Nach der Ahrflut: In den nicht überfluteten Nachbargemeinden stiegen die Bodenrichtwerte 79 Prozent schneller als in den überfluteten Ortschaften

Welche Gemeinden überflutet waren, bestimmt die amtliche Copernicus-Flutkarte (EU-Notfallkartierung EMSR517), abgeglichen mit den Gemeindegrenzen. Für beide Gruppen bildet die Auswertung die Wertentwicklung ab dem Startjahr 2020 ab (geometrischer Index). Ob der Unterschied zwischen ihnen rechnerisch mit der Flut zusammenhängt, prüft zusätzlich eine statistische Rechnung (Differenz-in-Differenzen-Regression), die die Entwicklung beider Gruppen vor und nach der Flut miteinander vergleicht.

Bis 2020 entwickelten sich beide Gruppen nahezu identisch. Danach stiegen die überfluteten Gemeinden um 22,4 Prozent und die nicht überfluteten um 40,2 Prozent. In Euro entspricht das: überflutete Gemeinden von rund 59 auf 72 €/m², nicht überflutete Gemeinden von rund 58 auf 81 €/m². Diese Kluft entsteht mit dem Flutjahr und bleibt über alle Robustheitsprüfungen hinweg bestehen. Der Befund beschreibt einen relativen Unterschied innerhalb desselben Landkreises, nicht den Wertverlust einzelner Grundstücke.

Die Auswertung teilt die Gemeinden des Landkreises Ahrweiler in zwei Gruppen. Als überflutet gelten die 15 Gemeinden, die innerhalb der von der Flut betroffenen Fläche der Copernicus-Notfallkartierung EMSR517 liegen (Flutpolygon). Die Vergleichsgruppe umfasst die 32 übrigen Gemeinden, für die eine durchgehende Reihe der Wohn-Bodenrichtwerte vorliegt.

Für jede Gruppe berechnet die Auswertung den mittleren Wohn-Bodenrichtwert (geometrisches Mittel) und setzt das Jahr 2020 als Ausgangspunkt auf 100. So lässt sich die Veränderung ab demselben Startjahr ablesen. Der Index zeigt die prozentuale Entwicklung, nicht den absoluten Preisunterschied zwischen den Gemeinden.

Remagen liegt am Rand der Kartierung und wird deshalb außerhalb beider Gruppen einzeln geführt. Bad Breisig ist als Rheinort ausgeschlossen. Zusätzlich zeigt die Studie die drei großen Städte Bad Neuenahr-Ahrweiler, Sinzig und Remagen als eigene Verläufe. Kontext zu den amtlichen Bodenrichtwerten bieten die Übersichtsseiten für Rheinland-Pfalz und Nordrhein-Westfalen.

Der Index vergleicht beide Gruppen über den gesamten Zeitraum. Bis 2020 liegen die Linien praktisch aufeinander, danach beginnen sich ihre Werte unterschiedlich zu entwickeln. Die überfluteten Gemeinden erreichen 2026 den Indexwert 122,4, die nicht überfluteten 140,2.

Abbildung 1 zeigt damit den Bruch in der Entwicklung, nicht den Preis eines einzelnen Grundstücks. Entscheidend ist die Wertentwicklung nach der Flut: Die nicht überflutete Gruppe steigt 79 Prozent schneller.

Abbildung 2 verortet die Gruppierung im Landkreis. Grün steht für die 15 überfluteten Gemeinden, grau für die 32 nicht überfluteten Gemeinden und blau für die drei einzeln geführten Städte. Die Karte beschriftet zur Orientierung nur einige Orte; alle übrigen Gemeinden erscheinen als Punkte. Die Karte zeigt die Studienzuordnung, nicht die amtliche Flutfläche selbst.

Bad Neuenahr-Ahrweiler und Sinzig liegen innerhalb der von der Flut betroffenen Fläche (Flutpolygon) und gehören deshalb zur überfluteten Gruppe. Sie werden zusätzlich einzeln dargestellt, weil im Index jede Gemeinde gleich zählt, unabhängig von ihrer Größe. Ohne diese Einzeldarstellung wäre die Entwicklung der drei großen Städte in der Vielzahl der kleineren Gemeinden nicht mehr erkennbar.

Remagen wurde im Ortsteil Kripp tatsächlich überflutet, liegt aber außerhalb der von Copernicus kartierten Fläche. Nach der objektiven Zuordnungsregel lässt sich Remagen deshalb keiner der beiden Gruppen zurechnen und wird separat geführt.

Bei den drei großen Städten stiegen die Bodenrichtwerte nach der Flut etwa so stark wie in der nicht überfluteten Gruppe. Der Rückstand der überfluteten Gemeinden geht damit vor allem auf die kleineren Orte zurück. Daraus folgt: Rechnet man die großen Städte, deren Werte kaum zurückblieben, in die überflutete Gruppe mit ein, fällt deren gemessener Rückstand milder aus, als er in den kleinen Orten tatsächlich ist. Der eigentliche Effekt in den kleinen, stark getroffenen Gemeinden ist also größer, als es der Durchschnitt der gesamten Gruppe zeigt.

