Radon beim Grundstückskauf 2026: Risiko prüfen, Kosten vermeiden

Radon ist ein radioaktives Gas, das beim Zerfall von Uran und Radium in Böden und Gesteinen entsteht und mit der Bodenluft durch undichte Stellen in ein Gebäude gelangt. Typische Wege sind Risse im Kellerboden, Fugen in Wänden mit Erdkontakt und die Durchführungen, durch die Wasser-, Strom- und Heizungsleitungen ins Haus kommen. Im Freien vermischt sich das Gas schnell mit der Umgebungsluft. In einem Raum mit wenig Luftaustausch kann es sich dagegen anreichern.

Gesundheitlich wirkt Radon über die Atemluft. Wer das Gas und seine radioaktiven Folgeprodukte über lange Zeit in erhöhtem Maß einatmet, erkrankt mit höherer Wahrscheinlichkeit an Lungenkrebs. Das Bundesamt für Strahlenschutz zählt Radon nach dem Rauchen zu den wichtigsten Ursachen dieser Krankheit. Deshalb kommt es weniger auf einen einzelnen Tag an als auf die Räume, in denen sich Menschen über Jahre am längsten aufhalten, also Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer.

Gemessen wird die Konzentration in Becquerel je Kubikmeter, abgekürzt Bq/m³. Ein Becquerel ist ein radioaktiver Zerfall pro Sekunde, ein Wert von 300 Bq/m³ bedeutet also, dass in einem Kubikmeter Raumluft jede Sekunde 300 Radonatome zerfallen. Wie hoch dieser Wert in einem Haus liegt, hängt vom Untergrund ab, aber ebenso davon, wie dicht der Keller ist und wie gelüftet wird. Zwei Nachbarhäuser auf demselben Boden können deshalb deutlich verschiedene Werte haben.

Zuerst klären Käufer, ob es schon ein Gebäude gibt, denn davon hängt ab, ob eine Messung der Raumluft überhaupt möglich ist. Auf einem unbebauten Grundstück gibt es noch keine Raumluft, die sich messen ließe. Bei einem bewohnten Haus kann ein vorhandener Messbericht dagegen schon viel beantworten.

Welche Gemeinden und Flächen Radonvorsorgegebiete sind, legt jedes Bundesland selbst fest und veröffentlicht es in einer Allgemeinverfügung. Das BfS hat aus diesen Festlegungen eine bundesweite Übersichtskarte erstellt. Sie ist ausdrücklich ohne Gewähr, rechtlich maßgeblich bleiben die Veröffentlichungen der Länder.

Ausgewiesen wird ein Gebiet dort, wo die Landesbehörde erwartet, dass das Jahresmittel in einer beträchtlichen Zahl von Gebäuden mit Aufenthaltsräumen oder Arbeitsplätzen über dem Referenzwert liegt (§ 121 StrlSchG). Der Zweck ist Vorsorge dort, wo sie am meisten bringt: Neubauten brauchen in diesen Gebieten zusätzlichen baulichen Radonschutz, und an Arbeitsplätzen im Erd- und Kellergeschoss muss gemessen werden. Ein Radonvorsorgegebiet ist weder ein Bauverbot noch eine Sperrzone. Für Käufer hat die Festlegung sogar einen Vorteil, denn sie wissen vor dem Kauf, welche zusätzlichen Anforderungen ein Neubau dort erfüllen muss.

Wie viel Radon im Boden vorkommt, unterscheidet sich stark nach Region. In der Norddeutschen Tiefebene sind die Konzentrationen nach Angaben des BfS meist niedrig, in den meisten Mittelgebirgen, im Alpenvorland und in Gegenden mit Moränen aus der letzten Eiszeit eher höher. Auch außerhalb eines Vorsorgegebiets können einzelne Häuser erhöhte Werte haben, und umgekehrt liegt nicht jedes Haus im Gebiet über dem Referenzwert.

Prüfen Sie die Adresse zuerst auf der Radonkarte des BfS und danach in der Veröffentlichung Ihres Bundeslandes. Wer die Adresse direkt eingeben möchte, nutzt die kostenlose Standortprüfung, die das Ergebnis mit Quelle nennt.

Das Radonrisiko einer Region zeigen die Karten des BfS nur als grobe Einschätzung in einem Raster, und für ein einzelnes Haus oder Grundstück lässt sich daraus nach Aussage des BfS nichts ableiten. Die Karten helfen bei der Frage, ob eine Messung naheliegt, sie ersetzen sie aber nicht. Fünf Angaben werden dabei häufig verwechselt.

