Erschließungskosten für ein Grundstück: Höhe, Beitrag und wer zahlt

Kommt nach dem Eigentumswechsel noch ein Beitragsbescheid der Gemeinde für die Straße, geht er an den Käufer, auch wenn das Grundstück als erschlossen verkauft wurde. Zahlen muss, wer bei der Bekanntgabe des Bescheids Eigentümer ist.

Ein Bauplatz, den die Gemeinde selbst verkauft, ausgeschrieben als voll erschlossen. Ein Grundstück in einer Straße, die seit Jahren provisorisch geschottert ist. Ein Reihenhausgrundstück, dessen Voreigentümer die Straße vor dreißig Jahren mitbezahlt hat. In allen drei Fällen entscheidet nicht der Kaufvertrag darüber, ob noch eine Rechnung der Gemeinde kommt, sondern die Frage, ob die Straße nach den Merkmalen der örtlichen Satzung endgültig hergestellt ist und wer dafür schon gezahlt hat.

Teuer wird die Verwechslung dort, wo zwei Rechnungen zusammenfallen: Die Gemeinde rechnet die Straße ab, und der Versorger rechnet den Anschluss von Wasser, Abwasser und Strom bis ins Haus ab. Beide Beträge stützen sich auf verschiedene Rechtsgrundlagen, sie kommen zu verschiedenen Zeitpunkten, und sie lassen sich unterschiedlich gut vorher erfragen. Wer vor dem Notartermin weiß, welche der beiden noch offen ist, kann den Betrag in den Kaufpreis einrechnen.

Erschlossen ist ein Grundstück, wenn es an eine öffentliche Straße angebunden ist und Wasser, Abwasser und Strom bis an die Grenze geführt sind. Das Baugesetzbuch teilt diese Arbeiten in zwei Gruppen, und diese Trennung bestimmt später, wer die Rechnung schreibt. Zuständig ist zunächst die Gemeinde: „Die Erschließung ist Aufgabe der Gemeinde, soweit sie nicht nach anderen gesetzlichen Vorschriften oder öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen einem anderen obliegt“ (§ 123 Abs. 1 BauGB).

Zur ersten Gruppe, den Erschließungsanlagen im Sinne des Gesetzes, gehören die öffentlichen Straßen, Wege und Plätze, an denen gebaut werden darf, außerdem Fußwege und Wohnwege innerhalb des Baugebiets, Sammelstraßen, Parkflächen und Grünanlagen als Bestandteil dieser Verkehrsanlagen sowie Anlagen gegen Lärm und andere schädliche Umwelteinwirkungen (§ 127 Abs. 2 BauGB). Kinderspielplätze nimmt das Gesetz ausdrücklich aus. Abrechnen darf die Gemeinde dafür den Erwerb und die Freilegung der Flächen, die erstmalige Herstellung einschließlich Entwässerung und Beleuchtung und die Übernahme fertiger Anlagen als gemeindliche Erschließungsanlagen (§ 128 Abs. 1 BauGB).

Die zweite Gruppe sind die Leitungen für Abwasser, Strom, Gas, Wärme und Wasser. Sie sind keine Erschließungsanlagen in diesem Sinne, und das Recht der Gemeinde, dafür eigene Abgaben zu erheben, bleibt nach § 127 Abs. 4 BauGB unberührt. Genau hier verläuft die Grenze, an der später zwei Rechnungen von zwei Absendern entstehen: die Straße nach dem Baugesetzbuch, die Leitung nach dem Kommunalabgabengesetz des Landes und dem Vertrag mit dem Versorger.

Den Unterschied erkennen Sie am Absender und an der Rechtsgrundlage, die im Bescheid genannt ist. Ein Beitragsbescheid der Gemeinde, der sich auf die §§ 127 bis 135 BauGB und eine Erschließungsbeitragssatzung stützt, rechnet die Straße ab. Eine Rechnung des Wasser- oder Stromversorgers, die sich auf einen Anschlussvertrag oder eine Satzung nach dem Kommunalabgabengesetz des Landes beruft, betrifft die Leitungen. Dahinter können zwei verschiedene Posten stehen. In Bayern finanziert ein Beitrag nach Art. 5 Abs. 1 des Kommunalabgabengesetzes die leitungsgebundene Einrichtung der Gemeinde selbst, etwa ihr Wasser- oder Kanalnetz, und die Kosten des einzelnen Grundstücksanschlusses werden nach Art. 9 gesondert erstattet.

