Amtliche Wohn-Bodenrichtwerte im Landkreis Cuxhaven 2016–⁠2026: die Entwicklung nach Abzug der Inflation

Ausgewertet werden ausschließlich Wohnzonen: Flächen, die der Gutachterausschuss als Wohnbaufläche führt. Acker- und Waldflächen, Gewerbe- und Sonderflächen bleiben in jeder Zahl dieser Studie außen vor.

Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für eine ganze Bodenrichtwertzone, kurz Zone, den der Gutachterausschuss aus der Kaufpreissammlung ableitet (§ 196 Abs. 1 BauGB). Er ist weder ein Kaufpreis noch der Verkehrswert eines einzelnen Grundstücks. Wofür er im Einzelnen gilt und wofür nicht, steht in der Methodik dieser Studienreihe. Wie die Kennzahl daraus berechnet wird, steht im Abschnitt Methodik am Ende dieser Seite.

Zur Einordnung des Preisniveaus: Der Median der 263 ausgewerteten Zonen lag 2016 bei 46,0 €/m² und 2026 bei 74,0 €/m². Ihr prozentualer Unterschied ist eine andere Kennzahl als der Median der einzelnen Veränderungen. Was ein bestimmtes Grundstück kostet, lässt sich daraus nicht ableiten.

Zum Lesen der Grafik

• Der reale Index erreichte seinen Höchststand 2022 bei 133,0. Seither liegt er darunter: Nominal stiegen die Werte nur von 150,0 auf 166,7, während die Verbraucherpreise um 16,7 Prozent zulegten.
• Für 2015, 2016 und 2024 ist der nominale Index auf eine Nachkommastelle genauso hoch wie beim jeweils vorherigen beobachteten Datenstand. Einzelne Bodenrichtwerte können sich trotzdem verändert haben. Aus dem Index folgt keine Aussage über Beschlüsse des Gutachterausschusses.

Die Rangfolge zeigt, wie weit die Gemeindewerte auseinanderliegen, aber nicht, ob die stärkeren und die schwächeren jeweils benachbart sind. Die Karte trägt dieselben Gemeindewerte räumlich auf.

Den höchsten realen Wert weist Hechthausen mit +82,3 % aus, den niedrigsten Ihlienworth mit -14,3 %. In 5 Gemeinden blieb der Median hinter der Inflation zurück.

Kleine Fallzahl. Armstorf (2 Bodenrichtwertzonen), Belum (1 Bodenrichtwertzone), Beverstedt (13 Bodenrichtwertzonen), Hagen im Bremischen (16 Bodenrichtwertzonen), Hechthausen (3 Bodenrichtwertzonen) und 19 weitere Gemeinden liegen jeweils unter der Schwelle von 20 vergleichbaren Zonen.

Wie genau sind die Gemeindewerte?

Die Gemeindewerte sind Mediane aus 1 bis 82 Zonen. Daraus folgt:

• Die Mediane beschreiben die erfassten Bodenrichtwertzonen. Bei kleinen Fallzahlen können einzelne Zonen den Gemeindewert deutlich verändern.
• Die zugeordneten Zonen sind keine Zufallsstichprobe. Wie sich fehlende Zonen auf den Gemeindewert auswirken würden, lässt sich daraus nicht bestimmen.

An den Landkreis Cuxhaven grenzen 5 Kreise und kreisfreie Städte, doch nur 4 davon erfüllen die Vergleichskriterien. Darunter ist keine kreisfreie Stadt.

• Gebiete, die sich nur in einem einzigen Punkt berühren, zählen nicht als Nachbarn. Bremerhaven ist nicht einbezogen. Ausschlussgrund laut Vergleichsdaten: zu wenige übereinstimmende Zonen. Von den erfassten Wohn-Bodenrichtwertzonen des Anfangsjahres lassen sich 0,0 Prozent zuordnen. Wir setzen mindestens 40,0 Prozent voraus.
• Mit +66,7 % liegt der Landkreis Cuxhaven über der Entwicklung im Landkreis Stade, aber unter der Entwicklung aller übrigen Nachbarn.
• Niedersachsen hat 45 Kreise und kreisfreie Städte; für 44 davon liegen vergleichbare Daten vor. Unter diesen liegt der Landkreis Cuxhaven auf Rang 20. Der Median dieser 44 Einheiten beträgt +63,9 % und liegt damit 2,8 Prozentpunkte niedriger.
• Die Rangfolge ordnet die berechneten Mediane der erfassten Wohn-Bodenrichtwertzonen. Sie ist kein Nachweis statistisch gesicherter Unterschiede und sagt nicht, ob dieselbe Reihenfolge bei vollständig erfassten Zonen bestehen bliebe.
• Den höchsten nominalen Median der Wohnzonenveränderungen unter den vergleichbaren Nachbarn von 2016 bis 2026 weist Landkreis Wesermarsch mit +100,0 % aus. Die Berechnung beruht auf 199 vergleichbaren Bodenrichtwertzonen. Der ausgewiesene Anteil von 84,0 Prozent beschreibt die erfassten Zonen, nicht die Kreisfläche oder eine repräsentative Stichprobe.
• Ein Bundeswert wird daraus nicht abgeleitet, weil nicht alle Länder vergleichbare offene Jahrgänge bereitstellen.

