Welche Klauseln müssen Sie beim Erbbaurecht vor dem Kauf prüfen?

Sie kaufen nicht den Boden, sondern das Recht, auf fremdem Grund ein Haus zu haben, befristet und gegen eine laufende Zahlung an den Grundstückseigentümer. Das Haus gehört rechtlich zu diesem Recht, deshalb führt die Grundbuchstelle dafür ein eigenes Blatt, das Erbbaugrundbuch. Das Eigentum am Boden bleibt davon unberührt. Wie Laufzeit, Erbbauzins und Heimfall im Einzelnen geregelt sind, erklärt der Ratgeber zum Erbbaurecht.

Lesen Sie den Vertrag und das Erbbaugrundbuch deshalb nebeneinander. Der Vertrag sagt, was gelten soll; das Erbbaugrundbuch zeigt, was davon eingetragen ist und welche weiteren Rechte auf dem Erbbaurecht lasten. Was ein Erbbaurecht ist und wie der Erbbauzins dazugehört, erklärt der Glossareintrag.

Ein Erbbaurecht ist übertragbar und vererblich. Ob Sie es ohne Weiteres verkaufen oder beleihen können, hängt trotzdem vom Vertrag ab: Er darf beides an die Zustimmung des Grundstückseigentümers binden. Dahinter steht ein einfacher Grund. Der Eigentümer behält über Jahrzehnte einen Vertragspartner, den er sich sonst nicht mehr aussuchen könnte.

Prüfen Sie bei jeder Klausel zwei Dinge: was sie regelt und ob sie im Erbbaugrundbuch auch so eingetragen ist. Weicht der Eintrag vom Vertragstext ab, klären Sie das vor dem Kauf und nicht erst beim Weiterverkauf.

Ein Erbbaurecht wird an ausschließlich erster Rangstelle bestellt. Die Rangstelle sagt, in welcher Reihenfolge die eingetragenen Rechte bedient werden, wenn das Grundstück zwangsweise versteigert wird; das Erbbaurecht steht dabei ganz vorn. Dieser Rang kann später nicht geändert werden. Die Landesregierungen dürfen durch Rechtsverordnung Ausnahmen zulassen, wenn das für die vorhergehenden Berechtigten und für den Bestand des Erbbaurechts unschädlich ist.

Wird das Grundstück versteigert, bleibt das Erbbaurecht bestehen, und zwar auch dann, wenn es bei der Feststellung des geringsten Gebots nicht berücksichtigt ist. Das geringste Gebot ist der Betrag, unterhalb dessen im Versteigerungstermin kein Zuschlag erteilt wird. Für Sie heißt das: Eine Versteigerung des Bodens löscht Ihr Recht am Haus nicht aus.

Für den Beleihungswert, also den Wert, den eine Bank einem Objekt dauerhaft zutraut, sind die Restlaufzeit des Erbbaurechts und die Gebäudeentschädigung zu berücksichtigen. Eine Zusage folgt daraus nicht, denn die Bank bewertet den Vertrag im Ganzen.

Fragen Sie deshalb vor dem Kauf bei der finanzierenden Stelle nach, wie sie genau diesen Vertrag einschätzt. Eine lange Restlaufzeit allein beantwortet die Finanzierungsfrage nicht.