Das Wichtigste im Überblick
Die reale Zahl ist keine Differenz der beiden Prozentwerte, sondern ihr Verhältnis: Die Werte werden nicht voneinander abgezogen, sondern durcheinander geteilt. Ein beispielhafter Bodenrichtwert von 100 Euro je Quadratmeter im Jahr 2020 entspräche bei dieser Veränderung im Jahr 2026 nominal 122,2 Euro je Quadratmeter. Gleichzeitig kostet alles, was 2020 100 Euro gekostet hat, im Jahr 2026 bereits 123,0 Euro. 122,2 geteilt durch 123,0 ergibt einen realen Rückgang um 0,7 Prozent.
Unter den 26 Kreisen und kreisfreien Städten in Hessen, für die dieselbe Rechnung möglich ist, liegt der Landkreis Marburg-Biedenkopf auf Rang 11.
Die Obergrenze des schwächsten Zehntels der nominalen Wohnzonenveränderungen liegt bei 12,5 Prozent. Die Untergrenze des stärksten Zehntels liegt bei 35,2 Prozent. Einzelne Veränderungen können unter dem ersten oder über dem zweiten Grenzwert liegen. Die Inflation ist in diesen Zahlen nicht abgezogen.
Im jüngeren Zeitraum 2022 bis 2026 beträgt die nominale Veränderung 8,3 Prozent, nach Abzug der Inflation sind es -7,2 Prozent. Nach Abzug der Inflation weist dieser Zeitraum damit in dieselbe Richtung wie der Hauptzeitraum 2020 bis 2026.
Landkreis Marburg-Biedenkopf: Von 2020 bis 2026 stieg der nominale Index der Wohn-Bodenrichtwerte um 22,2 Prozent. Die Verbraucherpreise stiegen um 23,0 Prozent
Datentabelle zu dieser Abbildung
| Jahr | Nominal | Real | Verbraucherpreise |
|---|---|---|---|
| 2020 | 100 | 100 | 100 |
| 2022 | 111,1 | 105,4 | 105,4 |
| 2024 | 115 | 97,6 | 117,8 |
| 2026 | 122,2 | 99,3 | 123 |
Nominal und nach Abzug der Inflation: Veränderungen der Wohn-Bodenrichtwerte im Landkreis Marburg-Biedenkopf zwischen 2020 und 2026
Landkreis Marburg-Biedenkopf: Nach Abzug der Inflation fielen die Werte seit 2020 um 0,7 % und seit 2022 um 7,2 %
Datentabelle zu dieser Abbildung
| Zeitraum | Zonen | Nominal | Real | Inflation |
|---|---|---|---|---|
| 2020–2026 | 535 | +22,2 % | -0,7 % | +23,0 % |
| 2022–2026 | 565 | +8,3 % | -7,2 % | +16,7 % |
Ausgewertet werden ausschließlich Wohnzonen: Flächen, die der Gutachterausschuss als Wohnbaufläche führt. Acker- und Waldflächen, Gewerbe- und Sonderflächen bleiben in jeder Zahl dieser Studie außen vor.
Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für eine ganze Bodenrichtwertzone, kurz Zone, den der Gutachterausschuss aus der Kaufpreissammlung ableitet (§ 196 Abs. 1 BauGB). Er ist weder ein Kaufpreis noch der Verkehrswert eines einzelnen Grundstücks. Wofür er im Einzelnen gilt und wofür nicht, steht in der Methodik dieser Studienreihe. Wie die Kennzahl daraus berechnet wird, steht im Abschnitt Methodik am Ende dieser Seite.
Zur Einordnung des Preisniveaus: Der Median der 535 ausgewerteten Zonen lag 2020 bei 65,0 €/m² und 2026 bei 80,0 €/m². Ihr prozentualer Unterschied ist eine andere Kennzahl als der Median der einzelnen Veränderungen. Was ein bestimmtes Grundstück kostet, lässt sich daraus nicht ableiten.
