Nettokaltmiete im Zensus: Durchschnitt der Wohnungsmieten

Die Nettokaltmiete ist der monatlich vereinbarte Betrag für die Überlassung der Wohnung. Betriebskosten sowie Heizungs- und Warmwasserkosten sind darin nicht enthalten. Wer die gesamte monatliche Belastung abschätzen möchte, muss diese Kosten zusätzlich betrachten. Der Kartenwert allein reicht dafür nicht aus.

Die Datensatzbeschreibung des Statistischen Bundesamtes legt fest, welche Wohnungen in diesen Durchschnitt eingehen. Berücksichtigt werden vermietete Wohnungen in Wohngebäuden ohne Wohnheime. Mietfrei überlassene Wohnungen bleiben außerhalb der Berechnung. Der Durchschnitt beschreibt damit eine bestimmte Gruppe von Wohnungen, nicht den gesamten Wohnungsbestand.

Beim Vergleich zweier Wohnlagen liefert die Kennzahl einen Anhaltspunkt für das damalige Mietniveau. Für den Kauf einer bestimmten Immobilie sollten Sie daneben die Miete der betreffenden Wohnung und deren Kosten prüfen. Übertragen Sie den Gebietsdurchschnitt nicht ungeprüft in eine Berechnung der erwarteten Einnahmen.

Für den Durchschnitt werden zunächst die Quadratmetermieten der berücksichtigten Wohnungen addiert. Diese Summe wird durch die Zahl der Wohnungen geteilt. Eine große Wohnung erhält bei dieser Rechnung nicht allein wegen ihrer größeren Fläche mehr Gewicht als eine kleine. Entscheidend ist jeweils ihre Miete je Quadratmeter.

Ein erfundenes Rechenbeispiel verdeutlicht den Unterschied. Eine Wohnung mit 50 Quadratmetern kostet monatlich 300 € nettokalt, eine mit 100 Quadratmetern kostet 800 €. Ihre Quadratmetermieten betragen also 6 € und 8 €. Der Durchschnitt dieser beiden Quadratmetermieten liegt bei 7 €, weil beide Wohnungen einmal zählen.

Wer dagegen beide Monatsmieten addiert und durch die gesamte Wohnfläche teilt, erhält rund 7,33 € je Quadratmeter. Das ist eine andere Berechnung. Verwechseln Sie die beiden Ergebnisse nicht, wenn Sie einen veröffentlichten Wert mit eigenen Unterlagen vergleichen.

Ein heutiges Inserat und der Zensuswert beziehen sich auf unterschiedliche Zeitpunkte. Ein Abstand zwischen beiden lässt deshalb für sich genommen keinen Schluss zu, ob das Angebot angemessen ist. Halten Sie beim Vergleich den Erhebungsstichtag neben dem Preis fest, statt die Jahreszahl nur im Kartenausschnitt stehen zu lassen.

Prüfen Sie auch die Mietart. Eine Bruttokaltmiete enthält zusätzlich kalte Nebenkosten und darf deshalb nicht direkt mit der Nettokaltmiete verglichen werden. Für einen Vergleich je Quadratmeter müssen außerdem beide Beträge auf die Wohnfläche bezogen sein. Notieren Sie, welche Bestandteile ein Exposé tatsächlich nennt.