Amtliche Wohn-Bodenrichtwerte im Landkreis Mayen-Koblenz 2022–⁠2026: die Entwicklung nach Abzug der Inflation

Ausgewertet werden ausschließlich Wohnzonen: Flächen, die der Gutachterausschuss als Wohnbaufläche führt. Acker- und Waldflächen, Gewerbe- und Sonderflächen bleiben in jeder Zahl dieser Studie außen vor.

Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für eine ganze Bodenrichtwertzone, kurz Zone, den der Gutachterausschuss aus der Kaufpreissammlung ableitet (§ 196 Abs. 1 BauGB). Er ist weder ein Kaufpreis noch der Verkehrswert eines einzelnen Grundstücks. Wofür er im Einzelnen gilt und wofür nicht, steht in der Methodik dieser Studienreihe. Wie die Kennzahl daraus berechnet wird, steht im Abschnitt Methodik am Ende dieser Seite.

Zur Einordnung des Preisniveaus: Der Median der 276 ausgewerteten Zonen lag 2022 bei 170,0 €/m² und 2026 bei 190,0 €/m². Ihr prozentualer Unterschied ist eine andere Kennzahl als der Median der einzelnen Veränderungen. Was ein bestimmtes Grundstück kostet, lässt sich daraus nicht ableiten.

Zum Lesen der Grafik

• Der reale Index lag in keinem Jahr über seinem Ausgangswert von 100,0 und steht im jüngsten Jahr bei 95,5. Über alle Jahre blieben die nominalen Werte hinter der Inflation zurück.
• Für 2024 ist der nominale Index auf eine Nachkommastelle genauso hoch wie beim jeweils vorherigen beobachteten Datenstand. Einzelne Bodenrichtwerte können sich trotzdem verändert haben. Aus dem Index folgt keine Aussage über Beschlüsse des Gutachterausschusses.
• Für 2023 und 2025 enthält der ausgewertete Datenauszug keine Wohn-Bodenrichtwerte. Die Linie verbindet die vorhandenen Datenstände über diese Jahre hinweg. Für die Zwischenzeit liegt damit keine Beobachtung vor.

Die Rangfolge zeigt, wie weit die Gemeindewerte auseinanderliegen, aber nicht, ob die stärkeren und die schwächeren jeweils benachbart sind. Die Karte trägt dieselben Gemeindewerte räumlich auf.

Den höchsten realen Wert weist Baar mit +7,1 % aus, den niedrigsten Weitersburg mit -14,3 %. In 71 Gemeinden blieb der Median hinter der Inflation zurück.

Kleine Fallzahl. Acht (1 Bodenrichtwertzone), Alken (1 Bodenrichtwertzone), Andernach (19 Bodenrichtwertzonen), Anschau (1 Bodenrichtwertzone), Arft (1 Bodenrichtwertzone) und 73 weitere Gemeinden liegen jeweils unter der Schwelle von 20 vergleichbaren Zonen.

Wie genau sind die Gemeindewerte?

Die Gemeindewerte sind Mediane aus 1 bis 34 Zonen. Daraus folgt:

• Die Mediane beschreiben die erfassten Bodenrichtwertzonen. Bei kleinen Fallzahlen können einzelne Zonen den Gemeindewert deutlich verändern.
• Die zugeordneten Zonen sind keine Zufallsstichprobe. Wie sich fehlende Zonen auf den Gemeindewert auswirken würden, lässt sich daraus nicht bestimmen.

An den Landkreis Mayen-Koblenz grenzen 8 Kreise und kreisfreie Städte, alle erfüllen die Vergleichskriterien. Darunter ist die kreisfreie Stadt Koblenz.

• Gebiete, die sich nur in einem einzigen Punkt berühren, zählen nicht als Nachbarn. Kein angrenzender Kreis ist vom Vergleich ausgeschlossen.
• Mit +11,5 % liegt der Landkreis Mayen-Koblenz über der Entwicklung in Koblenz, im Landkreis Ahrweiler, im Landkreis Cochem-Zell, im Rhein-Hunsrück-Kreis und im Rhein-Lahn-Kreis, aber unter der Entwicklung aller übrigen Nachbarn.
• Rheinland-Pfalz hat 36 Kreise und kreisfreie Städte; für 34 davon liegen vergleichbare Daten vor. Unter diesen liegt der Landkreis Mayen-Koblenz auf Rang 20. Der Median dieser 34 Einheiten beträgt +12,9 % und liegt damit 1,4 Prozentpunkte höher.
• Die Rangfolge ordnet die berechneten Mediane der erfassten Wohn-Bodenrichtwertzonen. Sie ist kein Nachweis statistisch gesicherter Unterschiede und sagt nicht, ob dieselbe Reihenfolge bei vollständig erfassten Zonen bestehen bliebe.
• Den höchsten nominalen Median der Wohnzonenveränderungen unter den vergleichbaren Nachbarn von 2022 bis 2026 weist Landkreis Vulkaneifel mit +22,2 % aus. Die Berechnung beruht auf 308 vergleichbaren Bodenrichtwertzonen. Der ausgewiesene Anteil von 93,6 Prozent beschreibt die erfassten Zonen, nicht die Kreisfläche oder eine repräsentative Stichprobe.
• Ein Bundeswert wird daraus nicht abgeleitet, weil nicht alle Länder vergleichbare offene Jahrgänge bereitstellen.

