Grundstück verkaufen: Ablauf, Steuern und Kosten

Ein Bauplatz im Neubaugebiet, den ein Paar 2021 gekauft hat und nach einem Umzug nicht mehr bebauen wird. Eine Wiese am Ortsrand, die seit 1998 derselben Eigentümerin gehört. Ein Einfamilienhaus mit großem Garten, in dem der Eigentümer bis zum Verkauf selbst wohnt. Alle drei wechseln auf demselben Weg den Eigentümer, über einen Kaufvertrag beim Notar und die Eintragung des Käufers im Grundbuch.

Verschieden sind die Folgen für den Verkäufer. Beim Bauplatz liegt der Kauf keine zehn Jahre zurück, und ein Gewinn ist deshalb in der Regel steuerpflichtig. Bei der Wiese kann der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zustehen, wenn sie außerhalb des bebauten Ortes liegt und die Gemeinde dort künftig Wohnhäuser plant. Und nur beim Haus begrenzt das Gesetz, wie die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer verteilt wird, sofern eine Privatperson kauft. Wer das vor dem ersten Gespräch mit einem Käufer weiß, kann Preis, Vertrag und Zeitplan verlässlich planen.

Ein Grundstücksverkauf führt in sechs Schritten vom Angebotspreis bis zur Eintragung des Käufers im Grundbuch, und bindend wird er erst mit dem Kaufvertrag beim Notar.

Ohne Notar geht es nicht, denn ein Vertrag, mit dem sich jemand verpflichtet, ein Grundstück zu verkaufen, muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Eine Zusage per Handschlag bindet deshalb keine Seite. Gültig wird ein solcher formloser Vertrag nur, wenn Auflassung und Eintragung im Grundbuch trotzdem folgen, und darauf sollte sich niemand verlassen.

Welche Schritte der Verkäufer selbst erledigt und welche Notar, Gemeinde, Finanzamt und Grundbuchamt übernehmen, zeigt die Liste. Eine feste Gesamtdauer schreibt kein Gesetz vor. Sie hängt davon ab, wie schnell diese Stellen antworten und wie schnell der Käufer zahlt.

1. Preis einordnen: Der Verkäufer verschafft sich einen Überblick über den Bodenrichtwert seiner Zone und lässt bei Bedarf ein Gutachten erstellen, damit er seinen Angebotspreis begründen kann, bevor ein Käufer verhandelt.
2. Grundbuch und Unterlagen klären: Er holt einen aktuellen Grundbuchauszug, bespricht mit seiner Bank die Löschung eingetragener Grundschulden und besorgt die Auskünfte zu Altlasten und Baulasten, damit Käufer und Notar wissen, was verkauft wird.
3. Käufer finden und Vertrag vorbereiten: Sind sich Verkäufer und Käufer über Preis und Übergabe einig, entwirft ein Notar, den sie gemeinsam auswählen, den Kaufvertrag.
4. Kaufvertrag beurkunden: Im Notartermin erklären beide Seiten in der Regel auch die Auflassung, also die Einigung darüber, dass das Eigentum übergehen soll (§ 925 BGB). Danach beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung, die den Anspruch des Käufers im Grundbuch sichert.
5. Kaufpreis zahlen: Der Notar holt die Erklärung der Gemeinde zu ihrem Vorkaufsrecht und die Löschungsunterlagen der Bank ein. Liegen sie und die übrigen Voraussetzungen des Vertrags vor, teilt er dem Käufer mit, dass der Kaufpreis fällig ist, und übergeben wird das Grundstück zu dem Termin, den der Vertrag nennt.
6. Grundbuch umschreiben: Das Finanzamt setzt die Grunderwerbsteuer fest und bestätigt nach der Zahlung in einer Unbedenklichkeitsbescheinigung, dass der Eintragung nichts entgegensteht. Mit ihr beantragt der Notar die Umschreibung, und mit der Eintragung im Grundbuch wird der Käufer Eigentümer (§ 873 BGB).

Vor dem Verkauf klären Sie zwei Arten von Einträgen, die Grundschulden in Abteilung III, die gelöscht werden müssen, wenn der Käufer sie nicht übernimmt, und die Rechte anderer in Abteilung II, die beim Verkauf bestehen bleiben.

Eine Grundschuld sichert eine Geldsumme aus dem Grundstück, bei einem Baukredit etwa für die Bank, und sie bleibt im Grundbuch stehen, auch wenn der Kredit längst abbezahlt ist. Gelöscht wird sie erst, wenn die Bank die Löschung bewilligt und das Grundbuchamt einen Löschungsvermerk einträgt. Ist der Kredit getilgt, bitten Sie die Bank schon vor dem Notartermin um die Löschungsbewilligung. Läuft er noch, klären Sie mit ihr, welchen Betrag sie für die Löschung verlangt, denn der Käufer zahlt erst, wenn die Löschungsunterlagen beim Notar liegen.

