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Köln: Von 2015 bis 2026 stieg der nominale Index der Wohn-Bodenrichtwerte um 91,2 Prozent. Die Verbraucherpreise stiegen um 31,9 Prozent
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Köln: Nach Abzug der Inflation stiegen die Werte seit 2015 um 45,0 %, fielen sie seit 2022 um 26,4 % und seit 2024 um 11,0 %
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Pressemitteilung
Pressemitteilung vom 11.09.2026
Zwischen dem 01.01.2022 und dem 01.01.2026 sanken die Wohn-Bodenrichtwerte der 357 vergleichbaren Bodenrichtwertzonen in Köln im Median um 14,1 Prozent. Das hat Grundradar aus den amtlichen Werten berechnet. Der Median ist die Mitte der nach Größe geordneten Veränderungen, bei gerader Anzahl der Durchschnitt der beiden mittleren Werte. Nominal bezeichnet die Veränderung ohne Berücksichtigung der Inflation. Real, also nach Abzug der Inflation von 16,7 Prozent, ergibt sich ein Rückgang um 26,4 Prozent.
Köln erreichte den letzten Platz unter 48 vergleichbaren Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Im Nachbarschaftsvergleich liegt Köln nominal hinter Mettmann, Rhein-Kreis Neuss, Leverkusen, Rhein-Erft-Kreis, Rheinisch-Bergischer Kreis und Rhein-Sieg-Kreis.
Nominal stiegen die Werte in 0 Bodenrichtwertzonen, in 357 Bodenrichtwertzonen sanken sie. In 0 Bodenrichtwertzonen blieben sie unverändert. Keine Zone lag über der Inflation, 357 Zonen blieben hinter der Inflation zurück.
Die reale Zahl ist keine Differenz der beiden Prozentwerte, sondern ihr Verhältnis: Die Werte werden nicht voneinander abgezogen, sondern durcheinander geteilt. Ein beispielhafter Bodenrichtwert von 100 Euro je Quadratmeter im Jahr 2022 entspräche bei dieser Veränderung im Jahr 2026 nominal 85,9 Euro je Quadratmeter. Gleichzeitig kostet alles, was 2022 100 Euro gekostet hat, im Jahr 2026 bereits 116,7 Euro. 85,9 geteilt durch 116,7 ergibt einen realen Rückgang um 26,4 Prozent.
Die Studie behandelt Köln als eine Gemeinde. Aus der Verteilung der Bodenrichtwertzonen lässt sich keine Rangfolge der Stadtteile ableiten.
Im jüngeren Zeitraum 2024 bis 2026 betrug der Median der nominalen Wohnzonenveränderungen minus 7,0 Prozent. Dieser Zeitraum umfasst 370 Zonen. Nach Abzug der Inflation ergibt sich ein Rückgang um 11,0 Prozent, und 370 Zonen blieben hinter der Inflation zurück. Der reale Index erreichte seinen Höchststand 2022 bei 200,1 und liegt seither darunter.
Über den langen Zeitraum 2015 bis 2026 betrug der Median der nominalen Wohnzonenveränderungen 91,2 Prozent. Dieser Zeitraum umfasst 262 Zonen. Nach Abzug der Inflation ergibt sich ein Zuwachs von 45,0 Prozent. Diese 262 Zonen sind 64,5 Prozent aller Zonen des Jahres 2015; die übrigen erfassten Zonen gehen in diesen Vergleich nicht ein. Wir zeigen diesen längeren Verlauf nur zur Einordnung, für den Vergleich zwischen Kreisen und kreisfreien Städten verwenden wir ihn nicht.
Innerhalb der Stadt liegt die Obergrenze des schwächsten Zehntels der nominalen Wohnzonenveränderungen 2022 bis 2026 bei -19,5 Prozent, die Untergrenze des stärksten Zehntels bei -12,2 Prozent.
Textbausteine zum Übernehmen
Die Bausteine stehen für sich und nennen ihren Zeitraum, sodass sie ohne den umgebenden Text abgedruckt werden können.
Gemeindeabsätze
Der jeweilige Absatz nennt die eigene Gemeinde, die Stichtage und die Zahl der verglichenen Zonen. Absätze mit kleiner Fallzahl sind sichtbar gekennzeichnet.
Fragen an Ihren Gutachterausschuss
Die ausgewerteten Werte hat der für Köln zuständige Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt und beschlossen. Zuschnitt, Begründung und Beschlusslage einzelner Bodenrichtwertzonen kann allein seine Geschäftsstelle erläutern; Grundradar wertet die veröffentlichten Werte aus und spricht nicht für den Ausschuss. Die Antworten kennt deshalb nur der Ausschuss; die Zahlen, auf die sich die folgenden Fragen stützen, stehen in der Studie. Die drei Fragen sind ein Anstoß für die lokale Einordnung.
