Bebauungsplan lesen: was auf dem Grundstück gebaut werden darf

Ob Ihre Pläne für ein Grundstück aufgehen, hängt weniger vom Grundstück ab als davon, ob die Gemeinde dafür einen Bebauungsplan beschlossen hat und was darin steht. Ein Doppelhaus mit zwei Vollgeschossen und Satteldach? Eine Garage direkt an der Grundstücksgrenze, dahinter eine kleine Werkstatt? Der Plan sagt, wie hoch gebaut werden darf, wie viel Fläche bebaut werden darf, wo auf dem Grundstück das Gebäude stehen muss und welche Nutzungen im Gebiet erlaubt sind.

Wer das erst nach dem Kauf nachliest, hat die Reihenfolge getauscht. 700 m² Grundstück klingen großzügig; erlaubt der Plan aber nur eine Grundflächenzahl von 0,2, sind davon 140 m² Grundfläche zulässig. Der Quadratmeterpreis im Exposé sagt darüber nichts. Das zulässige Bauvolumen sollte deshalb feststehen, bevor Quadratmeterpreise verglichen werden.

Ein Bebauungsplan ist eine Satzung der Gemeinde für ein genau abgegrenztes Gebiet und legt darin verbindlich fest, was gebaut werden darf. Das Gesetz erlaubt ihm dafür die Art der baulichen Nutzung, also welche Gebäude und Nutzungen im Gebiet zulässig sind, und das Maß der baulichen Nutzung, also wie groß und wie hoch gebaut werden darf (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB). Dazu kommen die Bauweise und die überbaubaren Grundstücksflächen, also wo auf dem Grundstück ein Gebäude stehen darf (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB).

Enthält der Plan mindestens Festsetzungen zu Art und Maß der Nutzung, zu den überbaubaren Grundstücksflächen und zu den örtlichen Verkehrsflächen, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es ihnen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist (§ 30 Abs. 1 BauGB). Das ist keine Ermessensentscheidung der Behörde, sondern die Rechtsfolge, die das Gesetz selbst anordnet. Die Bauordnung des Landes und andere öffentlich-rechtliche Vorschriften gelten daneben weiter (§ 29 Abs. 2 BauGB). Ein Bebauungsplan schränkt also ein, und er gibt gleichzeitig Planungssicherheit: Wer so baut, wie der Plan es vorsieht, muss nicht damit rechnen, dass die Bebaubarkeit im Verfahren anders beurteilt wird.

Einen solchen Plan stellt die Gemeinde auf, um die städtebauliche Entwicklung zu ordnen. Das Gesetz sagt es an zwei Stellen selbst: Festsetzungen sind aus städtebaulichen Gründen zulässig (§ 9 Abs. 1 BauGB), und ein Flächennutzungsplan ist nicht erforderlich, wenn der Bebauungsplan ausreicht, um diese Entwicklung zu ordnen (§ 8 Abs. 2 BauGB). Für einen Käufer hat das eine angenehme Kehrseite: Was im Plan steht, gilt auch für den, der nebenan baut.

Die Zahlen sagen, wie groß und wie hoch auf dem Grundstück gebaut werden darf. Das Gesetz nennt sie das Maß der baulichen Nutzung und lässt dafür vier Größen zu: die Grundflächenzahl, die Geschossflächenzahl, die Zahl der Vollgeschosse und die Höhe baulicher Anlagen (§ 16 Abs. 2 BauNVO). In vielen Plänen stehen sie zusammen in einem kleinen Kasten, den Planer Nutzungsschablone nennen. Diesen Kasten schreibt die Planzeichenverordnung nicht vor, seine Anordnung kann also von Plan zu Plan abweichen.

Die Grundflächenzahl, kurz GRZ, gibt an, wie viele Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind (§ 19 Abs. 1 BauNVO). Eine GRZ von 0,4 erlaubt 40 Prozent; bei einem Grundstück von 600 m² sind das 240 m² Grundfläche. Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten sowie Nebenanlagen wie ein Gartenhaus zählen dabei mit. Für sie darf die zulässige Grundfläche um bis zu 50 Prozent überschritten werden, höchstens bis zu einer GRZ von 0,8, sofern der Plan nichts anderes festsetzt (§ 19 Abs. 4 BauNVO). Im Beispiel sind das bis zu 120 m² mehr, zusammen also 360 m².

