Altlasten beim Grundstückskauf prüfen

Auf einem Grundstück stand früher eine Werkstatt, heute liegt dort eine Wiese. Die neuen Eigentümer wollen einen Garten anlegen und für den Keller tief ausheben. Beim Garten geht es darum, ob Kinder dort mit belastetem Boden in Berührung kommen können. Beim Keller geht es darum, was mit dem ausgehobenen Boden geschehen muss. Eine gepflegte Wiese beantwortet keine der beiden Fragen.

Für Käufer zählt deshalb, was über den Standort bekannt ist und was noch untersucht werden muss. Eine Auskunft über frühere Nutzungen ist etwas anderes als ein Laborbefund. Erst mit dieser Unterscheidung lässt sich entscheiden, ob Unterlagen genügen, eine Untersuchung nötig ist oder vor dem Kauf weitere Bedingungen geklärt werden müssen.

Eine Altlast ist eine festgestellte Gefahr, ein Altlastverdacht oder eine Verdachtsfläche dagegen nur ein Hinweis, den die Behörde noch prüft; das Bundes-Bodenschutzgesetz trennt die drei Begriffe in § 2 genau. Eine Altlast ist eine stillgelegte Deponie, fachlich Altablagerung, oder ein Grundstück, auf dem früher mit umweltgefährdenden Stoffen gearbeitet wurde, fachlich Altstandort, wenn von ihm tatsächlich eine schädliche Bodenveränderung oder eine andere Gefahr ausgeht. Mit schädlicher Bodenveränderung meint das Gesetz einen Boden, der Menschen oder Umwelt gefährden kann, etwa weil Schadstoffe aus ihm ins Grundwasser gelangen. Eine frühere Werkstatt ist deshalb nicht schon wegen ihrer Nutzung eine Altlast.

Altlastverdächtig ist eine solche Deponie oder ein solcher Betriebsstandort, solange es nur Hinweise auf eine Gefahr gibt. Der Begriff Verdachtsfläche ist weiter gefasst: Er meint jedes Grundstück, bei dem der Verdacht einer schädlichen Bodenveränderung besteht, auch ohne frühere Deponie oder früheren Betrieb.

Ein Eintrag verrät für sich genommen nicht, wie weit die Behörde den Fall bearbeitet hat. Auch untersuchte und sanierte Flächen können im Kataster bleiben, der Kreis Recklinghausen etwa führt sie mit allen Ergebnissen weiter. Fragen Sie deshalb nach dem Bearbeitungsstand und nicht nur danach, ob es einen Eintrag gibt.

Schon eine frühere gewerbliche oder industrielle Nutzung begründet nach dem Umweltbundesamt einen Anfangsverdacht, der im Einzelfall zu prüfen ist. Hinweise können auch Ablagerungen, alte Tanks oder auffällige Aufschüttungen geben. Wurde das Gelände militärisch genutzt, kommt die Frage nach Kampfmitteln im Boden hinzu. Lassen Sie sich vom Verkäufer die bekannten Unterlagen geben, etwa alte Bauakten, Lagepläne, Gutachten, behördliche Schreiben und Nachweise über frühere Maßnahmen. Halten Sie fest, welche Zeiträume und Teilflächen sie erfassen.

Auch die Behörden beginnen bei einem Verdacht nicht mit dem Bohrer. Das Bayerische Landesamt für Umwelt beschreibt die historische Erkundung als eigene Stufe: Akten, Karten und Luftbilder werden ausgewertet, Zeitzeugen befragt und der Standort begangen, aber noch keine Proben genommen. Schon dieser Schritt kann einen Verdacht ausräumen. Eine sofortige Beprobung des ganzen Grundstücks ist deshalb nicht in jedem Fall der sinnvollste Anfang.

Trennen Sie dabei die Fragen an den Boden. Ein Baugrundgutachten beurteilt zum Beispiel, ob der Boden ein Haus trägt und wie es gegründet werden muss. Ob es auch Schadstoffe untersucht, hängt vom Auftrag ab. Ein Dokument mit der Überschrift „Bodengutachten“ belegt deshalb erst dann etwas über Altlasten, wenn Untersuchungsziel und Leistungsumfang das zeigen.