Zum Lesen der Grafik
- Der reale Index erreichte seinen Höchststand 2022 bei 105,4. Seither liegt er darunter: Nominal stiegen die Werte nur von 111,1 auf 122,2, während die Verbraucherpreise um 16,7 Prozent zulegten.
- Für 2021, 2023 und 2025 enthält der ausgewertete Datenauszug keine Wohn-Bodenrichtwerte. Die Linie verbindet die vorhandenen Datenstände über diese Jahre hinweg. Für die Zwischenzeit liegt damit keine Beobachtung vor.
Die Gemeindewerte im Landkreis Marburg-Biedenkopf reichen 2020 bis 2026 nach Abzug der Inflation von -10,6 % bis +13,8 %, in 13 Gemeinden schwächer als die Inflation
Landkreis Marburg-Biedenkopf: Nach Abzug der Inflation reichen die Gemeindewerte von +13,8 % in Ebsdorfergrund bis -10,6 % in Wohratal
Datentabelle zu dieser Abbildung
| Gemeinde | Zonen | Nominal | Real |
|---|---|---|---|
| Ebsdorfergrund | 19 | +40,0 % | +13,8 % |
| Kirchhain | 41 | +33,3 % | +8,4 % |
| Cölbe | 14 | +29,9 % | +5,6 % |
| Lohra | 12 | +29,1 % | +4,9 % |
| Marburg | 68 | +28,8 % | +4,6 % |
| Biedenkopf | 36 | +25,0 % | +1,6 % |
| Fronhausen | 13 | +25,0 % | +1,6 % |
| Stadtallendorf | 39 | +25,0 % | +1,6 % |
| Lahntal | 16 | +23,8 % | +0,6 % |
| Weimar (Lahn) | 19 | +22,2 % | -0,7 % |
| Amöneburg | 17 | +21,1 % | -1,6 % |
| Bad Endbach | 24 | +20,8 % | -1,8 % |
| Gladenbach | 35 | +20,0 % | -2,5 % |
| Steffenberg | 16 | +19,4 % | -3,0 % |
| Wetter (Hessen) | 21 | +18,8 % | -3,5 % |
| Münchhausen | 9 | +17,6 % | -4,4 % |
| Rauschenberg | 10 | +17,2 % | -4,8 % |
| Dautphetal | 50 | +16,7 % | -5,2 % |
| Neustadt (Hessen) | 23 | +15,8 % | -5,9 % |
| Angelburg | 14 | +11,8 % | -9,2 % |
| Breidenbach | 28 | +10,0 % | -10,6 % |
| Wohratal | 11 | +10,0 % | -10,6 % |
Die Rangfolge zeigt, wie weit die Gemeindewerte auseinanderliegen, aber nicht, ob die stärkeren und die schwächeren jeweils benachbart sind. Die Karte trägt dieselben Gemeindewerte räumlich auf.
Landkreis Marburg-Biedenkopf: Nach Abzug der Inflation liegen 13 der 22 Gemeinden unter null, die Werte reichen von -10,6 % bis +13,8 %
Datentabelle zu dieser Abbildung
| Gemeinde | Gemeindeschlüssel | Real |
|---|---|---|
| Ebsdorfergrund | 06534008 | +13,8 % |
| Kirchhain | 06534011 | +8,4 % |
| Cölbe | 06534006 | +5,6 % |
| Lohra | 06534013 | +4,9 % |
| Marburg | 06534014 | +4,6 % |
| Biedenkopf | 06534004 | +1,6 % |
| Fronhausen | 06534009 | +1,6 % |
| Stadtallendorf | 06534018 | +1,6 % |
| Lahntal | 06534012 | +0,6 % |
| Weimar (Lahn) | 06534020 | -0,7 % |
| Amöneburg | 06534001 | -1,6 % |
| Bad Endbach | 06534003 | -1,8 % |
| Gladenbach | 06534010 | -2,5 % |
| Steffenberg | 06534019 | -3,0 % |
| Wetter (Hessen) | 06534021 | -3,5 % |
| Münchhausen | 06534015 | -4,4 % |
| Rauschenberg | 06534017 | -4,8 % |
| Dautphetal | 06534007 | -5,2 % |
| Neustadt (Hessen) | 06534016 | -5,9 % |
| Angelburg | 06534002 | -9,2 % |
| Breidenbach | 06534005 | -10,6 % |
| Wohratal | 06534022 | -10,6 % |
Den höchsten realen Wert weist Ebsdorfergrund mit +13,8 % aus, den niedrigsten Wohratal mit -10,6 %. In 13 Gemeinden blieb der Median hinter der Inflation zurück.
