Auflassungsvormerkung: was sie sichert und was sie kostet

Der Kaufvertrag ist beurkundet, der Kaufpreis bald fällig, doch im Grundbuch steht noch der Verkäufer als Eigentümer. Verkauft er das Grundstück in dieser Zeit ein zweites Mal, lässt er eine Grundschuld eintragen oder wird er insolvent, soll der Käufer trotzdem bekommen, was ihm der Vertrag verspricht. Dafür gibt es die Auflassungsvormerkung: einen Eintrag im Grundbuch, der den Anspruch des Käufers auf das Eigentum sichert, bis er selbst als Eigentümer dort steht.

Eigentümer wird der Käufer durch die Vormerkung allerdings nicht, und über Altlasten, Baurecht oder den Zustand des Grundstücks sagt sie nichts. Weil der Kaufpreis in der Regel erst nach ihrer Eintragung fällig wird, lohnt es sich, vor der Zahlung zu wissen, was sie sichert und wo ihr Schutz endet.

Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag im Grundbuch, der beim Grundstückskauf den Anspruch des Käufers sichert, das Eigentum übertragen zu bekommen. Sie überbrückt die Zeit zwischen Notartermin und Umschreibung, also bis der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen ist.

Diese Zeit entsteht, weil der Eigentumswechsel an einem Grundstück zwei Schritte verlangt, die Einigung von Verkäufer und Käufer und die Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB). Die Einigung erklären beide meist schon beim Notartermin, die Eintragung folgt erst danach. Solange steht der Verkäufer weiter als Eigentümer im Grundbuch und kann über das Grundstück verfügen, es also zum Beispiel an einen anderen übertragen oder mit einer Grundschuld belasten.

Die Vormerkung verbietet ihm das nicht. Sie sorgt aber dafür, dass eine solche Verfügung nach ihrer Eintragung dem Käufer gegenüber unwirksam ist, soweit sie seinen Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde (§ 883 Abs. 2 BGB). Überträgt der Verkäufer das Grundstück danach an einen zweiten Käufer, kann der erste trotzdem verlangen, selbst Eigentümer zu werden.

Die Auflassung ist die Einigung von Verkäufer und Käufer, dass das Eigentum am Grundstück übergehen soll, die Auflassungsvormerkung sichert dagegen nur den Anspruch des Käufers auf diesen Übergang. Die Auflassung erklären beide bei gleichzeitiger Anwesenheit vor einer zuständigen Stelle, beim Grundstückskauf in aller Regel vor dem Notar (§ 925 Abs. 1 BGB). Meist geschieht das im selben Termin, in dem auch der Kaufvertrag beurkundet wird.

Eigentümer macht den Käufer keiner der beiden Schritte allein, dafür braucht es zusätzlich die Umschreibung im Grundbuch. In der Übersicht stehen die drei Begriffe nebeneinander, die im Alltag oft verwechselt werden:

Ja, Eigentumsvormerkung, Eigentumsübertragungsvormerkung, Eigentumsverschaffungsvormerkung und Auflassungsvormerkung sind Namen für dieselbe Eintragung, die Vormerkung für den Anspruch auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück. Das Gesetz selbst spricht in § 883 BGB nur von einer Vormerkung, und die längeren Namen sagen, welchen Anspruch sie im einzelnen Fall sichert.

Den Namen Auflassungsvormerkung trägt sie, weil der gesicherte Anspruch am Ende durch die Auflassung und die Eintragung erfüllt wird. Die Eigentumsumschreibung ist dagegen kein weiterer Name für sie, sondern der spätere Schritt, mit dem der Käufer als Eigentümer eingetragen wird.

Umgekehrt ist nicht jede Vormerkung eine Auflassungsvormerkung. § 883 Abs. 1 BGB lässt Vormerkungen auch für Ansprüche auf andere Rechte am Grundstück zu, zum Beispiel für den Anspruch, dass ein eingetragenes Recht wie eine Grundschuld aufgehoben wird, oder für die Änderung seines Rangs.

