Unterlagen und Behörden

Grundlage ist das amtliche Liegenschaftskataster der Länder, aus dem der Bericht Grenze und Fläche des Flurstücks übernimmt. Wo das Land sie veröffentlicht, kommt die Nutzung hinzu, unter der das Kataster das Flurstück führt, etwa „Wohnbaufläche“. In Bayern sind die Flurstücksgrenzen nicht frei zugänglich. Dort und überall, wo kein Flurstück aus dem Kataster vorliegt, prüft der Bericht die Lage am gewählten Punkt und nennt keine Fläche.

Die meisten Prüfungen dieses Berichts fragen ihre Quelle für genau diese Fläche ab, vom Hochwasser bis zum Bodenrichtwert. Auch der Kaufvertrag bezeichnet das Grundstück mit Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer. Weicht das Exposé davon ab, ist womöglich eine andere Fläche oder nur ein Teil gemeint.

Gleichen Sie Gemarkung, Flur, Flurstücksnummer und Fläche mit dem Exposé und dem Grundbuchauszug ab, den Sie vom Verkäufer bekommen. Stimmt eine Angabe nicht überein, klären Sie zuerst, welche Fläche verkauft wird.

Grundlage ist OpenStreetMap, eine von Freiwilligen gepflegte Karte. Der Bericht sucht darin die nächste Straße am Flurstück und nennt ihren Namen, ihre Art und, soweit erfasst, ihre Befestigung. So zeigt er etwa, ob das Grundstück an einer Wohnstraße, an einem Wirtschaftsweg oder an einer Bundesstraße liegt, von der oft nicht direkt aufgefahren werden darf. Liegt nur ein gewählter Punkt und keine Flurstücksgrenze vor, nennt er die nahe Straße, aber keine Straßenfront.

Grenzt ein Grundstück nicht an eine öffentliche Straße, führt der Weg dorthin über fremden Grund. Ohne gesicherte Zufahrt wird ein Bauantrag in der Regel nicht genehmigt. Gesichert ist sie erst durch eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch oder, wo das Land ein Baulastenverzeichnis führt, durch eine Baulast. Bayern führt kein Baulastenverzeichnis, dort steht die Sicherung im Grundbuch.

Fordern Sie vom Verkäufer einen aktuellen Grundbuchauszug an und, wo es ein Baulastenverzeichnis gibt, eine Baulastenauskunft der unteren Bauaufsichtsbehörde. Sehen Sie sich die Zufahrt selbst an, möglichst nach Regen, und achten Sie auf Breite, Befestigung und darauf, ob sie über ein Nachbargrundstück führt.

Die Checkliste fragt keine eigene Quelle ab. Sie sammelt aus den Abschnitten jede Frage, die nur eine Behörde verbindlich beantworten kann. Zu jeder nennt sie die zuständige Stelle mit ihrer Website, etwa das Bauamt der Stadt oder die Bergbehörde des Landes, und das Dokument, das Sie dort anfordern. Am Ende steht ein kurzer Anfragetext mit den Angaben zum Grundstück, den Sie an diese Stellen schicken können.

Manche Fragen beantworten öffentliche Daten nicht oder nicht verbindlich, etwa ob eine Baulast eingetragen ist, ob das Flurstück im Altlastenkataster steht oder was der Denkmalschutz erlaubt. Verbindlich ist erst die schriftliche Auskunft der zuständigen Behörde. Liegt sie vor dem Notartermin vor, können Sie sie in Preis und Vertrag noch berücksichtigen.

Schicken Sie die Anfragen möglichst früh ab, damit die Antworten vor dem Notartermin vorliegen. Weil Sie noch nicht Eigentümer sind, klären Sie früh, ob Sie für einzelne Anfragen eine Vollmacht des Verkäufers brauchen. Halten Sie fest, welche Auskunft schon vorliegt und welche noch fehlt.