Grundstück vor dem Kauf prüfen, bevor Sie unterschreiben

Grundradar prüft, ob die Fläche in einer amtlichen Gefahrenfläche für ein statistisch 100-jährliches Hochwasser (HQ100) liegt. Gemeint ist ein Hochwasser, das statistisch im Mittel einmal in hundert Jahren erreicht oder überschritten wird. Ob daraus ein festgesetztes Überschwemmungsgebiet nach § 76 WHG geworden ist, sagt Ihnen die untere Wasserbehörde.

Wie viel Regen fällt an der Fläche bei einem seltenen Starkregen? Die Kennwerte stammen aus KOSTRA-DWD, der Starkniederschlagsstatistik des Deutschen Wetterdienstes. Sie sagen, wie viel Wasser vom Himmel kommt; wohin es auf dem Grundstück läuft, zeigt erst eine Starkregengefahrenkarte der Kommune.

Radon ist ein natürliches radioaktives Bodengas. Geprüft wird, ob die Fläche in einem Radonvorsorgegebiet nach § 121 StrlSchG liegt oder ob für sie ein erhöhtes Radonpotenzial ausgewiesen ist.

Wir prüfen Straßen-, Schienen- und Industrielärm aus der Umgebungslärmkartierung der Europäischen Union (EU). Die Werte sind nach dem Tag-Abend-Nacht-Pegel Lden und dem Nachtpegel Lnight getrennt. Kartiert wird nur, wozu § 47c des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (BImSchG) verpflichtet: Ballungsräume, Hauptverkehrsstraßen, Haupteisenbahnstrecken und Großflughäfen. Grün heißt hier: keine kartierte Belastung, nicht zwingend Ruhe.

Gehört die Fläche zu einem Lärmschutzbereich nach dem Fluglärmschutzgesetz? In der Tag-Schutzzone 1 und in der Nacht-Schutzzone dürfen nach § 5 FluLärmG keine Wohnungen errichtet werden, mit Ausnahmen etwa für den Innenbereich; in der Tag-Schutzzone 2 geht es um Schallschutz und Nutzungsbeschränkungen. Hinterlegt sind bisher die Schutzbereiche um Berlin-Brandenburg und Hamburg.

Naturschutzgebiet, Landschaftsschutzgebiet oder Gebiet nach der Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie (FFH), also ein europäisches Schutzgebiet für Lebensräume und Arten. Ein Naturschutzgebiet kann das Bauen stark einschränken. Welche Regeln gelten, steht in der jeweiligen Verordnung.

Liegt die Fläche in einem Wasserschutzgebiet, und in welcher Schutzzone? Was dort verboten und was genehmigungspflichtig ist – Bauvorhaben, Heizöltanks, Erdwärmesonden –, regelt die Schutzgebietsverordnung des einzelnen Gebiets. Je näher an der Fassung, desto strenger.

Die Erdbebenzonenkarte teilt Flächen in die Zonen 0 bis 3 ein. Die Länder haben diese Karte als Technische Baubestimmung eingeführt. Je höher die Zone, desto höher sind die Anforderungen an die Statik eines Neubaus. Die Zone gehört deshalb in das Gespräch mit dem Tragwerksplaner.

Die mittlere Geländeneigung stammt aus dem amtlichen Höhenmodell des Bundesamts für Kartographie und Geodäsie (BKG). Grundradar bereitet sie in Zellen von einem Kilometer auf. Das ist ein Hinweis auf das Gelände, keine Messung Ihrer Fläche: Ein steiler Hang kann Stützmauern, mehr Erdaushub oder eine aufwendigere Gründung erforderlich machen. Die tatsächliche Neigung zeigt erst ein Aufmaß.

Ist für die Fläche ein Bebauungsplan hinterlegt? Er enthält verbindliche planungsrechtliche Festsetzungen, etwa zur Nutzung und zur bebaubaren Fläche. Andere öffentlich-rechtliche Regeln gelten daneben. Finden wir keinen Plan, heißt das nicht, dass keiner gilt – unser Bestand reicht bisher vor allem bis in größere Städte. Wo tatsächlich keiner gilt, entscheidet die Lage: Im Innenbereich richtet sich ein Neubau nach § 34 BauGB nach der umliegenden Bebauung, im Außenbereich ist ein Wohnhaus nach § 35 BauGB nur im Einzelfall zulässig.

Hebt oder senkt sich der Boden? Der europäische Bodenbewegungsdienst EGMS misst das per Satellit, in Millimetern pro Jahr.

Ist die Fläche in einem Altlastenkataster verzeichnet? Das Ergebnis unterscheidet zwischen einem bestätigten Fall und einem Verdacht. Derzeit kann Grundradar Altlastenhinweise nur für die Stadt Herne anzeigen. Andere Quellen bleiben ausgeblendet, solange ihre Nutzung rechtlich nicht geklärt ist. Bleibt ein Treffer aus, liefert die Altlastenprüfung daher keine Entwarnung.

Wurde unter der Fläche früher Bergbau betrieben? Dann sind Senkungen und im Einzelfall Tagesbrüche möglich, also plötzliche Einbrüche der Geländeoberfläche, und der Baugrund sollte genauer untersucht werden. Hinterlegt sind die Kataster von Sachsen, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen und dem Saarland.