Baulasten und Dienstbarkeiten: was auf einem Grundstück liegt

Ein Haus soll hinter einem bereits bebauten Grundstück entstehen. Die Zufahrt führt über das vordere Flurstück. Oder der geplante Anbau liegt genau dort, wo der Nachbar eine Abstandsfläche gesichert hat. Auf einem gewöhnlichen Lageplan sehen beide Vorhaben zunächst möglich aus. Ob sie rechtlich funktionieren, zeigen erst die dazugehörigen Verpflichtungen und Pläne.

Eine Baulast ist deshalb weder automatisch ein Kaufhindernis noch eine belanglose Eintragung. Entscheidend ist, welche Fläche und welche Nutzung sie betrifft. Mit diesen Angaben können Planer den Entwurf prüfen und Käufer offene Fragen vor dem Vertrag klären.

Eine Baulast ist eine Verpflichtung, die ein Eigentümer gegenüber der Bauaufsicht übernimmt und die im Baulastenverzeichnis steht; im Grundbuch stehen dagegen private Rechte wie ein Wegerecht. Er erklärt beispielsweise, eine bestimmte Fläche freizuhalten. Die Behörde kann diese Sicherung bei der Beurteilung eines Bauvorhabens berücksichtigen. Wie die Erklärung wirksam wird und im Verzeichnis geführt wird, regelt das jeweilige Landesrecht. Das Bauportal NRW erläutert dies am Beispiel von § 85 BauO NRW.

Eine Grunddienstbarkeit sichert dagegen ein privates Recht zugunsten eines anderen Grundstücks, etwa ein Wegerecht. Sie steht im Grundbuch des belasteten Grundstücks, und zwar in Abteilung II, dem Teil, in dem die Lasten eines Grundstücks außer Grundschulden und Hypotheken eingetragen werden. Zum Eintrag gehört die Bewilligung, also die Erklärung, auf die das Grundbuch für den genauen Inhalt verweist. Die gesetzliche Grundlage beschreibt § 1018 BGB, und wie man die Abteilungen eines Grundbuchs liest, erklärt der Ratgeber Grundbuchauszug lesen.

Die Unterscheidung ist bei Zufahrten besonders wichtig. Eine Zufahrtsbaulast allein verschafft dem Nachbarn noch kein privates Wegerecht, der Eigentümer muss die Überfahrt also nicht allein wegen der Baulast dulden. Das hat der Bundesgerichtshof im Urteil V ZR 51/24 vom 24. Januar 2025 für eine solche Überfahrtbaulast entschieden. Lassen Sie deshalb getrennt prüfen, was die Bauaufsicht verlangt und worauf das private Nutzungsrecht beruht. Wie ein Wegerecht als Grunddienstbarkeit entsteht, was die Eintragung kostet und wann ein Notweg ohne Vereinbarung gilt, erklärt der Ratgeber Wegerecht.

Wenn Eintragungstext, Grundbuch und tatsächliche Nutzung nicht zusammenpassen, finden Sie Anwälte für Bau- und Immobilienrecht nach Stadt. Nehmen Sie Auskunft, Plan und Grundbuchauszug zum Gespräch mit.

Neben einer Baulast können auf einem Grundstück private Rechte anderer liegen, etwa ein Wegerecht, ein Leitungsrecht oder ein Nießbrauch, und eingetragen werden diese nicht im Baulastenverzeichnis, sondern in Abteilung II des Grundbuchs. Manche Pflichten gelten sogar ohne jeden Eintrag, etwa die Pflicht, einen Notweg oder einen Überbau des Nachbarn zu dulden. Eine Baulastenauskunft ohne Treffer und eine leere Abteilung II zeigen deshalb noch nicht, dass niemand ein Recht an dem Grundstück hat.