• Ein Bodenrichtwert gilt für eine ganze Zone und ersetzt keine Wertermittlung für ein einzelnes Grundstück. Er bezieht sich auf ein gedachtes, unbebautes Bodenrichtwertgrundstück mit den für die Zone typischen Merkmalen.

  Für die Abgrenzung der Zone gilt eine gesetzliche Vorgabe: Lagebedingte Wertunterschiede zum Bodenrichtwertgrundstück dürfen grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen (§ 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Das betrifft die Grundstücke, für die der Bodenrichtwert gelten soll. Verglichen wird jeweils mit dem gedachten Grundstück, nicht zwischen zwei beliebigen Grundstücken der Zone. Zwischen diesen kann der Unterschied größer sein.

  Abweichende Merkmale einzelner Grundstücke bleiben bei der Abgrenzung außer Betracht (§ 15 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV). Aus der Vorgabe folgt deshalb keine Obergrenze dafür, wie weit der Wert eines bestimmten Grundstücks vom Bodenrichtwert abweichen darf.

  Für einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile mit abweichender Nutzung oder Qualität gilt der Bodenrichtwert auch innerhalb der Zone nicht. Dazu zählen etwa Grün-, Wald-, Wasser-, Verkehrs- und Gemeinbedarfsflächen (§ 15 Abs. 2 ImmoWertV).

  Den Zustand der Gebäude bildet der Bodenrichtwert nicht ab, weil er sich auf ein unbebautes Grundstück bezieht (§ 13 Abs. 2 ImmoWertV). Privatrechtliche, öffentlich-rechtliche und tatsächliche Besonderheiten einzelner Grundstücke gehören nicht zu den Merkmalen des gedachten Grundstücks (§ 16 Abs. 1 ImmoWertV). Grundstücksgröße und Grundstückstiefe sind dagegen darzustellen, soweit sie den Wert beeinflussen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 ImmoWertV).

  Für welche Flächen innerhalb einer Zone er ausdrücklich nicht gilt, steht in der Methodik dieser Studienreihe.
• Die Studie wertet von den Gutachterausschüssen ermittelte und beschlossene Bodenrichtwerte aus, keine einzelnen Kaufverträge. Deshalb kann sie nicht feststellen, welche Verkäufe oder welche Entscheidungen der Gutachterausschüsse eine Veränderung ausgelöst haben. Auch Inflation, Zinsen, Baulandangebot, Nachfrage und lokale Planung werden nicht als Ursachen getrennt.
• Wir bilden den Median über alle eingeschlossenen Zonen; jede Zone zählt dabei gleich viel. Große und kleine Zonen sowie Zonen mit vielen oder wenigen Grundstücken erhalten dasselbe Gewicht. Die Überprüfung auf Gemeindeebene verändert diese Gewichtung, bestätigt aber nur die Größenordnung des Ergebnisses.
• Die Auswertung umfasst 26 der 29 Gemeinden des Kreises. Die folgenden Angaben betreffen ausschließlich die als Wohnbauland ausgewählten Werte im untersuchten Datenauszug für 2016 bis 2026.
• Bülkau: Im Datenauszug sind für die untersuchten Jahre keine als Wohnbauland ausgewählten Bodenrichtwerte enthalten.
• Cadenberge: Für die beiden Stichtage ließ sich anhand der Zonennummern keine eindeutige Zuordnung herstellen. Daraus folgt nicht, dass sich die Grenzen der Bodenrichtwertzonen geändert haben.
• Stinstedt: Für die beiden Stichtage ließ sich anhand der Zonennummern keine eindeutige Zuordnung herstellen. Daraus folgt nicht, dass sich die Grenzen der Bodenrichtwertzonen geändert haben.
• Der Vergleich mit anderen Kreisen ist auf 2016 und 2026 sowie kompatible Datenbestände beschränkt. Die 88 geeigneten Einheiten aus Niedersachsen, Bremen und Nordrhein-Westfalen bilden daher keine vollständige Bundesstichprobe.