Der Referenzwert von 300 Bq/m³ ist die Marke, an der das Strahlenschutzgesetz den Schutz vor Radon in Aufenthaltsräumen ausrichtet, und er bezieht sich auf das Jahresmittel, nicht auf einen einzelnen Messtag (§ 124 StrlSchG). Für Arbeitsplätze gilt nach § 126 StrlSchG derselbe Wert.

Das Jahresmittel ist wichtig, weil Radonwerte schwanken. Im Sommer stehen Fenster und Türen häufiger offen, deshalb liegen Sommermessungen nach Angaben des BfS in der Regel unter dem Jahresmittel und Wintermessungen darüber. Ein einzelner hoher Tageswert beweist deshalb keine Überschreitung, und ein kurzer niedriger Wert schließt sie nicht aus.

Der Referenzwert ist auch keine Grenze zwischen gesund und gefährlich. Das BfS empfiehlt, die Radonkonzentration in dauerhaft genutzten Räumen zu senken, und zwar umso dringender, je höher sie ist. Ein Schlafzimmer mit angenommenen 250 Bq/m³ liegt unter dem Referenzwert, trotzdem kann es sinnvoll sein, dort regelmäßiger zu lüften oder die Leitungsdurchführungen im Keller abzudichten.

Ein Messwert über dem Referenzwert ist auch kein fester Preisabschlag. Für den Kauf zählt, welche Räume betroffen sind, wie sie genutzt werden und welche Maßnahme den Wert mit nachgewiesenem Erfolg senken kann.

Eine Radonmessung im Wohnhaus läuft meist mit kleinen passiven Messgeräten ab, die ein Messlabor per Post schickt, die drei bis zwölf Monate in den wichtigsten Aufenthaltsräumen liegen und die danach zur Auswertung zurückgehen. Diese Geräte heißen auch Kernspurdosimeter. Es sind Plastikbehälter ohne Strom, die weder Licht noch Geräusche abgeben. Im Inneren hinterlässt jeder Radonzerfall eine winzige Spur auf einer Folie, und das Labor zählt diese Spuren aus.

1. Labor auswählen: Das BfS veröffentlicht eine Liste von Laboren, die es für Messungen an Arbeitsplätzen anerkannt hat (§ 155 StrlSchV), und empfiehlt diesen Qualitätsanspruch auch für Messungen in Wohnungen. Die Geräte kommen luftdicht verpackt, damit sie vor dem Aufstellen kein Radon aufnehmen.
2. Anzahl festlegen: Üblich ist ein Gerät im Keller, dort, wo die Leitungen ins Haus kommen, weil dort die höchsten Werte zu erwarten sind. Dazu kommt je ein Gerät in Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer, weil sich die Bewohner dort am längsten aufhalten.
3. Richtig aufstellen: Die Geräte liegen auf einem Regal oder Schrank, nicht darin und nicht in einer Vitrine. Sie stehen nicht über der Heizung und nicht direkt am Fenster und halten etwa 10 bis 20 Zentimeter Abstand zur Wand.
4. Lange genug messen: Das BfS nennt drei bis zwölf Monate und hält zwölf Monate für ideal. Wer nicht ein Jahr warten kann, misst besser im Winter, damit das Jahresmittel nicht unterschätzt wird.
5. Wie gewohnt lüften: Während der Messung ändern die Bewohner nichts daran, wie sie die Räume nutzen und lüften. Ein leer stehendes Haus mit ständig gekippten Fenstern bildet ein später bewohntes Haus ebenso wenig ab wie ein Haus, in dem während der Messung gar nicht gelüftet wird.
6. Zurückschicken: Nach dem Messzeitraum gehen die Geräte mit einem Fragebogen an das Labor. Darin steht, welches Gerät mit welcher Nummer von wann bis wann in welchem Raum lag, denn ohne diese Angaben lässt sich das Ergebnis keinem Raum zuordnen.

Eine Messung mit passivem Gerät kostet nach Angaben des BfS je nach Labor 30 bis 50 Euro einschließlich Auswertung. Für ein Einfamilienhaus mit vier Messstellen im Keller, im Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer sind das 120 bis 200 Euro.

Daneben gibt es aktive, elektronische Messgeräte, die den Wert sofort auf einem Display anzeigen. Sie können auch über längere Zeit messen. Eine Kurzzeitmessung allein belegt kein Jahresmittel. Für einen ersten Überblick vor dem Kauf oder für die Suche nach der Stelle, an der Radon eindringt, sind sie trotzdem nützlich.

