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Essen: Von 2019 bis 2026 stieg der nominale Index der Wohn-Bodenrichtwerte um 23,1 Prozent. Die Verbraucherpreise stiegen um 25,7 Prozent
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Essen: Nach Abzug der Inflation fielen die Werte seit 2019 um 2,1 % und seit 2022 um 11,6 %
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Pressemitteilung
Pressemitteilung vom 12.10.2026
Zwischen dem 01.01.2019 und dem 01.01.2026 stiegen die Wohn-Bodenrichtwerte der 696 vergleichbaren Bodenrichtwertzonen in Essen im Median um 23,1 Prozent. Das hat Grundradar aus den amtlichen Werten berechnet. Der Median ist die Mitte der nach Größe geordneten Veränderungen, bei gerader Anzahl der Durchschnitt der beiden mittleren Werte. Nominal bezeichnet die Veränderung ohne Berücksichtigung der Inflation. Real, also nach Abzug der Inflation von 25,7 Prozent, ergibt sich ein Rückgang um 2,1 Prozent.
Essen lag in Nordrhein-Westfalen auf Rang 41 von 47 vergleichbaren Einheiten. Der Median dieser 47 Einheiten liegt 16,2 Prozentpunkte höher. Im Nachbarschaftsvergleich liegt Essen nominal hinter Mülheim an der Ruhr, Oberhausen, Kreis Mettmann, Bottrop, Gelsenkirchen, Kreis Recklinghausen, Bochum und Ennepe-Ruhr-Kreis.
Nominal stiegen die Werte in 696 Bodenrichtwertzonen, in 0 Bodenrichtwertzonen sanken sie. In 0 Bodenrichtwertzonen blieben sie unverändert. 170 Zonen lagen über der Inflation, 526 Zonen blieben hinter der Inflation zurück.
Die reale Zahl ist keine Differenz der beiden Prozentwerte. Ein beispielhafter Bodenrichtwert von 100 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 entspräche bei dieser Veränderung im Jahr 2026 nominal 123,1 Euro je Quadratmeter. Gleichzeitig kostet alles, was 2019 100 Euro gekostet hat, im Jahr 2026 bereits 125,7 Euro. Diese beiden Beträge werden nicht voneinander abgezogen, sondern durcheinander geteilt. 123,1 geteilt durch 125,7 ergibt einen realen Rückgang um 2,1 Prozent.
Die Studie behandelt Essen als eine Gemeinde. Aus der Verteilung der Bodenrichtwertzonen lässt sich keine Rangfolge der Stadtteile ableiten.
Im jüngeren Zeitraum 2022 bis 2026 betrug der Median der nominalen Wohnzonenveränderungen 3,2 Prozent. Dieser Zeitraum umfasst 826 Zonen. Nach Abzug der Inflation ergibt sich ein Rückgang um 11,6 Prozent, und 816 Zonen blieben hinter der Inflation zurück. Der reale Index erreichte seinen Höchststand 2022 bei 110,6 und liegt seither darunter.
Innerhalb der Stadt liegt die Obergrenze des schwächsten Zehntels der nominalen Wohnzonenveränderungen 2019 bis 2026 bei +19,4 Prozent, die Untergrenze des stärksten Zehntels bei +30,0 Prozent.
Textbausteine zum Übernehmen
Die Bausteine stehen für sich und nennen ihren Zeitraum, sodass sie ohne den umgebenden Text abgedruckt werden können.
Gemeindeabsätze
Der jeweilige Absatz nennt die eigene Gemeinde, die Stichtage und die Zahl der verglichenen Zonen. Absätze mit kleiner Fallzahl sind sichtbar gekennzeichnet.
Fragen an Ihren Gutachterausschuss
Die ausgewerteten Werte hat der für Essen zuständige Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt und beschlossen. Zuschnitt, Begründung und Beschlusslage einzelner Bodenrichtwertzonen kann allein seine Geschäftsstelle erläutern; Grundradar wertet die veröffentlichten Werte aus und spricht nicht für den Ausschuss. Die Antworten kennt deshalb nur der Ausschuss; die Zahlen, auf die sich die folgenden Fragen stützen, stehen in der Studie. Die drei Fragen sind ein Anstoß für die lokale Einordnung.
- Warum blieb Essen hinter der Inflation zurück?Ausgangspunkt: Gemeindetabelle, reale Veränderung
- Warum lag Essen auf Rang 41 von 47 in Nordrhein-Westfalen?Ausgangspunkt: Vergleich der geeigneten Kreise und kreisfreie Städte in Nordrhein-Westfalen
- Der Median der vergleichbaren Wohn-Bodenrichtwertzonen stieg von 320,0 €/m² (01.01.2019) auf 400,0 €/m² (01.01.2026). Was hat diesen Anstieg getragen?Ausgangspunkt: Preisniveau der Vergleichsgruppe an beiden Stichtagen
Daten und Dokumente
Methodischer Hinweis
- Stichtage und Quellen. Die Angaben beziehen sich auf die Stichtage 01.01.2019 und 01.01.2026. Datenstand der Auswertung ist der 12.10.2026. Quelle der Wohn-Bodenrichtwerte ist BORIS NRW über Open.NRW. Der Verbraucherpreisindex stammt vom Statistischen Bundesamt (Destatis).
