Das Wichtigste im Überblick
Die reale Zahl ist keine Differenz der beiden Prozentwerte. Ein beispielhafter Bodenrichtwert von 100 Euro je Quadratmeter im Jahr 2022 entspräche bei dieser Veränderung im Jahr 2026 nominal 110,3 Euro je Quadratmeter. Gleichzeitig kostet alles, was 2022 100 Euro gekostet hat, im Jahr 2026 bereits 116,7 Euro. Diese beiden Beträge werden nicht voneinander abgezogen, sondern durcheinander geteilt. 110,3 geteilt durch 116,7 ergibt einen realen Rückgang um 5,5 Prozent.
Unter den 34 Kreisen und kreisfreien Städten in Rheinland-Pfalz, für die dieselbe Rechnung möglich ist, liegt Speyer auf Rang 22.
Die Obergrenze des schwächsten Zehntels der nominalen Wohnzonenveränderungen liegt bei 7,5 Prozent. Die Untergrenze des stärksten Zehntels liegt bei 12,9 Prozent. Einzelne Veränderungen können unter dem ersten oder über dem zweiten Grenzwert liegen. Die Inflation ist in diesen Zahlen nicht abgezogen.
Im jüngeren Zeitraum 2024 bis 2026 beträgt die nominale Veränderung 0,0 Prozent, nach Abzug der Inflation sind es -4,2 Prozent. Nach Abzug der Inflation weist dieser Zeitraum damit in dieselbe Richtung wie der Hauptzeitraum 2022 bis 2026.
Speyer: Von 2022 bis 2026 stieg der nominale Index der Wohn-Bodenrichtwerte um 10,3 Prozent. Die Verbraucherpreise stiegen um 16,7 Prozent
Datentabelle zu dieser Abbildung
| Jahr | Nominal | Real | Verbraucherpreise |
|---|---|---|---|
| 2022 | 100 | 100 | 100 |
| 2024 | 110 | 98,4 | 111,8 |
| 2026 | 110,3 | 94,5 | 116,7 |
Nominal und nach Abzug der Inflation: Veränderungen der Wohn-Bodenrichtwerte in Speyer zwischen 2022 und 2026
Speyer: Nach Abzug der Inflation fielen die Werte seit 2022 um 5,5 % und seit 2024 um 4,2 %
Datentabelle zu dieser Abbildung
| Zeitraum | Zonen | Nominal | Real | Inflation |
|---|---|---|---|---|
| 2022–2026 | 49 | +10,3 % | -5,5 % | +16,7 % |
| 2024–2026 | 49 | 0,0 % | -4,2 % | +4,4 % |
Ausgewertet werden ausschließlich Wohnzonen: Flächen, die der Gutachterausschuss als Wohnbaufläche führt. Acker- und Waldflächen, Gewerbe- und Sonderflächen bleiben in jeder Zahl dieser Studie außen vor.
Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für eine ganze Bodenrichtwertzone, kurz Zone, den der Gutachterausschuss aus der Kaufpreissammlung ableitet (§ 196 Abs. 1 BauGB). Er ist weder ein Kaufpreis noch der Verkehrswert eines einzelnen Grundstücks. Wofür er im Einzelnen gilt und wofür nicht, steht in der Methodik dieser Studienreihe. Wie die Kennzahl daraus berechnet wird, steht im Abschnitt Methodik am Ende dieser Seite.
Zur Einordnung des Preisniveaus: Der Median der 49 ausgewerteten Zonen lag 2022 bei 540,0 €/m² und 2026 bei 580,0 €/m². Ihr prozentualer Unterschied ist eine andere Kennzahl als der Median der einzelnen Veränderungen. Was ein bestimmtes Grundstück kostet, lässt sich daraus nicht ableiten.
Zum Lesen der Grafik
- Der reale Index lag in keinem Jahr über seinem Ausgangswert von 100,0 und steht im jüngsten Jahr bei 94,5. Über alle Jahre blieben die nominalen Werte hinter der Inflation zurück.
- Für 2023 und 2025 enthält der ausgewertete Datenauszug keine Wohn-Bodenrichtwerte. Die Linie verbindet die vorhandenen Datenstände über diese Jahre hinweg. Für die Zwischenzeit liegt damit keine Beobachtung vor.
