaut werden darf, entscheidet ein Bebauungsplan oder, wo keiner gilt, die Lage des Grundstücks: im bebauten Ortsteil oder im Außenbereich. Für alle drei Fälle gilt, dass die Erschließung gesichert sein muss, also die Anbindung an Straße, Wasser und Abwasser.

Diese Regeln haben auch eine gute Seite für Käufer. Wer so baut, wie es der Bebauungsplan vorsieht, und dessen Erschließung gesichert ist, dessen Vorhaben ist zulässig; das Bauamt kann es nicht nach Belieben ablehnen. Im Außenbereich will der Gesetzgeber dagegen verhindern, dass die freie Landschaft nach und nach zersiedelt wird, und deshalb ist dort ein gewöhnliches Wohnhaus fast nie genehmigungsfähig.

Die häufigste Falle heißt Bauerwartungsland. Gemeint sind Flächen, bei denen eine spätere Bebauung erwartet wird, aber rechtlich nicht feststeht; ob und wann die Gemeinde einen Bebauungsplan aufstellt, kann niemand zusichern. Ähnlich oft verwechselt werden Flächennutzungsplan und Bebauungsplan. Der Flächennutzungsplan zeigt nur, wie die Gemeinde ihr Gebiet grob entwickeln will, und gibt keinem Käufer ein Baurecht. Wer sicher sein will, stellt beim Bauamt eine Bauvoranfrage. Rechte Dritter, die ein Bauvorhaben einschränken, stehen teils nicht im Grundbuch, sondern als Baulast in einem eigenen Verzeichnis. Für das Baurecht selbst unterscheidet das Baugesetzbuch drei Fälle:

• Qualifizierter Bebauungsplan (§ 30 BauGB): Der Plan legt fest, welche Nutzung erlaubt ist, wie groß gebaut werden darf und wo auf dem Grundstück das Haus stehen kann. Ein Vorhaben, das diesen Vorgaben entspricht, ist zulässig.
• Bebauter Ortsteil ohne Plan (§ 34 BauGB): Der Neubau muss sich in die Umgebung einfügen, also den Häusern ringsum in Art, Größe und Bauweise ähneln. Stehen in der Straße zweigeschossige Einfamilienhäuser, wird dort kein fünfgeschossiger Wohnblock genehmigt.
• Außenbereich (§ 35 BauGB, Außenbereich): Gebaut werden darf im Wesentlichen nur, was einem gesetzlich bevorzugten Zweck dient, etwa einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb.

Vor dem Kauf prüfen Sie vier Risiken, nämlich Hochwasser, Radon, Altlasten und Kampfmittel, weil jedes davon die Baukosten erhöhen oder ein Vorhaben verzögern kann. Die Prüfung gehört vor den Notartermin, denn notarielle Kaufverträge schließen die Haftung des Verkäufers für Mängel meist weitgehend aus. Was nach der Beurkundung auftaucht, trägt dann in der Regel der Käufer. Einen Überblick über alle vier Themen gibt der Ratgeber zu den Grundstücksrisiken; für den ersten Abgleich einer Adresse gibt es die kostenlose Grundstücksprüfung.

Jedes der vier Risiken hat eine eigene Rechtsgrundlage und eine eigene Stelle, die Auskunft gibt. Deshalb reicht eine einzige Anfrage nicht aus:

• Hochwasser: Überschwemmungsgebiete und Hochwasserrisikokarten nach dem Wasserhaushaltsgesetz veröffentlichen die Länder online. Auch abseits von Flüssen kann Starkregen ein Grundstück fluten; wie Sie das prüfen, zeigt der Starkregen-Check.
• Radon: In Vorsorgegebieten, die die Länder festlegen, müssen Neubauten so errichtet werden, dass Radon aus dem Boden nicht oder nur erschwert ins Haus gelangt (§ 123 StrlSchG). Eine Messpflicht beim Grundstückskauf folgt daraus nicht; die Messpflicht nach § 127 StrlSchG betrifft Arbeitsplätze. Was das für den Hausbau heißt, steht im Ratgeber zur Radonvorsorge.
• Altlasten: Verdachtsflächen führen die Länder nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz in Katastern, die teils offen und teils nur auf Antrag einsehbar sind. Früher genutzte Tankstellen, Werkstätten oder Auffüllungen sind typische Hinweise; Einzelheiten stehen im Ratgeber Altlasten auf dem Grundstück.
• Kampfmittel: Munition aus den Weltkriegen ist Sache des Landesrechts. Anfragen beantworten die Kampfmittelbeseitigungsdienste der Länder, und zwar nach eigenen Regeln zu Form und Gebühr; den Ablauf beschreibt der Ratgeber zur Kampfmittelfreigabe.