Die Auskunft beantragen Sie bei der Bodenschutzbehörde am Ort des Grundstücks, meist beim Landkreis oder bei der kreisfreien Stadt. Sie führt das Altlastenkataster, das je nach Land anders heißen kann, in Hamburg etwa Altlasthinweiskataster. Das Grundbuch und das Baulastenverzeichnis sind eigene Register und ersetzen diese Anfrage nicht.

Die Angaben im Kataster lassen Rückschlüsse auf den Eigentümer zu. Die Behörden behandeln sie deshalb als personenbezogene Daten und verlangen von Kaufinteressenten in der Regel das schriftliche Einverständnis oder eine Vollmacht des Eigentümers. Geben Sie außerdem Gemarkung und Flurstücksnummer an, nach Teilungen oder Zusammenlegungen auch die früheren Flurstücksbezeichnungen.

Eine Besonderheit gilt in Bayern. Die öffentliche Kartenansicht des Landesamts für Umwelt zeigt keine Verdachtsflächen und aus Datenschutzgründen weder Flurnummern noch Adressen. Ein leeres Suchergebnis dort ist deshalb keine Entwarnung. Die Auskunft zum einzelnen Grundstück erteilen das Landratsamt oder die kreisfreie Stadt.

• Alle Flurstücke und die aktuelle sowie geplante Nutzung benennen.
• Nach Einträgen, früheren Untersuchungen, Bescheiden, Maßnahmen und Nutzungsbeschränkungen fragen.
• Bei älteren Unterlagen die damalige Flächenabgrenzung mit dem heutigen Grundstück vergleichen.
• Berechtigungsnachweis und Gebührenfrage vor der Bearbeitung klären.
• Die Antwort mit Datum und Anlagen aufbewahren und offene Fragen schriftlich nachreichen.

Lesen Sie eine Auskunft mit Altlastverdacht als offene Frage und nicht als Befund: Sie nennt den Grund des Verdachts, sagt aber weder, dass der Boden belastet ist, noch, dass er sauber ist. Das folgende Beispiel ist frei erfunden, verkürzt und bildet kein amtliches Formular nach. Angenommen, eine Behörde nennt für Flurstück 112/7 eine ehemalige Werkstatt und einen noch nicht abschließend untersuchten Altlastverdacht. Für das Grundstück ist ein Wohnhaus mit Garten geplant.

Im Beispiel bestätigt die Auskunft also nur die frühere Werkstatt als Grund des Verdachts, eine Sanierungspflicht folgt daraus nicht. Offen ist vor allem, welche Untersuchung das Wohnhaus mit Garten braucht.

Eine ältere Bewertung als befestigte Gewerbefläche deckt den Garten nicht ab. Die Bundes-Bodenschutzverordnung legt nämlich je nach Nutzung unterschiedliche Prüfwerte fest, also Schadstoffgehalte, ab denen im Einzelfall geprüft werden muss, ob eine Gefahr besteht. Für Blei liegt dieser Wert auf Kinderspielflächen bei 200 Milligramm je Kilogramm trockenem Boden, in Wohngebieten bei 400 und auf Industrie- und Gewerbegrundstücken bei 2.000. Ein angenommener Gehalt von 500 Milligramm bleibt auf dem Gewerbegrundstück unter dem Prüfwert und liegt im Wohngebiet darüber.

Nötig ist eine Bodenuntersuchung, wenn Auskunft oder Vorgeschichte einen Verdacht ergeben, der für die geplante Nutzung nicht ausgeräumt ist, und sie muss beantworten, ob dort Schadstoffe in einer Menge vorhanden sind, die für dieses Vorhaben eine Gefahr bedeutet. Den Untersuchungsumfang sollte ein Fachgutachter aus der Vorgeschichte und dem geplanten Vorhaben ableiten. Eine Bodenanalyse nach Standardpaket, die den konkreten Verdacht nicht aufgreift, genügt dafür nicht. Boden, Grundwasser oder Bodenluft können je nach Standort unterschiedliche Fragen aufwerfen. Die Untersuchung muss diese Fragen benennen und ihre räumlichen Grenzen dokumentieren.