Die HQ100-Zonen stammen aus den gesetzlichen Hochwassergefahrenkarten. Sie kennzeichnen Flächen, für die statistisch etwa alle 100 Jahre ein Hochwasser zu erwarten ist (HQ100). Sie zeigen also das amtlich ausgewiesene Risiko und nicht die tatsächlich überflutete Fläche vom Juli 2021.

In vier Gemeinden des Landkreises Ahrweiler, die genügend Zonen sowohl innerhalb als auch außerhalb dieser Risikoflächen aufweisen, lagen die hochwassernahen Wohnzonen im Jahr 2020 im Median bei 161,2 €/m², die Zonen außerhalb bei 155 €/m². Aussagekräftiger ist der Vergleich innerhalb jeder einzelnen Gemeinde: Über alle vier Gemeinden hinweg lagen die hochwassernahen Zonen im Median 19,8 Prozent höher. Ein pauschaler Preisabschlag für die Nähe zur Hochwasserzone ist in den amtlichen Werten vor der Flut also nicht erkennbar.

Die Tabelle listet jede Gemeinde des Datensatzes auf. Die Spalte "Gruppe" zeigt, wie die jeweilige Gemeinde in der Auswertung behandelt wird: ob sie in den Index einfließt, separat als Einzelverlauf geführt wird oder mangels durchgehender Datenreihe ausgeschlossen ist.

Die Studie wertet amtliche Bodenrichtwerte aus, keine Kaufpreise, Gebäudezustände oder Versicherungsdaten. Ein Bodenrichtwert ist ein zonaler Lagewert in Euro je Quadratmeter und nicht der Verkehrswert eines einzelnen Grundstücks. Rheinland-Pfalz veröffentlicht ihn nur alle zwei Jahre und in Schritten von 5 Euro. Einen Jahrgang 2021 gibt es nicht. Diese Lücke betrifft beide Gruppen gleichermaßen und verzerrt den Vergleich deshalb nicht.

Der Index gewichtet jede Gemeinde gleich. Ein Dorf mit 200 Einwohnern zählt darin so viel wie Bad Neuenahr-Ahrweiler. Diese Größenunterschiede fängt die Einzeldarstellung der drei großen Städte auf.

Die Vergleichsgemeinden liegen im selben Landkreis wie die Katastrophe. Verlagerte Nachfrage aus den überfluteten Orten kann ihre Werte zusätzlich gehoben haben, und die Aufbauhilfe kam dem gesamten Kreis zugute. Der Befund beschreibt deshalb den Abstand zu den nicht überfluteten Gemeinden desselben Kreises und nicht einen absoluten Fluteffekt.

Bund und Länder errichteten 2021 den Wiederaufbaufonds „Aufbauhilfe 2021“ mit bis zu 30 Mrd. Euro für Wiederaufbau und Entschädigung (Bundesregierung). Rheinland-Pfalz meldete zum 30.04.2026 rund 3,6 Mrd. Euro an bewilligten Mitteln, zugleich blieben Hürden bestehen (Land Rheinland-Pfalz). Auch die Forschung zu Hochwasser und Immobilienpreisen belegt räumliche Preisübertragungen zwischen betroffenen und benachbarten Lagen (Journal of Housing Research, Pommeranz/Steininger 2020).

Bodenrichtwerte sind die trägste amtliche Preisreihe. Sie werden geglättet und folgen den tatsächlichen Kauffällen mit Verzögerung. Dass sich in dieser Reihe binnen fünf Jahren ein so klarer Bruch zeigt, spricht dafür, dass der tatsächliche Markteffekt mindestens ebenso groß ist. Der Befund ist damit eher eine Untergrenze als eine Übertreibung.

Für diese Daten ist der Befund robust, weil die beiden Gruppen sich vor der Flut nahezu identisch entwickelten und der Abstand über alle Prüfungen stabil bleibt. Eine allgemeine ursächliche Aussage über Hochwasser und Bodenwerte ist er jedoch nicht.

Diese Methodik dokumentiert Quellen, Gruppierung, Adjudikationen, Kontrollgruppe, Robustheit und Zitierhinweise zur Studie. Sie gehört zur Studie selbst, damit alte externe Methodik-Links und die zitierfähige Langfassung denselben Stand zeigen.

Rohdaten und PDF enthalten die abgeleiteten Mediane je Gemeinde mit Quellenhinweis. Einzelne Zonen und Geometrien veröffentlichen wir nicht. Datenbasis sind die amtlichen Bodenrichtwerte aus BORIS Rheinland-Pfalz und Nordrhein-Westfalen.