Bei einem Radon-Messbericht prüfen Sie zuerst Raum, Messzeitraum und Nutzung und erst danach den Wert, denn die Zahl gilt nur für diesen Raum in diesem Zeitraum. Die Angaben im Beispiel sind erfunden und gehören zu keinem realen Gebäude.

Ohne Zeit für eine Jahresmessung fordern Käufer vorhandene Messberichte an, lassen kürzer messen und regeln die offene Frage vor der Beurkundung im Kaufvertrag, statt einen kurzen Messwert als Jahresmittel zu behandeln. Ein schnellerer Messauftrag verkürzt die Zeit, aber nicht die Unsicherheit.

Liegt das Haus in einem Radonvorsorgegebiet, ist das kein Grund zur Eile, sondern ein Grund für genau diese Schritte. Eine Messung in den Wintermonaten gibt einen brauchbaren Hinweis, weil sie das Jahresmittel eher über- als unterschätzt. Eine aktive Messung über wenige Tage zeigt zusätzlich, ob der Keller auffällig ist. Lassen Sie sich von einer Radonfachperson erklären, was das jeweilige Verfahren bei dieser Dauer aussagen kann, und halten Sie die verbleibende Unsicherheit schriftlich fest.

Für eine wesentliche offene Frage kann eine Regelung im Kaufvertrag sinnvoll sein, etwa eine Angabe des Verkäufers zu vorhandenen Messwerten oder eine Vereinbarung über eine Messung nach der Übergabe. Welche Lösung passt, klären Sie vor der Beurkundung mit dem Notar oder einer Rechtsberatung. Eine pauschale Formulierung wie „Radon ausgeschlossen“ ersetzt keine Messung.

Bei einem unbebauten Grundstück kann eine Messung der Bodenluft Teil der Planung sein, sie ist aber keine Messung der späteren Raumluft. Wie dieser Unterschied in Bodenplatte und Keller eingeht, erklärt der Ratgeber Radonvorsorge beim Hausbau.

Bei erhöhten Werten helfen zuerst regelmäßiges Querlüften und das Abdichten undichter Stellen in Keller und Erdgeschoss. Reicht das nicht, kommen das Absaugen radonhaltiger Bodenluft am oder unter dem Gebäude und eine technische Lüftungsanlage infrage.

• Lüften: Beim Querlüften sind Fenster auf verschiedenen Hausseiten weit geöffnet, sodass die Raumluft in wenigen Minuten ausgetauscht ist. Zeigt die Messung, dass das genügt, ist eine Lüftungsanlage, gegebenenfalls mit Wärmerückgewinnung, die dauerhafte Lösung.
• Türen und Leitungen zum Keller abdichten: Fugen an Rohrdurchführungen lassen sich mit dauerelastischer Masse wie Silikon schließen, die Kellertür mit einer umlaufenden Dichtung und einem Türschließer. Das BfS hält das für kostengünstig und für geübte Heimwerker machbar. Dichtungen sollten spätestens alle fünf bis acht Jahre geprüft werden.
• Eintrittsstellen suchen lassen: Sind keine offensichtlichen Risse zu sehen, finden Fachleute die undichten Stellen im Mauerwerk mit Erdkontakt.
• Bodenluft absaugen: Radonhaltige Luft wird neben oder unter dem Gebäude abgesaugt. Das funktioniert nur, wenn der Baugrund ausreichend gasdurchlässig ist.

Ob eine Maßnahme gewirkt hat, zeigt erst eine neue Messung. Angebote sollten deshalb Untersuchung, Planung, Ausführung und Erfolgsmessung getrennt ausweisen, sonst lassen sich zwei Angebote kaum vergleichen. Eine Radonfachperson hilft, Aufwand und Erfolgsaussicht verschiedener Wege abzuwägen.

Steht ohnehin ein Umbau an, lässt sich Radonschutz nach Angaben des BfS kostengünstig einbinden. Neue dichte Fenster oder eine gedämmte Gebäudehülle verändern allerdings den Luftaustausch, deshalb gehört eine Radonmessung vor und nach einer größeren Sanierung dazu.

Für den privaten Hauskauf schreibt das Strahlenschutzgesetz keine Radonmessung vor. Pflichten bestehen beim Bau neuer Gebäude und an bestimmten Arbeitsplätzen.