Zusätzlich begrenzt die Geschossflächenzahl, kurz GFZ, die Geschossfläche: Sie gibt an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind (§ 20 Abs. 2 BauNVO). Gemessen wird die Geschossfläche nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen (§ 20 Abs. 3 BauNVO). Bei 600 m² Grundstück und einer GFZ von 0,8 sind das 480 m² Geschossfläche. Beide Grenzen gelten nebeneinander: Das Gebäude darf höchstens 240 m² des Grundstücks überdecken, und seine Vollgeschosse dürfen zusammen höchstens 480 m² groß sein, zum Beispiel zwei Vollgeschosse mit je 240 m².

Die Zahl der Vollgeschosse steht als römische Ziffer im Plan, etwa III als Höchstmaß, III bis V als Mindest- und Höchstmaß und eine römische Ziffer im Kreis, wenn die Zahl zwingend einzuhalten ist (Anlage zur Planzeichenverordnung, Nr. 2.7). Was als Vollgeschoss zählt, steht allerdings nicht in der Baunutzungsverordnung: Sie verweist dafür auf das Landesrecht (§ 20 Abs. 1 BauNVO). Dieselbe Dachform kann deshalb in zwei Bundesländern unterschiedlich gezählt werden, und die Antwort darauf steht in der Bauordnung des Landes, nicht im Plan.

Die Bauweise sagt, ob die Gebäude mit Abstand zur Nachbargrenze stehen oder aneinander. Der Plan kann sie als offene oder als geschlossene Bauweise festsetzen (§ 22 Abs. 1 BauNVO). In der offenen Bauweise werden die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand errichtet, und zwar als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen (§ 22 Abs. 2 BauNVO).

Die Zeichen und Kürzel im Plan sind zu einem großen Teil bundesweit einheitlich, weil die Planzeichenverordnung sie vorgibt. In den Bauleitplänen sollen die Planzeichen aus ihrer Anlage verwendet werden, und Linien dürfen auch in Farbe ausgeführt werden (§ 2 Abs. 1 Planzeichenverordnung). Ein Kürzel, das dort nicht vorkommt, erklärt die Legende des Plans.

Zwei Farben tragen dabei die wichtigste Unterscheidung. In der farbigen Darstellung ist die Baulinie rot und die Baugrenze blau (Anlage zur Planzeichenverordnung, Nr. 3.4 und Nr. 3.5). Beide dürfen bei farbiger Darstellung als durchgezogene Linien ausgeführt werden, und damit ist die Farbe das verlässlichere Merkmal als die Strichart.

Die Zahlen folgen einer eigenen Logik, und der Kreis um eine Zahl ist dabei der wichtigste Hinweis. Eine Dezimalzahl ohne Kreis ist die Grundflächenzahl, eine Dezimalzahl im Kreis die Geschossflächenzahl (Anlage zur Planzeichenverordnung, Nr. 2.5 und Nr. 2.1). Bei römischen Ziffern bedeutet der Kreis dagegen keine andere Größe, sondern dass die Zahl der Vollgeschosse zwingend einzuhalten ist (Nr. 2.7).

Das entscheidet die Art der baulichen Nutzung, und sie steht im Plan als Kürzel für einen Gebietstyp. Der Plan darf diese Art aus städtebaulichen Gründen festsetzen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB); welche Nutzungen in dem festgesetzten Gebietstyp zulässig sind, regelt die Baunutzungsverordnung. Wohngebiet, Mischgebiet und Gewerbegebiet sind dabei keine Stufen derselben Skala, sondern verschiedene Kataloge zulässiger Nutzungen.

Für einen Käufer ist die Frage weniger, was er selbst bauen darf, als was der Nachbar noch bauen darf. Ein Gebietstyp, der Betriebe zulässt, lässt sie auch auf dem Grundstück gegenüber zu, unabhängig davon, was dort heute steht. Der bebaute Zustand eines Gebiets ist deshalb kein verlässlicher Hinweis auf den festgesetzten Gebietstyp.