Ob der Kaufpreis angemessen ist, zeigt ein Vergleich mit dem Verkehrswert, und den können Sie in drei Stufen genauer bestimmen lassen. Der Verkehrswert ist der Preis, der für genau dieses Grundstück zum Stichtag unter gewöhnlichen Umständen am Markt zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf persönliche Gründe wie Zeitdruck (§ 194 BauGB). Der Bodenrichtwert aus Schritt 2 bildet dagegen nur den Durchschnitt einer Zone ab.

Ein Punkt wird beim Gutachterausschuss oft übersehen. Er erstellt Verkehrswertgutachten auf Antrag von Behörden, Gerichten und Eigentümern, nicht aber für Kaufinteressenten (§ 193 BauGB). Als Käufer beauftragen Sie deshalb einen freien Sachverständigen oder bitten den Verkäufer um ein vorhandenes Gutachten. Verbindlich ist ein solches Gutachten für keine Seite; es ist ein Argument in der Preisverhandlung.

Wie Sie die passende Stufe wählen und woran Sie seriöse Sachverständige erkennen, erklärt der Ratgeber Grundstück bewerten lassen. Die drei Stufen unterscheiden sich darin, wie viel vom einzelnen Grundstück sie berücksichtigen:

1. Erste Einordnung: Bodenrichtwert der Zone mal Grundstücksfläche. Das geht in wenigen Minuten, zum Beispiel mit der kostenlosen Wertschätzung, berücksichtigt aber weder Zuschnitt noch Belastungen.
2. Kurzgutachten eines Sachverständigen: Er besichtigt das Grundstück und bezieht Lage, Zuschnitt, Erschließung und Grundbuchlasten ein.
3. Verkehrswertgutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): Es folgt bundesweit einheitlichen Grundsätzen (§ 199 BauGB) und ist die gründlichste Stufe, etwa wenn es um viel Geld oder einen Streit geht.

Der Grundbuchauszug zeigt, wem das Grundstück gehört und welche Rechte Dritter und welche Grundschulden darauf eingetragen sind, und anfordern darf ihn beim Grundbuchamt nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO). Das Grundbuch ist also nicht öffentlich, weil es Eigentumsverhältnisse und Schulden einzelner Menschen enthält. Wer Einsicht nehmen darf, kann eine Abschrift verlangen, auf Wunsch auch beglaubigt.

Ob ein Kaufinteresse als berechtigtes Interesse genügt, entscheidet das Grundbuchamt im Einzelfall. Einfacher sind drei Wege. Der Eigentümer selbst fordert den Auszug an und gibt ihn Ihnen. Oder er erklärt seine Zustimmung zur Einsicht, dann ist sie ohne weiteren Nachweis zulässig. Der Notar, der den Kaufvertrag vorbereitet, darf das Grundbuch ohnehin einsehen, ohne ein berechtigtes Interesse darzulegen (§ 43 GBV).

Jedes Grundbuchblatt besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen (§ 4 GBV). Die Tabelle zeigt, was in welchem Teil steht und worauf Sie vor dem Kauf achten. Nicht im Grundbuch stehen Baulasten und Altlasten; sie haben eigene Verzeichnisse.

Den Kaufvertrag beurkundet ein Notar, und den Kaufpreis zahlen Sie erst, wenn der Notar Ihnen mitteilt, dass alle vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. Die Beurkundung schreibt § 311b BGB vor. Ein Vertrag ohne sie ist zunächst unwirksam und wird erst gültig, wenn Auflassung und Eintragung im Grundbuch trotzdem erfolgen; darauf sollte sich niemand verlassen. Der Notar ist Träger eines öffentlichen Amtes und vertritt keine Seite (§ 1 BNotO). Er liest den Vertrag vor, erklärt seine Folgen und veranlasst danach die nötigen Eintragungen.

Im selben Termin erklären Käufer und Verkäufer meist auch die Auflassung. Das ist die Einigung darüber, dass das Eigentum übergehen soll, und sie muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Seiten vor einem Notar erklärt werden (§ 925 BGB). Direkt danach beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie reserviert das Grundstück für den Käufer, sodass ein zweiter Verkauf oder eine spätere Belastung durch den Verkäufer ihm gegenüber unwirksam ist (§ 883 BGB).

Welchen Notar die Parteien beauftragen, vereinbaren sie selbst. Was Notar und Grundbuchamt bei Ihrem Kaufpreis kosten, steht im Ratgeber zu den Nebenkosten.

Nach den Hinweisen der Bundesnotarkammer macht der Kaufvertrag die Fälligkeit des Kaufpreises in der Regel von vier Bedingungen abhängig. Liegen sie vor, schickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung, und erst dann zahlen Sie:

• Alle erforderlichen Genehmigungen liegen vor.
• Die Auflassungsvormerkung für den Käufer ist im Grundbuch eingetragen.
• Die Unterlagen liegen vor, mit denen eingetragene und nicht übernommene Belastungen, vor allem Grundschulden des Verkäufers, gelöscht werden können.
• Die Gemeinde übt ihr Vorkaufsrecht nicht aus.