• Ein Bodenrichtwert gilt für eine ganze Zone und ersetzt keine Wertermittlung für ein einzelnes Grundstück. Er bezieht sich auf ein gedachtes, unbebautes Bodenrichtwertgrundstück mit den für die Zone typischen Merkmalen.

  Für die Abgrenzung der Zone gilt eine gesetzliche Vorgabe: Lagebedingte Wertunterschiede zum Bodenrichtwertgrundstück dürfen grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen (§ 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Das betrifft die Grundstücke, für die der Bodenrichtwert gelten soll. Verglichen wird jeweils mit dem gedachten Grundstück, nicht zwischen zwei beliebigen Grundstücken der Zone. Zwischen diesen kann der Unterschied größer sein.

  Abweichende Merkmale einzelner Grundstücke bleiben bei der Abgrenzung außer Betracht (§ 15 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV). Aus der Vorgabe folgt deshalb keine Obergrenze dafür, wie weit der Wert eines bestimmten Grundstücks vom Bodenrichtwert abweichen darf.

  Für einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile mit abweichender Nutzung oder Qualität gilt der Bodenrichtwert auch innerhalb der Zone nicht. Dazu zählen etwa Grün-, Wald-, Wasser-, Verkehrs- und Gemeinbedarfsflächen (§ 15 Abs. 2 ImmoWertV).

  Den Zustand der Gebäude bildet der Bodenrichtwert nicht ab, weil er sich auf ein unbebautes Grundstück bezieht (§ 13 Abs. 2 ImmoWertV). Privatrechtliche, öffentlich-rechtliche und tatsächliche Besonderheiten einzelner Grundstücke gehören nicht zu den Merkmalen des gedachten Grundstücks (§ 16 Abs. 1 ImmoWertV). Grundstücksgröße und Grundstückstiefe sind dagegen darzustellen, soweit sie den Wert beeinflussen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 ImmoWertV).

  Für welche Flächen innerhalb einer Zone er ausdrücklich nicht gilt, steht in der Methodik dieser Studienreihe.
• Die Studie wertet von den Gutachterausschüssen ermittelte und beschlossene Bodenrichtwerte aus, keine einzelnen Kaufverträge. Deshalb kann sie nicht feststellen, welche Verkäufe oder welche Entscheidungen der Gutachterausschüsse eine Veränderung ausgelöst haben. Auch Inflation, Zinsen, Baulandangebot, Nachfrage und lokale Planung werden nicht als Ursachen getrennt.
• Wir bilden den Median über alle eingeschlossenen Zonen; jede Zone zählt dabei gleich viel. Große und kleine Zonen sowie Zonen mit vielen oder wenigen Grundstücken erhalten dasselbe Gewicht. Die Überprüfung auf Gemeindeebene verändert diese Gewichtung, bestätigt aber nur die Größenordnung des Ergebnisses.
• Die Auswertung umfasst 80 der 87 Gemeinden des Kreises. Die folgenden Angaben betreffen ausschließlich die als Wohnbauland ausgewählten Werte im untersuchten Datenauszug für 2022 bis 2026.
• Ditscheid: Für die beiden Stichtage ließ sich anhand der Zonennummern keine eindeutige Zuordnung herstellen. Daraus folgt nicht, dass sich die Grenzen der Bodenrichtwertzonen geändert haben.
• Einig: Im Datenauszug sind für die untersuchten Jahre keine als Wohnbauland ausgewählten Bodenrichtwerte enthalten.
• Lind: Im Datenauszug sind für die untersuchten Jahre keine als Wohnbauland ausgewählten Bodenrichtwerte enthalten.
• Nachtsheim: Wohn-Bodenrichtwerte sind im Datenauszug zuletzt für 2022 enthalten, nicht für den Endstichtag.
• Nörtershausen: Im Datenauszug sind für die untersuchten Jahre keine als Wohnbauland ausgewählten Bodenrichtwerte enthalten.
• Sankt Johann: Im Datenauszug sind für die untersuchten Jahre keine als Wohnbauland ausgewählten Bodenrichtwerte enthalten.
• Welschenbach: Im Datenauszug sind für die untersuchten Jahre keine als Wohnbauland ausgewählten Bodenrichtwerte enthalten.
• Der Vergleich mit anderen Kreisen ist auf 2022 und 2026 sowie kompatible Datenbestände beschränkt. Die 34 geeigneten Einheiten aus Rheinland-Pfalz bilden daher keine vollständige Bundesstichprobe.