Wegerecht: Eintragung im Grundbuch, Baulast und Notwegerecht

Ein Haus in zweiter Reihe ist nur über die Einfahrt des Vorderhauses zu erreichen. Im Exposé steht „Zufahrt gesichert“, und seit Jahren fährt jeder Besuch über das Nachbargrundstück. Ob die Zufahrt auch dem nächsten Eigentümer zusteht, verrät keiner dieser beiden Hinweise.

Bei einer Zufahrt über fremden Grund sind drei rechtliche Formen zu unterscheiden. Die Eigentümer vereinbaren ein Wegerecht und lassen es ins Grundbuch eintragen, der Nachbar übernimmt gegenüber der Bauaufsicht eine Baulast, oder das Gesetz selbst gewährt einen Notweg, weil das Grundstück sonst keine Verbindung zu einem öffentlichen Weg hätte. Die drei Formen wirken unterschiedlich und sind an unterschiedlichen Stellen nachzulesen.

Ein Wegerecht ist das Recht, das Grundstück eines anderen als Weg zu benutzen, und fachlich ist es meist eine Grunddienstbarkeit. Das Gesetz beschreibt sie als Belastung eines Grundstücks zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks, der das belastete Grundstück „in einzelnen Beziehungen benutzen darf“ (§ 1018 BGB). Gemeint ist ein bestimmter Gebrauch und nicht das ganze Grundstück, beim Wegerecht also das Gehen oder Fahren über einen Streifen davon.

Beteiligt sind immer zwei Grundstücke. Das Grundstück, dessen Eigentümer den Weg benutzen darf, heißt das herrschende, das Grundstück, über das der Weg führt, das dienende oder belastete. Berechtigt ist nicht eine bestimmte Person, sondern wer jeweils Eigentümer des herrschenden Grundstücks ist.

Wie weit das Recht reicht, legen die Beteiligten fest. Ein Gehrecht erlaubt, das Grundstück zu Fuß zu benutzen, ein Fahrrecht erlaubt auch Fahrzeuge, und beides lässt sich als Geh- und Fahrrecht verbinden. Im Alltag heißen dieselben Rechte oft Überfahrts- oder Durchfahrtsrecht. Ob ein Fahrrecht nur für Autos oder auch für Lastwagen gilt, steht in der Vereinbarung und nicht im Namen des Rechts.

Daneben gibt es die beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Sie begünstigt statt des jeweiligen Grundstückseigentümers eine bestimmte Person, und für ihre Ausübung gelten weitgehend dieselben Vorschriften wie für die Grunddienstbarkeit (§ 1090 BGB). Welche der beiden Formen vorliegt, zeigt der Eintrag, denn er nennt als Berechtigten entweder ein Grundstück oder eine Person.

Eingetragen wird ein Wegerecht, wenn sich die Eigentümer beider Grundstücke einigen und der Eigentümer des belasteten Grundstücks die Eintragung bewilligt. Einigung und Eintragung verlangt § 873 Abs. 1 BGB, und erst mit der Eintragung entsteht das Recht. Eine Absprache ohne Eintragung belastet das Grundstück deshalb nicht, und das hat einen Grund: Ein Recht, das jeden künftigen Eigentümer bindet, soll jeder Käufer im Grundbuch finden können.

Die Bewilligung ist die Erklärung, mit der der Eigentümer des dienenden Grundstücks der Eintragung zustimmt. Nötig ist sie, weil sein Recht betroffen ist (§ 19 der Grundbuchordnung, kurz GBO), und das Grundbuchamt nimmt sie nur als öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde entgegen (§ 29 GBO). Öffentlich beglaubigt heißt, dass ein Notar die Unterschrift bestätigt. Eine einfache schriftliche Erklärung unter Nachbarn genügt dem Grundbuchamt also nicht.

Im Grundbuch steht das Wegerecht in Abteilung II des dienenden Grundstücks, denn dort stehen alle Belastungen außer Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden (§ 10 der Grundbuchverfügung, kurz GBV). Wie die Abteilungen insgesamt aufgebaut sind, erklärt der Ratgeber Grundbuchauszug lesen. Ein Eintrag kann zum Beispiel so lauten wie in der Tabelle. Der Wortlaut ist erfunden, echte Einträge sind unterschiedlich formuliert.