Für die Beurkundung können Sie Notare nach Stadt auswählen. Käufer und Verkäufer vereinbaren gemeinsam, welches Notariat den Kaufvertrag vorbereitet.

Eigentümer werden Sie erst, wenn das Grundbuchamt Sie im Grundbuch einträgt, und übergeben wird das Grundstück meist schon vorher, sobald der Kaufpreis gezahlt ist. Das Gesetz verlangt für den Eigentumswechsel beides, die Einigung (die Auflassung aus Schritt 6) und die Eintragung (§ 873 BGB). Bis dahin haben Sie einen Anspruch auf das Eigentum, den die Auflassungsvormerkung sichert.

Zwischen Notartermin und Eintragung liegen mehrere Schritte, die nacheinander ablaufen. Der Notar meldet den Vertrag dem Finanzamt, das Finanzamt setzt die Grunderwerbsteuer fest, und nach Ihrer Zahlung stellt es in der Regel die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Erst mit dieser Bescheinigung beantragt der Notar beim Grundbuchamt, einer Abteilung des Amtsgerichts, die Umschreibung. Wie lange das dauert, hängt vor allem davon ab, wie schnell Sie zahlen und wie ausgelastet Finanzamt und Grundbuchamt sind.

Mit der Übergabe, die der Vertrag meist an die Zahlung des Kaufpreises knüpft, stehen Ihnen die Nutzungen des Grundstücks zu, und Sie tragen seine Lasten, etwa die Grundsteuer (§ 446 BGB). Ab dann sollten Sie auch Versicherungen und Verkehrssicherung übernommen haben, zum Beispiel für Bäume am Gehweg.

Teuer wird ein Grundstückskauf vor allem dann, wenn eine Prüfung erst nach der Beurkundung stattfindet, denn danach lässt sich der Vertrag kaum noch ändern. Für keinen der folgenden Fehler braucht es Spezialwissen, um ihn zu vermeiden, sondern nur die richtige Reihenfolge.

Neun Fehler zeigen, an welcher Stelle der Checkliste es typischerweise hakt:

1. Nebenkosten vergessen: Wer nur mit dem Kaufpreis plant, hat für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch kein Geld übrig.
2. Bauerwartungsland zum Baulandpreis kaufen: Ob die Fläche je Bauland wird, sichert niemand zu.
3. Bodenrichtwert und Kaufpreis gleichsetzen: Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt der Zone, das einzelne Grundstück kann mehr oder weniger wert sein.
4. Hochwasserkarten nicht ansehen: Auch ein Grundstück ohne Fluss in Sichtweite kann in einem Überschwemmungsgebiet oder einer Senke für Starkregen liegen.
5. Radon-Vorsorgegebiet übersehen: Dort muss der Neubau gegen Radon aus dem Boden geschützt werden, und das gehört in die Baukosten.
6. Auf die Kampfmittelanfrage verzichten: Ein Fund während der Bauarbeiten stoppt die Baustelle.
7. Den Bebauungsplan nicht lesen: Er kann Geschosszahl, Dachform und die Lage des Hauses festlegen, auch wenn der Verkäufer von „freier Bebauung“ spricht.
8. Den Grundbuchauszug nicht ansehen: Ein Wegerecht in Abteilung II bleibt nach dem Kauf bestehen.
9. Den Notar für einen Preisgutachter halten: Er prüft, ob der Vertrag rechtlich wirksam ist, nicht, ob der Preis stimmt.

Die sieben Schritte folgen zwei Überlegungen. Wirtschaftlich baut jeder Schritt auf dem vorigen auf: Ohne Budget lässt sich keine Gegend eingrenzen, und ohne ein konkretes Grundstück lässt sich kein Baurecht prüfen. Rechtlich stehen Notar und Grundbuch am Ende, weil die Beurkundung beide Seiten bindet (§ 311b BGB) und das Eigentum erst mit der Eintragung übergeht (§ 873 BGB).

Jede Rechtsaussage auf dieser Seite ist am Gesetzestext auf gesetze-im-internet.de geprüft, die Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises an den Hinweisen der Bundesnotarkammer. Zahlen nennt die Seite nur, wenn sie aus einer solchen Quelle stammen. Deshalb fehlen hier Angaben zur üblichen Dauer eines Kaufs, zu Gutachterkosten und zu einem bundesweiten Durchschnittspreis für Bauland, für die keine amtliche Quelle mit eindeutigem Bezug vorlag.

Gebühren für Notar und Grundbuchamt stehen bewusst nicht hier, sondern im Ratgeber zu den Nebenkosten, wo sie für verschiedene Kaufpreise durchgerechnet sind. Ebenso vertiefen eigene Ratgeber die Grundstückspreise, die Bewertung und die einzelnen Risiken.

Schritte

7

Rechtsquellen

BGB, BauGB, GBO, GBV, BNotO, GrEStG, StrlSchG

Praxisquelle

Bundesnotarkammer (notar.de)

Gebühren

im Nebenkosten-Ratgeber