Innerhalb von Speyer liegen die mittleren 80 Prozent der Zonenveränderungen 2022 bis 2026 nominal zwischen +7,5 % und +12,9 %
Speyer: Der Median der 49 Zonen liegt bei +10,3 %, zwischen schwachen und starken Zonen liegen 5,4 Prozentpunkte
Datentabelle zu dieser Abbildung
| Anteil der Zonen | Nominale Veränderung |
|---|---|
| Die schwächsten zehn Prozent | bis +7,5 % |
| Das schwächste Viertel | bis +9,1 % |
| Median | +10,3 % |
| Das stärkste Viertel | ab +11,1 % |
| Die stärksten zehn Prozent | ab +12,9 % |
Die Studie behandelt Speyer als eine Gemeinde. Die Verteilung zeigt Unterschiede zwischen den Bodenrichtwertzonen innerhalb der Stadt. Daraus lässt sich keine Rangfolge der Stadtteile ableiten.
- Die schwächsten zehn Prozent bis +7,5 %
- Das schwächste Viertel bis +9,1 %
- Median +10,3 %
- Das stärkste Viertel ab +11,1 %
- Die stärksten zehn Prozent ab +12,9 %
Zwischen dem schwächsten und dem stärksten Zehntel liegen 5,4 Prozentpunkte. Nominal stiegen die Werte in 45 Bodenrichtwertzonen, in 1 Bodenrichtwertzone sanken sie. In 3 Bodenrichtwertzonen blieben sie unverändert. In 48 der 49 Zonen blieb die Entwicklung hinter der Inflation zurück.
Der Median der Stadt liegt nominal bei +10,3 % und nach Abzug der Inflation bei -5,5 %. Welcher Wert für ein bestimmtes Grundstück gilt, folgt daraus nicht: Dafür zählt die Zone, in der es liegt.
Außenvergleich: Speyer und die angrenzenden Einheiten, 2022 bis 2026
Speyer: Der vergleichbare Nachbar liegt bei +21,8 Prozent, Speyer bei +10,3 Prozent
Datentabelle zu dieser Abbildung
| Kreis oder kreisfreie Stadt | Zonen | Nominal |
|---|---|---|
| Rhein-Pfalz-Kreis | 176 | +21,8 % |
| Speyer (Stadt) | 49 | +10,3 % |
An Speyer grenzen 3 Kreise und kreisfreie Städte, doch nur 1 davon erfüllt die Vergleichskriterien. Darunter ist keine kreisfreie Stadt.
- Gebiete, die sich nur in einem einzigen Punkt berühren, zählen nicht als Nachbarn. Für die angrenzenden Gebiete Landkreis Karlsruhe und Rhein-Neckar-Kreis enthält die verwendete Vergleichsdatei keine Einordnung. Für diese Gebiete lässt sich aus der Datei kein Ausschlussgrund ableiten.
- Mit +10,3 % liegt Speyer unter der Entwicklung aller vergleichbaren Nachbarn.
- Rheinland-Pfalz hat 36 Kreise und kreisfreie Städte; für 34 davon liegen vergleichbare Daten vor. Unter diesen liegt Speyer auf Rang 22. Der Median dieser 34 Einheiten beträgt +12,9 % und liegt damit 2,6 Prozentpunkte höher.
- Die Rangfolge ordnet die berechneten Mediane der erfassten Wohn-Bodenrichtwertzonen. Sie ist kein Nachweis statistisch gesicherter Unterschiede und sagt nicht, ob dieselbe Reihenfolge bei vollständig erfassten Zonen bestehen bliebe.
- Den höchsten nominalen Median der Wohnzonenveränderungen unter den vergleichbaren Nachbarn von 2022 bis 2026 weist Rhein-Pfalz-Kreis mit +21,8 % aus. Die Berechnung beruht auf 176 vergleichbaren Bodenrichtwertzonen. Der ausgewiesene Anteil von 96,7 Prozent beschreibt die erfassten Zonen, nicht die Kreisfläche oder eine repräsentative Stichprobe.