Wie schwer ein Recht wiegt, hängt auch davon ab, wem es zusteht. Ist für die frühere Eigentümerin ein Nießbrauch eingetragen, bleibt er beim Verkauf bestehen, und längstens bis zu ihrem Tod darf sie das Grundstück nutzen, etwa selbst darin wohnen oder die Miete einnehmen. Der Käufer wird zwar Eigentümer, nutzen darf er das Grundstück aber erst, wenn der Nießbrauch erloschen ist, es sei denn, einzelne Nutzungen sind davon ausgenommen (§ 1030 Abs. 2 BGB).

Ihren Entwurf betreffen können vor allem vier Arten: Abstandsflächen-, Zufahrts-, Stellplatz- und Vereinigungsbaulasten. Bei einer Abstandsflächenbaulast hält ein Grundstück eine Fläche für den erforderlichen Abstand eines anderen Gebäudes frei. Das kann die eigene Bebauung begrenzen. Die Verpflichtung hilft zugleich dem begünstigten Grundstück, weil dessen Bauvorhaben den Abstand sonst möglicherweise nicht einhalten könnte.

Eine Zufahrtsbaulast sichert die Zufahrt über ein fremdes Grundstück öffentlich-rechtlich ab. Sie wird gebraucht, wenn ein Baugrundstück nicht selbst an einer befahrbaren öffentlichen Straße liegt, denn ein Haus darf dann in der Regel nur mit einer so gesicherten Zufahrt gebaut werden, in Nordrhein-Westfalen nach § 4 BauO NRW. Eine Stellplatzbaulast ordnet benötigte Stellplätze einem Vorhaben zu, obwohl sie auf einem anderen Grundstück liegen. Bei einer Vereinigungsbaulast gelten mehrere Grundstücke für die Bauaufsicht als ein einziges.

Welche Nutzung daneben zulässig bleibt, folgt aus der konkreten Erklärung, dem Plan und dem Landesrecht. Eine belastete Fläche ist daher nicht automatisch vollständig nutzlos. Ebenso wenig darf man ohne Prüfung annehmen, dass ein Gartenhaus, ein Stellplatz oder ein Zaun dort trotz der Verpflichtung zulässig ist.

Eine Vereinigungsbaulast bewirkt, dass die Bauaufsicht mehrere Grundstücke so behandelt, als wären sie ein einziges, damit ein Gebäude über die Grenze zwischen ihnen hinweg stehen darf. Ohne eine solche Sicherung darf ein Gebäude in der Regel nicht auf mehreren Grundstücken errichtet werden. Der Grund liegt darin, dass jedes Grundstück für sich verkauft werden kann. Stünde das Gebäude dann über einer Eigentumsgrenze, wären etwa die Abstandsflächen nicht mehr gewahrt, die das Baurecht zur Grenze verlangt.

Ein Beispiel: Eine Eigentümerin besitzt zwei nebeneinanderliegende Flurstücke und will ein Haus bauen, das über die gemeinsame Grenze reicht. Mit der Vereinigungsbaulast prüft die Bauaufsicht den Bauantrag, als gäbe es diese Grenze nicht.

Am Eigentum ändert die Baulast dagegen nichts. Die Flurstücke verschmelzen nicht, jedes behält seinen Eigentümer, und im Grundbuch findet ein Käufer keinen Hinweis auf die Vereinigung, denn sie steht wie jede Baulast im Baulastenverzeichnis.

Weil die Baulast jedes beteiligte Grundstück belastet, müssen die Eigentümer aller Grundstücke die Erklärung abgeben, in Nordrhein-Westfalen schriftlich und mit beglaubigter oder vor der Bauaufsicht geleisteter Unterschrift (§ 85 Abs. 2 BauO NRW). Wer später eines der Grundstücke kauft, ist an die Vereinigung gebunden und kann sie nicht allein aufheben, denn über eine Löschung entscheidet die Bauaufsicht.

Die Baulastenauskunft beantragen Sie meist bei der Bauaufsicht der Stadt oder des Kreises oder über das Verwaltungsportal des Landes, mit Gemarkung, Flurstücksnummer und einem Nachweis Ihres berechtigten Interesses. Frei einsehen kann das Baulastenverzeichnis nicht jeder. Die Stelle für die Auskunft ist nicht überall dieselbe wie für Eintragung oder Löschung, die Tabelle im nächsten Abschnitt zeigt Beispiele.