Kleine Fallzahl. Amöneburg (17 Bodenrichtwertzonen), Angelburg (14 Bodenrichtwertzonen), Cölbe (14 Bodenrichtwertzonen), Ebsdorfergrund (19 Bodenrichtwertzonen), Fronhausen (13 Bodenrichtwertzonen) und 7 weitere Gemeinden liegen jeweils unter der Schwelle von 20 vergleichbaren Zonen.
Wie genau sind die Gemeindewerte?
Die Gemeindewerte sind Mediane aus 9 bis 68 Zonen. Daraus folgt:
- Die Mediane beschreiben die erfassten Bodenrichtwertzonen. Bei kleinen Fallzahlen können einzelne Zonen den Gemeindewert deutlich verändern.
- Die zugeordneten Zonen sind keine Zufallsstichprobe. Wie sich fehlende Zonen auf den Gemeindewert auswirken würden, lässt sich daraus nicht bestimmen.
Nachbarn und Landesvergleich: der Landkreis Marburg-Biedenkopf 2020 bis 2026
Landkreis Marburg-Biedenkopf: Die 5 vergleichbaren Nachbarn reichen von +12,5 bis +24,2 Prozent, der Landkreis Marburg-Biedenkopf liegt bei +22,2 Prozent
Datentabelle zu dieser Abbildung
| Kreis oder kreisfreie Stadt | Zonen | Nominal |
|---|---|---|
| Landkreis Gießen | 624 | +24,2 % |
| Lahn-Dill-Kreis | 631 | +22,2 % |
| Landkreis Marburg-Biedenkopf | 535 | +22,2 % |
| Vogelsbergkreis | 206 | +14,3 % |
| Landkreis Waldeck-Frankenberg | 294 | +14,3 % |
| Schwalm-Eder-Kreis | 397 | +12,5 % |
An den Landkreis Marburg-Biedenkopf grenzen 6 Kreise und kreisfreie Städte, doch nur 5 davon erfüllen die Vergleichskriterien. Darunter ist keine kreisfreie Stadt.
- Gebiete, die sich nur in einem einzigen Punkt berühren, zählen nicht als Nachbarn. Für das angrenzende Gebiet Kreis Siegen-Wittgenstein enthält die verwendete Vergleichsdatei keine Einordnung. Für diese Gebiete lässt sich aus der Datei kein Ausschlussgrund ableiten.
- Mit +22,2 % liegt der Landkreis Marburg-Biedenkopf über der Entwicklung im Vogelsbergkreis, im Schwalm-Eder-Kreis und im Landkreis Waldeck-Frankenberg, aber unter der Entwicklung aller übrigen Nachbarn.
- Unter den 26 Kreisen und kreisfreien Städten in Hessen, für die vergleichbare Daten vorliegen, liegt der Landkreis Marburg-Biedenkopf auf Rang 11. Der Median dieser 26 Einheiten beträgt +16,8 % und liegt damit 5,4 Prozentpunkte niedriger.
