Wohn-Bodenrichtwerte im Kreis Wesel 2016–2026: Vergleich auf Gemeindeebene

Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für eine ganze Bodenrichtwertzone, kurz Zone, den der Gutachterausschuss aus der Kaufpreissammlung ableitet (§ 196 Abs. 1 BauGB). Er ist weder ein Kaufpreis noch der Verkehrswert eines einzelnen Grundstücks.

Ausgewertet werden Bodenrichtwertzonen, deren amtliche Nutzungsangabe dem Wohnen zugeordnet ist. Acker- und Waldflächen, Gewerbe- und Sonderflächen bleiben in jeder Zahl dieser Studie außen vor.

Das Ergebnis in Zahlen

• Im Median der 13 ausgewerteten Gemeinden veränderten sich die Wohn-Bodenrichtwerte zwischen dem 01.01.2016 und dem 01.01.2026 um +18,3 %.

• Die Verbraucherpreise stiegen zwischen den beiden Stichtagen um 31,2 Prozent. Nach Abzug dieser Inflation bleibt ein Rückgang um 9,8 Prozent.

• Die Gemeindewerte reichen von +58,8 % in Neukirchen-Vluyn bis +4,7 % in Hünxe.

• Nominal bezeichnet die Veränderung ohne Berücksichtigung der Inflation, real die Veränderung nach Abzug der Inflation.

• Ausgewertet sind 592 Wohnzonen am ersten und 726 Wohnzonen am zweiten Stichtag.

• Ein Bodenrichtwert gilt für eine ganze Zone und ersetzt keine Wertermittlung für ein einzelnes Grundstück. Er bezieht sich auf ein gedachtes, unbebautes Bodenrichtwertgrundstück mit den für die Zone typischen Merkmalen.

  Für die Abgrenzung der Zone gilt eine gesetzliche Vorgabe: Lagebedingte Wertunterschiede zum Bodenrichtwertgrundstück dürfen grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen (§ 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Das betrifft die Grundstücke, für die der Bodenrichtwert gelten soll. Verglichen wird jeweils mit dem gedachten Grundstück, nicht zwischen zwei beliebigen Grundstücken der Zone. Zwischen diesen kann der Unterschied größer sein.

  Abweichende Merkmale einzelner Grundstücke bleiben bei der Abgrenzung außer Betracht (§ 15 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV). Aus der Vorgabe folgt deshalb keine Obergrenze dafür, wie weit der Wert eines bestimmten Grundstücks vom Bodenrichtwert abweichen darf.

  Für einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile mit abweichender Nutzung oder Qualität gilt der Bodenrichtwert auch innerhalb der Zone nicht. Dazu zählen etwa Grün-, Wald-, Wasser-, Verkehrs- und Gemeinbedarfsflächen (§ 15 Abs. 2 ImmoWertV).

  Den Zustand der Gebäude bildet der Bodenrichtwert nicht ab, weil er sich auf ein unbebautes Grundstück bezieht (§ 13 Abs. 2 ImmoWertV). Privatrechtliche, öffentlich-rechtliche und tatsächliche Besonderheiten einzelner Grundstücke gehören nicht zu den Merkmalen des gedachten Grundstücks (§ 16 Abs. 1 ImmoWertV). Grundstücksgröße und Grundstückstiefe sind dagegen darzustellen, soweit sie den Wert beeinflussen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 ImmoWertV).

• Aus dem Studienergebnis lässt sich kein Wert für ein bestimmtes Grundstück ableiten.

• Keine Ursachen: Die Auswertung beschreibt, was sich verändert hat, und nicht, warum. Inflation, Zinsen, Baulandangebot, Nachfrage und lokale Planung werden nicht als Ursachen getrennt.

• Keine Kaufpreise: Ausgewertet sind die vom Gutachterausschuss ermittelten und beschlossenen Bodenrichtwerte, keine einzelnen Kaufverträge. Welche Verkäufe oder welche Beschlüsse hinter einer Veränderung stehen, lässt sich daraus nicht ablesen.

• Keine anderen Nutzungen: Gewerbe-, Sonder-, Acker- und Waldflächen bleiben in jeder Zahl dieser Studie außen vor.

• Keine feste Gruppe von Zonen: Die erfassten Bodenrichtwertzonen innerhalb einer Gemeinde können an beiden Stichtagen unterschiedlich sein. Die Kennzahl beschreibt deshalb keine feste Gruppe derselben Bodenrichtwertzonen und keinen Grundstückswert.

• Diese Studie enthält keinen Vergleich mit anderen Kreisen. Dafür müssten deren Ergebnisse für dieselben Stichtage mit derselben Auswahl und Berechnung vorliegen.

Welche Zonen eingehen

Die Länder benennen die Art der Nutzung einer Bodenrichtwertzone unterschiedlich. Vor der Auswertung ordnen wir diese Angaben einheitlichen Klassen zu und behalten allein die Nutzung für den Wohnungsbau. Eine Zone geht ein, wenn sie alle vier Bedingungen erfüllt:

• Sie gehört zum Jahrgang 2016 oder zum Jahrgang 2026.

• Sie liegt im Kreis Wesel.

• Ihre amtliche Art der Nutzung ist dem Wohnungsbau zugeordnet.

• Ihr Bodenrichtwert ist größer als null.

