Amtliche Wohn-Bodenrichtwerte im Kreis Siegen-Wittgenstein 2016–⁠2026: die Entwicklung nach Abzug der Inflation

Die Länder benennen die Nutzung einer Bodenrichtwertzone unterschiedlich. Vor der Auswertung ordnen wir diese Angaben zehn einheitlichen Klassen zu und schließen davon allein die Nutzung „wohnen“ ein, also die Zonen, deren amtliche Art der Nutzung dem Wohnen zugeordnet ist. Der veröffentlichte Methodik-Datensatz enthält Ergebnisse und Quellenangaben. Eine vollständige Zuordnung aller amtlichen Nutzungsangaben zu diesen Klassen enthält er nicht.

Entwicklungszustand: nicht berücksichtigt

Diese Auswertung berücksichtigt den Entwicklungszustand nicht, obwohl die amtlichen Daten aus Nordrhein-Westfalen ihn mitführen. Sie kann deshalb nicht unterscheiden, ob eine dem Wohnen zugeordnete Zone baureifes Land, Rohbauland oder Bauerwartungsland ist. Welche vier Entwicklungszustände § 3 ImmoWertV unterscheidet und was § 3 Abs. 5 ImmoWertV daneben als sonstige Flächen führt, steht in der Methodik dieser Studienreihe.

Beitragsrechtlicher Zustand: nicht berücksichtigt

Für baureifes Land ist er zusätzlich zum Entwicklungszustand und zur Art der Nutzung darzustellen (§ 16 Abs. 2 ImmoWertV). Diese Auswertung berücksichtigt ihn nicht, obwohl die amtlichen Daten ihn mitführen. Ob die genannten Werte erschließungsbeitragsfrei oder -pflichtig gelten, weisen wir deshalb nicht aus.

Wo wir den Entwicklungszustand berücksichtigen

Dort prüfen wir ihn vor der Art der Nutzung, und Bauerwartungs- sowie Rohbauland bleiben außen vor.

Ausgangsbestand ist der aus den amtlichen Jahrgängen aufgebaute BORIS-NRW-Datenbestand. Im Reproduktionsdatensatz trägt er den Namen public.bodenrichtwerte_de. Eingeschlossen wird eine Zone, wenn sie alle vier Bedingungen erfüllt:

• Jahrgang zwischen 2011 und 2026
• Kreis-Code 05970
• auf „wohnen“ vereinheitlichte Art der Nutzung
• positiver Bodenrichtwert

Geeignete Zonen 2016

740

Geeignete Zonen 2026

956

Davon vergleichbar

712 Zonen, die an beiden Stichtagen dieselbe Nummer tragen

Abdeckung

96,2 Prozent bezogen auf 2016, 74,5 Prozent bezogen auf 2026

Veröffentlichte Abdeckung

74,5 Prozent, der niedrigere der beiden Werte

Vergleichsgruppe

Die 712 Wohnzonen, die 2016 und 2026 dieselbe Nummer tragen. Gemeint ist die Nummer, unter der der Gutachterausschuss die Zone führt, ergänzt um den Gemeinde- und den Gemarkungsschlüssel, damit gleiche Nummern verschiedener Gemeinden nicht verwechselt werden; wir nennen sie im Folgenden die kanonische Zonenkennung.

Hauptkennzahl

Der Median der Veränderungen dieser Zonen. Für jede Zone berechnen wir, um wie viel Prozent ihr Bodenrichtwert zwischen 2016 und 2026 gestiegen oder gefallen ist; der mittlere dieser 712 Werte ist die Hauptkennzahl. Die Veränderungen werden der Größe nach geordnet. Bei gerader Anzahl verwenden wir den Durchschnitt der beiden mittleren Werte. Mehrere Zonen können dieselbe Veränderung aufweisen.

änderung_z = (wert_2026 / wert_2016 - 1) × 100
hauptwert = Median(änderung_z)

Für die Hauptkennzahl vergleichen wir jede einbezogene Bodenrichtwertzone mit ihrem Wert am anderen Stichtag. Aus den prozentualen Veränderungen bilden wir den Median. Jede Bodenrichtwertzone zählt gleich viel, unabhängig von ihrer Fläche und der Zahl ihrer Grundstücke. Ein direkter Vergleich der beiden Preisniveaus würde etwas anderes messen: Zwischen den beiden Stichtagen sind 244 Zonen neu hinzugekommen und 28 weggefallen. Er würde diesen Wechsel mitzählen und damit auch messen, welche Gebiete neu dazugekommen und welche verschwunden sind, statt allein die Wertentwicklung. Das hat drei Folgen:

• Jeder Zeitraum verwendet seine eigenen Zonen.
• Die Ergebnisse der Zeiträume lassen sich nicht ineinander umrechnen.
• Die beiden Medianwerte in Euro je Quadratmeter ergeben nicht die Hauptkennzahl.