- Die Rangfolge ordnet die berechneten Mediane der erfassten Wohn-Bodenrichtwertzonen. Sie ist kein Nachweis statistisch gesicherter Unterschiede und sagt nicht, ob dieselbe Reihenfolge bei vollständig erfassten Zonen bestehen bliebe.
- Den höchsten nominalen Median der Wohnzonenveränderungen unter den vergleichbaren Nachbarn von 2020 bis 2026 weist Landkreis Gießen mit +24,2 % aus. Die Berechnung beruht auf 624 vergleichbaren Bodenrichtwertzonen. Der ausgewiesene Anteil von 96,4 Prozent beschreibt die erfassten Zonen, nicht die Kreisfläche oder eine repräsentative Stichprobe.
- Ein Bundeswert wird daraus nicht abgeleitet, weil nicht alle Länder vergleichbare offene Jahrgänge bereitstellen.
Was diese Auswertung im Landkreis Marburg-Biedenkopf nicht zeigt
Ein Bodenrichtwert gilt für eine ganze Zone und ersetzt keine Wertermittlung für ein einzelnes Grundstück. Er bezieht sich auf ein gedachtes, unbebautes Bodenrichtwertgrundstück mit den für die Zone typischen Merkmalen.
Für die Abgrenzung der Zone gilt eine gesetzliche Vorgabe: Lagebedingte Wertunterschiede zum Bodenrichtwertgrundstück dürfen grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen (§ 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Das betrifft die Grundstücke, für die der Bodenrichtwert gelten soll. Verglichen wird jeweils mit dem gedachten Grundstück, nicht zwischen zwei beliebigen Grundstücken der Zone. Zwischen diesen kann der Unterschied größer sein.
Abweichende Merkmale einzelner Grundstücke bleiben bei der Abgrenzung außer Betracht (§ 15 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV). Aus der Vorgabe folgt deshalb keine Obergrenze dafür, wie weit der Wert eines bestimmten Grundstücks vom Bodenrichtwert abweichen darf.
Für einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile mit abweichender Nutzung oder Qualität gilt der Bodenrichtwert auch innerhalb der Zone nicht. Dazu zählen etwa Grün-, Wald-, Wasser-, Verkehrs- und Gemeinbedarfsflächen (§ 15 Abs. 2 ImmoWertV).
Den Zustand der Gebäude bildet der Bodenrichtwert nicht ab, weil er sich auf ein unbebautes Grundstück bezieht (§ 13 Abs. 2 ImmoWertV). Privatrechtliche, öffentlich-rechtliche und tatsächliche Besonderheiten einzelner Grundstücke gehören nicht zu den Merkmalen des gedachten Grundstücks (§ 16 Abs. 1 ImmoWertV). Grundstücksgröße und Grundstückstiefe sind dagegen darzustellen, soweit sie den Wert beeinflussen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 ImmoWertV).
Für welche Flächen innerhalb einer Zone er ausdrücklich nicht gilt, steht in der Methodik dieser Studienreihe.- Die Studie wertet von den Gutachterausschüssen ermittelte und beschlossene Bodenrichtwerte aus, keine einzelnen Kaufverträge. Deshalb kann sie nicht feststellen, welche Verkäufe oder welche Entscheidungen der Gutachterausschüsse eine Veränderung ausgelöst haben. Auch Inflation, Zinsen, Baulandangebot, Nachfrage und lokale Planung werden nicht als Ursachen getrennt.
- Wir bilden den Median über alle eingeschlossenen Zonen; jede Zone zählt dabei gleich viel. Große und kleine Zonen sowie Zonen mit vielen oder wenigen Grundstücken erhalten dasselbe Gewicht. Die Überprüfung auf Gemeindeebene verändert diese Gewichtung, bestätigt aber nur die Größenordnung des Ergebnisses.
- Der Vergleich mit anderen Kreisen ist auf 2020 und 2026 sowie kompatible Datenbestände beschränkt. Die 26 geeigneten Einheiten aus Hessen bilden daher keine vollständige Bundesstichprobe.
