Verkehrswert eines Grundstücks berechnen: Zu- und Abschläge

Zwei gleich große Baugrundstücke in derselben Straße, beide in derselben Bodenrichtwertzone. Auf dem einen erlaubt der Bebauungsplan ein Einfamilienhaus, auf dem anderen ein Haus mit fast doppelt so viel Wohnfläche. Über ein drittes Grundstück fährt der Nachbar, weil ihm ein Wegerecht die Zufahrt zu seinem Haus sichert. Die Bodenrichtwertkarte nennt für alle drei denselben Wert pro Quadratmeter, und doch würde jedes am Markt einen anderen Preis erzielen.

Diesen Preis, den ein bestimmtes Grundstück bei einem gewöhnlichen Verkauf bringen würde, nennt das Gesetz Verkehrswert. Für ein unbebautes Grundstück lässt er sich vom Bodenrichtwert aus in vier Schritten nachrechnen, und einen Teil der Zahlen, die dafür nötig sind, veröffentlicht der Gutachterausschuss selbst. Wer die Schritte kennt, kann ein Angebot oder ein Gutachten nachvollziehen, bevor er einen Preis nennt oder annimmt.

Man beginnt beim Bodenrichtwert der Zone, rechnet ihn auf den Stichtag der Bewertung um, passt ihn an die Merkmale des Grundstücks an und berücksichtigt zum Schluss Besonderheiten wie ein Wegerecht oder eine Altlast mit einem Zu- oder Abschlag. Der so angepasste Wert mal Fläche ergibt den Bodenwert. Bei einem unbebauten Grundstück kommt kein Gebäudewert hinzu, deshalb stützt sich seine Bewertung im Wesentlichen auf diesen Bodenwert.

Das Baugesetzbuch regelt den Begriff Verkehrswert in § 194. Was er gegenüber dem Bodenrichtwert zusätzlich erfasst, erklärt der Ratgeber Bodenrichtwert und Verkehrswert.

Dass ein Gutachter vom Bodenrichtwert ausgehen darf, steht in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie nennt für den Bodenwert zuerst Vergleichspreise, also Kaufpreise ähnlicher Grundstücke, und lässt nach § 40 Abs. 2 ImmoWertV daneben oder stattdessen einen „objektspezifisch angepassten Bodenrichtwert“ zu. Gemeint ist ein Bodenrichtwert, der auf das eine Grundstück umgerechnet wurde. Wie das geht, beschreibt § 26 Abs. 2 ImmoWertV: Der Gutachter prüft, ob der Richtwert zu dem Grundstück passt, und gleicht jede Abweichung aus. Den Umweg gibt es, weil für ein bestimmtes Grundstück oft zu wenige Verkäufe wirklich vergleichbarer Flächen vorliegen, während der Gutachterausschuss die Kaufpreise der Zone im Bodenrichtwert bereits ausgewertet hat.

Rechtlich ist das ein Vergleichswertverfahren, eines der drei Verfahren, die § 6 Abs. 1 ImmoWertV zur Wahl stellt. Die Rechnung selbst hat vier Schritte, und jeder hat seine eigene Vorschrift.

1. Bodenrichtwert und Musterstück ablesen: Die Bodenrichtwertkarte nennt zum Wert der Zone die Merkmale eines gedachten Musterstücks, des Bodenrichtwertgrundstücks. Immer dabei sind Entwicklungszustand und Nutzungsart, und wo sie den Wert beeinflussen, auch Geschossflächenzahl, Größe oder Tiefe (§ 16 ImmoWertV). Mit diesem Musterstück wird das eigene Grundstück verglichen.
2. Auf den Stichtag umrechnen: Ein Bodenrichtwert gilt für seinen Stichtag, und bis zu dem Tag, auf den sich die Bewertung bezieht, können sich die Bodenpreise verändert haben. Deshalb wird er mit einer Indexreihe umgerechnet, die diese Entwicklung abbildet (§ 18 ImmoWertV).
3. An das Grundstück anpassen: Darf mehr oder weniger gebaut werden als auf dem Musterstück oder ist das Grundstück deutlich größer oder tiefer, gleicht ein Umrechnungskoeffizient den Unterschied aus (§ 19 ImmoWertV). Das ist ein Faktor, den der Gutachterausschuss für seinen Bereich ermittelt.
4. Besonderheiten berücksichtigen: Eine Baulast, ein Wegerecht oder eine Altlast, die nur dieses Grundstück betrifft, steckt nicht im Bodenrichtwert (§ 16 Abs. 1 ImmoWertV). Solche Merkmale setzt der Gutachter am Ende als marktüblichen Zu- oder Abschlag an (§ 8 ImmoWertV).

