Was ist der Bodenrichtwert und wie nutzen Sie ihn beim Grundstückskauf?

Lesen Sie einen Bodenrichtwert immer zusammen mit Stichtag, Zone und den Merkmalen des Musterstücks, denn ein Eintrag mit 240 €/m² sagt allein noch nicht, was ein bestimmtes Grundstück wert ist. Der Betrag gilt für ein beschriebenes Musterstück, das Bodenrichtwertgrundstück, kurz Richtwertgrundstück. Es ist unbebaut und existiert nur auf dem Papier. Seine Merkmale entsprechen dem, was in der Zone überwiegt (§ 13 der Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV). Für jede Zone gibt es genau einen Wert, eine Spanne darf der Gutachterausschuss nicht angeben.

In § 196 des Baugesetzbuchs, kurz § 196 BauGB, heißen Bodenrichtwerte „durchschnittliche Lagewerte für den Boden“. Gemeint ist ein Wert, der vor allem von der Lage abhängt und aus echten Verkäufen stammt. Der Gutachterausschuss, ein unabhängiges Gremium aus Sachverständigen, erhält dafür von den Notariaten eine Abschrift jedes Grundstückskaufvertrags und wertet die so entstehende Kaufpreissammlung aus. Wie daraus ein Richtwert wird, erklärt der Ratgeber zur Ermittlung des Bodenrichtwerts.

Die Auskunft in der Tabelle ist erfunden und vereinfacht. Ihre Kürzel stammen aus dem bundesweiten Katalog der ImmoWertV (Anlage 5), manche Landesportale schreiben sie aus. Maßgeblich ist immer die Legende der Stelle, die den Wert veröffentlicht.

Für ein 600 Quadratmeter großes Grundstück in der Beispielzone ergibt die Rechnung 240 €/m² × 600 m² = 144.000 €. Das ist ein rechnerischer Bodenwert, und er stimmt nur unter einer Annahme: Die ganze Fläche gleicht dem Richtwertgrundstück. Ob ein Teil nicht bebaubar ist oder ein Recht Dritter die Nutzung einschränkt, prüft die Rechnung nicht. Ein Haus auf dem Grundstück ist darin ebenfalls nicht bewertet.

Ein zweites, ebenfalls erfundenes Beispiel zeigt, wo die Annahme endet. Ein Grundstück misst 900 m². Auf den vorderen 600 m² steht ein Wohnhaus, die hinteren 300 m² sind Garten, der sich nicht wie der vordere Teil bebauen lässt. Aus der Fläche allein folgt nicht, dass für alle 900 m² derselbe Richtwert passt. Ebenso falsch wäre es, für den Garten ohne Grundlage einfach den halben Richtwert anzusetzen. Ob und wie stark der Wert abweicht, klären das Baurecht, die Beschreibung der Zone und im Zweifel ein Sachverständiger.

Eine erste Spanne für Ihre Fläche rechnet der Grundstückswert-Rechner aus amtlichen Bodenrichtwerten nach Art der Nutzung und Stichtag. Ein Gebäude bewertet er nicht mit.

Der Wert der Zone gilt nicht automatisch für Ihr Grundstück, weil eine Zone Grundstücke mit Lageunterschieden zusammenfasst und Besonderheiten wie Wegerechte oder Altlasten nicht enthält. Eine Richtwertzone ist ein zusammenhängendes Gebiet, in dem ähnlich genutzt und ähnlich dicht gebaut wird. Die Zonen werden so abgegrenzt, dass sich die Grundstücke darin allein wegen ihrer Lage grundsätzlich um höchstens 30 Prozent vom Richtwertgrundstück unterscheiden (§ 15 ImmoWertV). Bei 240 €/m² sind 30 Prozent bereits 72 €/m². Ein Eckgrundstück an der Durchgangsstraße und ein Grundstück in der ruhigen Stichstraße können also in derselben Zone liegen und trotzdem unterschiedlich viel wert sein.

Hinzu kommen Merkmale, die der Richtwert bewusst weglässt. Das Richtwertgrundstück hat keine Besonderheiten, die erst ein Gutachten für das einzelne Grundstück aufdecken würde, solange sie in der Zone nicht die Regel sind (§ 16 ImmoWertV). Gemeint sind etwa ein Wegerecht für den Nachbarn, eine Baulast oder Altlasten. Hat ein Grundstück eine solche Besonderheit, bildet der Richtwert sie nicht ab. Einen festen Abschlag, etwa 20 Prozent, gibt es dafür nicht, denn wie stark ein Merkmal wirkt, hängt vom örtlichen Markt ab.

Achten Sie außerdem darauf, was die Karte zeigt. Eine Linie in der Bodenrichtwertkarte trennt Richtwertzonen. Sie ist keine Grenze eines Flurstücks, also des vermessenen Grundstücks im Liegenschaftskataster. Wo ein Grundstück endet, zeigen ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster oder eine Vermessung. Wie Sie dabei vorgehen, beschreibt die Seite Grundstücksgrenze feststellen.

Nein. Der Bodenrichtwert ist eine Bewertung und keine Baugenehmigung. Auch die Art der Nutzung in der Auskunft entscheidet nicht, ob ein bestimmtes Vorhaben erlaubt ist. Sie beschreibt, wie die Zone überwiegend genutzt wird, aber nicht, was auf einem einzelnen Grundstück zulässig ist.

