Bauerwartungsland und Rohbauland: Preise und Risiken

Ein Acker am Ortsrand, für den der Gemeinderat ein Neubaugebiet plant. Eine Wiese, die der Flächennutzungsplan schon als künftige Wohnbaufläche zeigt. Ein Streifen Land in einem Baugebiet mit Bebauungsplan, der so schmal ist, dass kein Haus darauf passt. Keine der drei Flächen ist ein fertiger Bauplatz, und doch stehen sie auf verschiedenen Stufen. Die ersten beiden können Bauerwartungsland sein, der schmale Streifen ist bereits Rohbauland.

Auf welcher Stufe eine Fläche steht, entscheidet über ihren Preis und darüber, wie lange ein Käufer auf das Recht zu bauen wartet. Wer Bauerwartungsland kauft, bezahlt eine Erwartung, und ob sie sich erfüllt, entscheidet die Planung der Gemeinde. Deshalb lohnt es sich, vor dem Kauf zu prüfen, worauf diese Erwartung beruht.

Bauerwartungsland ist eine Fläche, deren Bebauung aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit zu erwarten ist, die aber anders als Bauland noch nicht für eine Bebauung bestimmt ist. So legt es § 3 Abs. 2 ImmoWertV fest, die Immobilienwertermittlungsverordnung, nach der auch die Bodenrichtwerte ermittelt werden.

Mit Bauland ist im Alltag ein Grundstück gemeint, auf dem ein Haus gebaut werden darf. Die Wertermittlung unterscheidet dabei zwei Stufen, Rohbauland und baureifes Land, und bei beiden ist die Fläche schon für eine Bebauung vorgesehen. Beim Bauerwartungsland fehlt genau diese Festlegung, es gibt nur die begründete Erwartung, dass sie kommt.

Welche Tatsachen zählen, nennt die Verordnung selbst: vor allem den Stand der Bauleitplanung, also des Flächennutzungsplans und des Bebauungsplans, mit denen die Gemeinde plant, wo und wie gebaut wird, und die sonstige städtebauliche Entwicklung des Gebiets. Stellt der Flächennutzungsplan einen Acker am Ortsrand als künftige Wohnbaufläche dar oder hat der Gemeinderat beschlossen, für das Gebiet einen Bebauungsplan aufzustellen, kann das eine solche Tatsache sein. Die bloße Hoffnung des Eigentümers genügt nicht, und ein Exposé, das eine Fläche Bauerwartungsland nennt, belegt noch nichts.

Die Einstufung ist keine Festsetzung eines Plans, sondern eine Einordnung für die Bewertung. Es gibt sie, weil der Wert einer Fläche stark davon abhängt, wie weit sie auf dem Weg zum Bauplatz ist.

Sie unterscheiden sich darin, was auf dem Weg zum Bauplatz schon feststeht: Beim Bauerwartungsland ist es nur die begründete Erwartung einer Bebauung, beim Rohbauland die rechtliche Bestimmung dazu und beim baureifen Land auch die tatsächliche Möglichkeit zu bauen.

Die ImmoWertV nennt diese Stufen Entwicklungszustände (§ 3 ImmoWertV). Unter dem Bauerwartungsland stehen Flächen der Land- oder Forstwirtschaft, also Äcker, Wiesen und Wälder, die sich so nutzen lassen, ohne schon Bauerwartungsland zu sein. Was in keine der vier Stufen passt, führt die Verordnung als sonstige Fläche.

Rohbauland ist bereits für eine Bebauung bestimmt, und zwar durch einen Bebauungsplan (§ 30 BauGB), durch einen Plan, der so weit aufgestellt ist, dass nach ihm schon genehmigt werden kann (§ 33 BauGB), oder durch die Lage im bebauten Ortsteil (§ 34 BauGB). Bauen lässt sich dort trotzdem noch nicht, weil die Erschließung nicht gesichert ist, also nicht feststeht, dass Zufahrt und Leitungen rechtzeitig kommen, oder weil die Fläche nach Lage, Form oder Größe nicht für ein Gebäude taugt. Ein schmaler Ackerstreifen in einem neuen Baugebiet, auf dem kein Haus Platz findet, bleibt deshalb Rohbauland, bis er neu zugeschnitten ist.