Die Kürzel für die Gebietstypen stehen in der Baunutzungsverordnung selbst, etwa WA für allgemeines Wohngebiet, MI für Mischgebiet und GE für Gewerbegebiet (§ 1 Abs. 2 BauNVO). Prüfen Sie daneben, welche Nutzungen im Gebiet ausnahmsweise zulässig sind. Eine Ausnahme ist nur zulässig, wenn der Bebauungsplan sie nach Art und Umfang ausdrücklich vorsieht (§ 31 Abs. 1 BauGB). Ausschreiben muss er sie dafür nicht: Mit dem Gebietstyp werden die Vorschriften der Baunutzungsverordnung Bestandteil des Plans (§ 1 Abs. 3 BauNVO), und mit ihnen die Ausnahmen, die sie für diesen Gebietstyp vorsieht, soweit der Plan sie nicht ausschließt oder ändert.

Das entscheidet zuerst die Frage, ob für das Grundstück ein Bebauungsplan gilt. Liegt es im Geltungsbereich eines Plans, der mindestens die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen festsetzt, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist (§ 30 Abs. 1 BauGB). Ohne Bebauungsplan entscheidet § 34 BauGB, wenn das Grundstück innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt, und sonst § 35 BauGB. Eine Voraussetzung ist in allen drei Fällen dieselbe: Die Erschließung muss gesichert sein, § 30, § 34 und § 35 BauGB nennen sie jeweils ausdrücklich.

Ein Plan, der diese Mindestfestsetzungen nicht alle enthält, heißt einfacher Bebauungsplan, und dann gilt beides nebeneinander: Seine Festsetzungen sind einzuhalten, und für alles Übrige richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 oder § 35 BauGB (§ 30 Abs. 3 BauGB). Ein dünner Plan ist also nicht der einfachere Fall, sondern der aufwendigere.

Während die Gemeinde einen Plan erst aufstellt, kann schon nach seinen künftigen Festsetzungen gebaut werden. In der Regel müssen dafür vier Voraussetzungen zusammenkommen: Die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung ist durchgeführt, das Vorhaben steht den künftigen Festsetzungen voraussichtlich nicht entgegen, der Antragsteller erkennt diese Festsetzungen für sich und seine Rechtsnachfolger schriftlich an, und die Erschließung ist gesichert (§ 33 Abs. 1 BauGB).

Innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils entscheidet nicht der Plan, sondern die Umgebung. Zulässig ist ein Vorhaben dort, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist (§ 34 Abs. 1 BauGB). Das Gesetz nennt das „einfügen“, und gemeint ist: Der Neubau muss den umliegenden Gebäuden ähnlich sein, in der Nutzung, in der Größe und in der Bauweise. Stehen in der Straße zweigeschossige Einfamilienhäuser mit Satteldach, fügt sich ein fünfgeschossiger Wohnblock dort nicht ein. Dient ein Vorhaben der Errichtung eines Wohngebäudes, lässt § 34 Abs. 3b BauGB unter weiteren Voraussetzungen eine Abweichung vom Einfügen zu.

Zwei Anforderungen stehen daneben im Gesetz: Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben, und das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden (§ 34 Abs. 1 BauGB). Ein fehlender Plan ist deshalb keine Lücke im Baurecht. Er kann sogar Spielraum eröffnen, weil sich die Zulässigkeit an der vorhandenen Bebauung orientiert und nicht an festen Zahlen; dafür ist das Ergebnis weniger vorhersehbar als unter einem Plan.

Wer ein solches Grundstück prüft, sieht sich deshalb die Nachbarschaft an: Wie viele Geschosse haben die Gebäude ringsum, wie tief stehen sie auf dem Grundstück, welche Nutzungen gibt es? Vorab klären lässt sich die Frage mit einem Bauvorbescheid, den Sie vor dem Bauantrag zu einzelnen Fragen des Vorhabens beantragen können (etwa § 57 Abs. 1 LBO Baden-Württemberg). Wie lange er gilt, regelt das Landesrecht und fällt von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich aus.