Für ein 600 Quadratmeter großes Wohngrundstück, dessen Zone in München einen Bodenrichtwert von 1.650 €/m² hat, kommt die Rechnung auf einen Bodenwert zwischen rund 1,25 und 1,28 Millionen Euro. Bodenrichtwert, Musterstück und die beiden Umrechnungskoeffizienten stammen aus dem Beispiel, das der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München in den Erläuterungen zu seinen Bodenrichtwerten zum 01.01.2024 selbst rechnet. Angenommen sind dagegen die Preisentwicklung bis zum Tag der Bewertung und der Abschlag für ein Wegerecht, denn für beide gibt es keine allgemeine Zahl, die sich übernehmen ließe.

Bewertet wird das Grundstück zum 01.01.2025, ein Jahr nach dem Stichtag des Bodenrichtwerts. Für das Beispiel ist angenommen, dass die Bodenpreise in diesem Jahr um 2 Prozent gestiegen sind, der auf den Stichtag umgerechnete Bodenrichtwert liegt damit bei 1.683 €/m². Die tatsächliche Entwicklung zeigt eine Indexreihe des Gutachterausschusses. Ob er eine veröffentlicht, steht in seinem Grundstücksmarktbericht.

Das Musterstück der Zone hat eine wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) von 0,40. Sie gibt das Verhältnis der anrechenbaren Geschossfläche, grob gesagt der Fläche aller Geschosse zusammen, zur Grundstücksfläche an: Bei 600 m² Grundstück sind das 240 m². Auf dem bewerteten Grundstück dürfen 420 m² entstehen, was einer WGFZ von 0,70 entspricht, und weil sich mehr Wohnfläche bauen lässt, ist auch der Boden mehr wert. Der Gutachterausschuss München rechnet dafür mit der Formel 0,621 × WGFZ + 0,379 und kommt für 0,40 auf den Koeffizienten 0,627, für 0,70 auf 0,814. Der Wert je Quadratmeter wird mit 0,814 multipliziert und durch 0,627 geteilt, er steigt also um knapp 30 Prozent auf 2.185 €/m². Ohne die Umrechnung auf den neuen Stichtag ist das genau das Beispiel des Ausschusses, der auf rund 2.140 €/m² kommt.

Diese Formel gehört zum Münchner Markt und dort zur individuellen Wohnbebauung, für Gewerbeflächen hat der Ausschuss eine eigene Tabelle. Andere Gutachterausschüsse rechnen mit eigenen Koeffizienten oder veröffentlichen keine.

Mal 600 m² ergibt das einen Bodenwert von rund 1.311.000 Euro. Bodenrichtwert mal Fläche rechnet auch der kostenlose Rechner Grundstückswert ermitteln, allerdings mit dem Median der Bodenrichtwerte einer Region und Nutzungsart. Die beiden Umrechnungen davor nimmt er nicht vor, er rechnet also weder auf einen anderen Stichtag noch auf eine andere Geschossflächenzahl um, und Zu- oder Abschläge setzt er ebenfalls nicht an.

Weil sich ein Abschlag für ein Recht oder eine Last nicht nachschlagen lässt, sondern geschätzt werden muss. Im Münchner Beispiel ist das ein Wegerecht. Es steht in Abteilung II des Grundbuchs und erlaubt dem Nachbarn im hinteren Grundstück, über einen Streifen des bewerteten Grundstücks zu seinem Haus zu fahren. Eine Baulast, wie sie in anderen Ländern eine solche Zufahrt sichern kann, gibt es in Bayern nicht.

Den Streifen kann der Eigentümer in aller Regel weder bebauen noch frei nutzen, und dafür setzt ein Gutachter einen Abschlag an (§ 8 ImmoWertV). Wie hoch er ausfällt, hängt davon ab, wie breit der Streifen ist und wie stark er die Nutzung einschränkt. Für das Beispiel sind 30.000 bis 60.000 Euro angenommen, vom Bodenwert von rund 1.311.000 Euro bleiben also rund 1.251.000 bis 1.281.000 Euro.

Eine eigene Rechnung sollte bei einer solchen Spanne bleiben, solange ein Abschlag geschätzt ist. Ein Gutachten legt an dieser Stelle einen Betrag fest und begründet ihn.