Das Grundbuchamt trägt die Auflassungsvormerkung in Abteilung II des Grundbuchs ein, und den Antrag stellt in der Regel der Notar, gleich nachdem der Kaufvertrag beurkundet ist. Der Käufer muss sie also nicht selbst beantragen. Was in Abteilung II sonst stehen kann, von Wegerechten bis zu Verfügungsbeschränkungen, erklärt der Ratgeber Grundbuchauszug lesen.

Grundlage der Eintragung ist beim Kauf in der Regel die Bewilligung des Verkäufers, also seine Erklärung, dass die Vormerkung zu seinen Lasten eingetragen werden darf (§ 885 Abs. 1 BGB). Sie steht gewöhnlich schon im Kaufvertrag.

Der Eintrag selbst ist kurz, denn für die Einzelheiten des Anspruchs darf er auf die Bewilligung verweisen (§ 885 Abs. 2 BGB). Ein Eintrag in Abteilung II kann etwa so aufgebaut sein, wobei der Wortlaut von Grundbuch zu Grundbuch abweichen kann:

• „Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums“ ist die Auflassungsvormerkung, auch wenn dieser Name dort nicht steht.
• „für …“ nennt den Käufer, dessen Anspruch gesichert ist.
• „unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom …“ verweist auf die Urkunde des Notars. Was genau gesichert ist, steht dort und nicht im Grundbuch.
• „eingetragen am …“ nennt den Tag der Eintragung. Nach ihr richtet sich der Rang des vorgemerkten Rechts, also seine Stelle in der Reihenfolge der Rechte am Grundstück, und nicht nach der späteren Eintragung des Rechts selbst (§ 883 Abs. 3 BGB).

Die Vormerkung schützt den Käufer vor Verfügungen über das Grundstück, die nach ihrer Eintragung getroffen werden, und sie wirkt auch in der Insolvenz des Verkäufers. Nicht geschützt ist er gegen Rechte, die schon vorher im Grundbuch standen, gegen Mängel des Grundstücks und gegen einen unwirksamen Kaufvertrag.

Gegen spätere Verfügungen wirkt sie nach § 883 Abs. 2 BGB auch dann, wenn diese im Wege der Zwangsvollstreckung getroffen werden, also wenn Gläubiger des Verkäufers mit staatlicher Hilfe auf das Grundstück zugreifen, oder durch einen Insolvenzverwalter. Das Grundbuch berichtigt sich dadurch allerdings nicht von selbst. Ist nach der Vormerkung zum Beispiel noch eine Grundschuld für eine Bank des Verkäufers eingetragen worden, kann der Käufer von dieser Bank verlangen, der Löschung zuzustimmen, soweit das für seinen Anspruch nötig ist, notfalls mit einer Klage (§ 888 Abs. 1 BGB).

Wird der Verkäufer insolvent, kann der Käufer verlangen, dass sein Anspruch auf das Grundstück aus der Insolvenzmasse erfüllt wird, also aus dem Vermögen, das der Insolvenzverwalter für die Gläubiger verwaltet (§ 106 Abs. 1 InsO). Er wird damit nicht wie ein gewöhnlicher Insolvenzgläubiger behandelt. Voraussetzung ist eine eingetragene Vormerkung; der Kaufvertrag allein bringt diesen Schutz nicht.

Der Notar schickt die Fälligkeitsmitteilung, sobald die Voraussetzungen erfüllt sind, die der Kaufvertrag für die Zahlung nennt, und die eingetragene Auflassungsvormerkung gehört in der Regel dazu. Gezahlt wird deshalb nicht am Tag der Beurkundung, sondern nach dieser Mitteilung, und den genauen Termin bestimmt der einzelne Vertrag.

