Methodik der Bodenrichtwert-Auswertungen

Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden, den der Gutachterausschuss aus der Kaufpreissammlung ableitet (§ 196 Abs. 1 BauGB).

Er gilt jeweils für eine ganze Bodenrichtwertzone, kurz Zone: ein Gebiet, das nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmt.

Angegeben wird er je Quadratmeter eines gedachten, unbebauten Grundstücks, dessen Merkmale mit den in der Zone vorherrschenden weitgehend übereinstimmen (§ 13 ImmoWertV).

Er ist weder ein Kaufpreis noch der Verkehrswert eines einzelnen Grundstücks.

Ein Bodenrichtwert gilt für eine ganze Zone und ersetzt keine Wertermittlung für ein einzelnes Grundstück.

Er bezieht sich auf ein gedachtes, unbebautes Bodenrichtwertgrundstück mit den für die Zone typischen Merkmalen.

Für die Abgrenzung der Zone gilt eine gesetzliche Vorgabe: Lagebedingte Wertunterschiede zum Bodenrichtwertgrundstück dürfen grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen (§ 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV).

Das betrifft die Grundstücke, für die der Bodenrichtwert gelten soll.

Verglichen wird jeweils mit dem gedachten Grundstück, nicht zwischen zwei beliebigen Grundstücken der Zone.

Zwischen diesen kann der Unterschied größer sein.

Abweichende Merkmale einzelner Grundstücke bleiben bei der Abgrenzung außer Betracht (§ 15 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV).

Aus der Vorgabe folgt deshalb keine Obergrenze dafür, wie weit der Wert eines bestimmten Grundstücks vom Bodenrichtwert abweichen darf.

Für einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile mit abweichender Nutzung oder Qualität gilt der Bodenrichtwert auch innerhalb der Zone nicht.

Dazu zählen etwa Grün-, Wald-, Wasser-, Verkehrs- und Gemeinbedarfsflächen (§ 15 Abs. 2 ImmoWertV).

Den Zustand der Gebäude bildet der Bodenrichtwert nicht ab, weil er sich auf ein unbebautes Grundstück bezieht (§ 13 Abs. 2 ImmoWertV).

Privatrechtliche, öffentlich-rechtliche und tatsächliche Besonderheiten einzelner Grundstücke gehören nicht zu den Merkmalen des gedachten Grundstücks (§ 16 Abs. 1 ImmoWertV).

Grundstücksgröße und Grundstückstiefe sind dagegen darzustellen, soweit sie den Wert beeinflussen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 ImmoWertV).

Für den einzelnen Fall bleibt deshalb der Gutachterausschuss der zuständige Weg. Er erteilt Auskünfte zu einzelnen Grundstücken und erstellt Verkehrswertgutachten. Eine zonenweise Auswertung wie diese ersetzt das nicht und will es nicht.

Wo es geht, vergleicht jede Zahl eine Richtwertzone mit sich selbst. Für jede Zone berechnen wir, um wie viel Prozent ihr Bodenrichtwert zwischen den beiden Stichtagen gestiegen oder gefallen ist, und nehmen dann den mittleren dieser Werte, den Median. Die eine Hälfte der Zonen veränderte sich also stärker, die andere schwächer. Diese Auswertungen kennzeichnen wir als Zonenvergleich.

Wir rechnen so, wo es die Daten zulassen, weil ein Vergleich der beiden Preisniveaus etwas anderes messen würde. Zwischen zwei Stichtagen kommen Zonen hinzu und fallen weg. Ein solcher Vergleich zählt diesen Wechsel mit und misst damit auch, welche Lagen neu dazugekommen und welche verschwunden sind, statt allein die Wertentwicklung. Das hat drei Folgen:

• Jeder Zeitraum verwendet seine eigenen Bodenrichtwertzonen.
• Die Ergebnisse verschiedener Zeiträume lassen sich nicht ineinander umrechnen.
• Die beiden Medianwerte in Euro je Quadratmeter ergeben nicht die Hauptkennzahl.

Für einen Teil der Kreise geht das nicht. Manche Länder führen ihre Zonen nicht unter einer Kennung, die über einen Stichtag hinweg stabil bleibt. Dann lässt sich keine Zone am späteren Stichtag wiederfinden, obwohl beide Stichtage vollständig vorliegen. Für diese Kreise vergleichen wir stattdessen zwei Bestände: den Median aller Wohnzonen am ersten Stichtag gegen den Median aller Wohnzonen am zweiten. Diese Auswertungen kennzeichnen wir als Bestandsvergleich.

Ein Bestandsvergleich ist die schwächere Aussage, und die Seite sagt das jedes Mal dazu. Er bewegt sich auch dann, wenn kein einziger Richtwert neu beschlossen wird, etwa weil der Gutachterausschuss neue Zonen aufnimmt oder alte streicht. Er ist deshalb als Niveauvergleich zu lesen und nicht als Wertentwicklung derselben Flächen.