Der Kostenerstattungsbetrag ist der am häufigsten verwechselte der drei Posten, denn mit Wasser und Kanal hat er nichts zu tun. Er deckt die naturschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen ab, die ein Bebauungsplan festsetzt: Wird für ein Baugebiet Boden versiegelt, muss der Eingriff in die Natur an anderer Stelle ausgeglichen werden, etwa durch neu bepflanzte oder entsiegelte Flächen. Durchführen muss das nach § 135a Abs. 1 BauGB der Vorhabenträger. Übernimmt die Gemeinde die Maßnahme, erhebt sie dafür einen Kostenerstattungsbetrag, und die Erstattungspflicht entsteht mit der Herstellung des Ausgleichs (§ 135a Abs. 3 BauGB).

Für Käufer sind zwei Eigenschaften wichtig, die Erschließungsbeitrag und Kostenerstattungsbetrag teilen. Beide ruhen als öffentliche Last auf dem Grundstück (§ 134 Abs. 2 und § 135a Abs. 3 BauGB), hängen also auch nach einem Verkauf am Grundstück. Und für beide gilt neben dem Baugesetzbuch das Landesrecht, denn die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge einschließlich der Billigkeitsregelungen sind entsprechend anzuwenden (§ 135a Abs. 4 BauGB).

Zahlen muss, wer im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheids Eigentümer des Grundstücks ist (§ 134 Abs. 1 BauGB). Erbbauberechtigte treten an die Stelle des Eigentümers. Gehört das Grundstück mehreren, haften sie als Gesamtschuldner: Die Gemeinde kann den ganzen Beitrag von jedem Einzelnen verlangen. Anders bei Wohnungs- und Teileigentum, etwa einer Eigentumswohnung: Hier ist jeder Eigentümer nur entsprechend seinem Miteigentumsanteil beitragspflichtig.

Die Gemeinde zahlt immer mit. Nach § 129 Abs. 1 Satz 3 BauGB trägt sie „mindestens 10 vom Hundert des beitragsfähigen Erschließungsaufwands“, also mindestens ein Zehntel der Kosten, die sie überhaupt umlegen darf. Wie hoch ihr Anteil tatsächlich ausfällt, steht in der Erschließungsbeitragssatzung der Gemeinde: Wiesbaden legt ihn in § 6 der Satzung auf genau 10 vom Hundert fest, Grömitz in seiner Satzung vom 19.06.2025 ebenfalls auf 10 Prozent, und Augsburg trägt bei selbständigen Grünanlagen 50 Prozent. Der gesetzliche Mindestanteil ist damit in der Praxis oft auch der tatsächliche.

Den Rest verteilt die Gemeinde auf die erschlossenen Grundstücke. Welche Maßstäbe sie dafür wählt, welchen Einheitssatz sie ansetzt und wann eine Anlage als endgültig hergestellt gilt, muss sie nach § 132 BauGB in ihrer Satzung selbst regeln. Erheben darf sie Beiträge nur, soweit die Anlagen nötig sind, damit die Grundstücke so genutzt werden können, wie es das Baurecht vorsieht (§ 129 Abs. 1 Satz 1 BauGB).

Einen amtlichen Richtwert pro Quadratmeter gibt es nicht, weder bundesweit noch für ein einzelnes Bundesland. Der Betrag entsteht erst, wenn eine Gemeinde die Kosten einer konkreten Straße zusammenstellt, ihren Eigenanteil abzieht und den Rest nach ihrer Satzung auf die anliegenden Grundstücke verteilt. Deshalb kann dasselbe Grundstück in zwei Nachbargemeinden unterschiedlich belastet sein, und deshalb nennt keine amtliche Quelle eine Spanne, die sich auf jedes Grundstück übertragen ließe.

Die Pauschalspannen, die viele Immobilienportale angeben, etwa 10 bis 35 Euro oder 50 bis 100 Euro pro Quadratmeter, lassen sich auf keine Satzung, keine Gemeinde und kein Ursprungsdatum zurückführen. Auf dieser Seite stehen deshalb nur Beträge, die eine Gemeinde selbst veröffentlicht hat. Zwei davon zeigen die Spannweite: Die Gemeinde Rasdorf bietet voll erschlossene Bauplätze in den Ortsteilen Grüsselbach und Setzelbach ab 33 Euro pro Quadratmeter an, die Gemeinde Dietingen hat für das Baugebiet Gansgärten am 26.03.2025 einen Verkaufspreis von 134,00 Euro pro Quadratmeter beschlossen. Beide Zahlen sind Bündelpreise, sie enthalten den Grundstückswert und die Erschließungs- und Anschlussbeiträge zusammen, also gerade keinen ausgewiesenen Erschließungsanteil. Die Hausanschlüsse für Wasser und Abwasser kommen in beiden Gemeinden hinzu.

