Was geschieht mit Haus und Grundstück, wenn das Erbbaurecht endet?

Läuft die vereinbarte Zeit ab, erlischt das Erbbaurecht. Das Haus steht dann nicht mehr auf einem eigenen Recht, sondern wird wesentlicher Bestandteil des Grundstücks: Es gehört von diesem Zeitpunkt an dem Eigentümer des Bodens, ohne dass es dafür einen weiteren Vertrag braucht.

Davon zu unterscheiden ist der Heimfall. Er beendet das Erbbaurecht vorzeitig, weil eine Vertragsklausel dafür einen Grund vorsieht, und er zieht eine eigene Vergütungsregel nach sich. Was ein Erbbaurecht überhaupt ist und wie der Erbbauzins dazugehört, erklärt der Glossareintrag. Der Ratgeber zum Erbbaurecht geht den ganzen Vertrag durch, von der Laufzeit bis zum Heimfall.

Eine feste Quote schreibt das Gesetz nicht vor. Es zieht Grenzen für die Entschädigung und überlässt die Regelung im Übrigen dem Vertrag. Die verbreitete Annahme, am Ende stünden immer zwei Drittel des Gebäudewerts zu, trifft deshalb nicht auf jedes Erbbaurecht zu.

Lesen Sie Klausel und Berechnung getrennt. Die Klausel sagt, ob überhaupt entschädigt wird und in welchem Fall; die Berechnung sagt, wonach sich der Betrag bemisst. Erst beides zusammen ergibt, was Sie am Ende der Laufzeit erwarten können.

Nicht von selbst. Ein Vorrecht auf Erneuerung besteht nur, wenn es im Vertrag vereinbart wurde. Liegt es vor, kann der Erbbauberechtigte es ausüben, sobald der Grundstückseigentümer mit einem Dritten einen Vertrag über ein neues Erbbaurecht geschlossen hat. Das Vorrecht wirkt also nicht gegen jede Entscheidung des Eigentümers, sondern greift, wenn er ohnehin neu bestellt.

Es ist außerdem befristet: Drei Jahre nach Ablauf der Zeit, für die das Erbbaurecht bestellt war, erlischt es. Ohne eine solche Vereinbarung bleibt der Weg über einen neuen Vertrag mit dem Grundstückseigentümer, und dafür braucht es dessen Einverständnis.

Das Gesetz nennt den einvernehmlichen Weg Aufhebung. Sie ist nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers möglich. Er erklärt sie gegenüber dem Grundbuchamt oder gegenüber dem Erbbauberechtigten, und die Erklärung ist unwiderruflich: Er kann sie danach nicht mehr zurücknehmen.

Wer nach einer Kündigung sucht, meint meist genau das, eine Beendigung vor dem Enddatum. Ohne die Zustimmung des Eigentümers richtet sie sich nach dem Vertrag, etwa nach einem dort vereinbarten Heimfallgrund.

Für den Beleihungswert, also den Wert, den eine Bank einem Objekt dauerhaft zutraut, sind Restlaufzeit und Gebäudeentschädigung zu berücksichtigen. Eine Finanzierungszusage folgt daraus nicht; die Bank prüft die Vertragsdaten nach ihren eigenen Anforderungen.

Wer ein Erbbaurecht mit kurzer Restlaufzeit übernimmt, übernimmt deshalb zwei Fragen zugleich: was am Ende entschädigt wird und was die Bank bis dahin finanziert. Welche Klauseln dafür vor dem Kauf zu lesen sind, führt Welche Klauseln zählen beim Erbbaurecht vor dem Kauf? aus.