Beide Kennzahlen stehen nie in derselben Rangfolge. Wir vergleichen Kreise nur untereinander, wenn sie dieselbe Auswertungsart und denselben Zeitraum verwenden. Prozentwerte aus verschiedenen Zeiträumen sind nicht vergleichbar, auch dann nicht, wenn beide Auswertungen ein Zonenvergleich sind.

Die reale Zahl ist keine Differenz der beiden Prozentwerte. Ein Beispiel: Steigt ein Bodenrichtwert von 100 Euro je Quadratmeter nominal um 30,0 Prozent, liegt er danach bei 130 Euro je Quadratmeter. Steigen die Verbraucherpreise im selben Zeitraum um 20,0 Prozent, kostet alles, was vorher 100 Euro gekostet hat, danach 120 Euro. Diese beiden Beträge werden nicht voneinander abgezogen, sondern durcheinander geteilt. 130 geteilt durch 120 ergibt einen realen Zuwachs von 8,3 Prozent. Das Beispiel ist frei gewählt und stammt aus keiner Auswertung dieser Studienreihe, und die eigene Rechnung führt jede Kreisauswertung selbst vor.

Für die Bereinigung verwenden wir die Januarwerte des Verbraucherpreisindex für Deutschland, weil sie einen einheitlichen Verlauf ohne regionale Brüche ergeben.

Eingeschlossen werden Zonen, deren amtliche Art der Nutzung dem Wohnen zugeordnet ist und die an beiden Stichtagen dieselbe Nummer tragen. Gemeint ist die Nummer, unter der der Gutachterausschuss die Zone führt, ergänzt um den Gemeinde- und den Gemarkungsschlüssel, damit gleiche Nummern verschiedener Gemeinden nicht verwechselt werden. Neue, entfallene und unsicher zuzuordnende Zonen bleiben außerhalb.

Eine Kreisauswertung erscheint erst, wenn genug Zonen über beide Stichtage hinweg vergleichbar sind. Die geforderte Schwelle und die erreichte Abdeckung nennt jede Auswertung für ihren Kreis.

Zu jedem Bodenrichtwert sind der Entwicklungszustand und die Art der Nutzung darzustellen, bei baureifem Land zusätzlich der beitragsrechtliche Zustand (§ 16 Abs. 2 ImmoWertV). Der beitragsrechtliche Zustand sagt, ob der Wert erschließungsbeitragsfrei oder erschließungsbeitragspflichtig gilt.

§ 3 ImmoWertV unterscheidet vier Entwicklungszustände:

• Flächen der Land- oder Forstwirtschaft
• Bauerwartungsland
• Rohbauland
• baureifes Land

Flächen, die sich keinem dieser vier zuordnen lassen, führt § 3 Abs. 5 ImmoWertV als sonstige Flächen. Ein fünfter Entwicklungszustand ist das nicht.

Ob ein Land dieses Merkmal in seinem offenen Datensatz mitliefert, ist von Land zu Land verschieden. Wo es mitgeliefert wird, prüfen wir es vor der Art der Nutzung, und Bauerwartungs- sowie Rohbauland bleiben außen vor. Wo es fehlt, sagt die betroffene Kreisauswertung das im eigenen Methodik-Abschnitt ausdrücklich und trennt die Entwicklungszustände nicht.

„Außenbereich“ ist eine Klasse des amtlichen Merkmals FARBE im Datenmodell der Bodenrichtwerte. Sie beschreibt Zonen außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile. Dort gilt § 35 BauGB. Ein allgemeines Bauverbot ist der Außenbereich damit nicht.

Ohne Weiteres zulässig sind nur die dort aufgezählten Vorhaben, unter anderem land- und forstwirtschaftliche Betriebe, die öffentliche Versorgung mit Strom, Gas, Wärme und Wasser, ortsgebundene Gewerbebetriebe sowie Anlagen der Wind-, Wasser- und Erdwärmeenergie, und auch diese nur, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen und die Erschließung gesichert ist (§ 35 Abs. 1 BauGB).

Alle übrigen Vorhaben, darunter das gewöhnliche Wohnhaus, können nach § 35 Abs. 2 BauGB nur im Einzelfall zugelassen werden, wenn sie öffentliche Belange nicht beeinträchtigen und die Erschließung gesichert ist.

Über die übrigen Zonen sagt die Klasse nichts, insbesondere nicht, ob sie „städtisch“ wären. Wie viele Zonen einer Kreisauswertung in diese Klasse fallen und wie sie sich entwickelt haben, steht in der Auswertung des jeweiligen Kreises.

Die Bodenrichtwerte ermitteln und beschließen die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte der Länder. Wir werten die von den Ländern veröffentlichten Stichtage aus, und jede Auswertung nennt ihre Quelle, den Stichtag und die Lizenz. Kaufpreise einzelner Verträge sehen wir nicht und werten wir nicht aus.

Fehler melden Sie bitte an kontakt@grundradar.de. Wir prüfen jede Meldung und korrigieren, was zu korrigieren ist.

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