Die Reihenfolge hat einen einfachen Grund. Erst wenn die Vormerkung eingetragen ist, ist der Anspruch des Käufers gegen spätere Verfügungen gesichert, und erst dann soll sein Geld fließen. Nach den Hinweisen der Bundesnotarkammer gehören zu den weiteren üblichen Voraussetzungen die erforderlichen Genehmigungen und die Unterlagen, mit denen eingetragene Belastungen des Verkäufers, vor allem Grundschulden, gelöscht werden können. Außerdem wartet der Notar in der Regel das Zeugnis der Gemeinde ab, dass sie ein Vorkaufsrecht nicht ausübt oder keines besteht, das sogenannte Negativzeugnis, denn ohne diesen Nachweis darf das Grundbuchamt den Käufer nicht als Eigentümer eintragen (§ 28 Abs. 1 BauGB).

Wie Sie die Mitteilung vor der Überweisung mit dem Vertrag abgleichen, zeigt die Frage Wann wird der Kaufpreis für ein Grundstück fällig?

Für die Eintragung der Auflassungsvormerkung berechnet das Grundbuchamt eine halbe Gebühr nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), bei einem Kaufpreis von 250.000 € sind das 267,50 €. Im Kostenverzeichnis des Gesetzes steht sie unter Nr. 14150 mit dem Gebührensatz 0,5.

Wie viel eine halbe Gebühr ausmacht, hängt vom Geschäftswert ab, also von dem Betrag, nach dem das Gesetz die Gebühr bemisst. Bei einer Vormerkung ist das der Wert des vorgemerkten Rechts (§ 45 Abs. 3 GNotKG), beim Kauf in der Regel der Kaufpreis. Für 250.000 € nennt die Gebührentabelle des GNotKG, die Tabelle B, eine volle Gebühr von 535,00 €, weil der Betrag in die Stufe bis 260.000 € fällt. Die Hälfte davon, 267,50 €, kostet die Eintragung der Vormerkung.

Die Löschung der Vormerkung kostet dagegen eine Festgebühr von 25 €, gleich wie hoch der Kaufpreis war (Nr. 14152 des Kostenverzeichnisses). Beide Beträge berechnet das Grundbuchamt. Der Notar rechnet seine Arbeit gesondert ab, die Beurkundung des Kaufvertrags ebenso wie eine Vollzugsgebühr für die Abwicklung des Vertrags.

Die übrigen Notar- und Grundbuchkosten eines Kaufs, mit einer Übersicht für mehrere Kaufpreise, stehen im Ratgeber zu den Kaufnebenkosten.

Gelöscht wird die Auflassungsvormerkung in der Regel, sobald der Käufer als Eigentümer im Grundbuch steht, denn dann hat sie ihren Zweck erfüllt. Verzichten kann der Käufer auf sie, er verliert damit aber den Schutz, den sie ihm gibt.

Scheitert der Kauf, steht die Vormerkung zunächst weiter im Grundbuch. Solange sie dort steht, wäre eine Übertragung an einen anderen Käufer dem ersten gegenüber unwirksam, soweit dessen Anspruch noch besteht. Darf der Verkäufer die Übertragung auf Dauer verweigern, weil ihm eine sogenannte Einrede gegen den Anspruch des Käufers zusteht, kann er deshalb verlangen, dass der Käufer die Vormerkung beseitigt (§ 886 BGB).

Verzichten heißt dabei entweder, dass der Kaufvertrag gar keine Vormerkung vorsieht, oder dass der Käufer der Löschung einer schon eingetragenen zustimmt, bevor er selbst Eigentümer ist. Vorgeschrieben ist die Vormerkung durch § 883 BGB nicht, denn dort heißt es nur, dass sie eingetragen werden kann.

In beiden Fällen fehlt dem Käufer danach der Schutz aus § 883 Abs. 2 BGB und aus § 106 InsO, denn beide setzen eine eingetragene Vormerkung voraus. Sieht ein Vertragsentwurf keine Vormerkung vor oder sollen Sie einer Löschung vor Ihrer eigenen Eintragung zustimmen, fragen Sie den Notar, bevor Sie unterschreiben oder zahlen, wie Ihr Geld stattdessen gesichert ist.