Zum Stichtag 01.01.2016 erfüllen 592 Zonen diese Bedingungen, zum Stichtag 01.01.2026 sind es 726.

Wie die Kennzahl entsteht

Für jede Gemeinde wird der Median aller geeigneten Wohnzonen am ersten und am zweiten Stichtag berechnet. Aus diesen beiden Medianen ergibt sich die prozentuale Veränderung der Gemeinde. Die Kennzahl des Kreises ist der Median dieser Gemeindeveränderungen.

Eine Gemeinde mit vielen Bodenrichtwertzonen erhält dabei dasselbe Gewicht wie eine Gemeinde mit wenigen.

Wie die Inflation herausgerechnet wird

Die nominale Veränderung wird aus den Gemeindemedianen berechnet. Für die reale Veränderung teilen wir den nominalen Faktor durch den Inflationsfaktor desselben Zeitraums. Die beiden Prozentwerte werden nicht voneinander abgezogen.

Die Inflation ist nach den Werten der Statistik „Verbraucherpreisindex für Deutschland, Gesamtindex, Januarwerte, Basis 2020 = 100“ des Statistischen Bundesamts (Destatis) herausgerechnet.

Welche Schwellen gelten

Ob ein Kreis auf Gemeindeebene ausgewertet wird, entscheiden drei Schwellen und eine Ausnahme:

• Eine Gemeinde geht ein, wenn sie an beiden Stichtagen mindestens 5 geeignete Wohnzonen führt.

• Ein Kreis wird auf Gemeindeebene ausgewertet, wenn mindestens 5 seiner Gemeinden das erfüllen.

• An beiden Stichtagen müssen mindestens 80 Prozent der jeweils erfassten Gemeinden einbezogen sein.

• Kreisfreie Städte bleiben ausgenommen; ihr Stadtgebiet ist zugleich ihre Gemeinde.

Dieser Kreis erfüllt alle drei Schwellen: 13 von 13 Gemeinden erreichen an beiden Stichtagen die Mindestzahl geeigneter Wohnzonen.

Quellen und Lizenz

• Bodenrichtwertinformationssystem Nordrhein-Westfalen (BORIS NRW)

• Verbraucherpreisindex für Deutschland: Verbraucherpreisindex für Deutschland, Gesamtindex, Januarwerte, Basis 2020 = 100, veröffentlicht vom Statistischen Bundesamt.

• Die eigenständigen Ableitungen und Grafiken von Grundradar stehen unter CC BY 4.0 mit Quellenangabe „Grundradar, grundradar.de“. Rechte und Namensnennungspflichten der amtlichen Eingangsdaten bleiben davon unberührt.

Prüfsummen und Datenstand

Stichtage der ausgewerteten Werte: 01.01.2016 und 01.01.2026. Datenstand dieser Auswertung: 09.10.2026. Abgerufen wurden die Daten am 09.10.2026.

Die Recheneingaben sind für diese Auswertung eingefroren; ihre Prüfsumme lautet 34c124576c51bdd8a097fc4f0c1241d0dae8ca9d6c7152c10e166ce5b5384ea9. Die verwendete Arbeitsmappe des Statistischen Bundesamts trägt 8c728e44fa400d762009fa34507a34e1fee3947641d2579484d7d040763b11f4. Die Recheneingaben stehen unter „Reproduktion“. Die Arbeitsmappe ist unter „Quellen und Lizenz“ als Verbraucherpreisindex für Deutschland verlinkt.

Bodenrichtwert

Der durchschnittliche Lagewert für den Boden einer ganzen Zone, den der Gutachterausschuss aus den Kaufpreisen ableitet. Er ist kein Kaufpreis und nicht der Wert eines einzelnen Grundstücks.

Bodenrichtwertzone, kurz Zone

Ein Gebiet, das nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmt. Innerhalb einer Zone gilt derselbe Bodenrichtwert.

Gutachterausschuss

Das unabhängige Gremium, das die Bodenrichtwerte ermittelt und beschließt. Wie eine einzelne Zone zugeschnitten ist und warum, kann nur seine Geschäftsstelle erläutern.

Median

Ordnet man die Werte der Größe nach, ist der Median der Wert in der Mitte. Bei einer geraden Anzahl ist er der Durchschnitt der beiden mittleren Werte. Mehrere Werte können gleich sein. Einzelne sehr hohe oder niedrige Werte beeinflussen ihn meist weniger als den Durchschnitt aller Werte.

nominal und real

Nominal sind die Werte, wie sie in den Bodenrichtwerten stehen. Nach Abzug der Inflation heißen dieselben Werte real.

Stichtag

Der Tag, für den ein Bodenrichtwert gilt. Diese Auswertung stellt den 01.01.2016 und den 01.01.2026 gegenüber.

Verbraucherpreisindex

Die amtliche Messgröße für die Entwicklung der Verbraucherpreise. Grundradar rechnet die Inflation nach der Statistik „Verbraucherpreisindex für Deutschland, Gesamtindex, Januarwerte, Basis 2020 = 100“ des Statistischen Bundesamts heraus.

Gemeindeebene

Die statistische Einheit dieser Auswertung. Der Kreiswert entsteht aus den Veränderungen der einzelnen Gemeinden; jede Gemeinde zählt einmal, gleich wie viele Zonen sie beiträgt.