Die Behörden gehen nach dem Umweltbundesamt in Stufen vor. Nach Erfassung und historischer Erkundung bestätigt oder entkräftet eine orientierende Untersuchung mit ersten Boden- und Grundwasserproben den Verdacht. Werden dabei Prüfwerte überschritten, klärt eine Detailuntersuchung, wie viel Schadstoff wo im Boden steckt und wohin er sich ausbreiten kann. Erst danach stellt die Behörde fest, ob eine Altlast vorliegt. Ist ein Ergebnis schon früher eindeutig, können Stufen entfallen.

Ein überschrittener Prüfwert bedeutet deshalb noch keine Sanierungspflicht, sondern zunächst eine genauere Untersuchung. Die Verordnung kennt daneben Maßnahmenwerte, ab denen in der Regel gehandelt werden muss. Einen Wert, der pauschal eine Sanierung auslöst, enthält sie nach dem Umweltbundesamt nicht, weil jeder Standort andere Voraussetzungen mitbringt. § 15 BBodSchV verlangt deshalb eine Bewertung im Einzelfall. Dabei zählt auch der Weg, auf dem ein Schadstoff Menschen oder Umwelt erreicht, fachlich Wirkungspfad genannt. Direkter Bodenkontakt im Garten ist eine andere Frage als ein Eintrag ins Grundwasser.

Lassen Sie sich erklären, welche Aussage der Befund für die geplante Nutzung erlaubt und welche Fragen offen bleiben. Beauftragen Sie Probenahme und Bewertung bei Fachleuten, nicht als eigene Untersuchung.

Wenn eine Untersuchung erforderlich wird, können Sie Altlastengutachter nach Stadt auswählen. Klären Sie vor dem Auftrag, ob der Bericht für ein behördliches Verfahren bestimmt ist.

Kalkulieren Sie in zwei Stufen: zuerst die Kosten für Auskunft, historische Recherche und gegebenenfalls eine Untersuchung, danach die möglichen Mehrkosten, die sich erst aus dem Befund ergeben. Einen amtlichen Preis für eine Bodenanalyse gibt es nicht, der Aufwand hängt vor allem davon ab, wie viele Proben genommen und auf welche Stoffe sie untersucht werden. Erst nach dem Befund lässt sich begründen, ob weitere Maßnahmen nötig sind, von der Planung über Arbeiten am Boden und die Entsorgung bis zur späteren Überwachung. Ein pauschaler Betrag je Quadratmeter verdeckt diese Unterschiede.

Ein fiktives Beispiel zeigt den Unterschied zwischen Fläche und Menge. Für einen Keller werden auf 100 m² Fläche zwei Meter Boden ausgehoben. Das ergibt zunächst 200 m³ geometrisches Aushubvolumen. Daraus folgt weder eine bestimmte Schadstoffbelastung noch eine Entsorgungsklasse oder ein Preis. Für ein Angebot müssen Fachleute unter anderem Material, Untersuchungsbefund, tatsächliche Mengen und den zulässigen Entsorgungsweg klären.

Lassen Sie Angebote auf demselben Umfang aufbauen. Eine reine Analyse ist nicht mit einem Angebot inklusive Behördenabstimmung und Entsorgungsbegleitung vergleichbar. Trennen Sie beauftragte Leistungen, geschätzte Folgekosten und eine eigene Reserve für offene Punkte. Kennzeichnen Sie die Reserve als Planungsannahme und nicht als feststehende Sanierungspflicht.

Ein niedrigerer Kaufpreis beantwortet die Nutzungsfrage nicht. Klären Sie zuerst, ob das geplante Wohnen, Bauen oder Gärtnern mit den erforderlichen Maßnahmen möglich ist. Erst danach lassen sich Kosten, Zeitplan und Finanzierung sinnvoll vergleichen. Eine allgemeine Online-Wertschätzung ersetzt diese standortbezogene Prüfung nicht, und die übrigen Kaufnebenkosten berechnen Sie getrennt, etwa mit dem Grunderwerbsteuer-Rechner.