- Ein Bundeswert wird daraus nicht abgeleitet, weil nicht alle Länder vergleichbare offene Jahrgänge bereitstellen.
Was diese Auswertung in Speyer nicht zeigt
Ein Bodenrichtwert gilt für eine ganze Zone und ersetzt keine Wertermittlung für ein einzelnes Grundstück. Er bezieht sich auf ein gedachtes, unbebautes Bodenrichtwertgrundstück mit den für die Zone typischen Merkmalen.
Für die Abgrenzung der Zone gilt eine gesetzliche Vorgabe: Lagebedingte Wertunterschiede zum Bodenrichtwertgrundstück dürfen grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen (§ 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Das betrifft die Grundstücke, für die der Bodenrichtwert gelten soll. Verglichen wird jeweils mit dem gedachten Grundstück, nicht zwischen zwei beliebigen Grundstücken der Zone. Zwischen diesen kann der Unterschied größer sein.
Abweichende Merkmale einzelner Grundstücke bleiben bei der Abgrenzung außer Betracht (§ 15 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV). Aus der Vorgabe folgt deshalb keine Obergrenze dafür, wie weit der Wert eines bestimmten Grundstücks vom Bodenrichtwert abweichen darf.
Für einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile mit abweichender Nutzung oder Qualität gilt der Bodenrichtwert auch innerhalb der Zone nicht. Dazu zählen etwa Grün-, Wald-, Wasser-, Verkehrs- und Gemeinbedarfsflächen (§ 15 Abs. 2 ImmoWertV).
Den Zustand der Gebäude bildet der Bodenrichtwert nicht ab, weil er sich auf ein unbebautes Grundstück bezieht (§ 13 Abs. 2 ImmoWertV). Privatrechtliche, öffentlich-rechtliche und tatsächliche Besonderheiten einzelner Grundstücke gehören nicht zu den Merkmalen des gedachten Grundstücks (§ 16 Abs. 1 ImmoWertV). Grundstücksgröße und Grundstückstiefe sind dagegen darzustellen, soweit sie den Wert beeinflussen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 ImmoWertV).
Für welche Flächen innerhalb einer Zone er ausdrücklich nicht gilt, steht in der Methodik dieser Studienreihe.- Die Studie wertet von den Gutachterausschüssen ermittelte und beschlossene Bodenrichtwerte aus, keine einzelnen Kaufverträge. Deshalb kann sie nicht feststellen, welche Verkäufe oder welche Entscheidungen der Gutachterausschüsse eine Veränderung ausgelöst haben. Auch Inflation, Zinsen, Baulandangebot, Nachfrage und lokale Planung werden nicht als Ursachen getrennt.
- Wir bilden den Median über alle eingeschlossenen Zonen; jede Zone zählt dabei gleich viel. Große und kleine Zonen sowie Zonen mit vielen oder wenigen Grundstücken erhalten dasselbe Gewicht. Überprüfen lässt sich diese Gewichtung hier nicht, weil die Auswertung nur eine Gemeinde umfasst.
- Der Vergleich mit anderen Kreisen ist auf 2022 und 2026 sowie kompatible Datenbestände beschränkt. Die 34 geeigneten Einheiten aus Rheinland-Pfalz bilden daher keine vollständige Bundesstichprobe.
Methodik, Quellen und Presse
Methodik, Quellen und Presse
Welche Zonen als Wohnzonen gelten
Die Länder benennen die Nutzung einer Bodenrichtwertzone unterschiedlich. Vor der Auswertung ordnen wir diese Angaben zehn einheitlichen Klassen zu und schließen davon allein die Nutzung „wohnen“ ein, also die Zonen, deren amtliche Art der Nutzung dem Wohnen zugeordnet ist. Der veröffentlichte Methodik-Datensatz enthält Ergebnisse und Quellenangaben. Eine vollständige Zuordnung aller amtlichen Nutzungsangaben zu diesen Klassen enthält er nicht.