Methodik, Quellen und Presse
Methodik, Quellen und Presse
Welche Zonen als Wohnzonen gelten
Die Länder benennen die Nutzung einer Bodenrichtwertzone unterschiedlich. Vor der Auswertung ordnen wir diese Angaben zehn einheitlichen Klassen zu und schließen davon allein die Nutzung „wohnen“ ein, also die Zonen, deren amtliche Art der Nutzung dem Wohnen zugeordnet ist. Der veröffentlichte Methodik-Datensatz enthält Ergebnisse und Quellenangaben. Eine vollständige Zuordnung aller amtlichen Nutzungsangaben zu diesen Klassen enthält er nicht.
- Entwicklungszustand: nicht berücksichtigt
- Diese Auswertung berücksichtigt den Entwicklungszustand nicht, obwohl die amtlichen Daten aus Hessen ihn mitführen. Sie kann deshalb nicht unterscheiden, ob eine dem Wohnen zugeordnete Zone baureifes Land, Rohbauland oder Bauerwartungsland ist. Welche vier Entwicklungszustände § 3 ImmoWertV unterscheidet und was § 3 Abs. 5 ImmoWertV daneben als sonstige Flächen führt, steht in der Methodik dieser Studienreihe.
- Beitragsrechtlicher Zustand: nicht berücksichtigt
- Für baureifes Land ist er zusätzlich zum Entwicklungszustand und zur Art der Nutzung darzustellen (§ 16 Abs. 2 ImmoWertV). Diese Auswertung berücksichtigt ihn nicht, obwohl die amtlichen Daten ihn mitführen. Ob die genannten Werte erschließungsbeitragsfrei oder -pflichtig gelten, weisen wir deshalb nicht aus.
- Wo wir den Entwicklungszustand berücksichtigen
- Dort prüfen wir ihn vor der Art der Nutzung, und Bauerwartungs- sowie Rohbauland bleiben außen vor.
Auswahl
Ausgangsbestand ist der aus den amtlichen Jahrgängen aufgebaute BORIS-Hessen-Datenbestand. Im Reproduktionsdatensatz trägt er den Namen public.bodenrichtwerte_de. Eingeschlossen wird eine Zone, wenn sie alle vier Bedingungen erfüllt:
- Jahrgang zwischen 2020 und 2026
- Kreis-Code 06534
- auf „wohnen“ vereinheitlichte Art der Nutzung
- positiver Bodenrichtwert
Die Bodenrichtwerte zum 01.01.2026 enthält der BORIS-Hessen-Datenbestand nicht. Sie stammen aus dem landesweiten Datenpaket der Hessischen Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation. Für sie gelten dieselben vier Bedingungen wie für die Werte der übrigen Jahre. Als Wohnen zählt dabei jede Zone, deren amtliche Art der Nutzung zu den Wohnbauflächen gehört. Auch ihre Zonen werden anhand ihrer Fläche denen der früheren Jahre zugeordnet. Die Werte für 2020, 2022 und 2024 stammen aus dem Datenbestand selbst. Am 28.09.2026 haben wir ihn mit dem amtlichen Datenpaket zum 01.01.2024 abgeglichen: Alle 34.125 hessischen Bodenrichtwerte dieses Stichtags sind in beiden enthalten, jeweils mit demselben Wert.
- Geeignete Zonen 2020
- 588
- Geeignete Zonen 2026
- 601
- Davon vergleichbar
- 535 Zonenpaare, anhand ihrer Fläche eindeutig zugeordnet
- Abdeckung
- 91,0 Prozent bezogen auf 2020, 89,0 Prozent bezogen auf 2026
- Veröffentlichte Abdeckung
- 91,0 Prozent, der Anteil des Startjahrgangs
Hauptkennzahl
- Vergleichsgruppe
- Die 535 Wohnzonen, deren Fläche sich zwischen 2020 und 2026 eindeutig zuordnen lässt.