- Welche Zonen in die Auswertung kommen. In die Auswertung kommen nur positive Wohn-Bodenrichtwerte, die an beiden Stichtagen dieselbe Nummer des Gutachterausschusses tragen. Die beiden Zeiträume haben jeweils ihre eigenen Zonen. Ergebnisse der Zeiträume rechnen wir nicht ineinander um.
- Wie der Prozentwert entsteht. Der Prozentwert ist der Median der einzelnen Zonenveränderungen. Nominale und inflationsbereinigte Veränderungen werden je Zone vor der Medianbildung berechnet. Für die Inflationsbereinigung verwenden wir die nationalen Verbraucherpreisindex-Januarwerte, weil sie über alle Jahre gleich erhoben werden und keine regionalen Brüche enthalten.
- Was ein Bodenrichtwert ist. Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden, den der Gutachterausschuss aus der Kaufpreissammlung ableitet (§ 196 Abs. 1 BauGB). Er gilt jeweils für eine ganze Bodenrichtwertzone, kurz Zone: ein Gebiet, das nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmt. Angegeben wird er je Quadratmeter eines gedachten, unbebauten Grundstücks, dessen Merkmale mit den in der Zone vorherrschenden weitgehend übereinstimmen (§ 13 ImmoWertV). Er ist weder ein Kaufpreis noch der Verkehrswert eines einzelnen Grundstücks.
- Kleine Fallzahlen. Die kleinste Gemeindeauswertung stützt sich auf 696 Zonen. Auswertungen unter 20 Zonen kennzeichnen wir; in Essen gibt es keine.
- Was die Hauptkennzahl misst. Die Hauptkennzahl der Studie beschreibt die vergleichbaren Zonen: 696 Wohn-Bodenrichtwertzonen, die an beiden Stichtagen dieselbe Nummer des Gutachterausschusses tragen. Nur für diese Grundgesamtheit lässt sich überhaupt eine Veränderung je Zone messen.
- Was die Tabelle „Alle Wohnzonen je Stichtag“ zeigt. Die Tabelle „Alle Wohnzonen je Stichtag“ bezieht die zum jeweiligen Stichtag vorhandenen geeigneten Wohn-Bodenrichtwertzonen ein. Sie beantwortet damit, wie hoch der Median aller Zonen zum jeweiligen Stichtag lag. Die beiden Stichtagsmedianwerte dieser Tabelle ergeben ins Verhältnis gesetzt nicht die Hauptkennzahl: Jeder Stichtag umfasst andere Zonen, während die Hauptkennzahl aus der Veränderung jeder einzelnen Zone entsteht.
- Vergleichszeitraum. Alle Prozentangaben nennen ihren Vergleichszeitraum.
| Stichtag | Median | Vorhandene Zonen |
|---|---|---|
| 01.01.2019 | 320,0 €/m² | 815 |
| 01.01.2020 | 330,0 €/m² | 813 |
| 01.01.2021 | 350,0 €/m² | 832 |
| 01.01.2022 | 380,0 €/m² | 829 |
| 01.01.2023 | 380,0 €/m² | 831 |
| 01.01.2024 | 380,0 €/m² | 831 |
| 01.01.2025 | 380,0 €/m² | 830 |
| 01.01.2026 | 390,0 €/m² | 831 |
Die nächste Aktualisierung folgt zum Stichtag 01.01.2027.
Bodenrichtwert-Übersicht mit der Bestandstabelle „Alle Zonen“ öffnen
Rechte, Hinweise und Kontakt
Über Grundradar
Grundradar (grundradar.de) führt amtliche Daten zu Grundstücken zusammen: Bodenrichtwerte, Grundsteuer-Hebesätze sowie Risikodaten zu Hochwasser, Starkregen und Altlasten. Die Angaben stammen aus offiziellen Quellen von Bund und Ländern und werden zu einer einzigen Auskunft pro Adresse gebündelt. Jeder Wert nennt Quelle und Stichtag.
Käufer, Eigentümer und Makler können damit kostenlos nachvollziehen, was die behördlichen Informationen über ein bestimmtes Grundstück aussagen.
Ausgewählte Auswertungen wie die vorliegende Studie veröffentlicht Grundradar mit offener Methodik und frei zugänglichen Rohdaten.
Grundradar ist gründergeführt und 2026 gestartet.