Grundbuchauszug lesen: Abteilung I, II und III erklärt

Ein Grundbucheintrag nennt ein Recht oft nur mit einem Stichwort, und was dahintersteht, ergibt sich erst aus der Abteilung, in der er steht, und aus der Urkunde, auf die er Bezug nimmt.

Der Verkäufer legt einen Auszug vor. In Abteilung I steht ein anderer Name als im Exposé, in Abteilung II ein Eintrag mit dem Wort Grunddienstbarkeit, in Abteilung III eine Grundschuld einer Bank, die längst abgelöst sein soll. Keine der drei Angaben bedeutet dasselbe für Ihren Kauf.

Das Grundbuch ordnet solche Angaben streng nach Art des Rechts. Jede Art hat ihre eigene Abteilung, und schon die Abteilung, in der ein Eintrag steht, sagt Ihnen, mit welcher Art von Recht Sie es zu tun haben. Rechte Dritter stehen deshalb nur in Abteilung II und III, nie im Bestandsverzeichnis und nie in Abteilung I.

Ein Grundbuchblatt hat fünf Teile, und ihre Reihenfolge ist immer dieselbe: die Aufschrift, das Bestandsverzeichnis, danach die Abteilungen I, II und III.

Die Aufschrift ist die Zeile, die Sie zuerst sehen. Sie nennt das Amtsgericht, den Grundbuchbezirk sowie die Nummer von Band und Blatt (§ 5 GBV). Mit diesen vier Angaben ist das Blatt eindeutig bezeichnet, und jede Rückfrage beim Amt nennt sie.

Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück selbst. Spalte 3 nennt die Gemarkung, die Bezeichnung des Flurstücks sowie Wirtschaftsart und Lage, Spalte 4 die Größe (§ 6 GBV). Lesen Sie diese Zeile zuerst und halten Sie sie neben den Kaufvertrag, denn ein Auszug über das Nachbarflurstück ist formal einwandfrei und betrifft trotzdem das falsche Grundstück.

Die drei Abteilungen trennen nach der Art des Rechts, nicht nach Wichtigkeit. Ein Wegerecht kann deshalb nie in Abteilung III auftauchen und eine Grundschuld nie in Abteilung II.

Geführt wird das Grundbuch von den Amtsgerichten: Jedes ist als Grundbuchamt für die Grundstücke in seinem Bezirk zuständig (§ 1 Abs. 1 GBO) und entscheidet deshalb auch über Einsicht und Abschriften. Welche Angaben ein Antrag braucht, wer Einsicht verlangen darf und was ein Ausdruck kostet, steht in Grundbuchauszug beantragen.

Abteilung I nennt den Eigentümer und die Grundlage, auf der er eingetragen wurde (§ 9 GBV).

Spalte 2 enthält den Eigentümer, Spalte 4 die Grundlage der Eintragung und den Tag, an dem das Grundbuchamt sie vorgenommen hat. Als Grundlage zählt § 9 GBV den Tag der Auflassung auf, außerdem einen Erbschein, ein Europäisches Nachlasszeugnis, ein Testament, einen Zuschlagsbeschluss, die Bewilligung einer Berichtigung des Grundbuchs, das Ersuchen einer Behörde oder einen Enteignungsbeschluss.

Auflassung meint dabei die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer, die für die Übertragung des Eigentums nötig ist. Sie muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden, und dafür ist jeder Notar zuständig (§ 925 Abs. 1 BGB). Unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung ist eine Auflassung unwirksam (§ 925 Abs. 2 BGB), eine Erklärung wie „das Eigentum geht über, sobald der Kaufpreis gezahlt ist“ also wirkungslos. Der Tag der Auflassung in Spalte 4 ist damit der Tag dieser Einigung und nicht der Tag, an dem das Grundbuchamt den neuen Eigentümer einträgt.

Diese eine Spalte beantwortet zwei Fragen: seit wann der heutige Eigentümer eingetragen ist und ob sein Eigentum aus einer Auflassung, aus einem Erbfall oder aus einem behördlichen oder gerichtlichen Beschluss hergeleitet wird. Beides ist nützlich, wenn Sie einen Verkäufer vor sich haben, der das Grundstück erst kurz besitzt oder es geerbt hat.