- Entwicklungszustand: nicht berücksichtigt
- Diese Auswertung berücksichtigt den Entwicklungszustand nicht. Sie kann deshalb nicht unterscheiden, ob eine dem Wohnen zugeordnete Zone baureifes Land, Rohbauland oder Bauerwartungsland ist. Welche vier Entwicklungszustände § 3 ImmoWertV unterscheidet und was § 3 Abs. 5 ImmoWertV daneben als sonstige Flächen führt, steht in der Methodik dieser Studienreihe.
- Beitragsrechtlicher Zustand: nicht berücksichtigt
- Für baureifes Land ist er zusätzlich zum Entwicklungszustand und zur Art der Nutzung darzustellen (§ 16 Abs. 2 ImmoWertV). Diese Auswertung berücksichtigt ihn nicht. Ob die genannten Werte erschließungsbeitragsfrei oder -pflichtig gelten, weisen wir deshalb nicht aus.
- Wo wir den Entwicklungszustand berücksichtigen
- Dort prüfen wir ihn vor der Art der Nutzung, und Bauerwartungs- sowie Rohbauland bleiben außen vor.
Auswahl
Ausgangsbestand ist der aus den amtlichen Jahrgängen aufgebaute BORIS-Rheinland-Pfalz-Datenbestand. Im Reproduktionsdatensatz trägt er den Namen public.bodenrichtwerte_de. Eingeschlossen wird eine Zone, wenn sie alle vier Bedingungen erfüllt:
- Jahrgang zwischen 2022 und 2026
- Kreis-Code 07318
- auf „wohnen“ vereinheitlichte Art der Nutzung
- positiver Bodenrichtwert
- Geeignete Zonen 2022
- 49
- Geeignete Zonen 2026
- 49
- Davon vergleichbar
- 49 Zonen, die an beiden Stichtagen dieselbe Nummer tragen
- Abdeckung
- 100,0 Prozent bezogen auf 2022, 100,0 Prozent bezogen auf 2026
- Veröffentlichte Abdeckung
- 100,0 Prozent, der niedrigere der beiden Werte
Hauptkennzahl
- Vergleichsgruppe
- Die 49 Wohnzonen, die 2022 und 2026 dieselbe Nummer tragen. Gemeint ist die Nummer, unter der der Gutachterausschuss die Zone führt, ergänzt um den Gemeinde- und den Gemarkungsschlüssel, damit gleiche Nummern verschiedener Gemeinden nicht verwechselt werden; wir nennen sie im Folgenden die kanonische Zonenkennung.
- Hauptkennzahl
- Der Median der Veränderungen dieser Zonen. Für jede Zone berechnen wir, um wie viel Prozent ihr Bodenrichtwert zwischen 2022 und 2026 gestiegen oder gefallen ist; der mittlere dieser 49 Werte ist die Hauptkennzahl. Die Veränderungen werden der Größe nach geordnet. Bei gerader Anzahl verwenden wir den Durchschnitt der beiden mittleren Werte. Mehrere Zonen können dieselbe Veränderung aufweisen.
änderung_z = (wert_2026 / wert_2022 - 1) × 100 hauptwert = Median(änderung_z)
Für die Hauptkennzahl vergleichen wir jede einbezogene Bodenrichtwertzone mit ihrem Wert am anderen Stichtag. Aus den prozentualen Veränderungen bilden wir den Median. Jede Bodenrichtwertzone zählt gleich viel, unabhängig von ihrer Fläche und der Zahl ihrer Grundstücke. Ein direkter Vergleich der beiden Preisniveaus würde etwas anderes messen: Zwischen den beiden Stichtagen sind 0 Zonen neu hinzugekommen und 0 weggefallen. Er würde diesen Wechsel mitzählen und damit auch messen, welche Gebiete neu dazugekommen und welche verschwunden sind, statt allein die Wertentwicklung. Das hat drei Folgen:
- Jeder Zeitraum verwendet seine eigenen Zonen.
- Die Ergebnisse der Zeiträume lassen sich nicht ineinander umrechnen.
- Die beiden Medianwerte in Euro je Quadratmeter ergeben nicht die Hauptkennzahl.