Ein Notwegerecht gilt ohne Vereinbarung und ohne Eintragung, wenn einem Grundstück die Verbindung zu einem öffentlichen Weg fehlt, die es für seine ordnungsmäßige Benutzung braucht. Sein Eigentümer kann dann von den Nachbarn verlangen, dass sie einen Weg über ihre Grundstücke dulden (§ 917 Abs. 1 BGB). Eine Kurzfassung steht im Glossar unter Notwegerecht.

„Ordnungsmäßige Benutzung“ meint die Nutzung, für die das Grundstück bestimmt ist, und „notwendig“ heißt, dass diese Nutzung ohne die Verbindung nicht möglich wäre. Ein kürzerer oder bequemerer Weg über das Nachbargrundstück begründet deshalb keinen Notweg, solange das Grundstück die notwendige Verbindung schon hat. Dahinter steht ein Ausgleich: Ein Grundstück, das niemand erreichen kann, wäre nutzlos. Das Gesetz verlangt vom Nachbarn deshalb, einen Weg zu dulden, aber nur so weit wie nötig und gegen Entschädigung.

Wo der Notweg verläuft und wie breit er ist, vereinbaren die Beteiligten am besten selbst. Gelingt das nicht, bestimmt ein Gericht Richtung und Umfang durch Urteil. Die Nachbarn, über deren Grundstück der Notweg führt, erhalten eine Geldrente, also eine regelmäßige Zahlung (§ 917 Abs. 2 BGB).

Der Anspruch entfällt, wenn der Eigentümer die bisherige Verbindung durch eine willkürliche Handlung selbst aufgehoben hat (§ 918 Abs. 1 BGB). Wer etwa seine einzige Zufahrt mit einer Garage überbaut, kann danach keinen Notweg über das Nachbargrundstück verlangen.

Mit Gewohnheit hat der Notweg nichts zu tun. Dass ein Weg seit Jahrzehnten benutzt wird, begründet keinen Notweg, denn es zählt allein die fehlende Verbindung. Eine Grunddienstbarkeit entsteht durch die lange Nutzung ebenfalls nicht, weil dafür Einigung und Eintragung nötig sind.

Ein Wegerecht ist ein privates Recht des Nachbarn, eine Baulast dagegen eine Verpflichtung, die ein Eigentümer gegenüber der Bauaufsichtsbehörde übernimmt, also gegenüber dem Amt, das Bauvorhaben genehmigt. Die Baulast steht nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis. Sie wird erst mit der Eintragung dort wirksam und bindet dann auch jeden späteren Eigentümer, so regelt es etwa die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (§ 85 Abs. 1 BauO NRW). Eine Zahlung regelt die Baulast nicht, denn sie ist eine Erklärung gegenüber der Behörde. Ob der Nachbar für die Zufahrt Geld erhält, vereinbaren die Eigentümer privat und unabhängig von der Baulast.

Beide können dieselbe Zufahrt betreffen, sichern sie aber gegenüber verschiedenen Beteiligten. Die Behörde kann eine Baulast berücksichtigen, wenn sie ein Bauvorhaben beurteilt, der Nachbar kann aus einem Wegerecht selbst vorgehen, wenn der Weg versperrt wird. Eine Baulast für die Zufahrt allein verschafft dem Nachbarn dagegen kein privates Recht, den Weg zu benutzen. Der Bundesgerichtshof hat das mit Urteil vom 24.01.2025 (V ZR 51/24) klargestellt: „Eine Überfahrtbaulast begründet kein zivilrechtliches Wegerecht.“ Wer sich gegenüber dem Nachbarn auf die Zufahrt berufen will, prüft deshalb, ob zusätzlich eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch steht.