In Abteilung II stehen Rechte anderer am Grundstück, etwa ein Wegerecht, das dem Nachbarn die Zufahrt erlaubt, oder ein Nießbrauch, also das Recht einer Person, das Grundstück zu nutzen. Solche Rechte bleiben beim Verkauf bestehen, und gelöscht werden sie in der Regel nur, wenn der Berechtigte zustimmt. Weil sie auf den Käufer übergehen, gehören sie ins Exposé und nicht erst in den Vertragsentwurf. Was ein Wegerecht für beide Grundstücke bedeutet, erklärt ein eigener Ratgeber.

Den aktuellen Stand zeigt ein Grundbuchauszug vom Grundbuchamt beim Amtsgericht. Einsicht erhält dort, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO). Wie Sie die Einträge in Abteilung II und Abteilung III lesen, erklärt der Ratgeber zum Grundbuch.

Für den Verkauf brauchen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug, einen Auszug aus der Flurkarte und die Auskünfte zu Altlasten, Baulasten und Baurecht, denn aus ihnen erfährt ein Käufer, was er kauft und was er darauf bauen darf.

Die Auskunft aus dem Altlastenkataster beantragen Sie am besten selbst. Angaben zu einem bestimmten Grundstück erhalten Kaufinteressenten in der Regel nur mit dem Einverständnis des Eigentümers, und eine Auskunft, die Sie vorlegen, erspart dem Käufer diesen Umweg. Wie der Antrag abläuft, zeigt der Ratgeber zum Altlastenkataster.

Eine Baulast ist eine Pflicht gegenüber der Bauaufsicht, etwa die, eine Zufahrt für den Nachbarn freizuhalten. Sie steht nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis, und in Bayern gibt es ein solches Verzeichnis nicht. Was eine eingetragene Baulast für den Käufer bedeutet, erklärt der Ratgeber zur Baulast.

Einen Käufer finden Sie mit einem Exposé, das Preis, Lage und Baurecht offen nennt, und auf dem Weg, auf dem Ihre Käufergruppe sucht, also über Immobilienportale und Anzeigen oder in der direkten Ansprache von Bauträgern.

Einen ersten Anhaltspunkt für den Angebotspreis gibt der Bodenrichtwert, ein amtlicher Durchschnittswert je Quadratmeter Boden, den der Gutachterausschuss zu einem Stichtag für eine Zone mit ähnlichen Grundstücken ermittelt. Der Rechner Grundstückswert ermitteln multipliziert den Median der Bodenrichtwerte einer Nutzungsart in Ihrer Region mit der Fläche, bei einem Median von 200 €/m² und 600 Quadratmetern also 120.000 €, und zeigt dazu die Spanne der Zonenwerte. Zu- oder Abschläge für Zuschnitt, Erschließung, Baulasten oder Altlasten rechnet er nicht ein.

Wie ein Gutachten diese Merkmale bewertet, erklärt der Ratgeber Grundstück bewerten lassen, und was den Verkehrswert eines einzelnen Grundstücks vom Richtwert der Zone unterscheidet, ein eigener Beitrag. Ist die Fläche noch kein Bauland, sondern nur für eine künftige Bebauung im Gespräch, begründet der Stand der Planung den Preis, und worauf es dann ankommt, beschreibt der Abschnitt Bauerwartungsland verkaufen.

Wer als Käufer infrage kommt, hängt vom Grundstück ab. Ein einzelner Bauplatz im Wohngebiet passt zu Familien, die selbst bauen wollen, eine größere Fläche mit Baurecht für mehrere Häuser eher zu Bauträgern, die bauen und weiterverkaufen. Kauft eine Familie mit Kredit, bitten Sie vor dem Notartermin um eine Finanzierungsbestätigung ihrer Bank, damit feststeht, dass sie den Preis zahlen kann.

Ins Exposé gehört, wonach ein Käufer schon vor der Besichtigung fragt:

• Preis, Fläche und Flurstücksnummer, damit Interessenten das Grundstück in der Karte finden.
• Das Baurecht, also die Vorgaben des Bebauungsplans oder, wo keiner gilt, die Bebauung der Umgebung, an der sich ein Neubau orientieren muss.
• Der Stand der Erschließung: ob Zufahrt, Wasser, Abwasser und Strom anliegen und ob die Erschließungsbeiträge bezahlt sind.
• Rechte anderer aus Abteilung II des Grundbuchs und eingetragene Baulasten, weil sie auf den Käufer übergehen.
• Bekannte Besonderheiten wie ein Eintrag im Altlastenkataster, Leitungen im Boden oder ein schwieriger Baugrund.
• Fotos und ein Lageplan mit den Grenzen aus der Flurkarte.