In den Satzungen selbst stehen keine Gesamtbeträge, sondern Rechengrößen. Wiesbaden setzt für die Entwässerung der Straßenoberfläche einen Einheitssatz von 9,70 Euro je Quadratmeter Erschließungsfläche an, wenn dieselbe Einrichtung Straße und Grundstücke entwässert (§ 4 Abs. 2 der Erschließungsbeitragssatzung). Augsburg begrenzt den anrechenbaren Flächenerwerb für selbständige Grünanlagen auf höchstens 102,26 Euro je Quadratmeter. Solche Sätze sind einzelne Posten der Rechnung und nicht der Beitrag für ein Grundstück. Vorab schätzen lässt sich die eigene Belastung deshalb nur mit der Satzung und den Kosten der konkreten Straße, und beides hat die Gemeinde; den endgültigen Betrag legt erst der Beitragsbescheid fest.

Fällig wird der Erschließungsbeitrag einen Monat nach der Bekanntgabe des Beitragsbescheids (§ 135 Abs. 1 BauGB). Der Bescheid darf aber erst kommen, wenn die Beitragspflicht entstanden ist, und dafür muss die Erschließungsanlage endgültig hergestellt sein (§ 133 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Die technische Fertigstellung allein genügt nicht: Unter anderem muss die Straße auch öffentlich gewidmet sein, also förmlich für den öffentlichen Verkehr bestimmt. Zwischen dem Kauf eines Bauplatzes und dieser Rechnung können deshalb Jahre liegen.

Was „endgültig hergestellt“ heißt, legt jede Gemeinde in ihrer Satzung fest, und die Merkmale gehen über eine befahrbare Zufahrt hinaus. Grömitz verlangt in § 9 seiner Satzung, dass die Flächen im Eigentum der Gemeinde stehen, dass Entwässerung und Beleuchtung betriebsfertig sind und dass Fahrbahn, Gehweg und Radweg auf tragfähigem Unterbau eine Decke aus Asphalt, Beton, Platten oder Pflaster haben. Solange die Straße geschottert ist oder die Laternen fehlen, ist die Anlage nicht fertig und der Beitrag noch offen.

Warten muss die Gemeinde trotzdem nicht in jedem Fall. Ist ein Bauvorhaben genehmigt oder hat die Herstellung begonnen und soll sie binnen vier Jahren abgeschlossen sein, kann die Gemeinde eine Vorausleistung bis zur Höhe des voraussichtlichen Beitrags verlangen (§ 133 Abs. 3 BauGB). Ist die Beitragspflicht sechs Jahre nach dem Vorausleistungsbescheid noch nicht entstanden und die Anlage bis dahin nicht benutzbar, kann die Vorausleistung verzinst zurückverlangt werden. Lässt die Gemeinde Ratenzahlung zu, wird der Beitrag durch Bescheid in eine Schuld umgewandelt, die in höchstens zehn Jahresleistungen zu entrichten und mit höchstens 2 Prozent über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB zu verzinsen ist (§ 135 Abs. 3 BauGB).

Vor dem Notartermin zählt deshalb neben dem Kaufpreis das Datum der Abrechnung. Weil der Bescheid an den geht, der bei seiner Bekanntgabe Eigentümer ist, kann die Rechnung für eine Straße aus dem Vorjahr beim Käufer landen. Wer die Kaufnebenkosten ohnehin aufstellt, nimmt einen offenen Erschließungsbeitrag in dieselbe Rechnung auf. Die übrigen Posten stehen im Ratgeber Nebenkosten beim Grundstückskauf.

Verlässlich beantwortet das nur die Gemeinde, und sie beantwortet es schriftlich. Die Gemeinde Uetze stellt dafür eine Erschließungsbescheinigung aus: Sie bestätigt dem Eigentümer, dass sein Grundstück rechtmäßig erschlossen ist. Die Stadt Osnabrück nennt das Papier Erschließungskostenbescheinigung und geht einen Schritt weiter, denn sie bescheinigt, ob das Grundstück durch Straßen- und Abwasserversorgung bereits erschlossen ist und ob künftig noch Beiträge zu erwarten sind. Ausgestellt wird sie dort vom Fachbereich Beitragswesen.

Die Angabe „voll erschlossen“ im Exposé oder in einer Ausschreibung ist dafür kein Ersatz. Die Gemeinde Rasdorf bewirbt ihre Bauplätze genau so und schreibt auf derselben Seite, dass Wasser- und Abwasseranschluss sowie ein Genossenschaftsanteil an der Fernwärme zusätzlich zu zahlen sind. Der Satz ist nicht falsch: Straße und Grundversorgung liegen an, die Hausanschlüsse sind damit aber nicht bezahlt.