• Neubau überall: Wer ein Gebäude mit Aufenthaltsräumen oder Arbeitsplätzen errichtet, muss geeignete Maßnahmen treffen, damit Radon aus dem Baugrund nicht oder nur erschwert eindringt (§ 123 StrlSchG). Außerhalb der Vorsorgegebiete genügt dafür in der Regel der Feuchteschutz nach den anerkannten Regeln der Technik.
• Neubau im Radonvorsorgegebiet: Dort kommt nach § 154 StrlSchV mindestens eine zusätzliche Maßnahme hinzu, zum Beispiel das Absaugen von Radon unter Abdichtungen oder Materialien, die das Gas kaum durchlassen. Welche Maßnahme wann passt, erklärt der Ratgeber Radonvorsorge beim Hausbau.
• Arbeitsplätze: Wer für einen Arbeitsplatz in einem Innenraum verantwortlich ist, muss innerhalb von 18 Monaten messen lassen, wenn der Arbeitsplatz im Erd- oder Kellergeschoss eines Gebäudes im Radonvorsorgegebiet liegt oder zu einem der Arbeitsfelder in Anlage 8 des Gesetzes gehört (§ 127 StrlSchG). Die Ergebnisse sind aufzuzeichnen, und die Beschäftigten sind zu informieren.

Für Käufer heißt das: Wer ein Haus nur bewohnen will, hat keine Messpflicht und sollte die Messung trotzdem aus eigenem Interesse planen. Wer im Erd- oder Kellergeschoss eines Hauses im Radonvorsorgegebiet eine Praxis, ein Büro oder eine Werkstatt betreiben will, sollte die Messpflicht in die Zeitplanung aufnehmen.

Welche Gebiete 2026 als Radonvorsorgegebiete gelten, steht in der jeweils aktuellen Allgemeinverfügung des Landes. Die Länder müssen ihre Festlegungen mindestens alle zehn Jahre überprüfen und können sie dabei ändern (§ 121 StrlSchG). Verlassen Sie sich deshalb auf die aktuelle Veröffentlichung Ihres Bundeslandes und nicht auf eine ältere Kartenkopie.

Beim Radon vor dem Kauf sind drei Angaben zu trennen: die Einschätzung der Karte, der rechtliche Status als Radonvorsorgegebiet und der gemessene Wert der Raumluft. Beim Bestandsgebäude entscheidet der Messbericht, und er ist nur so aussagekräftig wie seine Angaben zu Raum, Zeitraum und Nutzung. Beim Bauplatz entscheidet die Planung, und beide Wege enden mit einer Messung in den bewohnten Räumen. Ein Grundstück im Radonvorsorgegebiet muss deshalb niemand vorschnell ablehnen, und eines außerhalb sollte niemand ungeprüft kaufen.

Die Übersichtskarte der Radonvorsorgegebiete und die Karte des Radonpotenzials stammen vom Bundesamt für Strahlenschutz (BfS) und werden über das IMIS-Geoportal als WFS-Dienst bereitgestellt. Die Übersichtskarte der Radonvorsorgegebiete trägt den Datenstand 22.06.2021, die Metadaten der Radonpotenzial-Karte wurden am 24.02.2025 aktualisiert. Lizenz für beide Datensätze: Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (dl-de/by-2-0).

Datenquelle Vorsorgegebiete: Bundesamt für Strahlenschutz (BfS), Basisdaten © GeoBasis-DE / BKG 2018, dl-de/by-2-0.
Datenquelle Radonpotenzial: Bundesamt für Strahlenschutz (BfS), Radonpotenzial, dl-de/by-2-0.

Hinweis aus den BfS-Metadaten: Die Übersichtskarte der Vorsorgegebiete „besitzt keine rechtliche Verbindlichkeit und dient lediglich der gesamtdeutschen Veranschaulichung“. Die Radonpotenzial-Karte „zeigt die regional zu erwartende Situation in einem groben Raster“; Aussagen zu einzelnen Gebäuden oder Grundstücken lassen sich daraus nicht ableiten. Verbindlich sind ausschließlich die Festlegungen und Bekanntmachungen der zuständigen Landesbehörden.

Rechtsgrundlagen wurden gegen die amtliche Fassung auf gesetze-im-internet.de geprüft, Angaben zu Gesundheit, Karten, Messung und Schutzmaßnahmen gegen die Seiten des BfS (Zugriff jeweils am 17.09.2026). Die Kosten für Messgeräte nennt das BfS. Für Sanierungen nennt dieser Ratgeber keine Pauschalbeträge, weil sie vom einzelnen Gebäude abhängen.