Ob mit Makler oder privat, entscheidet vor allem, wer Exposé, Besichtigungen und Preisverhandlung übernimmt, denn rechtlich ist der Verkauf in beiden Fällen derselbe, und den Notar brauchen Sie immer.

Ein Makler sucht Käufer, organisiert Besichtigungen und verhandelt, und dafür erhält er die Provision, die im Maklervertrag steht. Bei einem unbebauten Grundstück ist frei verhandelbar, ob Verkäufer, Käufer oder beide sie zahlen und in welcher Höhe. Die gesetzlichen Regeln zur Teilung der Provision gelten nur für den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses (§§ 656c, 656d BGB), und auch dann nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist, also privat und nicht für sein Gewerbe oder seinen Beruf kauft (§ 656b BGB).

Oft ist dabei vom Bestellerprinzip die Rede. Beim Kauf heißt das aber nicht, dass allein zahlt, wer den Makler bestellt hat. Beauftragen beide Seiten denselben Makler, zahlen sie ihm gleich viel. Hat nur der Verkäufer ihn beauftragt, kann er dem Käufer höchstens so viel weitergeben, wie er selbst zahlt, also höchstens die Hälfte. Verkaufen Sie Ihr Einfamilienhaus samt Garten an eine Familie, gilt diese Teilung, beim bloßen Bauplatz nicht.

Wer privat verkauft, übernimmt diese Arbeit selbst. Er schreibt das Exposé, beantwortet Anfragen, zeigt das Grundstück und verhandelt den Preis. Den Kaufvertrag entwirft auch dann ein Notar, den die Parteien gemeinsam auswählen, und als Träger eines öffentlichen Amtes vertritt er keine der beiden Seiten. Wer zu Preis oder Vertragsklauseln eine Beratung allein im eigenen Interesse möchte, holt sie sich bei einem Rechtsanwalt.

Für Mängel, die Sie kannten und verschwiegen haben, haften Sie auch dann, wenn der Kaufvertrag die Haftung ausschließt (§ 444 BGB). Für Mängel, von denen Sie nichts wussten, schützt ein vereinbarter Ausschluss Sie dagegen in der Regel.

Das Gesetz lässt den Ausschluss in zwei Fällen nicht gelten. Der erste ist ein arglistig verschwiegener Mangel, also einer, den der Verkäufer kannte und bewusst nicht offenbart hat. Der zweite ist eine Garantie, die der Verkäufer für eine Beschaffenheit übernommen hat, etwa dafür, dass der Boden frei von Altlasten ist. Das Gesetz will verhindern, dass sich ein Verkäufer, der von einem Mangel weiß, hinter einer Klausel versteckt, die der Käufer im Vertrauen auf seine Angaben unterschrieben hat.

Ein Beispiel: Die Verkäuferin weiß, dass ihr Grundstück als Altlast im Kataster steht, und erwähnt es weder im Exposé noch beim Notar. Findet der Käufer den Eintrag später, hilft ihr der Haftungsausschluss nicht, und er kann seine Rechte wegen des Mangels geltend machen. Dasselbe gilt für eine Baulast, von der sie wusste.

Offenlegen schützt also vor allem den Verkäufer. Nennen Sie bekannte Altlasten, Baulasten und Rechte Dritter im Exposé und lassen Sie sie im Kaufvertrag aufführen, dann kann Ihnen niemand vorwerfen, Sie hätten sie verschwiegen.

Ja, in bestimmten Gebieten hat die Gemeinde ein gesetzliches Vorkaufsrecht, also das Recht, das Grundstück anstelle des Käufers zu erwerben, und ausüben kann sie es binnen drei Monaten nach der Mitteilung des Kaufvertrags (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB).

Für Verkäufer unbebauter Grundstücke sind drei Fälle aus § 24 Abs. 1 BauGB besonders wichtig. Das Vorkaufsrecht besteht bei unbebauten Grundstücken in Gebieten, die vorwiegend dem Wohnen dienen, bei Flächen außerhalb des bebauten Ortes, die der Flächennutzungsplan als künftige Wohnbaufläche darstellt, und bei Flächen, die ein Bebauungsplan für öffentliche Zwecke oder als Ausgleich für Eingriffe in die Natur vorsieht. Außerdem gilt es unter anderem in Umlegungs-, Sanierungs- und Entwicklungsgebieten und in Überschwemmungsgebieten.

Den Inhalt des Kaufvertrags muss der Verkäufer der Gemeinde unverzüglich mitteilen, eine Mitteilung des Käufers ersetzt seine (§ 28 Abs. 1 BauGB). In der Praxis fordert der Notar bei der Gemeinde den Nachweis an, dass sie ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt. Besteht keines oder verzichtet sie darauf, bestätigt sie das in einem Zeugnis, dem Negativzeugnis, und ohne einen solchen Nachweis darf das Grundbuchamt den Käufer nicht als Eigentümer eintragen.