Bereiten Sie die amtlichen Grundstücksangaben vor. Gemarkung und Flurstücksnummer, also der Katasterbezirk und die amtliche Nummer der Fläche im Liegenschaftskataster, unterscheiden Flächen zuverlässiger als eine Straßenadresse. Bei einem Grundstück aus mehreren Flurstücken muss die Anfrage alle betroffenen Flurstücke erfassen. Nach Teilungen helfen frühere Bezeichnungen, ältere Einträge zuzuordnen.

Eine Auskunft erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt. Das Service-Portal Berlin und die Leistungsbeschreibung für Sachsen-Anhalt nennen Kaufinteressenten dafür ausdrücklich als Beispiel. Halten Sie einen Nachweis Ihres Kaufinteresses bereit oder lassen Sie sich vom Eigentümer bevollmächtigen. Welcher Nachweis genügt, legt die Behörde fest. Auch der Notar kann die Auskunft anfordern, Hamburg und Sachsen-Anhalt zählen Notare ausdrücklich zu den Berechtigten.

Eine verbindliche Bearbeitungszeit nennen die meisten Behörden nicht, in Hessen etwa hängt sie von der einzelnen Bauaufsicht ab. Hamburg nennt für Online-Bestellungen, bei denen das berechtigte Interesse geprüft wird, bis zu drei Arbeitstage. Stellen Sie den Antrag trotzdem nicht erst kurz vor dem Notartermin, denn unklare Pläne oder alte Flurstücksnummern kosten zusätzlich Zeit.

1. Klären Sie die zuständige Stelle und den vorgesehenen Antragsweg. Ein Online-Antrag ist nicht dasselbe wie ein frei zugängliches Register.
2. Nennen Sie Gemarkung, Flurstücksnummern, Anschrift und Ihren Auskunftszweck. Legen Sie den verlangten Berechtigungsnachweis bei.
3. Bitten Sie um den vollständigen Eintragungstext und alle dazugehörigen Lagepläne oder Anlagen. Eine reine Trefferliste reicht für den Entwurf nicht.
4. Fragen Sie zusätzlich nach Sicherungen auf Nachbargrundstücken, auf die Ihr Bauvorhaben angewiesen ist. Nennen Sie diese Flächen, soweit bekannt.
5. Prüfen Sie Datum, Flächenbezug und Vollständigkeit der Antwort. Lassen Sie unleserliche Pläne oder nicht zuordenbare frühere Flurstücksnummern erklären.

In Hamburg bestellen Sie den Auszug online beim Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung, in Berlin bei der Bauaufsicht des Bezirksamts, in Nordrhein-Westfalen bei der Bauaufsicht der Stadt oder des Kreises, und in Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis. Die Tabelle nennt die Einzelheiten und ist keine vollständige Übersicht aller Länder. Maßgeblich sind die Regeln am Ort des Grundstücks, ein gewohnter Antragsweg aus einem anderen Land passt dort oft nicht.

Lesen Sie Eintragungstext und Lageplan zusammen: Der Text nennt, welches Grundstück was freihalten oder dulden muss und zu wessen Gunsten, erst der Plan zeigt, wo genau. Das folgende Beispiel ist frei erfunden und weder ein Behördenformular noch eine Aussage über ein tatsächliches Grundstück.

Angenommen, das zu kaufende Flurstück 38/4 ist mit einer Zufahrtsbaulast zugunsten des hinteren Flurstücks 38/5 belastet. Im zugehörigen Plan ist ein drei Meter breiter und zwanzig Meter langer Streifen markiert. Dieser Streifen umfasst im Beispiel 60 m². Die Zahl beschreibt die markierte Fläche, nicht automatisch den Verlust an zulässiger Wohnfläche oder den Minderwert des Grundstücks.