Die Baulast ist Landesrecht, und die Länder regeln sie unterschiedlich. Nordrhein-Westfalen (§ 85 BauO NRW) und Brandenburg (§ 84 der Brandenburgischen Bauordnung, kurz BbgBO) führen ein Baulastenverzeichnis. In Nordrhein-Westfalen muss die Erklärung schriftlich abgegeben und die Unterschrift beglaubigt oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet werden (§ 85 Abs. 2 BauO NRW). Die Bayerische Bauordnung kennt dagegen keine Baulast und kein Baulastenverzeichnis, dort wird eine Zufahrt auf anderem Weg gesichert, etwa durch eine Dienstbarkeit im Grundbuch.

Vor einem Kauf gehören deshalb zwei Auskünfte zusammen: der Grundbuchauszug für das Wegerecht und, wo es ein Baulastenverzeichnis gibt, die Auskunft daraus für die Baulast. Ob das Land, in dem das Grundstück liegt, ein solches Verzeichnis führt, erfahren Sie bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.

Der Inhaber eines Wegerechts muss das belastete Grundstück so schonend wie möglich benutzen (§ 1020 BGB). Das Gesetz verlangt, das Interesse des Eigentümers „tunlichst zu schonen“, und gemeint ist: so weit, wie es sich mit der Ausübung des Rechts vereinbaren lässt. Ein Fahrrecht erlaubt, über den Weg zu fahren, aber nicht, ihn als Lagerfläche zu nutzen.

Hält der Berechtigte für sein Recht eine Anlage auf dem fremden Grundstück, etwa eine Pflasterung oder ein Tor, muss er sie in ordnungsmäßigem Zustand erhalten, soweit das Interesse des Eigentümers es erfordert (§ 1020 BGB). Die Vereinbarung kann die Unterhaltung aber auch dem Eigentümer des belasteten Grundstücks auferlegen (§ 1021 BGB). Ob das so ist, steht in der Bewilligung, und fehlt dort eine solche Regel, bleibt es bei der Pflicht des Berechtigten.

Der Eigentümer des dienenden Grundstücks hat seinerseits Pflichten und Rechte:

• Er muss die Benutzung dulden. Stellt er den Weg zu oder sperrt er ihn ab, kann der Berechtigte verlangen, dass er das Hindernis beseitigt und die Störung künftig unterlässt (§ 1027 und § 1004 BGB).
• Er kann verlangen, dass der Weg verlegt wird, wenn er nur einen Teil des Grundstücks beansprucht und an der bisherigen Stelle für ihn besonders beschwerlich ist. Die neue Stelle muss für den Berechtigten ebenso geeignet sein, und die Kosten trägt der Eigentümer selbst (§ 1023 BGB).
• Außerhalb des Wegs nutzt er sein Grundstück weiter, wie er will, denn die Dienstbarkeit erlaubt eine Benutzung nur „in einzelnen Beziehungen“ (§ 1018 BGB).

Bei Verkauf und Erbfall bleibt ein Wegerecht als Grunddienstbarkeit bestehen, und zwar auf beiden Seiten. Es steht dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks zu (§ 1018 BGB), also auch jedem, der dieses Grundstück später kauft oder erbt. Und es belastet das dienende Grundstück, gleich wem es gehört.

Die Annahme, ein Wegerecht ende mit dem Tod des Nachbarn, der es einmal eingeräumt hat, trifft auf die Grunddienstbarkeit deshalb nicht zu. Sie hängt an den Grundstücken und nicht an den Menschen, denen sie gehören. Anders kann es bei der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit liegen, die einer bestimmten Person zusteht. Ob sie einen Erbfall übersteht, sollte vor einem Kauf ein Notar anhand des Eintrags klären.

Auch eine Teilung beendet das Recht nicht ohne Weiteres. Wird das herrschende Grundstück geteilt, besteht das Wegerecht für jeden Teil fort, und nur wenn es allein einem Teil nützt, erlischt es für die übrigen (§ 1025 BGB). Die Nutzung darf dadurch im Zweifel für den Eigentümer des belasteten Grundstücks nicht beschwerlicher werden. Wird das dienende Grundstück geteilt und ist der Weg auf einen bestimmten Teil beschränkt, werden die anderen Teile frei (§ 1026 BGB). Wer eine Teilfläche kauft, die außerhalb dieses Bereichs liegt, erwirbt sie deshalb ohne diese Last.