Für den Verkäufer heißt das: Bis die Gemeinde sich erklärt hat oder die drei Monate abgelaufen sind, steht nicht fest, ob der Käufer das Grundstück bekommt, und der Kaufpreis wird in der Regel erst danach fällig. Frist, Ausschlüsse und Negativzeugnis im Einzelnen erklärt der Ratgeber Vorkaufsrecht der Gemeinde.

Der Verkäufer zahlt vor allem für die Löschung seiner Grundschulden, für einen Makler, den er selbst beauftragt hat, und gegebenenfalls für die vorzeitige Ablösung seines Kredits. Notar und Grundbuchamt für den Kauf selbst bezahlt nach der gesetzlichen Grundregel der Käufer.

Das Gesetz legt dem Käufer die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung auf und dazu die Kosten der Eintragung, mit der das Eigentum übergeht (§ 448 Abs. 2 BGB). Der Kaufvertrag kann das anders regeln, und deshalb lohnt beim Entwurf ein Blick darauf, wer welche Kosten trägt. Was Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer für den Käufer ausmachen, rechnet der Ratgeber Nebenkosten beim Grundstückskauf vor.

Für die Löschung einer Grundschuld berechnet das Grundbuchamt eine halbe Gebühr, deren Höhe sich nach dem Betrag der Grundschuld richtet (Nr. 14140 des Kostenverzeichnisses zum Gerichts- und Notarkostengesetz, GNotKG). Bei einer Grundschuld über 100.000 € beträgt die volle Gebühr nach Tabelle B des GNotKG 273,00 €, die Löschung kostet also 136,50 €. Dazu kommt eine Gebühr des Notars, wenn er die Löschungsunterlagen anfordert und beim Grundbuchamt einreicht. Lassen Sie sich ihre Höhe vorab nennen.

Läuft auf dem Grundstück noch ein Kredit mit fester Zinsbindung, fragen Sie die Bank vor dem Notartermin nach dem Betrag, mit dem sie ihn ablöst, und nach einer Vorfälligkeitsentschädigung. So heißt der Ausgleich, den eine Bank für die vorzeitige Rückzahlung eines solchen Kredits verlangen kann, und er verringert, was Ihnen vom Kaufpreis bleibt.

Die Grunderwerbsteuer schulden Käufer und Verkäufer nach dem Gesetz gemeinsam (§ 13 Nr. 1 GrEStG), und zwar als Gesamtschuldner, von denen jeder die ganze Steuer schuldet (§ 44 AO). Wer sie im Verhältnis zueinander zahlt, legt der Kaufvertrag fest. Zahlt der Käufer nicht, obwohl der Vertrag es von ihm verlangt, kann das Finanzamt die Steuer vom Verkäufer fordern, und der muss sie sich dann beim Käufer zurückholen.

Spekulationssteuer fällt an, wenn zwischen Kauf und Verkauf eines Grundstücks nicht mehr als zehn Jahre liegen, denn dann ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Ausnahmen gelten für selbst bewohnte Immobilien und für kleine Gewinne.

Das Wort Spekulationssteuer steht nicht im Gesetz. Gemeint ist die Einkommensteuer auf diesen Gewinn, und sie fällt unabhängig davon an, ob der Verkäufer spekulieren wollte, denn es zählt allein die Zeit zwischen Anschaffung und Veräußerung. Wer einen Bauplatz im März 2021 gekauft hat, verkauft im Jahr 2026 also innerhalb der Frist. Welches Datum genau zählt, etwa bei einem Notartermin kurz vor Ablauf der zehn Jahre, klären Sie vorher mit einer Steuerberatung.

Ausgenommen sind Immobilien, die der Eigentümer zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt hat oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Bei einem unbebauten Grundstück hilft diese Ausnahme in aller Regel nicht, denn auf einem Grundstück ohne Haus kann niemand wohnen. Verkauft dagegen jemand sein selbst bewohntes Einfamilienhaus samt Grundstück, kann der Verkauf auch innerhalb der zehn Jahre steuerfrei sein.

Steuerfrei bleibt ein Gewinn außerdem, wenn alle privaten Veräußerungsgeschäfte eines Kalenderjahres zusammen weniger als 1.000 € Gewinn ergeben (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Das ist eine Freigrenze und kein Freibetrag. Bei 999 € Gewinn bleibt alles steuerfrei, bei 1.000 € ist der ganze Betrag steuerpflichtig und nicht nur der Teil über der Grenze.

Gehört das Grundstück zu einem Betrieb, etwa zu einem landwirtschaftlichen Hof, lassen Sie die Steuerfolgen vor dem Notartermin von einer Steuerberatung prüfen, denn die Zehnjahresregel steht bei den privaten Veräußerungsgeschäften.