Ob gebaut werden darf, entscheidet das Bauplanungsrecht. Gilt ein Bebauungsplan, legt er Art und Umfang der Bebauung fest. Gilt keiner, kommt es darauf an, ob das Grundstück im bebauten Ortsteil oder im Außenbereich liegt (§§ 30, 34 und 35 BauGB). Außerdem muss die Erschließung gesichert sein, das Grundstück also an eine Straße, an Wasser und an Abwasser angebunden werden können.

Eine einzelne Frage lässt sich vor dem Kauf mit einer Bauvoranfrage beim Bauamt klären, etwa ob dort ein Einfamilienhaus mit zwei Vollgeschossen zulässig ist. Den Ablauf beschreibt die Seite Bauvoranfrage einreichen.

Für die Preisprüfung heißt das: Die Angabe „Wohnbaufläche“ ersetzt keine Prüfung des Baurechts. Das zählt besonders bei einer Fläche, die heute anders genutzt wird als die Nachbargrundstücke, etwa als großer Garten hinter einer Häuserreihe.

Den amtlichen Wert finden Sie im Bodenrichtwertportal Ihres Landes, oft BORIS genannt (Bodenrichtwertinformationssystem), und es zählt der Stichtag, auf den sich Ihre Frage bezieht: für einen Kauf heute der neueste, für den Grundsteuerwert im Bundesmodell der 1. Januar 2022. Zusätzlich bündelt BORIS-D die Werte mehrerer Länder für einen ersten Überblick. Maßgeblich bleibt das Portal des Landes. Wie die Karte aussieht und welche Kürzel erscheinen, unterscheidet sich von Land zu Land. Die Online-Ansicht ist in vielen Ländern kostenlos, in Nordrhein-Westfalen und Brandenburg etwa ausdrücklich gebührenfrei. Eine schriftliche Auskunft der Geschäftsstelle kostet dagegen eine Gebühr nach Landesrecht, in Rheinland-Pfalz 31,70 bis 128 Euro je Grundstück zuzüglich Umsatzsteuer.

Einen Einstieg bietet die Bodenrichtwert-Übersicht auf Grundradar. Die Gemeindeseiten dort zeigen einen von Grundradar berechneten Median, also den mittleren Wert über die Richtwertzonen der Gemeinde, jeweils mit Art der Nutzung und Stichtag. Von dort führt ein Link zum amtlichen Landesportal. Dieser Median beschreibt die Gemeinde, nicht die Zone Ihres Grundstücks.

Der Stichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich der Wert bezieht, in der Regel der 1. Januar. Er ist nicht das Datum, an dem Sie das Portal öffnen: Ein Wert zum 1. Januar 2024 beschreibt die Preise von Anfang 2024, auch wenn Sie ihn im Herbst 2025 lesen. Für eine Bewertung in der Vergangenheit ist dagegen ein älterer Wert richtig. In den Ländern mit dem Grundsteuermodell des Bundes zählt für den Grundsteuerwert zum Beispiel der Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022 (§§ 247 und 266 Bewertungsgesetz). Wer diesen Wert für falsch hält, findet die Wege im Ratgeber Bodenrichtwert anfechten.

Im Landesportal gehen Sie in vier Schritten vor:

1. Suchen Sie die Adresse oder das Flurstück und kontrollieren Sie die Lage auf der Karte.
2. Öffnen Sie die Richtwertzone. Stehen dort mehrere Werte, wählen Sie den mit der passenden Art der Nutzung und dem passenden Entwicklungszustand.
3. Lesen Sie den Stichtag und die Beschreibung des Richtwertgrundstücks.
4. Speichern Sie die vollständige Auskunft mit Quelle und Abrufdatum, nicht nur den Eurobetrag. Bleibt etwas unklar, fragen Sie die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses.

Nein. Den Kaufpreis vereinbaren Käufer und Verkäufer frei, und der Bodenrichtwert legt weder einen Richtpreis noch einen Mindestpreis fest. Er ist auch nicht der Verkehrswert, also der Preis, der für genau dieses Grundstück zu einem bestimmten Zeitpunkt am Markt zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Der Richtwert kann in die Ermittlung des Verkehrswerts eingehen, ersetzt sie aber nicht. Den Unterschied erklärt der Ratgeber Bodenrichtwert und Verkehrswert.

Auch die Grunderwerbsteuer richtet sich in der Regel nach dem vereinbarten Kaufpreis und nicht nach dem Bodenrichtwert (§ 8 Grunderwerbsteuergesetz). Den Betrag überschlägt der Grunderwerbsteuer-Rechner. Braucht eine Bank oder ein Gericht einen Wertnachweis, klären Sie vorher, welche Grundstücksbewertung dafür geeignet ist.

Liegt ein Angebot deutlich über dem rechnerischen Bodenwert, ist es nicht automatisch zu teuer. Fragen Sie nach den Gründen und halten Sie vor der Verhandlung fest:

• welcher Richtwert, welcher Stichtag und welche Art der Nutzung für die Zone gelten
• worin das Grundstück vom Richtwertgrundstück abweicht, etwa bei Größe, Zuschnitt oder Erschließung
• ob das geplante Haus nach dem Baurecht zulässig ist
• welche Rechte, Lasten und Risiken bekannt sind, zum Beispiel ein Wegerecht oder ein Hochwasserrisiko
• welche dieser Unterschiede noch ungeklärt sind