Ein Wegerecht kostet das Entgelt, das die Eigentümer vereinbaren, dazu kommen die Gebühren für Notar und Grundbuchamt. Ein Entgelt schreibt das Gesetz für ein vereinbartes Wegerecht nicht vor. Ob der Berechtigte einmalig, regelmäßig oder gar nicht zahlt, handeln die Beteiligten frei aus.

Fest geregelt sind dagegen die Gebühren, und zwar im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Für die Eintragung einer Dienstbarkeit berechnet das Grundbuchamt nach Nummer 14121 seines Kostenverzeichnisses einen Gebührensatz von 1,0. Ein Satz von 1,0 ist eine volle Gebühr, deren Höhe in Euro vom Gebührenwert abhängt, also von dem Wert, der dem Geschäft zugrunde gelegt wird.

Beim Notar hängt die Gebühr davon ab, was er tut. Für das Grundbuch genügt eine öffentlich beglaubigte Bewilligung (§ 29 GBO). Lassen die Nachbarn dagegen ihren ganzen Vertrag mit Entgelt, Verlauf und Unterhaltung beurkunden, fällt nach Nummer 21100 ein Satz von 2,0 an, und für die Beurkundung nennt das Kostenverzeichnis zusätzlich eine Mindestgebühr von 120 Euro. Wer die Gebühren trägt, legen die Beteiligten am besten im Vertrag fest.

Beim Notweg schreibt das Gesetz dagegen eine Zahlung vor, nämlich die Geldrente an die Nachbarn (§ 917 Abs. 2 BGB). Eine Höhe nennt die Vorschrift nicht.

Für ein vereinbartes Entgelt kommt es vor allem darauf an, was der Eigentümer des dienenden Grundstücks aufgibt:

• Wie viel Fläche der Weg beansprucht und ob sie sonst bebaut oder als Garten genutzt werden könnte.
• Ob nur Fußgänger den Weg benutzen oder auch Autos und Lieferwagen.
• Wer den Weg unterhält und Reparaturen bezahlt.
• Ob der Weg später verlegt werden kann, wenn der Eigentümer die Fläche anders nutzen will.

Ein Wegerecht wirkt auf beide Grundstücke, aber in entgegengesetzte Richtungen: Das dienende Grundstück trägt eine Last, die jeder künftige Käufer übernimmt, und das herrschende hat seine Zufahrt dauerhaft gesichert. Einen festen Abschlag oder Zuschlag schreibt kein Gesetz vor, das Gewicht hängt vom Einzelfall ab.

Beim dienenden Grundstück zählt, welchen Teil der Weg beansprucht. Ein Fußweg am Rand stört wenig, eine Zufahrt quer über das Grundstück kann dagegen den Platz für eine Garage oder einen Anbau kosten, weil der Eigentümer den Weg nicht versperren darf.

Beim herrschenden Grundstück ist es umgekehrt. Für ein Hinterliegergrundstück, also ein Grundstück in zweiter Reihe ohne eigene Verbindung zu einem öffentlichen Weg, ist das eingetragene Wegerecht oft die Voraussetzung dafür, es wie geplant zu nutzen. Entscheidend ist dann der Umfang, denn ein Gehrecht hilft einem Haus, das eine Zufahrt für Autos braucht, nur begrenzt.

Für die Finanzierung zählt das Grundbuch. Die Grundschuld der Bank steht in Abteilung III, das Wegerecht in Abteilung II, und welches Recht dem anderen vorgeht, ergibt sich aus der Rangfolge der Eintragungen. Fragen Sie beim Kauf eines Hinterliegergrundstücks den Notar deshalb, was mit der Zufahrt geschähe, wenn eine im Rang vorgehende Grundschuld vollstreckt würde.

Dauerhaft sichern Sie eine Zufahrt über fremden Grund, indem Sie mit dem Nachbarn ein Wegerecht vereinbaren und es als Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eintragen lassen. Vor einem Kauf gehört dazu die Prüfung, ob der eingetragene Umfang zu Ihrem Vorhaben passt. Wie Sie Schritt für Schritt vorgehen, zeigt die Anleitung Grundstückseinfahrt rechtlich sichern.