Übertragen Sie den Streifen in den aktuellen Entwurf. Liegt dort die geplante Garage oder eine Einfriedung? Passt die tatsächliche Zufahrt zum Plan? Fehlt das private Wegerecht, muss es zusätzlich geklärt werden. Ohne diesen Abgleich reicht die Aussage „Baulast vorhanden“ für eine Kaufentscheidung nicht aus.

Wer eine Baulast übersieht, trägt die Folgen meist selbst. Der Notar muss sich nach § 21 BeurkG über den Inhalt des Grundbuchs unterrichten, das Baulastenverzeichnis gehört nicht dazu. Steht eine Baulast dem geplanten Entwurf entgegen, genehmigt die Bauaufsicht ihn in dieser Form in der Regel nicht, solange die Baulast besteht. Ansprüche gegen den Verkäufer bestehen dann in der Regel nur, wenn er die Baulast arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheit garantiert hat, denn Grundstückskaufverträge schließen die Haftung für Mängel meist aus (§ 444 BGB). Eine Rückabwicklung des Kaufs ist deshalb die Ausnahme, und abgesichert ist der Kauf vor allem durch die Auskunft vor dem Notartermin.

In Bayern prüfen Sie statt einer Baulast, welchen anderen Nachweis die Bauaufsicht für das Vorhaben verlangt, etwa eine schriftliche Zustimmung des Nachbarn, und was Grundbuch und Bauakte enthalten, denn Bayern kennt das Baulastenverzeichnis der anderen Länder nicht. Das Verwaltungsgericht München hat 2025 festgehalten, dass das bayerische Landesrecht die Baulast nicht kennt und eine Sicherung deshalb nur auf andere Weise in Betracht kommt. Daraus folgt nicht, dass Zufahrten oder Abstandsflächen ohne Sicherung auskommen.

Ein Beispiel enthält Art. 6 Abs. 2 BayBO. Abstandsflächen können sich unter den dort genannten Voraussetzungen auf das Nachbargrundstück erstrecken. Das Gesetz nennt unter anderem eine schriftliche Zustimmung des Nachbarn gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Diese Zustimmung bindet auch spätere Eigentümer, die rechtlich als Rechtsnachfolger bezeichnet werden.

Deshalb wäre auch der pauschale Rat „In Bayern wird alles mit einer Dienstbarkeit gelöst“ zu grob. Eine private Zustimmung zum Entwurf, eine Erklärung gegenüber der Bauaufsicht und ein Grundbuchrecht erfüllen unterschiedliche Aufgaben. Welche Unterlagen zusammen ausreichen, müssen Bauaufsicht und gegebenenfalls Notar anhand des Vorhabens klären.

Eine Baulastenauskunft kostet in fünf Beispielländern für ein Flurstück mit einer Baulast etwa 22 bis 79 Euro, die Entscheidung über Eintragung oder Löschung 50 bis 250 Euro in Nordrhein-Westfalen und 180 Euro in Berlin. Trennen Sie diese Gebühren von den Kosten einer neuen oder geänderten Baulast. Die Auskunft berechnen die Länder je Grundstück, je Flurstück oder je eingetragener Baulast. Bei einer neuen Sicherung kommen dagegen Vermessung, Planerleistungen und oft eine eigene privatrechtliche Vereinbarung mit dem Nachbarn hinzu.

Für ein Grundstück aus einem Flurstück mit einer eingetragenen Baulast liegt die Auskunftsgebühr in fünf Beispielländern zwischen etwa 22 Euro in Hessen und 79 Euro in Hamburg. In Nordrhein-Westfalen kommen für jede weitere Baulast 50 Euro hinzu, bis zur Obergrenze von 200 Euro je Grundstück. Eine Bescheinigung, dass nichts eingetragen ist, kostet dort 30 Euro, in Berlin 17 Euro und in Hamburg 55 Euro je Flurstück. In Hessen und Nordrhein-Westfalen dürfen die Kommunen eigene Gebührensatzungen erlassen, der Betrag kann dort also abweichen.