Im Außenbereich darf fast nur bauen, wer einen der im Gesetz genannten Zwecke verfolgt. Zulässig ist ein Vorhaben dort nur, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und es einem dieser Zwecke dient (§ 35 Abs. 1 BauGB). Als Außenbereich gilt, was weder unter einem Bebauungsplan mit allen Mindestfestsetzungen liegt noch zu einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil gehört. Ein einfacher Bebauungsplan kann auch hier gelten; was er nicht regelt, richtet sich dann nach § 35 BauGB (§ 30 Abs. 3 BauGB). Begünstigt sind vor allem land- und forstwirtschaftliche Betriebe (§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB), Betriebe der öffentlichen Versorgung mit Elektrizität, Gas, Telekommunikationsdienstleistungen, Wärme und Wasser, die Abwasserwirtschaft und ortsgebundene gewerbliche Betriebe (§ 35 Abs. 1 Nr. 3 BauGB) sowie Vorhaben der Wind-, Geothermie- und Wasserenergie (§ 35 Abs. 1 Nr. 5 BauGB).

Ein Wohnhaus für eine Familie gehört nicht dazu. Als sonstiges Vorhaben kann es im Einzelfall zugelassen werden, wenn seine Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist (§ 35 Abs. 2 BauGB). Der Gesetzgeber will hier verhindern, dass die freie Landschaft nach und nach zersiedelt wird, und deshalb zählt das Gesetz die Entstehung oder Erweiterung einer Splittersiedlung ausdrücklich zu den öffentlichen Belangen (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB).

Was als öffentlicher Belang zählt, zählt das Gesetz selbst auf. Beeinträchtigt ist er unter anderem, wenn das Vorhaben schädliche Umwelteinwirkungen hervorrufen kann oder ihnen ausgesetzt wird, wenn es Belange des Naturschutzes, der Landschaftspflege, des Bodenschutzes oder des Denkmalschutzes beeinträchtigt oder wenn es eine Splittersiedlung befürchten lässt (§ 35 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Beeinträchtigt ein sonstiges Vorhaben nur einen dieser Belange, ist es unzulässig.

Der Bebauungsplan setzt verbindlich fest, was gebaut werden darf, der Flächennutzungsplan stellt die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets dar. Aus den Festsetzungen eines Bebauungsplans folgt unmittelbar, ob ein Vorhaben zulässig ist (§ 30 Abs. 1 BauGB). Der Flächennutzungsplan ist dagegen die Grundlage, aus der Bebauungspläne entwickelt werden (§ 8 Abs. 2 BauGB).

Die Reihenfolge ist nicht zwingend. Ein Flächennutzungsplan ist nicht erforderlich, wenn der Bebauungsplan ausreicht, um die städtebauliche Entwicklung zu ordnen (§ 8 Abs. 2 BauGB), und bei dringenden Gründen darf die Gemeinde einen vorzeitigen Bebauungsplan aufstellen, bevor der Flächennutzungsplan aufgestellt ist (§ 8 Abs. 4 BauGB). Aus einem fehlenden Flächennutzungsplan folgt deshalb nichts darüber, ob für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan gilt.

Folgenlos ist der Flächennutzungsplan trotzdem nicht. Im Außenbereich beeinträchtigt ein Vorhaben die öffentlichen Belange schon dann, wenn es seinen Darstellungen widerspricht (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Wer ein Grundstück ohne Bebauungsplan prüft, fragt bei der Gemeinde deshalb nach beiden Plänen.

Eine Baugrenze darf ein Gebäude nicht überschreiten, auf einer Baulinie muss es dagegen stehen. Ist eine Baugrenze festgesetzt, dürfen Gebäude und Gebäudeteile sie nicht überschreiten (§ 23 Abs. 3 BauNVO); ist eine Baulinie festgesetzt, muss auf dieser Linie gebaut werden (§ 23 Abs. 2 BauNVO). Eine Baugrenze ist also eine Obergrenze, hinter der ein Gebäude beliebig zurückbleiben darf, eine Baulinie dagegen schreibt vor, dass die Gebäudekante genau dort verläuft.

