Welche Rolle Radon vor dem Grundstückskauf spielt, wie Sie Vorsorgegebiete einordnen und mit welchen Kosten Sie für Vorsorge und Sanierung rechnen sollten.
Radon ist ein natürliches radioaktives Gas aus dem Boden. Vor dem Grundstückskauf prüfen Sie zwei Dinge: Liegt die Adresse in einem Radonvorsorgegebiet nach § 121 StrlSchG, und wie hoch ist das Bodenpotenzial? Der Referenzwert für Aufenthaltsräume liegt bei 300 Bq/m³ (§ 124 StrlSchG); Neubauten brauchen bundesweit Schutzmaßnahmen nach § 123 StrlSchG.
Zuletzt aktualisiert am 25.04.2026 · Letzte fachliche Prüfung am 25.04.2026
Kurzüberblick
Radon ist ein farbloses, geruchloses Gas, das vielen Käufern erst beim Notartermin als Stichwort begegnet. Genau dort gehört es nicht hin. Wer ein Grundstück kauft, entscheidet schon mit Lage, Bodenart und Kellerplanung darüber, ob Radon später im Wohnzimmer ankommt — oder eben nicht. Lungenkrebs gilt als bestätigte Spätfolge erhöhter Innenraumkonzentrationen, und genau deshalb hat der Gesetzgeber 2018 mit dem Strahlenschutzgesetz (StrlSchG) klare Pflichten für Neubauten und Vorsorgegebiete verankert. Dieser Ratgeber führt Sie durch die fünf Fragen, die vor dem Grundstückskauf wirklich zählen.
Wichtig vorweg: Ein Grundstück im Vorsorgegebiet ist kein Tabu. Es ist ein Hinweis, dass Bodenplatte, Abdichtung und Lüftung mit Sorgfalt geplant werden müssen — und dass spätere Sanierungskosten deutlich teurer ausfallen als saubere Vorsorge im Bauvertrag. Wer jetzt mitliest, gewinnt zwei bis fünf Tage Vorsprung gegenüber Käufern, die das Thema erst nach dem Bodengutachten entdecken.
Rechts- und Datenbasis
§ 121 StrlSchG, § 123 StrlSchG, § 124 StrlSchG, § 126 StrlSchG, § 154 StrlSchV; BfS-Karten Radonvorsorgegebiete und Radonpotenzial (dl-de/by-2-0).
Radon dringt fast ausschließlich aus dem Untergrund in Gebäude ein. Die entscheidenden Stellschrauben — Lage, Bodenart, Kellerkonzept und Abdichtung der Bodenplatte — sind genau die, die Sie mit der Kaufentscheidung festlegen. Nach dem Notartermin sind viele dieser Hebel nur noch teuer korrigierbar.
Konkret heißt das: Wenn Sie ein Grundstück in einer Region mit hohem Radonpotenzial kaufen und einen Wohnkeller planen, kostet eine wirksame Vorsorge im Rohbau meist 1 500 bis 5 000 Euro — eine saubere Bodenplattenabdichtung, dichte Leitungsdurchführungen und gegebenenfalls eine Drainage- oder Unterlüftung. Eine Nachrüstung im fertigen Haus erreicht schnell das Fünf- bis Zehnfache, wenn Bodenplatte aufgestemmt, Pumpensysteme installiert oder ganze Räume neu abgedichtet werden müssen.
Hinzu kommt eine rechtliche Komponente: Für neue Gebäude mit Aufenthaltsräumen verlangt § 123 StrlSchG bundesweit Schutzmaßnahmen gegen den Zutritt von Radon aus dem Baugrund. In ausgewiesenen Vorsorgegebieten gelten nach § 154 StrlSchV schärfere Anforderungen. Diese Pflichten treffen den Bauherrn — also Sie, sobald Sie das Grundstück im Grundbuch übernehmen. Verkäufer haften nur in engen Grenzen, weshalb ein eigener Blick auf die Karte vor dem Kauf der schnellste Hebel bleibt.
Das BfS ordnet das geogene Radonpotenzial im Boden in drei Bänder: unter 20, zwischen 20 und 44 sowie ab 44 Kilobecquerel pro Kubikmeter Bodenluft. Ab 44 kBq/m³ gilt eine Region als auffällig — daraus leiten die Länder den Schwellenwert für Vorsorgegebiete ab.
Die Bänder beschreiben das Bodenpotenzial — also was im Untergrund vorhanden ist. Wie viel davon tatsächlich im Wohnzimmer ankommt, hängt von Bauweise, Abdichtung und Nutzungsverhalten ab. Genau deshalb sagt das BfS ausdrücklich, die Karte zeige eine „regional zu erwartende Situation in einem groben Raster“; Aussagen zu einzelnen Gebäuden oder Grundstücken ließen sich daraus nicht ableiten. Eine Innenraummessung über mindestens drei Monate ist die einzige Methode, um den realen Wert in einem konkreten Haus zu ermitteln.
Für die Kaufentscheidung bedeutet das einen pragmatischen Dreischritt: erst Karte, dann Bauplan, dann Messung nach Bezug. Wer in dieser Reihenfolge vorgeht, kommt fast nie in eine Überraschungssituation.
Erstens: ruhig bleiben — ein Vorsorgegebiet ist keine Sperrzone, sondern eine Planungsauflage. Zweitens: das Thema vom Bauträger oder Architekten verbindlich in den Vertrag schreiben lassen. Drittens: nach Bezug eine Langzeitmessung durchführen. Vier von fünf Häusern liegen auch im Vorsorgegebiet unter dem Referenzwert, wenn die Vorsorge sauber ausgeführt wurde.
Der einfachste Test ist ein passiver Radon-Detektor. Sie bestellen ihn für 25 bis 50 Euro pro Raum bei einem akkreditierten Labor (etwa beim Karlsruher Institut für Technologie oder bei kommerziellen Anbietern), legen ihn drei bis zwölf Monate aus und schicken ihn zur Auswertung zurück. Aktivmessungen mit elektronischen Geräten sind schneller, aber teurer und schwankungsanfälliger. Vor dem Kauf eines Bestandsgebäudes ist eine Aktivmessung vom Verkäufer ein realistisches Verhandlungsthema.
Wenn ein Bestandsgebäude den Referenzwert überschreitet, gibt es bewährte Sanierungswege: Abdichtung der Bodenplatte und der Leitungsdurchführungen, ein Radonbrunnen mit Unterdrucklüftung unter dem Gebäude, eine kontrollierte Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung. Die Kosten reichen von rund 500 Euro für gezielte Abdichtungsmaßnahmen über 3 000 bis 8 000 Euro für eine Radondrainage bis zu 15 000 Euro und mehr für umfassende Sanierungspakete. Eine Innenraummessung sollte immer am Anfang stehen, nicht am Ende — sonst saniert man im Dunkeln.
Vor der Sanierung steht die Messung
Wir verbinden Vorsorgegebiet, Bodenpotenzial und Bauplanung in einer Prüfung.