Für die Entscheidung über die Eintragung oder Löschung einer Baulast nennt das Bauportal NRW 50 bis 250 Euro, in Berlin sind es nach der Baugebührenordnung 180 Euro je Baulast. Das ist jeweils nur die Verwaltungsgebühr für diese Entscheidung, keine vollständige Rechnung mit Planer- oder Vermessungsleistungen.

Fragen Sie vor der Bestellung, ob die Lagepläne zur Abschrift gehören und welche Unterlagen extra kosten. Bei einer neuen Baulast ist außerdem zu klären, wer Planungs- und Eintragungskosten trägt. Diese Beträge gehören getrennt von den übrigen Kaufnebenkosten in die Kalkulation.

Ja, wenn die Bauaufsicht auf die Baulast verzichtet, weil sie die öffentlich-rechtliche Sicherung nicht mehr für erforderlich hält. Dass Verkäufer und Nachbarn sich einig sind, genügt dafür nicht. Das Bauportal NRW beschreibt die Löschung durch behördlichen Verzicht und den Wegfall des öffentlichen Interesses. Die Hamburger Umweltbehörde beschreibt denselben Weg für Baulasten zur Abwasserbeseitigung und sieht vor der Löschung eine Anhörung der Verpflichteten und der Begünstigten vor.

Ist die Löschung Voraussetzung Ihres Entwurfs, genügt im Kaufgespräch keine Zusage, sich später darum zu kümmern. Lassen Sie vor dem Vertrag klären, ob die Behörde den Wegfall der Sicherung überhaupt mitträgt. Der Notar kann anschließend regeln, welche Nachweise vor Zahlung oder Vollzug vorliegen müssen. Eine vertragliche Abrede ersetzt jedoch nicht die Entscheidung der Bauaufsicht. Lehnt die Bauaufsicht die beantragte Löschung ab, ist das ein Bescheid, gegen den ein Rechtsbehelf möglich ist: Widerspruch, wo das Land ihn vorsieht, sonst Klage beim Verwaltungsgericht.

Bleibt die Baulast bestehen, sollte der Planer ihre Folgen im Entwurf sichtbar machen. So verhandeln Sie über ein nachvollziehbares Vorhaben statt über einen pauschalen Preisabschlag. Den Zusammenhang mit Finanzierung und Vertragsablauf erklärt der Ratgeber zum Grundstückskauf.

Außer dem Wegerecht gibt es zum Beispiel Leitungsrechte, Bebauungsverbote und Duldungsrechte, und das Gesetz ordnet jede Grunddienstbarkeit einer von drei Formen zu (§ 1018 BGB).

Jede Grunddienstbarkeit muss dem begünstigten Grundstück einen Vorteil für seine Benutzung bieten (§ 1019 BGB), denn sie gehört zu diesem Grundstück und nicht zu der Person, der es gerade gehört. Soll ein Recht einer bestimmten Person zustehen, etwa einem Versorgungsunternehmen für seine Leitung, kommt dafür die beschränkte persönliche Dienstbarkeit in Betracht (§ 1090 BGB).

Was ein Recht im Einzelnen erlaubt, verrät sein Name nicht. Das steht in der Bewilligung, auf die der Eintrag in Abteilung II verweist, und ein „Leitungsrecht“ kann dort ein einzelnes Rohr meinen oder einen Schutzstreifen, auf dem nichts gebaut werden darf. Lassen Sie sich deshalb zu jedem Eintrag die Bewilligung geben, bevor Sie einen Entwurf für das Grundstück planen lassen.

• Benutzen: Der Eigentümer des begünstigten Grundstücks darf das belastete Grundstück für einen bestimmten Zweck benutzen, das Gesetz sagt „in einzelnen Beziehungen“. Dazu gehören das Wegerecht und das Leitungsrecht, mit dem eine Wasser-, Abwasser- oder Stromleitung durch das Nachbargrundstück führen darf.
• Unterlassen: Auf dem belasteten Grundstück dürfen „gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden“. Dazu gehören ein Bebauungsverbot auf einer Teilfläche oder eine Höhengrenze, die dem Nachbarn das Licht vor seinen Fenstern sichert.
• Nicht abwehren: Der Eigentümer verzichtet auf ein Recht, das ihm als Eigentümer gegenüber dem Nachbarn zustünde. So kann er sich verpflichten, Geräusche oder Gerüche eines benachbarten Betriebs hinzunehmen, gegen die er sonst vorgehen könnte.