Die inflationsbereinigte Veränderung wird ebenfalls für jede Zone vor der Medianbildung berechnet. Wir verwenden die nationalen Verbraucherpreisindex-Januarwerte, weil sie über alle Jahre gleich erhoben werden und keine regionalen Brüche enthalten. Sie sind auf 2020 als Basisjahr mit dem Indexwert 100 bezogen.
Die Überprüfung vergleicht sonst zwei Rechenwege: den Median über alle Zonen und den Median der Gemeindewerte. Beide Wege führen hier auf dieselbe Zahl, weil nur eine Gemeinde vorliegt; der Vergleich prüft deshalb nichts und entfällt.
Alle Wohnzonen je Stichtag
Die Hauptkennzahl beschreibt die Vergleichsgruppe: nur für sie lässt sich überhaupt eine Veränderung je Zone messen. Diese Tabelle beschreibt einen anderen Bestand: alle geeigneten Wohn-Bodenrichtwertzonen, die zum jeweiligen Stichtag geführt wurden.
| Stichtag | Median | Vorhandene Zonen |
|---|---|---|
| 01.01.2022 | 540,0 €/m² | 49 |
| 01.01.2024 | 580,0 €/m² | 49 |
| 01.01.2026 | 580,0 €/m² | 49 |
- Das Preisniveau nennt die Bodenrichtwert-Übersicht für Speyer.
- Für 2022 nennen beide Auswertungen denselben Median von 540,0 €/m²; das ist möglich, obwohl beide Auswertungen andere Zonen umfassen, und kein Widerspruch.
- Die beiden Stichtagsmedianwerte dieser Tabelle ergeben ins Verhältnis gesetzt nicht die Hauptkennzahl, weil diese aus den Veränderungen jeder einzelnen Zone berechnet wird.
Verteilung der Zonenveränderungen
| Anteil der Zonen | Nominale Veränderung |
|---|---|
| Die schwächsten zehn Prozent bis | +7,5 % |
| Das schwächste Viertel bis | +9,1 % |
| Die Mitte (Median) | +10,3 % |
| Das stärkste Viertel ab | +11,1 % |
| Die stärksten zehn Prozent ab | +12,9 % |
Nominal stiegen die Werte in 45 Bodenrichtwertzonen, in 1 Bodenrichtwertzone sanken sie. In 3 Bodenrichtwertzonen blieben sie unverändert. 1 Zone stieg stärker als die Inflation, 48 schwächer.
Siedlungs- und Dichtekontext
Die Zonen dieser Auswertung lassen sich nicht danach aufteilen, wie der Gutachterausschuss sie amtlich einordnet. Wie weit die Zonen auseinanderliegen, zeigt die Verteilung weiter oben: von +7,5 % im schwächsten bis +12,9 % im stärksten Zehntel.
Die Mindestzahl von 20 Zonen entscheidet über die Veröffentlichung. Diese Auswertung beruht auf 49 Zonen.
Abdeckung und Kontinuität
| Kategorie | Zonen |
|---|---|
| Exakte kanonische Treffer | 49 |
| Stabile amtliche Zonenkennung bei veränderten Teilkennungen | 0 |
| Neue amtliche Zonen | 0 |
| Entfallene amtliche Zonen | 0 |
| Nicht zugeordnete Zonen zwischen 01.01.2022 und 01.01.2026 | 0 |
Ein Fall, in dem die Nummer des Gutachterausschusses gleich blieb, während sich die Zahl der Teilbereiche änderte, trat in dieser Auswertung nicht auf.
Neue oder entfallene Zonen sowie unsichere Ähnlichkeitszuordnungen bleiben außerhalb der Hauptauswertung.
Vergleichskreise
Über die Veröffentlichung einer Kreisauswertung entscheiden diese Schwellen:
- mindestens 20 übereinstimmende Zonen
- Anteil zugeordneter Zonen am Anfangsstichtag mindestens 40,0 Prozent
- mindestens 5 vertretene Gemeinden; für kreisfreie Städte gilt diese Bedingung nicht
Geprüft haben wir die Jahrgänge aus Rheinland-Pfalz; die Kriterien erfüllt haben Einheiten aus Rheinland-Pfalz.
Quellen und Lizenz
- BORIS Rheinland-Pfalz über Geoportal Rheinland-Pfalz, Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0.