Vergleichen Sie den Namen in Abteilung I mit dem Namen im Kaufvertrag. Stehen dort mehrere Personen oder ein anderer Name als im Exposé, klären Sie den Unterschied vor dem Notartermin und nicht danach. Ob der Eigentümer frei über das Grundstück verfügen darf, steht dagegen nicht in Abteilung I.

In Abteilung II stehen alle Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks, ausgenommen Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden (§ 10 Abs. 1 GBV). Neben den Belastungen selbst, etwa einem Wegerecht, erfasst die Abteilung auch Beschränkungen des Verfügungsrechts des Eigentümers, die Vormerkungen und Widersprüche zu beiden sowie Vermerke aus einem Enteignungsverfahren.

Eine Beschränkung des Verfügungsrechts bedeutet, dass der eingetragene Eigentümer über sein Grundstück nicht frei entscheiden kann. Sie steht in Abteilung II und nicht in Abteilung I, obwohl sie den Eigentümer betrifft.

Hinter dem Wort Grunddienstbarkeit steht meist etwas sehr Anschauliches. § 1018 BGB erlaubt drei Formen: Der Eigentümer eines anderen Grundstücks darf Ihr Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen, etwa als Zufahrt; auf Ihrem Grundstück dürfen gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden; oder die Ausübung eines Rechts ist ausgeschlossen, das sich für Sie aus dem Eigentum gegenüber dem anderen Grundstück ergeben würde. Das Recht steht immer dem jeweiligen Eigentümer des anderen Grundstücks zu, nicht einer bestimmten Person, und es wechselt deshalb mit dem Eigentümer.

Eine Vormerkung ist kein Recht am Grundstück, sondern die Sicherung eines Anspruchs darauf. Nach § 883 Abs. 1 BGB sichert sie den Anspruch auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts, auf die Änderung seines Inhalts oder seines Rangs, und das sogar, wenn der Anspruch erst künftig oder nur bedingt entsteht. Beim Grundstückskauf ist das die Auflassungsvormerkung für den Käufer. Wovor sie ihn schützt, was ihre Eintragung kostet und wann sie wieder gelöscht wird, erklärt der Ratgeber zur Auflassungsvormerkung.

Viele Einträge sind absichtlich kurz und nehmen zur Ergänzung auf eine Urkunde Bezug. § 12 Abs. 1 GBO erstreckt das Einsichtsrecht ausdrücklich auf diese Urkunden. Steht in Abteilung II also nur ein Stichwort wie „Grunddienstbarkeit“, liegt der Inhalt des Rechts in der Urkunde und nicht im Grundbuch: Wie breit die Zufahrt ist und wer sie unterhält, lesen Sie erst dort.

Was in Abteilung II steht, kann kein öffentlicher Datensatz und keine Karte liefern. Die kostenlose Grundstücksprüfung fasst öffentlich verfügbare Standortinformationen zusammen; eingetragene Rechte am Grundstück stehen nur im Grundbuch. Vollständig ist aber auch das Grundbuch nicht: Einen Notweg gewährt das Gesetz selbst, ohne Eintrag (§ 917 BGB), und wo er verläuft, bestimmt notfalls ein Gericht. Welche Einträge dort häufig vorkommen, zeigt die Frageseite Was steht in Abteilung II des Grundbuchs?.

Drei Fragen führen bei jedem einzelnen Eintrag weiter:

• Welches Recht ist eingetragen, und wer ist der Berechtigte?
• Betrifft es das ganze Grundstück oder einen Anteil daran?
• Auf welche Urkunde nimmt der Eintrag Bezug, und liegt sie Ihnen vor?

In Abteilung III stehen Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, dazu die Vormerkungen und Widersprüche, die sich auf diese Rechte beziehen (§ 11 Abs. 1 GBV).

Eine Grundschuld belastet das Grundstück so, dass an den Begünstigten eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (§ 1191 Abs. 1 BGB). Entscheidend sind die drei Wörter „aus dem Grundstück“: Das Grundstück haftet für diese Summe, nicht allein die Person, die das Darlehen aufgenommen hat.

Die eingetragene Summe ist keine Restschuld. § 1191 BGB regelt, welcher Betrag aus dem Grundstück zu zahlen ist; wie viel die Bank heute noch fordert, sagt der Eintrag nicht.