- Hauptkennzahl
- Der Median der Veränderungen dieser Zonen. Für jede Zone berechnen wir, um wie viel Prozent ihr Bodenrichtwert zwischen 2020 und 2026 gestiegen oder gefallen ist; der mittlere dieser 535 Werte ist die Hauptkennzahl. Die Veränderungen werden der Größe nach geordnet. Bei gerader Anzahl verwenden wir den Durchschnitt der beiden mittleren Werte. Mehrere Zonen können dieselbe Veränderung aufweisen.
änderung_z = (wert_2026 / wert_2020 - 1) × 100 hauptwert = Median(änderung_z)
Für die Hauptkennzahl vergleichen wir jede einbezogene Bodenrichtwertzone mit ihrem Wert am anderen Stichtag. Aus den prozentualen Veränderungen bilden wir den Median. Jede Bodenrichtwertzone zählt gleich viel, unabhängig von ihrer Fläche und der Zahl ihrer Grundstücke. Ein direkter Vergleich der beiden Preisniveaus würde etwas anderes messen: Zwischen den beiden Stichtagen sind 66 Zonen neu hinzugekommen und 53 weggefallen. Er würde diesen Wechsel mitzählen und damit auch messen, welche Gebiete neu dazugekommen und welche verschwunden sind, statt allein die Wertentwicklung. Das hat drei Folgen:
- Jeder Zeitraum verwendet seine eigenen Zonen.
- Die Ergebnisse der Zeiträume lassen sich nicht ineinander umrechnen.
- Die beiden Medianwerte in Euro je Quadratmeter ergeben nicht die Hauptkennzahl.
Die inflationsbereinigte Veränderung wird ebenfalls für jede Zone vor der Medianbildung berechnet. Wir verwenden die nationalen Verbraucherpreisindex-Januarwerte, weil sie über alle Jahre gleich erhoben werden und keine regionalen Brüche enthalten. Sie sind auf 2020 als Basisjahr mit dem Indexwert 100 bezogen.
Zur Überprüfung berechnen wir zunächst für jede Gemeinde den Median ihrer Zonenveränderungen. Der Median dieser 22 Gemeindewerte beträgt +20,9 % und liegt damit 1,3 Prozentpunkte unter der über alle Zonen gebildeten Hauptkennzahl von +22,2 %. Der Unterschied entsteht, weil diese Betrachtung jede Gemeinde gleich gewichtet, unabhängig von der Zahl ihrer Zonen.
Alle Wohnzonen je Stichtag
Die Hauptkennzahl beschreibt die Vergleichsgruppe: nur für sie lässt sich überhaupt eine Veränderung je Zone messen. Diese Tabelle beschreibt einen anderen Bestand: alle geeigneten Wohn-Bodenrichtwertzonen, die zum jeweiligen Stichtag geführt wurden.
| Stichtag | Median | Vorhandene Zonen |
|---|---|---|
| 01.01.2020 | 70,0 €/m² | 588 |
| 01.01.2022 | 80,0 €/m² | 597 |
| 01.01.2024 | 80,0 €/m² | 601 |
| 01.01.2026 | 85,0 €/m² | 601 |
- Das Preisniveau je Gemeinde nennt die Bodenrichtwert-Übersicht für den Landkreis Marburg-Biedenkopf.
- Weil beide Auswertungen andere Zonen umfassen, weicht der Median hier vom Median der Vergleichsgruppe ab: für 2020 nennt diese Tabelle 70,0 €/m² gegenüber 65,0 €/m² in der Vergleichsgruppe.
- Die beiden Stichtagsmedianwerte dieser Tabelle ergeben ins Verhältnis gesetzt nicht die Hauptkennzahl, weil diese aus den Veränderungen jeder einzelnen Zone berechnet wird.