Ganz ohne Eintrag gelten vor allem zwei Rechte aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch, der Notweg und der Überbau. Ein Notweg führt über fremden Grund zu einem Grundstück, das keine Verbindung zu einem öffentlichen Weg hat, und ein Überbau ist ein Gebäude, das über die Grenze auf das Nachbargrundstück reicht. Beide beruhen nicht auf einer Vereinbarung, sondern folgen unmittelbar aus dem Gesetz, und deshalb müssen sie nirgends eingetragen sein, um zu gelten.

Einen Notweg müssen die Nachbarn dulden, wenn einem Grundstück die Verbindung fehlt, die es für seine ordnungsmäßige Benutzung braucht, und sie erhalten dafür eine Geldrente (§ 917 BGB). Wann das der Fall ist und wie Lage und Breite des Wegs festgelegt werden, erklärt der Ratgeber Wegerecht.

Einen Überbau muss der Nachbar dulden, wenn der Eigentümer beim Bau eines Gebäudes über die Grenze gebaut hat, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, und wenn der Nachbar nicht vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung widersprochen hat (§ 912 Abs. 1 BGB). Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit heißt, dass der Bauherr die Grenze kannte oder ganz naheliegende Vorsicht außer Acht gelassen hat. Ein gewöhnlicher Fehler beim Abstecken der Grenze schließt die Duldung dagegen nicht aus.

Dahinter steht eine Abwägung. Ein Gebäude abzureißen, weil es einige Zentimeter über die Grenze reicht, würde einen Wert vernichten, der in keinem Verhältnis zum Nachteil des Nachbarn steht. Der Nachbar erhält stattdessen eine Geldrente, deren Höhe sich nach der Zeit der Grenzüberschreitung richtet (§ 912 Abs. 2 BGB).

Reicht also die Garage des Nachbarn 30 Zentimeter auf das Grundstück, muss ein Käufer sie unter diesen Voraussetzungen dulden, auch wenn weder Grundbuch noch Baulastenverzeichnis etwas davon zeigen. Umgekehrt schützt dieselbe Regel den Käufer eines Hauses, dessen Anbau über die Grenze reicht, vor einem Abriss, wenn die Voraussetzungen beim Bau vorlagen. Ob ein Gebäude die Grenze überschreitet, zeigt erst der Abgleich mit der Liegenschaftskarte oder eine Grenzvermessung, wie der Ratgeber zur Grundstücksgrenze erklärt.

Vor dem Notartermin sollten die Baulastenauskunft mit Eintragungstexten und Plänen für alle Flurstücke, ein aktueller Grundbuchauszug und der Abgleich mit Bauakte und Entwurf vorliegen. Stellen Sie diese Unterlagen in einer Mappe zusammen. Die folgenden Punkte sind eine praktische Kaufcheckliste, keine pauschale gesetzliche Pflicht für jeden Grundstückserwerb. Sobald eine Sicherung für das geplante Vorhaben entscheidend ist, sollte die offene Frage vor der verbindlichen Kaufentscheidung beantwortet sein.

• Auskunft für alle betroffenen Flurstücke, Eintragungstexte und zugehörige Pläne.
• Aktueller Grundbuchauszug mit Abteilung II und den Bewilligungen, auf die eingetragene Rechte wie Wegerecht oder Nießbrauch verweisen.
• Abgleich mit Bauakte, heutigem Zustand und geplantem Bauvorhaben.
• Abgleich der Gebäude an der Grenze mit der Liegenschaftskarte, weil ein Überbau auch ohne Eintrag gilt.
• Schriftliche Klärung einer erforderlichen neuen Sicherung, Änderung oder Löschung.
• Vertragliche Regelung der noch offenen Mitwirkung und Kosten nach Beratung durch den Notar.