Baureifes Land ist nach dem öffentlichen Recht und nach den tatsächlichen Gegebenheiten bebaubar. Das Baurecht steht fest, die Erschließung ist gesichert, und der Zuschnitt lässt ein Gebäude zu.

Schon Bauland im Sinne von baureifem Land ist Ihr Grundstück, wenn das Baurecht feststeht, die Erschließung gesichert ist und der Zuschnitt ein Gebäude zulässt. Noch Bauerwartungsland ist es, solange es für eine Bebauung nur eine begründete Erwartung gibt, etwa eine Planung der Gemeinde, die noch nicht abgeschlossen ist.

Ob ein Grundstück ohne Bebauungsplan zum bebauten Ortsteil gehört, ist eine Frage des Baurechts, die Liegt das Grundstück im Innenbereich oder im Außenbereich? beantwortet. Was ein Bebauungsplan für eine Fläche festsetzt, erklärt Bebauungsplan lesen. Für die Frage, auf welcher Stufe Ihre Fläche steht, helfen fünf Unterlagen, die Sie bei der Gemeinde und beim Gutachterausschuss bekommen.

Ob auf einer Fläche ein bestimmtes Haus gebaut werden darf, beantwortet verbindlich erst die Bauaufsichtsbehörde, etwa in ihrem Bescheid auf eine Bauvoranfrage. Ob sich diese Anfrage schon vor dem Kauf lohnt, zeigt Brauchen Sie vor dem Grundstückskauf eine Bauvoranfrage?

Das Hauptrisiko besteht darin, dass die erwartete Bebauung spät oder gar nicht kommt, denn einen Anspruch auf einen Bebauungsplan hat niemand (§ 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB).

Dieselbe Vorschrift verpflichtet die Gemeinde zwar, Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist (§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Einklagen kann ein Eigentümer diese Pflicht aber nicht, und wie lange es bis zu einem Bebauungsplan dauert, lässt sich beim Kauf nicht sicher sagen. Ändert die Gemeinde ihre Planung, fällt die Erwartung weg, auf der der Preis beruht.

Kommt das Baugebiet, können die Grundstücke in einer Umlegung neu zugeschnitten werden, damit bebaubare Bauplätze entstehen (§§ 45 ff. BauGB). Dabei kann ein Eigentümer einen Teil seiner Fläche ohne Ausgleich abgeben müssen, den Flächenbeitrag. Er darf in Gebieten, die erstmals erschlossen werden, bis zu 30 Prozent der eingebrachten Fläche betragen, in anderen Gebieten bis zu 10 Prozent (§ 58 Abs. 1 BauGB). Von 5.000 Quadratmetern Bauerwartungsland am Ortsrand können so bis zu 1.500 Quadratmeter abgehen.

Auch die Erschließung ist im Kaufpreis für Bauerwartungsland nicht enthalten. Ein Erschließungsbeitrag entsteht erst, wenn das Grundstück bebaut werden darf, und wird dann zusätzlich fällig (§ 133 Abs. 1 BauGB). Was das für die Kalkulation heißt, erklärt der Ratgeber zu den Erschließungskosten.

Die andere Seite ist die Chance, derentwegen Bauerwartungsland gekauft wird: Kommt der Bebauungsplan und wird die Fläche erschlossen, rückt sie Stufe um Stufe bis zum baureifen Land auf.

Einen allgemein gültigen Quadratmeterpreis oder einen festen Anteil am Baulandpreis gibt es für Bauerwartungsland nicht, weil der Wert davon abhängt, wie sicher und wie bald auf der Fläche gebaut werden darf.