Verteilung der Zonenveränderungen
| Anteil der Zonen | Nominale Veränderung |
|---|---|
| Die schwächsten zehn Prozent bis | +12,5 % |
| Das schwächste Viertel bis | +16,7 % |
| Die Mitte (Median) | +22,2 % |
| Das stärkste Viertel ab | +28,6 % |
| Die stärksten zehn Prozent ab | +35,2 % |
Nominal stiegen die Werte in 532 Bodenrichtwertzonen, in 0 Bodenrichtwertzonen sanken sie. In 3 Bodenrichtwertzonen blieben sie unverändert. 265 Zonen stiegen stärker als die Inflation, 270 schwächer.
Siedlungs- und Dichtekontext
Die Zonen dieser Auswertung lassen sich nicht danach aufteilen, wie der Gutachterausschuss sie amtlich einordnet. Wie weit die Zonen auseinanderliegen, zeigt die Verteilung weiter oben: von +12,5 % im schwächsten bis +35,2 % im stärksten Zehntel.
Über die Veröffentlichung dieser Auswertung entscheidet eine Mindestzahl von 20 vergleichbaren Zonen. Sie beruht auf 535.
Abdeckung und Kontinuität
Die Zonen wurden anhand ihrer Fläche zugeordnet, weil die amtlichen Zonennummern zwischen 2020 und 2026 neu vergeben wurden. Dieselbe Zone trägt an den beiden Stichtagen also keine gemeinsame Nummer.
Der gewählte Schwellenwert für die Flächenüberlappung beträgt 0,85. Dabei wird die gemeinsame Fläche ins Verhältnis zur Gesamtfläche beider Zonen gesetzt. Bei diesem Schwellenwert ergeben sich 536 eindeutige Paare. Bei 0,80 sind es 542 eindeutige Paare, bei 0,90 sind es 532 und bei 0,95 sind es 514.
Ab dem Schwellenwert 0,85 hatten 2 Ausgangszonen mehrere passende Gegenstücke am Endstichtag. Umgekehrt passten zu 2 Endzonen mehrere Ausgangszonen. Wegen dieser Mehrdeutigkeiten wurden 4 Zuordnungen ausgeschlossen. Diese Prüfung erfasst keine vollständige Geschichte der Zonengrenzen.
Vergleichskreise
Über die Veröffentlichung einer Kreisauswertung entscheiden diese Schwellen:
- mindestens 20 Zonenpaare, die sich über ihre Fläche eindeutig zuordnen lassen
- Abdeckung des Startjahrgangs mindestens 40,0 Prozent
Geprüft haben wir die Jahrgänge aus Hessen; die Kriterien erfüllt haben Einheiten aus Hessen.
Quellen und Lizenz
- BORIS Hessen über Geoportal Hessen, Kostenfrei; Nutzung ohne Einschränkung oder Bedingung nach § 17 Abs. 4 BauGB-AV Hessen.
- Hessische Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation (HVBG): „Bestandsdatenausgabe Bodenrichtwerte (xml) – Datenmodell 3.0.1“, Stichtag 01.01.2026, Stand 02.04.2026, Downloadcenter von Geodaten online, abgerufen am 28.09.2026, Kostenfrei; Nutzung ohne Einschränkung oder Bedingung nach § 17 Abs. 4 BauGB-AV Hessen.
- Datenmodell BORIS Hessen, Version WFS 2.0.0 vom 05.08.2026.
- Verbraucherpreisindex für Deutschland, Gesamtindex, Januarwerte, Basis 2020 = 100.
- Verwaltungsgebiete 1:250.000, Stand 01.01.2025: Flächen und Nachbarschaften. © BKG (2025), dl-de/by-2-0.
Die eigenständigen Ableitungen und Grafiken von Grundradar stehen unter CC BY 4.0 mit Quellenangabe „Grundradar, grundradar.de“. Rechte und Namensnennungspflichten der amtlichen Eingangsdaten bleiben davon unberührt.