- Warum blieb Köln hinter der Inflation zurück?Ausgangspunkt: Gemeindetabelle, reale Veränderung
- Warum lag Köln auf Rang 48 von 48 in Nordrhein-Westfalen?Ausgangspunkt: Vergleich der geeigneten Kreise und kreisfreien Städte in Nordrhein-Westfalen
- Der Median der vergleichbaren Wohn-Bodenrichtwertzonen fiel von 1.040,0 €/m² (01.01.2022) auf 870,0 €/m² (01.01.2026). Worauf geht dieser Rückgang zurück?Ausgangspunkt: Preisniveau der Vergleichsgruppe an beiden Stichtagen
Daten und Dokumente
Methodischer Hinweis
- Stichtage und Quellen. Die Angaben beziehen sich auf die Stichtage 01.01.2022 und 01.01.2026. Datenstand der Auswertung ist der 11.09.2026. Quelle der Wohn-Bodenrichtwerte ist BORIS NRW über Open.NRW. Der Verbraucherpreisindex stammt vom Statistischen Bundesamt (Destatis).
- Welche Zonen in die Auswertung kommen. In die Auswertung kommen nur positive Wohn-Bodenrichtwerte, die an beiden Stichtagen dieselbe Nummer des Gutachterausschusses tragen. Die drei Zeiträume haben jeweils ihre eigenen Zonen. Ergebnisse der Zeiträume rechnen wir nicht ineinander um.
- Wie der Prozentwert entsteht. Der Prozentwert ist der Median der einzelnen Zonenveränderungen. Nominale und inflationsbereinigte Veränderungen werden je Zone vor der Medianbildung berechnet. Für die Inflationsbereinigung verwenden wir die nationalen Verbraucherpreisindex-Januarwerte, weil sie über alle Jahre gleich erhoben werden und keine regionalen Brüche enthalten.
- Was ein Bodenrichtwert ist. Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden, den der Gutachterausschuss aus der Kaufpreissammlung ableitet (§ 196 Abs. 1 BauGB). Er gilt jeweils für eine ganze Bodenrichtwertzone, kurz Zone: ein Gebiet, das nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmt. Angegeben wird er je Quadratmeter eines gedachten, unbebauten Grundstücks, dessen Merkmale mit den in der Zone vorherrschenden weitgehend übereinstimmen (§ 13 ImmoWertV). Er ist weder ein Kaufpreis noch der Verkehrswert eines einzelnen Grundstücks.
- Kleine Fallzahlen. Die kleinste Gemeindeauswertung stützt sich auf 357 Zonen. Auswertungen unter 20 Zonen kennzeichnen wir; in Köln gibt es keine.
- Was die Hauptkennzahl misst. Die Hauptkennzahl der Studie beschreibt die vergleichbaren Zonen: 357 Wohn-Bodenrichtwertzonen, die an beiden Stichtagen dieselbe Nummer des Gutachterausschusses tragen. Nur für diese Grundgesamtheit lässt sich überhaupt eine Veränderung je Zone messen.
- Was die Tabelle „Alle Wohnzonen je Stichtag“ zeigt. Die Tabelle „Alle Wohnzonen je Stichtag“ bezieht die zum jeweiligen Stichtag vorhandenen geeigneten Wohn-Bodenrichtwertzonen ein. Sie beantwortet damit, wie hoch der Median aller Zonen zum jeweiligen Stichtag lag. Die beiden Stichtagsmedianwerte dieser Tabelle ergeben ins Verhältnis gesetzt nicht die Hauptkennzahl: Jeder Stichtag umfasst andere Zonen, während die Hauptkennzahl aus der Veränderung jeder einzelnen Zone entsteht.
- Vergleichszeitraum. Alle Prozentangaben nennen ihren Vergleichszeitraum.
| Stichtag | Median | Vorhandene Zonen |
|---|---|---|
| 01.01.2022 | 1.040,0 €/m² | 388 |
| 01.01.2023 | 1.060,0 €/m² | 388 |
| 01.01.2024 | 940,0 €/m² | 388 |
| 01.01.2025 | 880,0 €/m² | 387 |
| 01.01.2026 | 870,0 €/m² | 387 |
Die nächste Aktualisierung folgt zum Stichtag 01.01.2027.
Bodenrichtwert-Übersicht mit der Bestandstabelle „Alle Zonen“ öffnen
Rechte, Hinweise und Kontakt
Über Grundradar
Grundradar (grundradar.de) führt amtliche Daten zu Grundstücken zusammen: Bodenrichtwerte, Grundsteuer-Hebesätze sowie Risikodaten zu Hochwasser, Starkregen und Altlasten. Die Angaben stammen aus offiziellen Quellen von Bund und Ländern und werden zu einer einzigen Auskunft pro Adresse gebündelt. Jeder Wert nennt Quelle und Stichtag.
Käufer, Eigentümer und Makler können damit kostenlos nachvollziehen, was die behördlichen Informationen über ein bestimmtes Grundstück aussagen.
Ausgewählte Auswertungen wie die vorliegende Studie veröffentlicht Grundradar mit offener Methodik und frei zugänglichen Rohdaten.
Grundradar ist gründergeführt und 2026 gestartet.