Den Verkehrswert eines Grundstücks bestimmen vor allem seine Lage, die zulässige Bebauung, der Stand von Planung und Erschließung, Größe und Zuschnitt sowie Rechte und Lasten, die nur auf diesem Grundstück liegen. Für die Rechnung kommt es darauf an, wo jeder Faktor steckt: Manche sind schon im Bodenrichtwert enthalten, andere kommen über einen Koeffizienten oder einen Zu- oder Abschlag hinzu.

• Lage: Sie ist zum großen Teil bereits im Bodenrichtwert enthalten. Der Gutachterausschuss muss seine Zonen so abgrenzen, dass die lagebedingten Wertunterschiede zum Musterstück grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen (§ 15 Abs. 1 ImmoWertV). Ein Lageunterschied innerhalb der Zone ist damit nach oben begrenzt, Merkmale des einzelnen Grundstücks wie sein Zuschnitt fallen nicht unter diese Grenze.
• Zulässige Bebauung: Die Art der Nutzung, etwa Wohnen oder Gewerbe, muss zum Bodenrichtwert passen, denn ein Wohnwert beantwortet die Frage nach einer Gewerbefläche nicht. Das Maß der Nutzung, meist als Geschossflächenzahl angegeben, geht über den Umrechnungskoeffizienten ein. Wie man beides aus dem Plan abliest, erklärt Bebauungsplan lesen.
• Planung und Erschließung: Die Verordnung stuft Flächen nach ihrem Entwicklungszustand, von der Fläche der Land- oder Forstwirtschaft über Bauerwartungsland und Rohbauland bis zum baureifen Land (§ 3 ImmoWertV). Ein Richtwert für baureifes Land passt nicht auf eine Fläche, deren Erschließung noch nicht gesichert ist, und ist der Erschließungsbeitrag noch offen, während das Musterstück als beitragsfrei ausgewiesen ist, kommt ein Abschlag hinzu. Die Stufen erklärt Bauerwartungsland und Rohbauland.
• Größe, Tiefe und Zuschnitt: Für Größe und Tiefe gibt es einen Umrechnungskoeffizienten, wenn der Gutachterausschuss einen veröffentlicht. Einen ungünstigen Zuschnitt oder eine Hanglage bewertet sonst erst ein Gutachten.
• Rechte und Lasten: Ein Wegerecht oder ein Leitungsrecht steht in Abteilung II des Grundbuchs, eine Baulast im Baulastenverzeichnis, das es in Bayern nicht gibt, und eine Altlast in der Auskunft der unteren Bodenschutzbehörde. Sie alle gehen als Zu- oder Abschlag am Ende der Rechnung ein.

Für die eigene Einordnung vor einem Kauf oder Verkauf können Sie den Wert selbst überschlagen, sobald aber eine andere Seite dem Wert vertrauen muss, etwa ein Gericht, das Finanzamt oder ein Miterbe, braucht es in der Regel ein Gutachten. Eine eigene Rechnung zeigt, ob ein Angebotspreis zur Zone passt und welche Fragen er aufwirft. Sie endet aber bei einer Spanne, weil die Zu- und Abschläge geschätzt sind. Wann Bank, Finanzamt oder Gericht welchen Wert verlangen, zeigt Bodenrichtwert und Verkehrswert.

Ein Gutachten erstellt der Gutachterausschuss oder ein freier Sachverständiger. Beim Gutachterausschuss können nach § 193 Abs. 1 BauGB unter anderem Eigentümer, Inhaber anderer Rechte am Grundstück, Pflichtteilsberechtigte sowie Behörden und Gerichte einen Antrag stellen. Wer ein Grundstück erst kaufen will, gehört nicht zu diesem Kreis und beauftragt deshalb in der Regel einen Sachverständigen. Wie Sie ihn auswählen und was ein Gutachten kostet, beschreibt der Ratgeber Grundstück bewerten lassen.

Liegt ein Gutachten vor, lässt es sich mit denselben Schritten prüfen. Darin sollten Sie den Bodenrichtwert mit Zone und Stichtag finden, die Umrechnung auf den Tag der Bewertung, die Koeffizienten mit ihrer Quelle und jeden Zu- oder Abschlag mit dem Merkmal, das ihn auslöst. Fehlt einer dieser Schritte oder ist ein Abschlag nicht begründet, fragen Sie beim Verfasser nach, bevor Sie das Gutachten verwenden.