Bundesweite Durchschnittswerte nennt die Kaufwertstatistik des Statistischen Bundesamts für die Stufen darüber. 2020 kostete baureifes Land dort im Bundesdurchschnitt 198,96 €/m², Rohbauland 50,17 €/m², also rund ein Viertel davon. Beide Werte stammen aus verschiedenen Verkäufen in ganz Deutschland und ergeben deshalb keinen Abschlag, den man auf ein bestimmtes Grundstück übertragen könnte.

Beim Bauerwartungsland kommt zu Erschließung und Zuschnitt die Unsicherheit hinzu, ob und wann ein Bebauungsplan kommt, wie viel Fläche eine Umlegung kostet und wann der Erschließungsbeitrag fällig wird. Je weiter die Planung der Gemeinde ist, desto kleiner ist diese Unsicherheit, und entsprechend weit können die Preise zweier Flächen derselben Stufe auseinanderliegen.

Einen örtlichen Wert zeigt die Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses. Sie gibt zu einer Zone an, für welchen Entwicklungszustand ihr Wert gilt, und manche Gutachterausschüsse weisen dort eigene Zonen für Bauerwartungsland oder Rohbauland aus. Weitere Auswertungen für ihre Region, etwa zu Verkäufen von Bauerwartungsland, können sie in ihrem Grundstücksmarktbericht veröffentlichen.

Grundradar weist für Bauerwartungsland keinen eigenen Wert aus. Zonen dieses Entwicklungszustands zählen dort zusammen mit Rohbauland zur Klasse ‚Unbebaut‘ und nicht zum Wohnbauland, auch wenn der Gutachterausschuss eine künftige Wohnnutzung angibt. Den Weg zu den amtlichen Werten Ihrer Gemeinde zeigen die Bodenrichtwerte nach Gemeinde, und wie ein Richtwert mit dem tatsächlichen Kaufpreis zusammenhängt, erklärt Grundstückspreise in Deutschland.

Beim Verkauf kommt es darauf an, den Preis mit dem Stand der Planung zu begründen und vorher zu klären, ob auf den Gewinn Steuer anfällt. Das ist in der Regel der Fall, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen.

Käufer bezahlen beim Bauerwartungsland die Aussicht auf eine Bebauung, und sie wollen wissen, worauf diese Aussicht beruht. Dafür eignen sich dieselben Unterlagen wie für die Einordnung des eigenen Grundstücks, vor allem der Flächennutzungsplan und der Beschluss, einen Bebauungsplan aufzustellen. Eine erste Orientierung für den Preis gibt der Bodenrichtwert der Zone, und einen Wert für die einzelne Fläche ermittelt ein Gutachten, das der Ratgeber Grundstück bewerten lassen einordnet.

Für die Steuer zählt die Zeit zwischen Anschaffung und Verkauf. Beträgt sie nicht mehr als zehn Jahre, ist der Verkauf ein privates Veräußerungsgeschäft, und der Gewinn ist grundsätzlich steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Wer eine Fläche 2020 gekauft hat und sie 2026 verkauft, fällt also unter diese Regel.

Die Ausnahme für selbst bewohnte Immobilien hilft beim Bauerwartungsland nicht, denn sie setzt ein Gebäude voraus, in dem der Eigentümer gewohnt hat. Gewinne unterhalb einer Freigrenze bleiben nach § 23 Abs. 3 EStG steuerfrei. Gehört die Fläche zu einem Betrieb, etwa zu einem Hof, lassen Sie die Steuerfolgen vor dem Notartermin von einer Steuerberatung prüfen, denn die Zehnjahresregel steht bei den privaten Veräußerungsgeschäften. Ablauf, Steuern und Kosten eines Grundstücksverkaufs im Allgemeinen erklärt der Ratgeber Grundstück verkaufen.