- Verbraucherpreisindex für Deutschland, Gesamtindex, Januarwerte, Basis 2020 = 100.
- Verwaltungsgebiete 1:250.000, Stand 01.01.2025: Flächen und Nachbarschaften. © BKG (2025), dl-de/by-2-0.
Die eigenständigen Ableitungen und Grafiken von Grundradar stehen unter CC BY 4.0 mit Quellenangabe „Grundradar, grundradar.de“. Rechte und Namensnennungspflichten der amtlichen Eingangsdaten bleiben davon unberührt.
Prüfsummen und Datenstand
Stichtag der ausgewerteten Werte: 01.01.2026. Abgerufen wurden die Daten am 10.10.2026.
Die vollständigen ausgewerteten Recheneingaben stehen im Reproduktionsdatensatz, erzeugt mit Extraktor-Version 10. Er enthält:
- alle jährlichen Zielzeilen dieses Kreises
- die Rohdaten der Randjahre
- Gemeinde- und Nachbarschaftsdaten
- die verwendeten Verbraucherpreisindex-Werte
Die Einordnungszeilen aller Kreise des geprüften Landes stehen als gemeinsame Vergleichsdatei bereit. Maschinenlesbare Kennzahlen, Quellenangaben und Prüfergebnisse stehen im JSON-Download. Die 49 Hauptzeilen mit den Stichtagen 01.01.2022 und 01.01.2026 stehen im CSV-Download.
Prüfsummen (SHA-256)
- Destatis-Arbeitsmappe (Verbraucherpreisindex)
8c728e44fa400d762009fa34507a34e1fee3947641d2579484d7d040763b11f4- Reproduktionsdatensatz dieses Kreises
3fe9d3476588223f69640045e0d254ae83853b0618dbbfa43889815f1be86018- Gemeinsame Vergleichsdatei
412f5a64085ff9da2e6b313f3fed75e5d6a1d1afd59a7bc605780c0b5edeb68a
Honorarfrei unter CC BY 4.0 mit der Quellenangabe „Grundradar, grundradar.de“.
Die Begriffe dieser Studie
- Bodenrichtwert
- Der durchschnittliche Lagewert für den Boden einer ganzen Zone, den der Gutachterausschuss aus den Kaufpreisen ableitet. Er ist kein Kaufpreis und nicht der Wert eines einzelnen Grundstücks.
- Bodenrichtwertzone, kurz Zone
- Ein Gebiet, das nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmt. Innerhalb einer Zone gilt derselbe Bodenrichtwert.
- Gutachterausschuss
- Das unabhängige Gremium, das die Bodenrichtwerte ermittelt und beschließt. Wie eine einzelne Zone zugeschnitten ist und warum, kann nur seine Geschäftsstelle erläutern.
- Stichtag
- Der Tag, für den ein Bodenrichtwert gilt. Diese Auswertung vergleicht den 01.01.2022 mit dem 01.01.2026.
- Median
- Der Wert in der Mitte der nach Größe geordneten Werte. Bei gerader Anzahl ist es der Durchschnitt der beiden mittleren Werte. Gleiche Werte sind möglich. Einzelne extreme Werte beeinflussen den Median meist weniger als den Durchschnitt aller Werte.
- nominal und real
- Nominal ist die Veränderung, wie sie im Bodenrichtwert steht. Real ist dieselbe Veränderung nach Abzug der Inflation.
- Vergleichsgruppe
- Die 49 Zonen, die sich über beide Stichtage verfolgen lassen. Nur für sie lässt sich überhaupt eine Veränderung je Zone messen.
- Abdeckung
- Der Anteil der Zonen eines Stichtags, der sich bis zum zweiten Stichtag verfolgen lässt. Für den Vergleich zwischen Kreisen setzen wir mindestens 40,0 Prozent der erfassten Wohnzonen des Anfangsstichtags voraus.
- Hauptzeitraum und jüngerer Zeitraum
- Die beiden Vergleiche dieser Studie: 2022 bis 2026, 2024 bis 2026. Jeder verwendet seine eigenen Zonen, deshalb rechnen wir sie nicht ineinander um.