Ein zweiter Unterschied steckt in den Ausnahmen. Bei einer Baulinie kann ein geringfügiges Vor- oder Zurücktreten von Gebäudeteilen zugelassen werden (§ 23 Abs. 2 BauNVO), bei einer Baugrenze nur ein Vortreten (§ 23 Abs. 3 BauNVO). Hinter einer Baugrenze zurückzubleiben braucht dagegen keine Erlaubnis, denn verboten ist dort nur das Überschreiten. Welche Bauteile als geringfügig gelten, beantwortet Darf ein Balkon über die Baugrenze ragen?, und die beiden Begriffe vergleicht Baugrenze oder Baulinie.

Eine dritte Festsetzung fällt leicht durchs Raster. Der Plan kann die überbaubaren Flächen auch über eine Bebauungstiefe bestimmen (§ 23 Abs. 1 BauNVO), und diese wirkt wie eine Baugrenze. Maßgeblich ist dabei die tatsächliche Straßengrenze und nicht ein Maß, das Sie aus der Zeichnung abgreifen, sofern der Bebauungsplan nichts anderes festsetzt (§ 23 Abs. 4 BauNVO).

Den Bebauungsplan für ein einzelnes Grundstück bekommen Sie über das Geoportal der Gemeinde oder direkt beim Bauamt. Mit der Flurstücksnummer, der amtlichen Kennung des Grundstücks im Liegenschaftskataster, geht die Auskunft deutlich schneller als mit einer Adresse. Fragen Sie ausdrücklich nach beiden Teilen, nach der Planzeichnung und nach den textlichen Festsetzungen.

Die kostenlose Grundstücksprüfung von Grundradar zeigt Ihnen verfügbare Standortinformationen zu einer Adresse. Den Bebauungsplan selbst ersetzt sie nicht, denn seine Festsetzungen führt allein die Gemeinde.

1. Prüfen, ob der Plan in Kraft ist: Wird er erst aufgestellt, kann schon nach seinen künftigen Festsetzungen gebaut werden, in der Regel aber erst unter den vier Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 BauGB.
2. Prüfen, ob es ein einfacher Bebauungsplan ist: Dann entscheiden zusätzlich § 34 oder § 35 BauGB (§ 30 Abs. 3 BauGB).
3. Nach Änderungen fragen: Ein Plan kann geändert, ergänzt oder aufgehoben worden sein (§ 8 Abs. 4 BauGB), und dann gilt der Stand nach der Änderung.
4. Die Grenze des Geltungsbereichs auf dem Flurstück nachvollziehen: Läuft sie über das Grundstück, gilt für den Teil außerhalb § 34 oder § 35 BauGB.

Dann kommen zwei Wege in Betracht, und nur einer davon steht meist schon im Plan selbst. Eine Ausnahme ist zulässig, wenn der Bebauungsplan sie nach Art und Umfang ausdrücklich vorsieht (§ 31 Abs. 1 BauGB). Eine Befreiung braucht dagegen keine Grundlage im Plan, sondern eine Entscheidung im Einzelfall (§ 31 Abs. 2 BauGB).

Eine Befreiung ist an eine harte Vorbedingung geknüpft: Die Grundzüge der Planung dürfen nicht berührt werden. Dazu muss einer von drei Gründen vorliegen, nämlich Gründe des Wohls der Allgemeinheit, eine städtebaulich vertretbare Abweichung oder eine offenbar nicht beabsichtigte Härte, und die Abweichung muss auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein (§ 31 Abs. 2 BauGB). Die Vorbedingung erklärt, warum Befreiungen nach Absatz 2 nicht großzügig erteilt werden: Wer den Kern der Planung ändern will, braucht in der Regel eine Änderung des Plans. Für den Wohnungsbau kennt das Gesetz einen eigenen Weg: Mit Zustimmung der Gemeinde kann zu seinen Gunsten im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen befreit werden (§ 31 Abs. 3 BauGB).

Rechnen Sie eine Abweichung deshalb nicht in den Kaufpreis ein, solange sie ungeklärt ist. Welche Ausnahmen der Plan vorsieht, ergibt sich aus dem festgesetzten Gebietstyp und aus den textlichen Festsetzungen; ob eine Befreiung in Betracht kommt, beurteilt die Bauaufsichtsbehörde.