Verantwortlich sein können nach dem Gesetz der Verursacher und seine Gesamtrechtsnachfolger, etwa seine Erben, außerdem der heutige Eigentümer und der Inhaber der tatsächlichen Gewalt über das Grundstück, zum Beispiel ein Pächter; Juristen nennen den Verursacher Verhaltensstörer und den Eigentümer Zustandsstörer (§ 4 Abs. 3 BBodSchG). Die Behörde kann sich nach dem Umweltbundesamt an den Verursacher oder an den Eigentümer halten. Der Grund ist praktisch: Oft lässt sich der Verursacher nicht mehr ermitteln oder nicht mehr zur Zahlung heranziehen, die Gefahr muss aber trotzdem beseitigt werden.

Als Anhaltspunkt dafür, wie viel einem Eigentümer ohne eigene Verursachung zugemutet werden darf, nennt das Bundesverfassungsgericht den Verkehrswert des Grundstücks nach der Sanierung, also seinen Marktwert. Höhere Kosten können aber zumutbar sein, wenn der Eigentümer das Risiko bewusst eingegangen ist, etwa weil er das Grundstück in Kenntnis der Altlasten gekauft hat. Wer ein Grundstück mit bekanntem Verdacht erwirbt, sollte die möglichen Kosten deshalb vor der Unterschrift klären.

Wen die Behörde heranzieht, ist von der Frage zu trennen, wer die Kosten am Ende trägt. Nach § 24 BBodSchG können mehrere Verpflichtete untereinander einen Ausgleich verlangen. Er richtet sich danach, wer die Gefahr vorwiegend verursacht hat, soweit die Beteiligten nichts anderes vereinbart haben. Ein Kaufvertrag kann diesen Ausgleich also regeln, die Befugnisse der Bodenschutzbehörde gegenüber dem Eigentümer schränkt er aber nicht ein.

Lassen Sie deshalb sowohl die öffentlich-rechtliche Verantwortung als auch mögliche Ansprüche gegen andere Beteiligte rechtlich prüfen. Ein Anspruch hilft wirtschaftlich nur, soweit er durchsetzbar ist. Bei größeren Risiken gehören Sicherheiten und die Zahlungsfähigkeit des Vertragspartners in die Beratung, nicht erst in einen späteren Streit.

Auch eine Deponie, die vor Jahrzehnten abgedeckt und rekultiviert wurde, kann heute noch Pflichten auslösen. Das Bundes-Bodenschutzgesetz gilt seit dem 1. März 1999 auch für Belastungen, die vorher entstanden sind, und die Behörde kann die Verantwortlichen heranziehen, wenn von der Fläche heute eine Gefahr ausgeht. Die Pflicht, Schadstoffe zu beseitigen, gilt nach § 4 Abs. 5 BBodSchG allerdings nur für Belastungen, die nach diesem Stichtag eingetreten sind; bei älteren Fällen kann deshalb auch eine Sicherung genügen. Ob eine frühere Rekultivierung ausreicht, beurteilt die Bodenschutzbehörde nach heutigem Stand, fragen Sie deshalb bei alten Deponieflächen ausdrücklich nach dieser Bewertung.

Vor der Unterschrift sollte geklärt sein, welcher Verdacht bekannt ist, wer welche Kosten trägt und was bei einem neuen Befund geschieht, und all das gehört ausdrücklich in den Vertrag. Legen Sie dazu dem Notar und bei Bedarf einem spezialisierten Rechtsanwalt alle bekannten Auskünfte und Gutachten vor. Benennen Sie, welche Angaben als Grundlage der Einigung dienen und welche Fragen ungeklärt bleiben. Ist eine gewerbliche Vornutzung oder ein Katastereintrag bekannt, rät das Umweltbundesamt, eine vertragliche Absicherung zu vereinbaren oder realistische Sanierungskosten vom Kaufpreis abzuziehen, und empfiehlt dafür juristischen Beistand. Ein allgemeiner Satz, das Grundstück werde im bekannten Zustand gekauft, ersetzt keine verständliche Beschreibung eines erkannten Verdachts.