Die inflationsbereinigte Veränderung wird ebenfalls für jede Zone vor der Medianbildung berechnet. Wir verwenden die nationalen Verbraucherpreisindex-Januarwerte, weil sie über alle Jahre gleich erhoben werden und keine regionalen Brüche enthalten. Sie sind auf 2020 als Basisjahr mit dem Indexwert 100 bezogen.

Zur Überprüfung berechnen wir zunächst für jede Gemeinde den Median ihrer Zonenveränderungen. Der Median dieser 11 Gemeindewerte beträgt +7,4 % und liegt damit 3,4 Prozentpunkte unter der über alle Zonen gebildeten Hauptkennzahl von +10,8 %. Der Unterschied entsteht, weil diese Betrachtung jede Gemeinde gleich gewichtet, unabhängig von der Zahl ihrer Zonen.

Die Hauptkennzahl beschreibt die Vergleichsgruppe: nur für sie lässt sich überhaupt eine Veränderung je Zone messen. Diese Tabelle beschreibt einen anderen Bestand: alle geeigneten Wohn-Bodenrichtwertzonen, die zum jeweiligen Stichtag geführt wurden.

• Das Preisniveau je Gemeinde nennt die Bodenrichtwert-Übersicht für den Kreis Siegen-Wittgenstein.
• Für 2016 nennen beide Auswertungen denselben Median von 85,0 €/m²; das ist möglich, obwohl beide Auswertungen andere Zonen umfassen, und kein Widerspruch.
• Die beiden Stichtagsmedianwerte dieser Tabelle ergeben ins Verhältnis gesetzt nicht die Hauptkennzahl, weil diese aus den Veränderungen jeder einzelnen Zone berechnet wird.

Nominal stiegen die Werte in 448 Bodenrichtwertzonen, in 11 Bodenrichtwertzonen sanken sie. In 253 Bodenrichtwertzonen blieben sie unverändert. 121 Zonen stiegen stärker als die Inflation, 591 schwächer.

Die Zonen dieser Auswertung lassen sich nicht danach aufteilen, wie der Gutachterausschuss sie amtlich einordnet. Diese Einordnung ist im amtlichen Datenmodell eine freiwillige Angabe, und in den ausgewerteten Daten trägt keine der Zonen eine Klasse, die sich für die Aufteilung verwenden lässt. Wie weit die Zonen auseinanderliegen, zeigt die Verteilung weiter oben: von 0,0 % im schwächsten bis +40,0 % im stärksten Zehntel.

Über die Veröffentlichung dieser Auswertung entscheidet eine Mindestzahl von 20 vergleichbaren Zonen. Sie beruht auf 712.

Ein Fall, in dem die Nummer des Gutachterausschusses gleich blieb, während sich die Zahl der Teilbereiche änderte, trat in dieser Auswertung nicht auf.

Neue oder entfallene Zonen sowie unsichere Ähnlichkeitszuordnungen bleiben außerhalb der Hauptauswertung.

Über die Veröffentlichung einer Kreisauswertung entscheiden diese Schwellen:

• mindestens 20 übereinstimmende Zonen
• Anteil zugeordneter Zonen am Anfangsstichtag mindestens 40,0 Prozent
• mindestens 5 vertretene Gemeinden; für kreisfreie Städte gilt diese Bedingung nicht

Geprüft haben wir die Jahrgänge aus Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen und Bremen; die Kriterien erfüllt haben Einheiten aus Niedersachsen, Bremen und Nordrhein-Westfalen.

• BORIS Nordrhein-Westfalen über Open.NRW, Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0.
• Datenmodell BORIS NRW, Version 4.2 vom 23.07.2026.
• Verbraucherpreisindex für Deutschland, Gesamtindex, Januarwerte, Basis 2020 = 100.
• Verwaltungsgebiete 1:250.000, Stand 01.01.2025: Flächen und Nachbarschaften. © BKG (2025), dl-de/by-2-0.

Die eigenständigen Ableitungen und Grafiken von Grundradar stehen unter CC BY 4.0 mit Quellenangabe „Grundradar, grundradar.de“. Rechte und Namensnennungspflichten der amtlichen Eingangsdaten bleiben davon unberührt.

Stichtag der ausgewerteten Werte: 01.01.2026. Abgerufen wurden die Daten am 02.10.2026.

Die vollständigen ausgewerteten Recheneingaben stehen im Reproduktionsdatensatz, erzeugt mit Extraktor-Version 8. Er enthält:

• alle jährlichen Zielzeilen dieses Kreises
• die Rohdaten der Randjahre
• Gemeinde- und Nachbarschaftsdaten
• die verwendeten Verbraucherpreisindex-Werte

Die Einordnungszeilen aller Kreise der 3 geprüften Länder stehen als gemeinsame Vergleichsdatei bereit. Maschinenlesbare Kennzahlen, Quellenangaben und Prüfergebnisse stehen im JSON-Download. Die 712 Hauptzeilen mit den Stichtagen 01.01.2016 und 01.01.2026 stehen im CSV-Download.