Vier Schritte klären den Stand, bevor Sie unterschreiben.

1. Bescheinigung anfordern: Fragen Sie bei der Gemeinde die Erschließungs- oder Erschließungskostenbescheinigung für das Grundstück an, am schnellsten mit der Flurstücksnummer.
2. Satzung vergleichen: Halten Sie die Merkmale der endgültigen Herstellung aus der Erschließungsbeitragssatzung neben das, was vor dem Grundstück tatsächlich liegt.
3. Versorger fragen: Wasser, Abwasser, Strom und Wärme laufen über eigene Satzungen und Verträge. Fragen Sie beim jeweiligen Versorger nach den Kosten des Hausanschlusses für diese Adresse.
4. Vertrag prüfen: Halten Sie im Kaufvertrag fest, wer einen Bescheid trägt, der erst nach der Beurkundung zugestellt wird.

Ja, und ob der Käufer dann noch einen Beitragsbescheid bekommt oder die Kosten über den Kaufpreis zahlt, hängt davon ab, welche Anlagen der Erschließungsträger auf eigene Kosten übernimmt. Die Zuständigkeit der Gemeinde gilt nach § 123 Abs. 1 BauGB nur, soweit die Erschließung nicht einem anderen obliegt, und über einen städtebaulichen Vertrag nach § 11 BauGB kann die Gemeinde Durchführung und Kosten auf einen Erschließungsträger übertragen. Ein solcher Vertrag bedarf der Schriftform (§ 11 Abs. 3 BauGB).

Für das Geld ändert sich damit die Quelle, nicht zwingend die Höhe. Übernimmt ein Träger die Anlagen, kann sein Aufwand im Quadratmeterpreis des Bauplatzes stecken, und die Gemeinde erhebt für dieselben Anlagen keinen Beitrag mehr: Beiträge dürfen nicht erhoben werden, soweit der Eigentümer die Anlagen selbst hergestellt hat oder baurechtlich dazu verpflichtet war (§ 129 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Auch Kosten, die ein Eigentümer oder sein Rechtsvorgänger bereits aufgewandt hat, darf die Gemeinde bei der Übernahme einer Anlage nicht erneut erheben (§ 129 Abs. 2 BauGB). Darauf beruft sich ein Käufer, dessen Voreigentümer die Straße vor Jahrzehnten mitbezahlt hat.

In Bayern führt dieser Weg über das Landesrecht. Art. 5a Abs. 2 des Bayerischen Kommunalabgabengesetzes erklärt die §§ 128 bis 135 BauGB in der am 08.09.2015 geltenden Fassung für entsprechend anwendbar, und Art. 5a Abs. 4 stellt ausdrücklich klar, dass die vertragliche Übernahme erschließungsbeitragsfähiger Aufwendungen auch im Rahmen städtebaulicher Verträge möglich ist. Was in Ihrem Bundesland gilt, steht damit nicht allein im Baugesetzbuch, sondern zusätzlich im Kommunalabgabengesetz des Landes.

Solange ein Grundstück nicht bebaut werden darf, entsteht kein Erschließungsbeitrag. Die Beitragspflicht knüpft nach § 133 Abs. 1 BauGB daran, dass das Grundstück nach den Festsetzungen bebaut oder gewerblich genutzt werden darf; eine Bekanntmachung der Gemeinde hat dafür keine rechtsbegründende Wirkung. Wer Bauerwartungsland kauft, kauft die Erschließung also nicht mit, sondern zahlt sie später, wenn das Grundstück Baurecht erhält und die Anlagen hergestellt werden.

Einen Anspruch darauf, dass die Gemeinde erschließt, hat kein Eigentümer: „Ein Rechtsanspruch auf Erschließung besteht nicht“ (§ 123 Abs. 3 BauGB). Das Gesetz verlangt von der Gemeinde nur, die Anlagen kostengünstig herzustellen und sie spätestens dann benutzbar zu machen, wenn die anzuschließenden Gebäude fertig sind (§ 123 Abs. 2 BauGB). Für ein Grundstück ohne Baurecht und ohne Straße bleibt deshalb offen, wann die Erschließung kommt, und dieses offene Datum ist ein Teil des Preisunterschieds zu einem baureifen Bauplatz.

Was ein Bebauungsplan für ein solches Grundstück überhaupt festsetzt, lesen Sie im Ratgeber Bebauungsplan lesen. Wie sich Bauerwartungsland von Rohbauland und baureifem Land unterscheidet und welche Risiken der Kauf sonst hat, erklärt der Ratgeber Bauerwartungsland und Rohbauland.