Prüfsummen und Datenstand
Stichtag der ausgewerteten Werte: 01.01.2026. Abgerufen wurden die Daten am 01.10.2026.
Die vollständigen ausgewerteten Recheneingaben stehen im Reproduktionsdatensatz, erzeugt mit Extraktor-Version 8. Er enthält:
- alle jährlichen Zielzeilen dieses Kreises
- die Rohdaten der Randjahre
- Gemeinde- und Nachbarschaftsdaten
- die verwendeten Verbraucherpreisindex-Werte
Die Einordnungszeilen aller Kreise des geprüften Landes stehen als gemeinsame Vergleichsdatei bereit. Maschinenlesbare Kennzahlen, Quellenangaben und Prüfergebnisse stehen im JSON-Download. Die 535 Hauptzeilen mit den Stichtagen 01.01.2020 und 01.01.2026 stehen im CSV-Download.
Prüfsummen (SHA-256)
- Datenmodell BORIS Hessen, Version WFS 2.0.0
a888ef88d5dea7048fb246d36329536a188485a28cc7186df702aa3135dab977- Landesweites Datenpaket der HVBG zum 01.01.2026 (ZIP-Datei)
b1625b8d570e59b07e5f588ac31efb567bd89a0b911f209dc5f436a7aeafd96a- Destatis-Arbeitsmappe (Verbraucherpreisindex)
8c728e44fa400d762009fa34507a34e1fee3947641d2579484d7d040763b11f4- Reproduktionsdatensatz dieses Kreises
4c4cb43541622c9e6619f00c423721479d1983b02fdd4da6830222ae93136a91- Gemeinsame Vergleichsdatei
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Honorarfrei unter CC BY 4.0 mit der Quellenangabe „Grundradar, grundradar.de“.
Die Begriffe dieser Studie
- Bodenrichtwert
- Der durchschnittliche Lagewert für den Boden einer ganzen Zone, den der Gutachterausschuss aus den Kaufpreisen ableitet. Er ist kein Kaufpreis und nicht der Wert eines einzelnen Grundstücks.
- Bodenrichtwertzone, kurz Zone
- Ein Gebiet, das nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmt. Innerhalb einer Zone gilt derselbe Bodenrichtwert.
- Gutachterausschuss
- Das unabhängige Gremium, das die Bodenrichtwerte ermittelt und beschließt. Wie eine einzelne Zone zugeschnitten ist und warum, kann nur seine Geschäftsstelle erläutern.
- Stichtag
- Der Tag, für den ein Bodenrichtwert gilt. Diese Auswertung vergleicht den 01.01.2020 mit dem 01.01.2026.
- Median
- Der Wert in der Mitte der nach Größe geordneten Werte. Bei gerader Anzahl ist es der Durchschnitt der beiden mittleren Werte. Gleiche Werte sind möglich. Einzelne extreme Werte beeinflussen den Median meist weniger als den Durchschnitt aller Werte.
- nominal und real
- Nominal ist die Veränderung, wie sie im Bodenrichtwert steht. Real ist dieselbe Veränderung nach Abzug der Inflation.
- Vergleichsgruppe
- Die 535 Zonen, die sich über beide Stichtage verfolgen lassen. Nur für sie lässt sich überhaupt eine Veränderung je Zone messen.
- Abdeckung
- Der Anteil der Zonen eines Stichtags, der sich bis zum zweiten Stichtag verfolgen lässt. Für den Vergleich zwischen Kreisen setzen wir mindestens 40,0 Prozent der erfassten Wohnzonen des Anfangsstichtags voraus.
- Hauptzeitraum und jüngerer Zeitraum
- Die beiden Vergleiche dieser Studie: 2020 bis 2026, 2022 bis 2026. Jeder verwendet seine eigenen Zonen, deshalb rechnen wir sie nicht ineinander um.