Schon ein Altlastverdacht kann ein Sachmangel sein. Der Bundesgerichtshof hat 2017 entschieden, dass ein Grundstück mangelhaft ist, wenn seine frühere Nutzung einen Altlastverdacht begründet, auch ohne nachgewiesene Belastung (Urteil vom 21. Juli 2017, V ZR 250/15). Ein Verkäufer, der eine solche Vornutzung kennt, muss sie deshalb offenlegen. Verschweigt er sie, handelt er arglistig, und ein vereinbarter Haftungsausschluss schützt ihn nicht.

Wer beim Vertragsschluss von einem Mangel weiß, kann deswegen später keine Rechte gegen den Verkäufer geltend machen (§ 442 BGB). Dasselbe gilt, wenn der Käufer den Mangel grob fahrlässig übersehen hat, es sei denn, der Verkäufer hat ihn arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen. Ein bekannter Altlastverdacht gehört deshalb ausdrücklich in den Vertrag, zusammen mit einer Regelung, wer welche Kosten trägt. Umgekehrt kann sich der Verkäufer nicht auf einen Haftungsausschluss berufen, wenn er eine ihm bekannte Belastung arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat (§ 444 BGB). Ob ein späterer Anspruch Erfolg hat, hängt davon ab, was bekannt war, was vereinbart wurde und was sich beweisen lässt.

Eine sinnvolle Beratung klärt auch das weitere Verfahren. Wer darf vor dem Kauf Untersuchungen beauftragen? Wer stellt die Unterlagen bereit? Was geschieht bei einem neuen Befund? Welche Kosten und welche zeitlichen Voraussetzungen werden vereinbart? Die Antworten sollten zum tatsächlichen Untersuchungsstand passen.

• Bekannte Vorgeschichte, Auskünfte und Gutachten eindeutig bezeichnen und zugänglich machen.
• Noch offene Untersuchungen und dafür nötige Betretungs- oder Mitwirkungsrechte rechtlich regeln.
• Kostenverteilung, mögliche Sicherheiten und Folgen eines neuen Befunds beraten lassen.
• Eine etwa erforderliche behördliche Entscheidung nicht durch eine private Zusage ersetzen.
• Zeitplan und Finanzierung an die geklärten Voraussetzungen knüpfen, bevor Arbeiten beginnen.

Ja, eine frühere Belastung schließt eine spätere Nutzung nicht generell aus. Entscheidend sind die fachliche Bewertung der Gefahren, die erforderlichen Maßnahmen und die zulässige Nutzung. Sanierung heißt im Gesetz nicht nur, Schadstoffe zu entfernen. Auch eine Sicherung zählt dazu, die ihre Ausbreitung dauerhaft verhindert, ohne sie zu beseitigen, etwa eine Oberflächenabdichtung. Welche Verfahren infrage kommen, beschreibt das Umweltbundesamt. Wäre eine Sanierung unverhältnismäßig, kann die Behörde stattdessen die Nutzung beschränken.

Prüfen Sie bei bereits durchgeführten Maßnahmen den Abschlussbericht und die behördliche Bewertung. Gibt es verbleibende Belastungen, Abdeckungen, Beschränkungen oder Überwachungspflichten? Ein Nachweis über eine Maßnahme beschreibt ihren Umfang. Er ist nicht automatisch die Zusicherung, dass jede spätere Nutzung und jeder weitere Aushub unbeschränkt möglich ist.

Ist eine Altlast festgestellt und die Sanierung aufwendig, verlangt die Behörde in der Regel Sanierungsuntersuchungen und einen Sanierungsplan (§ 13 BBodSchG). Der Plan fasst die Gefährdungsabschätzung zusammen, nennt die bisherige und die künftige Nutzung und legt das Sanierungsziel fest, dazu die Maßnahmen von der Dekontamination über Sicherung und Nutzungsbeschränkungen bis zur Eigenkontrolle und ihren Zeitplan. Die Behörde kann ihn für verbindlich erklären. Einen gesetzlich festen Zeitraum, nach dem die Nachsorge endet, gibt es nicht: Sie endet, wenn Plan oder Anordnung es vorsehen und die Behörde das Sanierungsziel als erreicht bestätigt. Fragen Sie vor dem Kauf, ob noch Kontroll- oder Überwachungspflichten laufen und wer sie nach dem Eigentümerwechsel trägt.