Eine abgelöste Grundschuld verschwindet auch nicht von selbst. Gelöscht wird ein Recht, indem das Grundbuchamt einen Löschungsvermerk einträgt (§ 46 Abs. 1 GBO), und eingetragen wird nur, was derjenige bewilligt, dessen Recht davon betroffen ist (§ 19 GBO) – bei einer Grundschuld also die Bank oder ein anderer Gläubiger.

Damit das Recht selbst erlischt, müssen zwei Dinge zusammenkommen: die Erklärung des Berechtigten, dass er das Recht aufgibt, und die Löschung im Grundbuch (§ 875 Abs. 1 BGB). Diese Erklärung richtet er an das Grundbuchamt oder an den Begünstigten.

Für Ihren Kauf heißt das: Solange die Grundschuld eingetragen ist, ist sie da, unabhängig davon, was der Verkäufer über seinen Kredit sagt. Klären Sie vor dem Notartermin, wer die Löschungsbewilligung des Gläubigers besorgt und wann sie dem Grundbuchamt vorliegt.

Die Rangfolge entscheidet, welches von zwei Rechten am selben Grundstück vorgeht, und sie ergibt sich aus der Eintragung selbst. Stehen zwei Rechte in derselben Abteilung, gilt die Reihenfolge der Eintragungen. Stehen sie in verschiedenen Abteilungen, hat das Recht mit dem früher angegebenen Tag den Vorrang, und Rechte mit demselben Tag haben gleichen Rang (§ 879 Abs. 1 BGB).

Wer von dieser Ordnung abweichen will, muss das abweichende Rangverhältnis in das Grundbuch eintragen lassen (§ 879 Abs. 3 BGB). Eine Abrede zwischen den Beteiligten genügt dafür nicht.

Bei einer Vormerkung bestimmt sich der Rang des Rechts, auf dessen Einräumung der Anspruch gerichtet ist, nach der Eintragung der Vormerkung (§ 883 Abs. 3 BGB). Für Käufer ist das der praktische Kern der Auflassungsvormerkung. Zwischen dem Notartermin und dem Tag, an dem Sie in Abteilung I stehen, liegt Zeit, und die Vormerkung hält in dieser Zeit den Platz, den Ihr Recht später einnimmt.

Warum ein Eintrag gerade an dieser Stelle steht, ist schon vor der Eintragung entschieden. Sind in einer Abteilung mehrere Eintragungen zu bewirken, erhalten sie die Reihenfolge, die der Zeitfolge der Anträge entspricht, und bei gleichzeitigen Anträgen vermerkt das Grundbuchamt, dass die Eintragungen gleichen Rang haben (§ 45 Abs. 1 GBO). Betreffen mehrere beantragte Eintragungen dasselbe Recht, darf die später beantragte nicht vor der Erledigung des früheren Antrags eingetragen werden (§ 17 GBO). Die Reihenfolge im Auszug ist deshalb keine Sortierung des Amtes, sondern die Zeitfolge der Anträge.

Ein Eintrag wird außerdem nicht überschrieben, wenn sich etwas ändert. Abteilung II führt Änderungen an den Vermerken der Spalten 1 bis 3 in einer eigenen Spalte 5, Abteilung III Änderungen an den Rechten der Spalten 1 bis 4 in der Spalte 7, jeweils einschließlich später hinzukommender Beschränkungen des Berechtigten (§ 10 Abs. 5 GBV und § 11 Abs. 6 GBV). Wer eine Zeile ohne diese Spalte liest, sieht unter Umständen einen Stand, der längst überholt ist.

Ein Auszug zeigt zudem nur, was das Grundbuchamt bereits eingetragen hat. Noch nicht erledigte Eintragungsanträge gehören nach § 12 Abs. 1 GBO zwar zum Einsichtsrecht, stehen aber nicht in den Abteilungen. Notieren Sie sich deshalb zu jedem Eintrag drei Dinge: den Tag der Eintragung, den Berechtigten und ob in der Spalte für Veränderungen etwas dazu steht. Mit diesen drei Angaben kann Ihnen ein Notar sagen, was der Eintrag heute noch bedeutet.