Wie berechnen Sie Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl für ein Grundstück?

Beide Rechnungen gehen von derselben Fläche aus, der maßgeblichen Grundstücksfläche. Nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist das die Fläche des Baugrundstücks, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Diese Fläche multiplizieren Sie einmal mit der Grundflächenzahl und einmal mit der Geschossflächenzahl.

Die beiden Ergebnisse beantworten verschiedene Fragen. Die GRZ begrenzt die Fläche, die Gebäude und andere bauliche Anlagen am Boden überdecken dürfen. Die GFZ begrenzt die Geschossflächen aller Vollgeschosse zusammengezählt, also aller Geschosse, die nach der Bauordnung des Landes als volle Geschosse gelten.

Erst beide Werte zusammen zeigen, wie groß ein Gebäude werden kann. Nutzt ein Haus die 240 m² Grundfläche aus dem Beispiel voll aus und hat es zwei gleich große Vollgeschosse, kommt es auf 480 m² Geschossfläche. Damit ist auch die GFZ von 0,8 ausgeschöpft. Mit drei Vollgeschossen dürfte jedes Geschoss nur noch 160 m² groß sein, und auch das nur, wenn der Bebauungsplan drei Vollgeschosse zulässt.

Jede der beiden Grenzen gilt deshalb für sich. Ein Entwurf, der die zulässige Grundfläche einhält, kann die zulässige Geschossfläche trotzdem überschreiten, und umgekehrt.

Was als Vollgeschoss zählt, bestimmt zusätzlich das Landesrecht. Ob ein ausgebautes Dachgeschoss oder ein Staffelgeschoss, also ein zurückgesetztes oberstes Geschoss, in die Geschossfläche eingeht, hängt deshalb auch davon ab, in welchem Land das Grundstück liegt.

Dann begrenzt diese Zahl nur ihre eigene Fläche. Setzt der Plan nur eine GFZ fest, begrenzt er die Summe der Geschossflächen, aber nicht ausdrücklich den Anteil des Grundstücks, der überbaut werden darf. Setzt er nur eine GRZ fest, begrenzt keine GFZ die Summe der Geschossflächen.

Eine fehlende Zahl ist aber keine Erlaubnis, beliebig groß zu bauen. Der Plan kann das Bauvolumen auch über andere Festsetzungen begrenzen, etwa über die Zahl der Vollgeschosse oder über Baugrenzen, die festlegen, wo auf dem Grundstück gebaut werden darf. Ein Vorhaben muss alle Festsetzungen einhalten. Deshalb gehört der ganze Plan in die Rechnung, auch die textlichen Festsetzungen, also die schriftlichen Regeln neben der Planzeichnung.